In diesem Dokument schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt eine Änderung und Ergänzung der Bodenbewertungsmethoden vor, um drei Bodenbewertungsmethoden zu regeln: die Vergleichsmethode, die Ertragswertmethode und die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten. Im Vergleich zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP wurden somit zwei Bodenbewertungsmethoden durch den Dekretentwurf reduziert.
Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt hat die Regulierung von 3 Landbewertungsmethoden (Vergleichsmethode, Einkommensmethode, Landpreisanpassungskoeffizient) sichergestellt, dass alle Landbewertungsfälle im Rahmen der staatlichen Landverwaltung abgedeckt sind.
Laut dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt gewährleistet die Regulierung von drei Landbewertungsmethoden die Abdeckung aller Landbewertungsfälle im Rahmen der staatlichen Landverwaltung. (Foto: DM)
Genauer gesagt, ist die Abzugsmethode in die Vergleichsmethode integriert, da die Abzugsmethode ein Schritt bei der Anwendung der Vergleichsmethode auf Grundstücke mit darauf befindlichen Vermögenswerten ist, der dazu dient, den Wert der auf dem Grundstück befindlichen Vermögenswerte des verglichenen Grundstücks zu ermitteln.
Gleichzeitig schlug das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf des Dekrets 44 vor, die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken anzuwenden.
Zur Begründung, warum bei der Bewertung von Grundstücken nicht die Überschussmethode angewendet wird, erklärte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt in seinem Entwurf an die Regierung , dass die Überschussmethode eine Methode zur Bewertung von Grundstücken sei, bei der die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse des Grundstücks von den gesamten angenommenen Entwicklungskosten abgezogen werden.
Dementsprechend muss die Berechnung des gesamten angenommenen Entwicklungsertrags von Immobilien auf angenommenen Faktoren wie Transferpreis, Mietpreis, Verkaufszeitpunkt, Verkaufsrate, Trends und Schwankungen des Transferpreises, zukünftiger Mietpreis, Belegungsrate usw. basieren und der Cashflow muss gemäß dem Kreditzinssatz der Bank auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert werden.
Die Berechnung der gesamten angenommenen Entwicklungskosten von Immobilien basiert nicht nur auf den von zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreisen, sondern hängt auch von der Bauzeit, der jährlichen Baugeschwindigkeit, den Rücklagen, den Darlehenszinsen, den Investorengewinnen unter Berücksichtigung von Risikofaktoren, den Werbe- und Vertriebskosten usw. ab.
Die Berechnung der oben genannten angenommenen Faktoren für die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten ist sehr kompliziert, die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und weisen große Fehler auf (bei demselben Grundstück führt bereits die Änderung eines einzigen Indikators in den angenommenen Faktoren zu veränderten Bewertungsergebnissen); sie ist leicht ausnutzbar und birgt Risiken für Grundstücksbewerter und Personen, die über konkrete Grundstückspreise in bestimmten Gebieten entscheiden.
Dies ist die Hauptursache für Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Ermittlung, Bewertung und Festlegung konkreter Grundstückspreise in jüngster Zeit.
Im Immobiliengeschäft hingegen existiert das Grundstück immer zuerst und wird vor der Bebauung bewertet. Geht man davon aus, den zukünftigen Wert der Immobilie zu schätzen, ist die Bestimmung des Grundstückspreises nicht zielführend. Dadurch hängt der Grundstückspreis von der Geschäftsmethode des Investors ab und spiegelt nicht den tatsächlichen Marktwert des Grundstücks wider.
Darüber hinaus wird die Überschussmethode häufig von Investoren verwendet, um den Nutzen zu berechnen, der sich aus der Annahme von Einnahmen und der Schätzung der anfallenden Kosten ergibt, und um so eine Entscheidung für oder gegen eine Investition zu treffen.
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist der Ansicht, dass die Methode zur Ermittlung von Bodenpreisen im Sinne der Resolution Nr. 18-NQ/TW den Marktprinzipien entsprechen muss. Daher wird im Entwurf des Dekrets 44 die Überschussmethode zur Ermittlung der Bodenpreise für die Berechnung der finanziellen Verpflichtungen der Bodennutzer und der Entschädigung bei staatlicher Landgewinnung nicht angewendet, was der Politik der Partei entspricht.
Um die Einschränkungen zu überwinden, die sich aus der Nichtanwendung der Überschussmethode ergeben, wurde der Inhalt der Vergleichsmethode im Entwurf des Dekrets 44 geändert und ergänzt.
Die Richtlinie zur Bewertung von Grundstücken und Flächen ohne Investitionen in die technische Infrastruktur basiert auf einer Kombination von Abzugsverfahren, um die Kosten für Investitionen in die technische Infrastruktur zu berücksichtigen. Gleichzeitig wird durch eine Regelung ergänzt, die vorschreibt, dass bei der Ermittlung von Grundstückspreisen die Methode des jährlichen Anpassungskoeffizienten zum Vergleich und zur Abstimmung anzuwenden ist, um die Genauigkeit der Bewertungsergebnisse zu gewährleisten.
Quelle
Kommentar (0)