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| In den nächsten zwei bis drei Jahren wird sich der Immobilienmarkt deutlich verändern, was zu Preisschwankungen und Anpassungen der Nachfrage sowohl von Investoren als auch von Eigenheimkäufern führen wird. (Foto: Anh Phuong) |
Angebot steigt, Immobilienpreise lassen sich weiterhin nur schwer senken
Das Angebot an neu eröffneten Wohnungen wird 2024 rund 35.000 Einheiten erreichen und damit über der bisherigen Prognose von 22.000 bis 24.000 Einheiten liegen. Für die beiden großen Märkte Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wird für 2025 ein Anstieg auf 40.000 Wohnungen prognostiziert. Experten sind sich jedoch einig, dass es trotz des deutlich steigenden Angebots schwierig sein wird, die Immobilienpreise zu senken.
In seiner Prognose zum Immobilienmarkt im Jahr 2025 sagte Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, dass die Immobilienpreise zwar nicht sinken, aber auch nicht so schnell steigen werden wie zuletzt. Der Anstieg könnte im Vergleich zu 2024 um 5 bis 8 % steigen. Wie man einen Preis findet, der der Zahlungsfähigkeit der Menschen entspricht, bleibt eine schwierige Frage und stellt den Markt vor eine große Herausforderung, auf die es derzeit keine Antwort gibt.
Laut Frau Dungs Analyse stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 % und damit doppelt so stark wie in Ho-Chi-Minh -Stadt. Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt bei fast 60 Millionen VND/m².
Der Wirtschaftsexperte und außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh teilt diese Ansicht und erklärte, dass die Wohnungspreise in Hanoi im Jahr 2024 einen rasanten Preisanstieg erleben werden. Die Wohnungspreise stiegen von durchschnittlich 40 Millionen VND/m² im Jahr 2022 auf über 70 Millionen VND/m² bis zum Ende des dritten Quartals 2024. Bemerkenswert ist, dass es auf dem Markt keine Projekte mehr unter 60 Millionen VND/m² gibt; viele Projekte im mittleren Preissegment kosten sogar über 100 Millionen VND/m².
In Hochsaisonen steigen die Verkaufspreise tendenziell täglich und wöchentlich, die Liquidität bleibt jedoch hoch. Die aufgestaute Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen hat sich entladen, da viele Anreize bestehen, das Vertrauen von Kunden und Investoren in den Markt wiederherzustellen. Die boomende Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot treibt die Preise in die Höhe.
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Experten gehen davon aus, dass sich der Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi zwar verlangsamt hat, es aber aufgrund steigender Grundstückskosten schwierig sein wird, die Verkaufspreise im Jahr 2025 zu senken. Der Markt in Hanoi folgt dem Wachstumsszenario von Ho-Chi-Minh-Stadt. In den nächsten zwei bis drei Jahren wird sich der Immobilienmarkt deutlich verändern, was zu Preisschwankungen und Anpassungen der Nachfrage sowohl von Investoren als auch von Eigenheimkäufern führen wird. Prognosen zufolge wird das gesamte Primärangebot in Hanoi im Jahr 2025 im gehobenen und luxuriösen Segment liegen; Luxusimmobilien machen davon 36 % aus.
Aus geschäftlicher Sicht erklärte Ngo Huu Truong, stellvertretender Generaldirektor der Hung Thinh Corporation, dass die Immobilienpreise in der kommenden Zeit nur schwer sinken werden. Einer der Gründe dafür sei, dass die Projektgenehmigungsverfahren oft lange dauern und die Investitionskosten dadurch steigen.
In Bezug auf die Immobilienpreise erklärte Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes, dass die Bestimmungen des neuen Gesetzes bis Ende 2025 noch nicht vollständig umgesetzt seien, sondern weiterhin vom alten Gesetz profitiert würden. Daher sei zu erwarten, dass die Grundstückspreise auf einem angemessenen Niveau bleiben. Sollte es jedoch zwischen 2026 und 2027 keine entsprechenden Anpassungen geben, werde der Preisdruck weiter steigen.
Laut Herrn Dinh gibt es für den Immobilienmarkt zwei Szenarien. Bei einer guten Regulierung wird der Markt auch 2026/2027 stabil bleiben. Erfolgt jedoch keine gute technische Anpassung, könnten die Immobilienpreise auf ein höheres, unvernünftigeres Niveau steigen. Und dann wird der Markt wieder schwierig.
Der Markt durchlebt seine schwierigsten Zeiten.
Das Bauministerium hat gerade zehn Höhepunkte der Bauindustrie im Jahr 2024 bekannt gegeben. Dabei markiert das Jahr 2024 einen Wachstumsmeilenstein, da es mit etwa 7,8–8,2 % den höchsten Wert seit 2020 erreicht und damit das von der Regierung in Resolution Nr. 01 festgelegte Ziel (6,4–7,3 %) übertrifft.
Dies ist zugleich die höchste Wachstumsrate der Bauwirtschaft seit 2020, die die treibende Kraft für das gesamte BIP-Wachstum der Wirtschaft darstellt. Die Urbanisierungsrate erreichte 44,3 % und übertraf damit das von der Nationalversammlung gesetzte Ziel von 43,7 %. Die Bauwirtschaft erreichte zudem zwei weitere von der Regierung gesetzte Ziele: eine Abwassersammel- und -aufbereitungsrate von 18 % und eine landesweite durchschnittliche Wohnfläche von 26,5 m² Wohnfläche pro Person.
Das Bauministerium bewertete den Immobilienmarkt im vergangenen Jahr und erklärte, dass viele synchrone Lösungen umgesetzt wurden, um Marktschwierigkeiten zu beseitigen. Die Arbeitsgruppe des Premierministers zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten arbeitete mit Kommunen und Immobilienunternehmen zusammen, um Informationen und Situationen zu erfassen und jedes einzelne Projekt zu prüfen. Anschließend wurden Diskussionen geführt, Anleitungen gegeben und Antworten gefunden, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung zu beseitigen.
„Der Immobilienmarkt hat positive Veränderungen erfahren und die schwierigste Phase überwunden, um Schwung für Erholung und Entwicklung zu gewinnen“, betonte das Bauministerium.
Ein weiterer Höhepunkt des vergangenen Jahres war die besondere Aufmerksamkeit, die der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus gewidmet wurde. Am 24. Mai erließ das Sekretariat die Richtlinie Nr. 34 zur Stärkung der Führungsrolle der Partei bei der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus unter den neuen Bedingungen.
Das Bauministerium legt der Regierung einen Resolutionsentwurf zu bevorzugten Finanzierungsquellen für den sozialen Wohnungsbau vor. Demnach wird ein Vorzugspaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND für Sozialwohnungskredite aus Anleihen mit einer Laufzeit von fünf Jahren vorgeschlagen. Diese Maßnahmen bilden die Grundlage für eine landesweite Beschleunigung des sozialen Wohnungsbaus in der kommenden Zeit.
Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in Hanoi
Laut der soeben veröffentlichten und ab dem 20. Dezember 2024 gültigen angepassten Grundstückspreisliste von Hanoi sind die Grundstückspreise in einigen Gebieten Hanois zwei- bis sechsmal höher als in der seit 2019 veröffentlichten Grundstückspreisliste. Die höchsten Grundstückspreise liegen insbesondere für einige Straßen im Bezirk Hoan Kiem, wo sie fast 700 Millionen VND/m² erreichen.
Einigen Meinungen zufolge könnte die Einführung einer neuen Grundstückspreisliste in Hanoi zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen.
Ein Bericht des Bauministeriums zeigt, dass die Grundstückskosten für Immobilienprojekte bei Anwendung der Grundstückspreisliste 2024 im Vergleich zu früher deutlich steigen werden. Der Grund dafür ist, dass die wichtigsten Kosten, die die Wohnungs- und Immobilienpreise beeinflussen, folgende sind: Entschädigungskosten für die Grundstücksräumung, Grundstücksgebühren, Projektbaukosten wie Wohnen, Immobilien, Steuern und damit verbundene Gebühren.
Insbesondere die Kosten für die Landnutzungsgebühren machen oft einen großen Teil der Gesamtkosten eines Wohnbauprojekts aus; sie liegen bei 7–20 % bei Hochhausprojekten und bei 25–50 % bei Villen- und Reihenhausprojekten.
Nach Angaben des Bauministeriums wird die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste einen Ketteneffekt haben und zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent im Vergleich zu vorher führen.
Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, erklärte, dass eine Grundstückspreisliste Unternehmen bei der Bewertung ihrer Grundstücke behilflich sei, um den Marktpreisen möglichst nahe zu kommen. Die angepasste Grundstückspreisliste sei eine wichtige Grundlage für die Festlegung der Grundsteuer.
Wenn jedoch die Grundsteuer auf der Grundlage des Marktpreises bestimmt wird, fällt die Grundsteuer für Unternehmen auf Umwandlung in eine neue Nutzung höher aus, wodurch sich für Käufer auch ein höherer Verkaufspreis der Immobilien ergibt.
Kann ich eine Wohnung, die in Raten abbezahlt wird, nach der neuen Regelung verkaufen?
Der Kauf einer Wohnung in Raten liegt im Trend. Viele Menschen möchten ein Haus besitzen, ohne gleich viel Geld ausgeben zu müssen. Welche Regelungen müssen beim Ratenkauf beachtet werden?
Der Kauf und Verkauf von Wohnungen per Ratenzahlung ist im Artikel 167 des Wohnungsgesetzes 2023 wie folgt geregelt:
- Von den Parteien vereinbart und im Hauskaufvertrag klar festgelegt.
- Während der Ratenzahlungsfrist ist der Käufer zur Nutzung der Wohnung berechtigt und für deren Instandhaltung verantwortlich, sofern nichts anderes vereinbart wurde oder während der Gewährleistungsfrist der Wohnung.
Insbesondere Absatz 2, Artikel 167 des Wohnungsgesetzes von 2023 besagt: Der Käufer einer Immobilie, der in Raten oder in Raten zahlt, darf Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Schenkung, zum Tausch, zur Hypothek oder zur Kapitaleinlage in diese Immobilie erst dann mit einer anderen Person durchführen, wenn er die Immobilie vollständig bezahlt hat, es sei denn, die Parteien haben eine andere Vereinbarung getroffen.
Gemäß dieser Regelung muss der Käufer einer Wohnung, der in Raten zahlt, wenn er diese an jemand anderen verkaufen möchte, den vollen Kaufpreis der Wohnung an den Verkäufer zahlen, sofern die Parteien keine andere Vereinbarung haben.
Wenn der Käufer also eine Wohnung in Raten mit dem Investor oder in Raten mit dem Verkäufer kauft, ist es ihm erst nach Bezahlung des vollen Kaufpreises der Wohnung gestattet, die Wohnung an eine andere Person zu verkaufen, sofern die Parteien keine andere Vereinbarung getroffen haben.
Wenn Sie einen Ratenkredit mit einer Hypothek aufnehmen und ihn an jemand anderen verkaufen möchten, kann der Hypothekenschuldner gemäß Artikel 321 Absatz 5 des Zivilgesetzbuchs von 2015 die mit einer Hypothek belastete Wohnung an jemand anderen verkaufen, wenn die Bank zustimmt oder die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.
Wenn sich die Parteien oder die Bank auf den Verkauf der Wohnung mit Ratenzahlung einigen, können folgende Methoden angewendet werden:
- Der Investor hat das Übertragungsdokument des Kaufvertrags für die Wohnung unterzeichnet, ohne bei der staatlichen Agentur einen Antrag auf ein Zertifikat einzureichen.
- Die Parteien unterzeichnen die Kündigung des alten Ratenkaufvertrags für die Wohnung und der Verkäufer unterzeichnet direkt mit dem neuen Käufer einen Kaufvertrag über die Wohnung (sofern der alte Käufer das Rote Buch nicht übertragen hat) oder schließt eine schriftliche Vereinbarung über den Verkauf der Wohnung in Raten zwischen drei Parteien: dem alten Käufer, dem Verkäufer und dem neuen Käufer.
- Schließen Sie eine Dreiparteienvereinbarung zwischen Bank, Käufer und Verkäufer ab. Die Bank erklärt sich damit einverstanden, die in Raten abbezahlte Wohnung an eine andere Person zu verkaufen. Gleichzeitig wird die Hypothek auf die Immobilie freigegeben, der Kaufvertrag neu unterzeichnet und das Rote Buch an den neuen Käufer übertragen.
In diesem Fall können die Parteien die Kreditverpflichtung der Bank gemäß den Bestimmungen des Artikels 370 des Zivilgesetzbuchs 2015 auf eine andere Person übertragen.
Somit kann der Käufer die Wohnung in Raten verkaufen, wenn gemäß der obigen Analyse die Zustimmung des Verkäufers vorliegt oder die Rate vollständig bezahlt wurde oder die Parteien dies vereinbart haben.
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