Lektion 1: Luxuswohnungen leiden unter einer Überlastung durch… Touristen

Allein in 24 Wohnprojekten in den Distrikten 1, 4, 7 und 10 sowie in Thu Duc City in Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es mindestens 8.740 Wohnungen, die von Eigentümern über die App „Air Bed and Breakfast“ (Airbnb) zur Kurzzeitmiete angeboten werden. Dabei handelt es sich um eine Online-Plattform, die Menschen, die Häuser und Zimmer mieten möchten, mit anderen zusammenbringt, die ebenfalls etwas mieten möchten.

Während die Regierung noch immer darüber streitet, ob sie diese Aktivität verbieten oder kontrollieren soll, ruft sie in der Öffentlichkeit zwei gegensätzliche Meinungen hervor: die Notwendigkeit eines Rechtsschutzes für legale Geschäftsaktivitäten und die Ablehnung der Vermietung von Wohnungen an Touristen für Kurzzeitaufenthalte, die das Leben und die Aktivitäten der anderen Bewohner der Wohnhäuser beeinträchtigen.

Bewohner und Eigentümer von Wohnungen und Büros mit Personal (Officetel) im Apartmentgebäude River Gate Residence (Nr. 151-155 Ben Van Don, Bezirk 4, Ho-Chi-Minh -Stadt) sagten, dass dieses Apartmentgebäude 2018 in Betrieb genommen wurde und die Funktionen und Stockwerke gemäß der Baugenehmigung vom 19. August 2016 aufgeteilt wurden. Die Stockwerke 1 bis 3 sind als Gemeinschaftsräume sowie für Handel und Dienstleistung vorgesehen; die Stockwerke 4 bis 6 werden als Officetel genutzt. In Turm A wird Stockwerk 7 als Gemeinschaftsraum sowie für Handel und Dienstleistung als Wohnbereich genutzt; die Stockwerke 8 bis 27 sind für Wohnungen vorgesehen. Turm B wird von Stockwerk 7 bis 20 als Officetel genutzt, von Stockwerk 21 bis 33 als Wohnung und Technikraum. In der für dieses Projekt erteilten Baugenehmigung heißt es außerdem eindeutig: „Der Officetel-Funktionsbereich des Projekts hat keine Wohnfunktion.“

Da immer mehr Wohnungseigentümer ihre Wohnungen über Airbnb vermieten, müssen Managementfragen aufgeworfen werden.

Somit ist die RiverGate Residence ein Mehrfamilienhaus mit gemischter Nutzung, das drei Typen umfasst: Wohnapartments, Officetels und Einkaufszentren, ohne Touristenapartmentmodell gemäß den oben genannten Bestimmungen des Stadtvolkskomitees. Auf dieser Grundlage sind viele Anwohner der Ansicht, dass das Geschäft mit touristischen Dienstleistungen und kurzfristigen Unterkünften nicht mit der genehmigten Funktion übereinstimmt. Seit dem Erlass des Beschlusses Nr. 26/2025/QD-UBND des Stadtvolkskomitees vom 27. Februar 2025 (Beschluss 26) zur Regelung der Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern in Ho-Chi-Minh-Stadt hat sich die Situation der Touristen, die kurzfristig in diesem Mehrfamilienhaus übernachten, jedoch nicht geändert, sondern sogar verschlechtert.

Die Bewohner dieses luxuriösen Apartmentgebäudes beschwerten sich außerdem darüber, dass andere Apartments in Distrikt 4 wie Gold View, Millenium, The Tresor, Icon 56, Saigon Royal und viele andere Apartments in der Stadt wie Vinhomes Grand Park, Masterise Centre Point, Lumiere Riverside ... Empfehlungen und Vorschriften erlassen haben, die kurzfristige Vermietungen an Touristen verbieten, diese Praxis im River Gate Residence jedoch weiterhin täglich stattfindet. In anderen Apartments ist dies verboten, sodass Kurzzeittouristen in Scharen in das River Gate Residence strömen. Die Lobby des Apartments ist jeden Tag überfüllt. Touristen mit Rucksäcken, Taschen und Koffern sitzen verstreut in der Lobby, im gemeinsamen Flur, vor den Lebensmittelläden und auf den Stufen des Apartments und verursachen ein äußerst chaotisches Bild. Die hohe Zahl der Kurzzeitgäste überlastet das Aufzugssystem des Apartments, verursacht ständige Wartungsarbeiten, schafft Unsicherheit und belastet die Instandhaltungskasse der Bewohner.

Die Bewohner des Wohnhauses leben in Unsicherheit und Angst. Sie haben dies wiederholt der Hausverwaltung und dem Hausverwaltungsrat gemeldet, erhielten jedoch keine zufriedenstellende Antwort. Viele Bewohner haben willkürlich Protestbanner vor ihren Wohnungen aufgehängt. Trotz der Mobilisierung der örtlichen Behörden waren am 23. April, als wir vor Ort waren, einige Banner noch nicht abgenommen worden.

Im Gegensatz zur oben beschriebenen Situation vertrat Frau Nguyen Thuong Hoai (Bezirk Binh Trung Dong, Stadt Thu Duc) eine Gruppe von Anwohnern, die Wohnungen über die Airbnb-Plattform zu vermieten haben, unmittelbar nachdem das städtische Volkskomitee den Beschluss Nr. 26 erlassen hatte, und schickte eine Petition an Herrn Bui Xuan Cuong, den stellvertretenden Vorsitzenden des städtische Volkskomitees. Die Vertreter dieser Anwohner forderten die Stadtführung auf, klar zu beantworten, ob Beschluss Nr. 26 und das Wohnungsgesetz 2023 Kurzzeitvermietungen über den Airbnb-Service verbieten oder nicht. Falls verboten, auf welche gesetzlichen Bestimmungen stützt sich das städtische Volkskomitee, um die Kurzzeitvermietung von Wohnungen zu verbieten? Falls nicht verboten, welche Verfahren müssen die Menschen befolgen und welche Bedingungen müssen sie erfüllen? Laut Frau Hoai hat die obige Entscheidung die gesetzlichen Rechte der Vermieter ernsthaft beeinträchtigt, da der Vorstand und die Geschäftsführung auf dieser Grundlage Vorschriften erlassen haben, wonach Wohnungen nur für eine Mindestmietdauer von 30 Tagen vermietet werden dürfen und der Mietvertrag 2 bis 7 Tage vor Einzug des Mieters vorgelegt werden muss. Dies stellt einen schwerwiegenden Gesetzesverstoß dar und muss vom Volkskomitee der Stadt behandelt werden.

Als Grundlage für Frau Hoais Argumentation dient das Antwortdokument des Bauministeriums , in dem es eindeutig heißt: „Gemäß dem Wohnungsbaugesetz von 2023 hat der Eigentümer das Recht, eine Wohnung zu Wohnzwecken und anderen gesetzlich nicht verbotenen Zwecken zu nutzen.“ Das Wohnungsbaugesetz von 2023 verbietet dem Eigentümer auch nicht, eine Wohnung zu Wohnzwecken zu vermieten. Bei der Anmietung einer Wohnung, auch über Airbnb, müssen die Parteien einen Mietvertrag abschließen, und die touristische Beherbergungstätigkeit muss den Bestimmungen des Tourismusgesetzes entsprechen.

Am 31. März beauftragte Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des städtischen Volkskomitees, das Bauamt mit der Abstimmung mit den zuständigen Stellen. Dabei ging es um das Wohnungsgesetz, die Beschlüsse der Nationalversammlung zum Stadtverwaltungsmodell, konkrete Richtlinien und Mechanismen für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt, Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern in der Region und die Ergebnisse der aktuellen Lagebeurteilung hinsichtlich der Verwaltung und Behandlung von Problemen, die sich aus dem Modell der kurzfristigen Unterbringung in Mehrfamilienhäusern ergeben, um die Sicherheit der hier lebenden Menschen zu gewährleisten. Gleichzeitig sollten Mechanismen zur wirtschaftlichen und touristischen Entwicklung erforscht und vorgeschlagen und dem städtischen Volkskomitee zur Prüfung vorgelegt werden.

Der städtische Immobilienverband erklärte hierzu, dass das Verbot der „Nutzung von Wohnungen zu anderen Zwecken als Wohnzwecken“ nicht neu in Artikel 3 des Wohnungsgesetzes von 2023, sondern bereits zuvor in Artikel 6 des Wohnungsgesetzes von 2014 enthalten sei. Es stellt sich die Frage, warum das Wohnungsgesetz von 2014 in den zehn Jahren seiner Umsetzung trotz des oben genannten Verbots weder Schwierigkeiten bereitet noch die Aktivitäten von Wohnungseigentümern behindert hat, die über die Airbnb-App kurzfristig Unterkünfte vermieten.

Im Gegenteil: Erst nachdem das Wohnungsgesetz 2023 diese Inhalte neu geregelt hatte, erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Beschluss 26. Dieser führte dazu, dass die Verwaltungsräte der Mehrfamilienhäuser in der Region den Wohnungseigentümern die Vermietung von Kurzzeitwohnungen über die Airbnb-App untersagten. „Warum hat nur Ho-Chi-Minh-Stadt Vorschriften erlassen, die die Vermietung von Wohnungen für Kurzzeitaufenthalte über die Airbnb-App verbieten, während dies in anderen Orten nicht verboten ist?“, fragt sich Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des städtischen Immobilienverbandes.

Quelle: https://cand.com.vn/Xa-hoi/bai-1-chung-cu-hang-sang-kho-vi-qua-tai-du-khach-i766428/