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| In den kommenden zwei bis drei Jahren wird sich der Immobilienmarkt durch bedeutende Veränderungen transparenter gestalten. Dazu gehören Preisschwankungen und eine angepasste Nachfrage sowohl von Investoren als auch von Käufern. (Foto: Anh Phuong) |
Trotz des gestiegenen Angebots ist ein Rückgang der Immobilienpreise unwahrscheinlich.
Das Angebot an neuen Wohnungen wird 2024 voraussichtlich rund 35.000 Einheiten erreichen und damit die vorherige Prognose von 22.000 bis 24.000 Einheiten übertreffen. Für 2025 wird ein Anstieg auf 40.000 Wohnungen in den beiden großen Märkten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt erwartet. Experten sind sich jedoch einig, dass es trotz eines deutlichen Angebotsanstiegs schwierig sein wird, die Immobilienpreise zu dämpfen.
Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, prognostiziert für das Jahr 2025 einen Anstieg der Immobilienpreise. Sie geht davon aus, dass diese zwar nicht fallen, aber auch nicht mehr so rasant steigen werden wie zuletzt. Der Anstieg könnte im Vergleich zu 2024 zwischen 5 und 8 % liegen. Wie sich bezahlbarer Wohnraum für den Durchschnittsbürger realisieren lässt, bleibt eine schwierige Frage und eine große Herausforderung für den Markt, deren Antwort derzeit noch unbekannt ist.
Laut Frau Dungs Analyse stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 Prozent – doppelt so stark wie in Ho-Chi-Minh -Stadt. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Neubauwohnungen nähert sich 60 Millionen VND/m².
Der Wirtschaftsexperte und außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh stimmte dieser Ansicht zu und erklärte, dass der Wohnungsmarkt in Hanoi im Jahr 2024 einen rasanten und bemerkenswerten Preisanstieg verzeichnete. Die Wohnungspreise, die 2022 durchschnittlich bei 40 Millionen VND/m² lagen, stiegen bis Ende des dritten Quartals 2024 auf über 70 Millionen VND/m². Bemerkenswert ist, dass es auf dem Markt keine Projekte mehr unter 60 Millionen VND/m² gibt und viele Projekte im mittleren Preissegment sogar Preise über 100 Millionen VND/m² erzielen.
In Zeiten hoher Nachfrage steigen die Verkaufspreise tendenziell täglich oder wöchentlich, die Liquidität bleibt jedoch hoch. Die aufgestaute Nachfrage nach Wohnraum, sowohl zum Wohnen als auch als Kapitalanlage, hat sich nun endlich entladen, da verschiedene Faktoren das Vertrauen von Kunden und Investoren in den Markt gestärkt haben. Dieser Nachfrageanstieg in Verbindung mit einem anhaltenden Angebotsmangel hat die Preise in die Höhe getrieben.
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Experten gehen davon aus, dass sich der Aufwärtstrend der Wohnungspreise in Hanoi zwar verlangsamt hat, ein Preisrückgang im Jahr 2025 aufgrund steigender Grundstückskosten jedoch schwierig sein wird. Tatsächlich folgt der Markt in Hanoi dem gleichen Wachstumsmuster wie Ho-Chi-Minh-Stadt. In den nächsten zwei bis drei Jahren wird sich der Immobilienmarkt durch signifikante Veränderungen, darunter Preisschwankungen und eine angepasste Nachfrage von Investoren und Käufern, deutlicher herauskristallisieren. Prognosen zufolge wird das gesamte Primärangebot in Hanoi im Jahr 2025 dem gehobenen und Luxussegment angehören, wobei der Anteil des Luxussegments 36 % betragen wird.
Aus geschäftlicher Sicht geht Herr Ngo Huu Truong, stellvertretender Generaldirektor der Hung Thinh Group, davon aus, dass die Immobilienpreise in der kommenden Zeit nur schwer sinken werden. Ein Grund dafür ist, dass die Genehmigungsverfahren für Projekte oft sehr lange dauern und dadurch die Investitionskosten erhöhen.
Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, merkte zu den Immobilienpreisen an, dass die Bestimmungen des neuen Gesetzes bis Ende 2025 noch nicht vollständig umgesetzt seien und weiterhin die bestehenden Regelungen Anwendung fänden. Daher würden die Grundstückspreise voraussichtlich auf einem angemessenen Niveau bleiben. Sollten jedoch bis 2026/27 keine entsprechenden Anpassungen vorgenommen werden, werde der Preisdruck weiter steigen.
Laut Herrn Dinh gibt es zwei Szenarien für den Immobilienmarkt. Bei angemessener Regulierung wird der Markt in den Jahren 2026–2027 stabil bleiben. Werden jedoch keine entsprechenden technischen Anpassungen vorgenommen, könnten die Immobilienpreise auf ein unverhältnismäßig hohes Niveau steigen. In diesem Fall wird der Markt erneut vor Schwierigkeiten stehen.
Der Markt hat seine schwierigste Phase hinter sich gelassen.
Das Bauministerium hat soeben 10 wichtige Kennzahlen für die Bauwirtschaft im Jahr 2024 bekannt gegeben. Darunter ist für 2024 ein signifikantes Wachstum von ca. 7,8-8,2 % prognostiziert, das höchste seit 2020 und das von der Regierung in Beschluss Nr. 01 festgelegte Ziel (6,4-7,3 %) übertreffen wird.
Dies ist die höchste Wachstumsrate der Bauwirtschaft seit 2020 und trieb das gesamte BIP-Wachstum der Wirtschaft an. Die Urbanisierungsrate erreichte 44,3 % und übertraf damit das von der Nationalversammlung festgelegte Ziel von 43,7 %. Die Bauwirtschaft erreichte zudem zwei weitere von der Regierung vorgegebene Ziele: eine Abwassersammel- und -behandlungsquote von 18 % und eine durchschnittliche Wohnfläche von 26,5 m² pro Person landesweit.
Das Bauministerium analysierte die Entwicklung des Immobilienmarktes im vergangenen Jahr und stellte fest, dass zahlreiche umfassende Maßnahmen zur Bewältigung von Marktschwierigkeiten umgesetzt wurden. Die Task Force des Premierministers zur Überwindung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten arbeitete mit Kommunen und Immobilienunternehmen zusammen, um Informationen zu sammeln, die Lage zu analysieren und jedes einzelne Projekt zu prüfen, um Hilfestellung zu geben, Lösungen zu entwickeln und die Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung zu beseitigen.
„Der Immobilienmarkt hat positive Veränderungen erfahren und die schwierigste Phase überwunden, um wieder an Dynamik für Erholung und Entwicklung zu gewinnen“, betonte das Bauministerium.
Ein weiterer Höhepunkt des vergangenen Jahres war die besondere Aufmerksamkeit, die dem Ausbau des sozialen Wohnungsbaus gewidmet wurde. Am 24. Mai erließ das Zentralkomitee der Partei die Richtlinie Nr. 34 zur Stärkung der Führungsrolle der Partei beim Ausbau des sozialen Wohnungsbaus unter den neuen Gegebenheiten.
Das Bauministerium legt der Regierung einen Resolutionsentwurf zu bevorzugten Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau vor. Demnach soll ein Vorzugsdarlehenspaket in Höhe von 100 Billionen VND aus Anleihekapital für den sozialen Wohnungsbau mit einer Laufzeit von fünf Jahren bereitgestellt werden. Diese Maßnahmen bilden die Grundlage für eine beschleunigte Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus im ganzen Land in der kommenden Zeit.
Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste von Hanoi.
Laut der kürzlich veröffentlichten und gültigen Grundstückspreisliste für Hanoi, die ab dem 20. Dezember 2024 gilt, sind die Grundstückspreise in einigen Gebieten Hanois 2- bis 6-mal höher als in der 2019 veröffentlichten Grundstückspreisliste. Die höchsten Grundstückspreise finden sich in einigen Straßen im Bezirk Hoan Kiem und erreichen fast 700 Millionen VND/m².
Manche glauben, dass die Einführung der neuen Grundstückspreisliste in Hanoi zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen könnte.
Ein Bericht des Bauministeriums zeigt, dass die Kosten für die Grundstücksnutzung bei Immobilienprojekten deutlich steigen werden, wenn die Grundstückspreisliste von 2024 Anwendung findet. Grund dafür sind die wichtigsten Faktoren, die die Preise für Wohnraum und Immobilien beeinflussen: Entschädigungs- und Räumungskosten, Gebühren für die Grundstücksnutzung, Baukosten (für Wohnraum und Immobilien), Steuern und Nebenkosten.
Insbesondere die Gebühren für die Landnutzung machen in der Regel einen großen Teil der Gesamtkosten eines Wohnbauprojekts aus und liegen zwischen 7 und 20 % bei Hochhauswohnprojekten und zwischen 25 und 50 % bei Villen- und Reihenhausprojekten.
Nach Angaben des Bauministeriums wird die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste einen Dominoeffekt auslösen und zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent im Vergleich zu vorher führen.
Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Nordvietnam, erklärte, dass eine Grundstückspreisliste für Unternehmen die Grundstücksbewertung erleichtert und eine marktgerechte Preisanpassung ermöglicht. Die angepasste Grundstückspreisliste ist eine wichtige Grundlage für Unternehmen zur Berechnung der Grundsteuer.
Wird die Grundsteuer jedoch auf Basis des Marktwerts berechnet, fällt die Steuer auf die Nutzungsänderung von Grundstücken für Unternehmen höher aus, was zu einem höheren Verkaufspreis der Immobilien für die Käufer führt.
Ist es nach den neuen Bestimmungen zulässig, eine Wohnung zu verkaufen, die noch in Raten bezahlt wird?
Der Kauf einer Wohnung auf Raten ist ein beliebter Trend für viele Menschen, die Wohneigentum erwerben möchten, ohne eine hohe Summe im Voraus zu zahlen. Welche Vorschriften müssen also beim Kauf einer Wohnung auf Raten beachtet werden?
Der Kauf und Verkauf von Wohnungen durch aufgeschobene oder Ratenzahlungen ist in Artikel 167 des Wohnungsgesetzes von 2023 wie folgt geregelt:
- Wie von den Parteien vereinbart und im Wohnungskaufvertrag klar festgelegt.
- Solange die Wohnung in Raten bezahlt wird, hat der Käufer das Recht, sie zu nutzen und ist für ihre Instandhaltung verantwortlich, sofern nichts anderes vereinbart wurde oder die Gewährleistungsfrist der Wohnung abgelaufen ist.
Insbesondere bestimmt Absatz 2 des Artikels 167 des Wohnungsgesetzes von 2023 Folgendes: Käufer von Wohnraum, die in Raten oder aufgeschobenen Zahlungen zahlen, dürfen Transaktionen wie Kauf, Verkauf, Schenkung, Tausch, Hypothekierung oder Kapitaleinlage für diesen Wohnraum mit anderen erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises durchführen, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart.
Gemäß dieser Verordnung ist ein Käufer einer Wohnung, der in Raten zahlt und diese an jemand anderen verkaufen möchte, verpflichtet, dem Verkäufer den vollen Kaufpreis zu zahlen, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart.
Wenn Sie also eine Wohnung über einen Zahlungsplan mit dem Bauträger oder einen Ratenzahlungsplan mit dem Verkäufer erwerben, dürfen Sie diese erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises an jemand anderen weiterverkaufen, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart.
Wenn eine Wohnung zur Finanzierung eines Bankratenkredits verpfändet wird und der Hypothekennehmer diese Wohnung an jemand anderen verkaufen möchte, kann er dies gemäß Artikel 321 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 tun, sofern die Bank zustimmt oder dies gesetzlich vorgeschrieben ist.
Wenn die Parteien oder die Bank dem Verkauf der in Raten bezahlten Wohnung zustimmen, können folgende Methoden angewendet werden:
- Der Bauträger unterzeichnete das Dokument zur Übertragung des Wohnungskaufvertrags, bevor er den Antrag auf Ausstellung einer Eigentumsbescheinigung bei den staatlichen Behörden einreichte.
Die Parteien werden den alten Ratenkaufvertrag für die Wohnung kündigen, und der Verkäufer wird entweder direkt einen neuen Wohnungskaufvertrag mit dem neuen Käufer abschließen (falls der alte Käufer die Eigentumsurkunde noch nicht übertragen hat) oder eine schriftliche Vereinbarung über den Verkauf der Wohnung auf Raten zwischen den drei Parteien – dem alten Käufer, dem Verkäufer und dem neuen Käufer – aufsetzen.
Es soll eine dreiseitige Vereinbarung zwischen der Bank, dem Käufer und dem Verkäufer getroffen werden, in der sich die Bank verpflichtet, die in Raten bezahlte Wohnung an einen Dritten zu verkaufen. Gleichzeitig soll die Hypothek gelöscht, ein neuer Kaufvertrag unterzeichnet und der Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug) auf den neuen Käufer übertragen werden.
In diesem Fall können die Parteien die Darlehensverpflichtungen der Bank gemäß Artikel 370 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 auf eine andere Partei übertragen.
Daher kann der Käufer die Wohnung auch dann verkaufen, wenn sie noch in Raten bezahlt wird, sofern der Verkäufer zustimmt, wie oben analysiert, oder wenn alle Ratenzahlungen geleistet wurden, oder wie von beiden Parteien vereinbart.
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