„Velcí hráči z toho profitují, malé podniky jsou „opuštěné“

(CLO) Trh s nemovitostmi „uzavřel“ rok 2024 s pozitivními výsledky oživení. Oživení trhu však v průběhu roku bylo nerovnoměrné, ale probíhalo s jasným rozlišením mezi segmenty, regiony, typy produktů a dodavateli.

Trh s nemovitostmi se fragmentuje.

Podle zprávy Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARs) se vietnamský trh s nemovitostmi evidentně zotavuje. Oživení trhu s nemovitostmi však stále má mnoho nedostatků, kdy existuje silná diferenciace mezi segmenty, regiony, typy produktů a dokonce i dodavateli.

Analýzy VAR ukazují, že v roce 2024 se na trhu objeví více nízkopodlažních bytů k prodeji, nicméně byty budou stále dominantním typem a budou tvořit až 70 % celkové nabídky nového bydlení v roce 2024. Nabídka nových bytů je převážně v luxusním segmentu s cenami od 50 milionů/m2 a více, což představuje 65 % celkové nabídky.

Vietnamský trh s nemovitostmi se nerozvíjí udržitelným způsobem a je rozdělen. (Foto: MC)

Podle regionů bude 60 % nové nabídky bytů v roce 2024 pocházet z projektů v severním regionu. Jižní a centrální regiony se na ní budou podílet pouze 29 %, respektive 11 %. Nabídka bude pocházet především z mega-městských projektů v příměstských oblastech a provinciích a městech sousedících s těmito dvěma zvláštními městskými oblastmi.

Počet nových nabídek v jižním regionu se v posledním čtvrtletí roku 2024 výrazně zvýšil, a to díky sérii rozsáhlých projektů, které se otevřely k prodeji, ale stále nedokázal „držet krok“ s tempem růstu nabídky ze severních provincií a měst.

Pokud jde o dodavatele, 62 % nové nabídky bydlení pochází od velkých investorů a zahraničních investičních organizací. Zejména vynikají ekosystémy velkých korporací.

Aby se k této otázce VARs blíže vyjádřili, uvedli, že nové zákony schválené Národním shromážděním přinášejí mnoho příležitostí a výhod větším podnikům. Například podle nových ustanovení pozemkového zákona z roku 2024 se navracení pozemků pro projekty komerčního bydlení vztahuje pouze na velké projekty se synchronní infrastrukturou, což brání realizaci mnoha malých a středních projektů, zejména těch, které se zaměřují na segment dostupného bydlení ve velkých městech.

Podle VAR nemají malé a střední realitní podniky finanční kapacitu k realizaci rozsáhlých projektů a čelí obtížím při rozvoji dalších komerčních bytových projektů kvůli obtížím při vyjednávání s lidmi na vyklízení staveniště. Tato skupina podniků nemá kapacitu a zkušenosti k účasti v aukcích a nabídkách na pozemkové fondy zastavěné státem.

„Uzly“, které je třeba rozvázat

VARS se domnívá, že pro stabilní a udržitelný rozvoj trhu potřebuje Vietnam podpůrné politiky na podporu vstupu nových nabídek na trh, zejména cenově dostupných komerčních bytových produktů a sociálního bydlení.

Zaprvé je nutné pokračovat v přezkoumávání realitních projektů, které čelí potížím, a v jejich klasifikaci podle příčiny a agentury odpovědné za jejich řešení. Zároveň je nutné rozhodně znovu vyřizovat a řešit nahromaděné projekty.

Za druhé, vypracovat předpisy o podrobných a specifických postupech a procesech oceňování pro každou konkrétní situaci, aby je obce a oceňovací společnosti mohly snadno implementovat, zkrátit dobu potřebnou k určení cen pozemků a sloužit jako základ pro výpočet poplatků za užívání pozemků u probíhajících realitních projektů, což pomůže „oživit“ nedokončené projekty a přinést na trh novou nabídku.

Za třetí, urychleně schválit investiční politiky pro malé a střední projekty v oblasti nemovitostí. Zvážit a prostudovat plány na podporu vyklízení lokalit pro projekty v cenově dostupném segmentu s cílem zvýšit nabídku cenově dostupného bydlení.

Za čtvrté, prozkoumejte plán, který by umožnil podnikům, které převezmou převody realitních projektů, nést odpovědnost za plnění předchozích finančních závazků převodce, podpořit realizaci projektů a přivést na trh nabídku.

Protože podle současných předpisů mohou investoři převést projekty pouze tehdy, když splní své finanční závazky vůči státu týkající se pozemků, na které se projekt vztahuje. Většina podniků sice nemá dostatečnou finanční kapacitu k plnění svých finančních závazků, a proto jsou nuceny projekty převádět.

Mnoho investorů, zejména zahraničních investorů s kapacitou a touhou „oživit“ nedokončené realitní projekty a s potřebou rozvíjet rozsáhlé projekty cenově dostupného komerčního bydlení, čelí obtížím kvůli právním otázkám a přístupu k pozemkům.

V segmentu sociálního bydlení je třeba kromě pokračující podpory implementace nových právních předpisů týkajících se sociálního bydlení změnit i jeho přístup k proaktivnějšímu a pozitivnějšímu bydlení.

Státní orgány správy proto musí být při plánování rozhodně zapojené. Obce jsou povinny urychleně přezkoumat a doplnit urbanistické plánování a plánování průmyslových parků a zajistit dostatek pozemků pro rozvoj sociálního bydlení. Urychleně schválit investiční politiky pro projekty sociálního bydlení.

Oblasti, které mají schválené investiční politiky, musí urychleně vybrat stavební investory. Zvýšit veřejné investice, využít kapitál ze státního rozpočtu na investice do infrastruktury v okolí oblastí plánovaných pro rozvoj projektů sociálního bydlení a vytvořit fondy čistých pozemků pro sociální bydlení.

Pro podniky je kromě aktivní spolupráce se státními orgány správy na odstraňování překážek pro projekty nutné „držet se“ nového zákona, aby měly správný směr rozvoje. Malí a střední investoři mohou zkoumat a vyvíjet „ceněné“ projekty na periferních trzích, nových trzích, kde jsou pozemkové fondy stále velké a ceny nejsou příliš vysoké.

Zdroj: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html