Die Ferienimmobilienbranche befindet sich weiterhin in einer Phase der Verlustminimierung.

Die Liquidität hat sich noch nicht verbessert

Laut einer aktuellen Umfrage von Batdongsan.com.vn hält der Trend zur Verlustbegrenzung bei allen Arten von Ferienimmobilien an, insbesondere bei Condotels (Hotelappartements). Zwar gibt es keine Massenverkäufe mehr wie während der COVID-19-Pandemie oder der Marktflaute Anfang 2023, doch die anhaltenden Meldungen über Verlustbegrenzungen auf dem Immobilienmarkt verdeutlichen die negative Entwicklung.

Diese Verkaufsanzeigen stammen aus zahlreichen Projekten, die sich von Quang Ninh – wo die meisten Ferienimmobilienprojekte in der nördlichen Region konzentriert sind – bis nach Quang Binh , Da Nang, Kien Giang, Vung Tau usw. erstrecken. Insbesondere bei den Ferienvillen fällt auf, dass in einigen Projekten der Preis zur Verlustminimierung im Vergleich zur Zeit des Marktbooms von 3 bis 9 Milliarden VND pro Einheit gesunken ist.

Auf Immobilienportalen werden viele Anzeigen für Ferienimmobilien geschaltet, die unter dem Motto „Verlustreduzierung“ stehen.

Was Condotels betrifft, so scheinen viele Investoren von dieser Immobilienart enttäuscht zu sein, da nach wie vor zahlreiche Probleme bestehen, wie etwa ungeklärte Rechtsfragen, unbefriedigende Gewinne und insbesondere Meinungsverschiedenheiten mit den Betriebs- und Managementmethoden der Investoren. Bei dieser Art von Immobilie liegt der Abschlag je nach Projekt und Lage üblicherweise zwischen 15 und 30 %.

Ein aktueller Bericht von DKRA Vietnam zeigt zudem, dass die mangelnde Liquidität bei Investoren in den meisten Segmenten des Ferienimmobilienmarktes landesweit anhält. Im August 2023 wurden im Segment der Reihenhäuser/Geschäftshäuser lediglich drei Einheiten, im Segment der Ferienvillen nur neun Einheiten und in Condotels 17 Einheiten verkauft.

Diese Situation hat zu einem hohen Angebot an Ferienwohnungen und -häusern geführt. Bis Juni ist der Bestand an Condotels auf über 42.000 Einheiten angestiegen, während Strandhäuser und Ferienvillen zusammengenommen etwa 30.000 Einheiten umfassen.

Die schlechte Liquidität führt dazu, dass die Bestände an Ferienimmobilien täglich zunehmen.

Angesichts dieser Situation greifen Projektinvestoren weiterhin verstärkt auf verschiedene Vergünstigungen zurück, wie Skonti bei schneller Zahlung, Zinsvergünstigungen, Tilgungsaussetzungen und Rückmietvereinbarungen, um die Marktnachfrage anzukurbeln. In einigen Projekten werden die Preise für Ferienvillen für Kunden, die schnell zahlen, um 40 bis 50 % reduziert.

Die Ursachen und die anhaltende Stagnation des Ferienimmobilienmarktes wurden klar dargelegt, darunter auch Probleme im Zusammenhang mit der Erholung des Tourismus . Aufgrund der geringen Besucherzahlen ist die Rentabilität von Ferienimmobilien stark gesunken, was viele Investoren dazu veranlasst hat, diesem Markt kein Interesse mehr zu schenken.

Die Tourismusbranche kann sich kurzfristig nicht erholen.

Laut einer Studie von Savills erholen sich die Geschäftsaktivitäten im Freizeitsektor, beispielsweise im Hotelgewerbe, in den meisten Ländern der Welt allmählich wieder auf das Niveau vor der Pandemie, mit Ausnahme der Region Asien- Pazifik .

In Südostasien führt Singapur die Erholung an, dank steigender durchschnittlicher Zimmerpreise. Auch Thailand verzeichnet eine gute Erholung. Die Geschäftstätigkeit auf dem vietnamesischen Markt liegt hingegen unter dem Niveau vor der Pandemie, was sich sowohl in der Auslastung als auch im durchschnittlichen Zimmerpreis widerspiegelt.

Mauro Gasparotti, Direktor von Savills Hotels, kommentierte: „Die Faktoren, die den vietnamesischen Resortmarkt beeinflussen, lassen sich in drei Gruppen einteilen: kurzfristige, mittelfristige und langfristige. Jede Gruppe hat unterschiedliche Auswirkungen auf den Erholungsprozess des Marktes. Kurzfristig stellt das Ausbleiben chinesischer Touristen, die 2019 32 % aller internationalen Besucher Vietnams ausmachten, die Resortbranche vor große Herausforderungen. Hinzu kommt, dass die Kosten für Langstreckenflüge gestiegen sind, was sich ebenfalls auf die Erholung einiger Märkte, wie beispielsweise des europäischen Marktes, auswirkt. Im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019 liegt die Gesamtzahl der europäischen Besucher in Vietnam immer noch etwa 38 % unter dem Niveau vor der Pandemie.“

Herr Mauro Gasparotti, Direktor von Savills Hotels.

Die Zahlen belegen, dass der asiatische Tourismusmarkt in Vietnam in den ersten acht Monaten des Jahres 2023 ebenfalls 32 % unter dem Niveau vor der Pandemie lag. Südkorea ist derzeit der größte internationale Tourismusmarkt für Vietnam, doch die Gesamtzahl der Besucher ist immer noch niedriger als 2019.

Was bevölkerungsreiche Märkte wie China betrifft, so erreichte die Besucherzahl in Vietnam lediglich 950.000, was einem Rückgang von 28 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2019 entspricht. Die amerikanischen und australischen Touristenmärkte verzeichneten einen Rückgang von etwa 8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2019 und erreichten insgesamt 900.000 Besucher, hauptsächlich Touristen aus den USA und Australien.

Neben der schleppenden Erholung der Nachfrage beeinträchtigt auch das Überangebot die Erholungs- und Entwicklungsmöglichkeiten. Statistiken von Savills Hotels zeigen, dass seit 2016 jährlich durchschnittlich rund 15.000 Zimmer im mittleren bis gehobenen Preissegment neu auf den Beherbergungsmarkt gekommen sind. Somit hat sich das Zimmerangebot innerhalb von nur sechs Jahren verdoppelt.

Inländische Touristen sind nach wie vor der wichtigste Wachstumstreiber des Tourismus in Vietnam. In den ersten acht Monaten des Jahres 2023 verzeichnete die vietnamesische Tourismusbranche 86 Millionen inländische Besucher, ein Plus von 7,8 % gegenüber dem Vorjahr. Es wird erwartet, dass dies auch mittel- und langfristig das Wachstum des Tourismussektors ankurbeln wird.

Was das Marktangebot betrifft, sind die Experten von Savills der Ansicht, dass die vietnamesische Resortbranche großes Potenzial besitzt, jedoch nicht alle Geschäftsmodelle effektiv funktionieren. Manche Investoren stürzen sich ohne gründliche Analyse der lokalen Marktbedingungen in den Markt und gehen fälschlicherweise davon aus, dass alle Hotelbetriebsmodelle gleichwertig sind.

Dies führt zu einer mangelhaften Planung und Umsetzung des Projekts und schränkt dessen Betriebsfähigkeit nach Fertigstellung ein. Abhängig von den Marktgegebenheiten können manche Hotelmodelle hingegen effektiver arbeiten.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-nghi-duong-van-dang-trong-tinh-trang-cat-lo-post266842.html