Bankrot, potřeba prodat dům, urgentní prodej, šokující cena na konci roku

Na konci roku jsou transakce s rezidenčními nemovitostmi nejrušnější. Pokud však kupující pozemků a investoři nebudou opatrní, mohou snadno padnout do pasti pozemkových makléřů.

V rozhovoru s novináři pan Do Ngoc Thang, regionální obchodní ředitel společnosti OneHousing, uvedl: „Právní rizika, „předražené“ ceny a neprofesionální makléři jsou tři pasti, které na konci roku chystají kupujícím domů.“

Pan Do Ngoc Thang - regionální obchodní ředitel společnosti OneHousing. (Foto: PH)

Odhalení tří pastí, kterým kupující domů čelí na konci roku

Vzhledem k obecné stagnaci trhu s nemovitostmi v loňském roce, jak se, pane, vyvíjí trh s rezidenčními pozemky na konci letošního roku?

- Pokud jde o sektor rezidenčních pozemků, od minulosti do současnosti nebyl v Hanoji se 4 městskými obvody a v současnosti s 12 městskými obvody příliš ovlivněn tržními trendy, ať už jde o růst nebo pokles.

Centrum města – kde pozemkový fond nelze rozšiřovat, ale populace stále roste a co je nejdůležitější, poptávka je skutečná poptávka – po bydlení, investicích, podnikání, pronájmu... vždy existuje, takže ceny nemovitostí ve centru města se téměř nemění, někdy jen mírně, ale stabilně rostou, kupující domů se neobávají ztrát a mají bezpečné útočiště pro dobrý cash flow.

Od teď až do konce roku jsou transakce s rezidenčními nemovitostmi nejaktivnější – to platí i pro každoroční praxi.

S ohledem na to, že kupující chtějí obchod rychle uzavřít, jakým rizikům mohou čelit při koupi domu na konci roku? Jaké nástrahy na kupující domů čekají na současném trhu?

- Rizika koupě domu nejsou jen na konci roku, věčným problémem kupujících nemovitostí je za prvé legalita, za druhé ocenění, za třetí rada makléře.

Zákazníci se mohou z právního hlediska setkat s riziky při obchodování s nemovitostmi bez certifikátu, při nákupu a prodeji s ručně psanými nebo notářsky ověřenými dokumenty, při sdílení certifikátu, při umístění certifikátu na černém úvěrovém místě nebo při úschově za 2–3 osoby majitelem domu... Nejčastějším rizikem je, že majitel domu má červenou knížku, aby si mohl půjčit od finanční instituce – všichni musí znát prodejní dokumenty nebo sepsat smlouvu o úschově.

Pokud makléř neprovede pečlivou kontrolu pro zákazníka, bude pro kupujícího existovat mnoho rizik a nepředvídatelné důsledky, protože většina hodnot nemovitostí se pohybuje v řádu miliard dongů.

Za druhé, cena. Na konci roku se objeví spousta informací o prodejích: „Koupí domu kvůli dluhům, urgentní prodej, šokující cena na konci roku...“ Je velmi pravděpodobné, že tyto informace jsou zaměřeny na chamtivost po zisku. Pokud vám makléři sdělí, že cena je mnohem levnější než tržní cena, rozhodně vám doporučuji, abyste si to kladli a byli opatrní na věci, které jsou náhle levné. Všechno má svou cenu.

Pro makléře už počáteční příběh o „rybaření“ na výhodných, šokujícím způsobem zlevněných nemovitostech... ale ve skutečnosti to není pravda, je to trik, jak upoutat pozornost kupujících a poté je vést k jiným nemovitostem - není ničím novým, na mnoha trzích se dokonce stal praxí. Nebo také makléři zneužívají psychologii kupujícího, který se snaží rychle uzavřít obchod, aby zvýšili ceny a rozdíl „snědli“.

„Pozemkoví makléři“ mají na konci roku spoustu triků. (Foto: VNT)

V takovém „šedé zóně“ trhu mohou kupující čelit rizikům kdykoli. Jako odborník s desítkami let zkušeností, jakou radu můžete dát kupujícím nemovitostí?

- Transakce s rezidenčními nemovitostmi probíhají stále každý den, nejdůležitější věcí pro kupující při vstupu na trh je pečlivě si prozkoumat rizika, se kterými se mohou setkat.

Pokud jde o legalitu nemovitostí, zkušenosti ukazují, že kupující si musí pečlivě prověřit červenou knihu a informace v knize musí být přesné před složením zálohy. A samozřejmě by transakce měly být prováděny prostřednictvím renomované makléřské firmy, protože ty mají nejlepší odborné znalosti k zajištění legality dané nemovitosti.

Co se týče ceny, dnes se podívejte na byt A, byt B, byt C s tímto půdorysem, touto lokalitou, touto uličkou,... pak můžete odhadnout průměrnou cenu v této oblasti zhruba od kolika? Pokud se zákazník setká s profesionálním a zkušeným makléřem, který nám poradí, proč bychom si měli koupit tuto lokalitu, jaká je zde cena, jaký je právní proces transakce?... pak se budeme cítit bezpečněji.

V rezidenčních transakcích je profesionalita makléře nesmírně důležitá. Kromě legality a ceny, jak jsem již zmínil výše, se makléř vždy objevuje v celém procesu se zákazníkem, od prohlídky, návštěvy domu až po provedení kupní a prodejní procedury.

Takže hned od prvního setkání si můžete pomocí několika otázek ověřit, zda mají danou profesi, zda jsou odhodláni, zda dané oblasti rozumí atd.

Setkání s profesionálním makléřem pracujícím pro velkou a renomovanou jednotku nebo podnik může klientům pomoci minimalizovat veškerá rizika v procesu transakce s rezidenčními pozemky, protože pak je za transakci klienta zodpovědná samotná makléřská jednotka, nikoli nezávislý makléř.

Hledání „příležitosti v ohrožení“ na trhu s rezidenčními nemovitostmi

Jak jste zmínil/a, stále existuje mnoho zákazníků, kteří si uvědomují příležitost investovat do rezidenčních nemovitostí. Jaký cenový segment si podle vás mohou kupující na konci letošního roku stanovit a je tento trh skutečně udržitelný pro cash flow kupujících?

- Cenový segment při investicích do rezidenčních nemovitostí zcela závisí na dostupných finančních možnostech kupujícího. Protože na trhu, kromě velkých makléřských společností, které úzce spolupracují s bankami, ostatní často nemají finanční řešení pro rezidenční kupce.

U rezidenčních pozemků v centrech měst se cenový segment s nejsilnějšími transakcemi pohybuje od 3 do 6 miliard VND. Vietnamci mají sklon hrát na jistotu a zůstat na svém místě, mnoho lidí stále dává přednost bydlení v domech na zemi. U domů v uličkách je možný vjezd na motorkách, cena se pohybuje kolem 100 až 120 milionů/m2, dům o rozloze 50 m2 stojí asi 5 miliard, má 5 podlaží, 35–40 m2 na patro, užitná plocha je také téměř 200 m2.

Nabídka v centru Hanoje téměř nevykazuje velké výkyvy, protože pozemkový fond se nemůže rozšiřovat, transakce s rezidenčními nemovitostmi v centru města se budou střídat podle poptávky. Nabídka a poptávka jsou vždy v rovnováze bez ohledu na výkyvy trhu s nemovitostmi obecně. Když někdo chce prodat, najde se někdo, kdo chce koupit, a naopak.

Například, když jsem se poprvé ženil/a, chtěl/a jsem si koupit jen dům o rozloze 30 m², ale po 3–5 letech podnikání a vydělávání spousty peněz jsem si přirozeně přál/a najít větší. V této době bych chtěl/a dům prodat a pak bych chtěl/a i nadále kupovat. Nebo mnoho lidí žije ve velkém domě, ale pokud se jejich podnikání těžko daří, mohou svůj velký dům prodat a přestěhovat se do menšího domu, aby získali kapitál na podnikání... Nabídka a poptávka po rezidenčních nemovitostech je vždycky k dispozici. I já jsem bydlel/a v 5 domech.

Cenový segment při investici do rezidenčních nemovitostí zcela závisí na dostupných financích kupujícího. (Foto: OH)

Platí to i pro segment příměstských pozemků, který byl u investorů velmi oblíbený i několik let předtím, než trh zažil boom?

- Asi před 2-3 lety si investoři investující do nemovitostí na předměstí užívali horkých zisků, dle principu „když se zvedne příliv, zvedne se i loď“.

Vidíme však předchozí ponaučení, v roce 2010 se trh s nemovitostmi na předměstí rychle zvyšoval, ale když bublina praskla, začal klesat a mnoho investorů se potýkalo s problémy, dokonce zkrachovalo a v té době prodalo mnoho domů... Tato situace se opakovala v roce 2022 a začátkem roku 2023, zprávy o prodeji se ztrátou za účelem splacení úvěrového dluhu byly rozšířené.

Podle mého názoru, až se trh zotaví, bude to nejprve v segmentu se skutečnou poptávkou po bydlení, jako jsou byty a řadové domy. Příměstské pozemky budou čelit větším obtížím, protože Národní shromáždění nedávno schválilo zákon o obchodování s nemovitostmi, který „zpřísňuje“ rozdělení a prodej pozemků, aby se zabránilo spekulacím.

Vzhledem k tomu, že se právní předpisy stále více zlepšují a podporují transparentnost trhu, segment příměstských pozemků se stává v investičních portfoliích zákazníků stále méně atraktivním.

A na závěr, máte nějakou radu pro kupující domů na konci roku?

- Rada pro kupující je, že pokud existuje produkt, který splňuje kritéria, vyhovuje majiteli domu, který potřebuje prodat, je ochoten prodat, má standardní právní podmínky, má dostupné finance atd., pak by si ho měli koupit, aby mohli klidně spát, bez starostí o to, zda si dnes půjdou prohlédnout dům, zda si ho půjdou prohlédnout zítra, a aby se v tomto čase mohli věnovat podnikání a udělat si šťastný a vřelý Tet, protože pozemky k bydlení v centru města nikdy nezaznamenaly snížení ceny.

Moc děkuji!

Zdroj: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html