Immobilienmarkt soll ab der zweiten Jahreshälfte 2024 florieren
Manager, Experten und Investoren prognostizieren eine Erholung des Immobilienmarktes ab der zweiten Jahreshälfte 2024. Gründe hierfür sind unter anderem: Die Verabschiedung dreier wichtiger Immobiliengesetze; die gesunkenen Zinsen, die voraussichtlich niedrig bleiben werden, mit Spielraum für Zinssenkungen; die schrittweise Verbesserung von Vertrauen und Liquidität, insbesondere im Wohnungssegment; der Ausbau der Infrastruktur unterstützt die Erholung des Immobilienmarktes. Insbesondere im Kapitalbereich wird erwartet, dass die Zinsen für Kredite weiter auf niedriges Niveau sinken. Die günstigere Kreditvergabepolitik der Geschäftsbanken für Eigenheimkäufer kann die Nachfrage ankurbeln und die Marktliquidität erhöhen. Darüber hinaus dürfte die Senkung der Zinsen auch den finanziellen Druck verringern und so die Geschäftstätigkeit von Immobilieninvestoren ankurbeln.
Darüber hinaus sollen rechtliche Maßnahmen die Schwierigkeiten minimieren. Die Regierung hat zahlreiche Dokumente und Richtlinien zur Beseitigung rechtlicher Schwierigkeiten erlassen, darunter das Dekret 08 zur Verhandlung und Verlängerung von Laufzeitanleihen, das Dekret 10 zur Ergänzung der Vorschriften für die Ausstellung von Zertifikaten für Ferienimmobilien und Condotels sowie das Projekt zur Entwicklung von 1 Million Sozialwohnungen.
Was die Liquidität betrifft, erwarten Experten und Investoren im Jahr 2024 auch eine bessere Liquidität im mittleren und erschwinglichen Wohnungssegment, im Sozialwohnungsbau im Zentrum und in den Provinzen am Rande des Zentrums, da sich das Angebot an neuen Wohnungen nicht verbessert hat, die Nachfrage nach echtem Wohnraum jedoch gestiegen ist; Investoren beginnen wieder mit dem Handel, wenn die Kreditzinsen sinken.
Tatsächlich wird erwartet, dass der Ausbau der Infrastruktur die Erholung des Immobilienmarktes unterstützt. Wichtige Großprojekte wie die Nord-Süd-Schnellstraße (Phase 2021–2025), der internationale Flughafen Long Thanh, die Ringstraße 3 in Ho-Chi-Minh-Stadt und die Ringstraße 4 in Hanoi wurden gleichzeitig umgesetzt. Dies wird die aktuellen Infrastrukturprobleme Vietnams lösen und gleichzeitig die Entwicklung der Wirtschaftszweige fördern. Schnellstraßenprojekte werden die Konnektivität zwischen Wirtschaftsregionen verbessern und mehr Investitionskapital nach Vietnam locken.
Die beschleunigte Entwicklung von Infrastrukturprojekten dürfte den Wert von Immobilienprojekten in der Nähe öffentlicher Investitionsprojekte steigern. Agriseco schätzt, dass nach Abschluss der Großprojekte der Nord-Süd-Schnellstraße, des Flughafens Long Thanh usw. Ho-Chi-Minh-Stadt, Ba Ria-Vung Tau, Dong Nai, Long An , Hai Phong, Quang Ninh, Hung Yen und Bac Ninh potenzielle Investitionsgebiete sind. Investoren mit großen Grundstücksfonds in der Nähe von Projekten, die davon profitieren können, sind VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR und DIG.
Eine weitere Erwartung ist, dass sich das Wohnungssegment mit realer Nachfrage in der Innenstadt oder am Rande des Stadtzentrums mit entwickelter Infrastruktur Anfang 2024 erholen wird. Grund dafür sind: Die reale Nachfrage der Bevölkerung ist immer noch groß, wenn sich Angebot und Absorptionsrate allmählich erholen. Die Zinssätze für Hypothekendarlehen zum Kauf von Häusern werden voraussichtlich sinken. Die Änderung des Rundschreibens 06 ermöglicht es Eigenheimkäufern, Kredite bei Banken aufzunehmen, um Schulden bei anderen Banken zu begleichen. Außerdem gibt es Anreizmaßnahmen für Immobilieninvestoren (Senkung der Verkaufspreise, Verlängerung der Zahlungspläne).
Gleichzeitig wird erwartet, dass das Wohnungsangebot und die Preise in zentral gelegenen und peripheren Städten weiter steigen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wird das Angebot an neuen Wohnungen im Jahr 2024 voraussichtlich 16.000 Einheiten erreichen (plus 55 % gegenüber dem Vorjahr) bzw. 9.000 Einheiten (plus 3,4 % gegenüber dem Vorjahr), wobei der Schwerpunkt auf dem mittleren und oberen Preissegment liegen wird. Aufgrund der großen Lücke zwischen Angebot und Nachfrage werden die Wohnungspreise voraussichtlich jährlich um 3–8 % steigen.
Das Angebot an Sozialwohnungen wird voraussichtlich 108 Projekte umfassen und im Jahr 2024 fast 48.000 Wohnungen umfassen – fast viermal so viel wie im Jahr 2023. Die Projekte konzentrieren sich auf Dong Nai, Long An, Bac Ninh, Hai Phong und Quang Ninh, dank der kontinuierlichen Umsetzung von Maßnahmen der Regierung zur Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum. Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird voraussichtlich auch 2024 bestehen bleiben. Angesichts des knappen Angebots werden jedoch Wohnungsbauprojekte mit angemessenen Preisen und vollständigen Rechtsdokumenten weiterhin Käufer anziehen.
Der Grundstücksmarkt ist immer noch ein Kanal zur Anziehung von Cashflow
Obwohl der Immobilienmarkt mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, spiegelt dies das Gesamtbild des Marktes wider. Im Immobiliensegment ist Land jedoch nach wie vor ein Kanal, um Cashflow zu generieren und eine sehr hohe Liquidität zu schaffen. Darüber hinaus haben die Banken derzeit die Zinssätze gesenkt, und die Industrie wird sich bis 2024 allmählich erholen. Land ist zudem ein Segment mit nachhaltigem, langfristigem Wert, der sich über die Jahre angesammelt hat, sodass Investoren in diesem Segment zunehmend abwarten.
Experten zufolge bleibt der Grundstücksmarkt in allen Segmenten stabil, zieht Investoren an und der Grundstückskanal bringt langfristigen Wert, sodass er vertrauenswürdig ist. Laut dem Marktforschungsbericht von DKRA wird das Grundstückssegment im Jahr 2023 22 Projekte mit einem Angebot von etwa 1.850 Grundstücken begrüßen, 73 % weniger als 2022 und der niedrigste Stand der letzten 5 Jahre. Der Verbrauch erreichte etwa 751 Grundstücke, ungefähr 41 % des gesamten neu eröffneten Angebots, 84 % weniger als im Vorjahr. Transaktionen fanden hauptsächlich in der Produktgruppe mit Preisen von 12,9 – 14,9 Millionen VND/m2 und Gemeinschaftsflächen von 70 – 90 m2 statt.
Darüber hinaus hat die Nationalversammlung vor Kurzem das Gesetz über das Immobiliengeschäft (geändert) verabschiedet, das ab Anfang 2025 in Kraft tritt und die Verschärfung der Grundstücksaufteilung und des Grundstücksverkaufs regelt. Auch das zeigt, dass die Anpassung der Grundstücksfieber-Politik schrittweise umgesetzt wird. Da die Grundstücksaufteilung und der Grundstücksverkauf in städtischen Gebieten in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen sind, wirkt sich diese Verschärfung der Grundstücksaufteilung auf den gesamten Markt von Nord nach Süd aus, und es wird möglicherweise nicht mehr so viel Grundstücksfieber geben wie früher. Konkret heißt es in Artikel 31 Absatz 6 des Entwurfs des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert), dass die Übertragung von Landnutzungsrechten an Einzelpersonen in Bezirken, Distrikten und Städten der Sondertypen sowie der städtischen Gebiete des Typs I, Typs II und Typs III nicht gestattet sein wird. Der Anwendungsbereich wurde im Vergleich zu den geltenden Bestimmungen (in städtischen Gebieten des Sondertyps und in städtischen Gebieten des Typs I, die direkt der Zentralregierung unterstehen) erweitert.
In ihren Kommentaren zu dieser Regelung wiesen die meisten Experten darauf hin, dass sie in der kommenden Zeit wahrscheinlich zu einem zunehmenden Druck auf das Angebot an neuen parzellierten Grundstücken auf dem Markt beitragen werde.
Einigen Investoren zufolge wird das überarbeitete Immobiliengesetz erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben und zu mehr Transparenz beim Kauf und Verkauf, insbesondere bei der Parzellierung und dem Verkauf von Grundstücken, beitragen. Konkret trägt das Gesetz dazu bei, die staatliche Kontrolle über Parzellierung und Verkauf von Grundstücken zu stärken, eine einheitliche Architektur und Stadtplanung zu gewährleisten (Häuser müssen auf dem Grundstück gebaut sein, bevor sie an Käufer verkauft werden), eine rationale und effiziente Nutzung zu gewährleisten, um die Verschwendung nationaler Landressourcen zu vermeiden usw.
Darüber hinaus dürfte das kürzlich verabschiedete überarbeitete Grundstücksgesetz dem Immobilienmarkt große Vorteile bringen, insbesondere im Hinblick auf eine größere Transparenz in den Entwicklungsphasen von Immobilien.
Dem Bericht zufolge war der Immobilienmarkt in jüngster Zeit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. Diese sind auf hohe Zinsen, einen Vertrauensverlust der Anleger nach den Ereignissen im Zusammenhang mit Unternehmensanleihen, rechtliche Probleme und eine Verknappung der Kreditströme in den Immobiliensektor zurückzuführen, nachdem die Staatsbank den Anteil kurzfristiger Kapitalanteile an mittel- und langfristigen Krediten gesenkt oder das Rundschreiben 06 herausgegeben hatte. Experten gehen jedoch davon aus, dass sich die oben genannten Gründe im Jahr 2024 etwas abschwächen werden, was den Erholungstrend des Immobilienmarkts unterstützt, auch wenn es nicht erneut zu einer Überhitzung kommen wird.
Die Marktherausforderung im Jahr 2024 annehmen
Allerdings weisen Marktforscher auch auf einige Herausforderungen für den Immobilienmarkt im Jahr 2024 hin.
Erstens erholt sich die Nachfrage der Verbraucher nach Immobilien, allerdings langsamer als erwartet. Laut Daten der Staatsbank sind die ausstehenden Kredite für Immobilienkäufe (Privatkredite für den Eigenheimkauf) sowohl in Umfang als auch Anteil rückläufig.
Zweitens bleibt der Wert fälliger Anleihen hoch. Im Jahr 2024 wird der Wert fälliger Unternehmensanleihen mit Schätzungen von rund 330.000 Milliarden VND beträchtlich sein. Das Ausmaß fälliger Anleihen ist etwa 20 % höher als im Jahr 2023 und konzentriert sich auf die zweite Jahreshälfte 2024. Das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit könnte in den kommenden Jahren steigen, wenn Unternehmen ihre Schuldentilgung weiter aufschieben oder verlängern.
Drittens stoßen viele Immobilienprojekte in den Gemeinden auf Schwierigkeiten bei der Umsetzung. In einigen großen Gemeinden wurden etwa 70 bis 80 % der Projekte vorübergehend ausgesetzt.
Viertens ist das Angebot zurückgegangen, was jedoch mit einer unangemessenen Produktstruktur einhergeht: Es fehlt an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten, insbesondere an Wohnraum für Arbeiter und Sozialwohnungen.
Fünftens haben Unternehmen Schwierigkeiten, an Kapital zu kommen.
Die makroökonomischen, weltwirtschaftlichen und vietnamesischen Signale zeigen Anzeichen einer Erholung, und für 2024/25 wird eine Verbesserung prognostiziert. Dank der drastischen Maßnahmen von Regierung, Ministerien, Sektoren und Kommunen sind zudem allmählich positive Marktsignale zu verzeichnen. Trotz der oben genannten Herausforderungen und Schwierigkeiten benötigt der Markt noch Zeit, um diese vollständig zu bewältigen.
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