VERKAUFEN, KEIN KAUF
Kürzlich wollte eine Bewohnerin des Millennium-Wohngebäudes (Bezirk 4, Ho-Chi-Minh-Stadt) ihre Wohnung verkaufen, da sie das Haus Ende 2018 gekauft und bezogen hatte, aber noch kein Kaufvertragsformular erhalten hatte. Zudem gab es in letzter Zeit zahlreiche Informationen darüber, dass das Projekt in einen Skandal um öffentliches Land verwickelt sei, dass die Polizei gegen das Projekt ermittelt und dass der Investor instabil sei. Daher wollte sie noch mehr verkaufen. Auch aus den oben genannten Gründen und aufgrund des eingefrorenen Marktes musste sie einen „großen Preisnachlass“ hinnehmen, fand aber immer noch keine Käufer.
Viele Wohnungen sind gezwungen, ihre Preise zu senken, weil sie keine rosa Bücher haben.
Dies ist die häufigste Situation für Kunden, die Wohnungen kaufen, ohne ein Pink Book zu erhalten. Anfang 2019 kaufte Herr Cong Quang eine 88 m2 große Wohnung im Apartmentgebäude Orchard Park View (Bezirk Phu Nhuan, Ho-Chi-Minh-Stadt) für fast 6 Milliarden VND. Herr Quang hat 95 % des Wohnungswerts bezahlt, aber bis jetzt handelt es sich immer noch um einen Anzahlungsvertrag und er hat kein Pink Book erhalten. Herr Quang hat die Wohnung mehrmals zum Verkauf angeboten, von 6,5 Milliarden auf 6,1 Milliarden VND, aber bisher hat sie niemand gekauft. Darüber hinaus wurde der Mietpreis für die Wohnung von 25 Millionen VND/Monat auf 20 Millionen VND gesenkt, um einen Mieter zu finden.
„Das Mehrfamilienhaus wurde 2018 an Käufer übergeben. Aufgrund der Frage des öffentlichen Grundstücks führte die Regierung jedoch Inspektionen und Kontrollen durch, und bis heute haben Hauskäufer keine sogenannten Pink Books erhalten. Wenn Sie hier wohnen möchten, ist das sehr gut, denn niemand kann Ihnen Ihr Haus wegnehmen. Die Tatsache, dass die Wohnung kein Pink Book hat, verursacht jedoch viele Unannehmlichkeiten und Sorgen und beeinträchtigt die Rechte der Hauskäufer. Erstens: Wenn Sie verkaufen möchten, wird die Wohnung mit der Begründung, dass kein Pink Book vorliegt und das Projekt geprüft wird, vom Käufer zu einem miserablen Preis gezwungen. Darüber hinaus ist es sehr schwierig, die Wohnung zu verkaufen, obwohl der Preis im Vergleich zu Wohnungen mit Pink Books in der gleichen Gegend stark gefallen ist. Darüber hinaus können diese Wohnungen nicht mit Hypotheken belegt werden, um Kapital von Banken zu leihen und Geschäfte zu machen, insbesondere in dieser schwierigen Zeit. Bis jetzt habe ich die Wohnung dreimal zum Verkauf angeboten und den Preis zweimal gesenkt, aber keinen Käufer gefunden“, sagte Herr Quang.
Auch hier leben die meisten Wohnungseigentümer wie Herr Quang in Angst und Schrecken, wenn sie das rosa Buch noch nicht in den Händen halten und der Investor in viele riskante Gerüchte verwickelt ist.
Im Jahr 2016 kauften Herr Pham Hung und seine Frau (wohnhaft im Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt) eine 2-Zimmer-Wohnung in einem Wohnkomplex in der Mai Chi Tho Straße (Thu Duc Stadt) für fast 4 Milliarden VND. Obwohl sie 95 % des Wohnungswerts bezahlt und das Haus schon lange erhalten hatten, hatte der Investor die Bewohner immer noch nicht über das Verfahren für das Pink Book informiert. In letzter Zeit gab es bei dem Projekt zahlreiche Verstöße im Zusammenhang mit öffentlichem Land und es wurde von den Behörden untersucht, sodass die Ausgabe von Pink Books an die Bewohner noch unwahrscheinlicher wurde. Herr Pham Hung, die Bewohner und der Investor des Wohnkomplexes schickten eine Petition an die Behörden mit der Bitte um Hilfe, jedoch ohne Erfolg.
LAND ROW BOOKS ZUERST AN MENSCHEN AUSGEBEN, SPÄTER MIT INVESTOREN VERHANDELN
Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt erhielt das Ministerium im Zuge der Bearbeitung der Akte zahlreiche Dokumente von zuständigen staatlichen Stellen wie Inspektoren, Prüfern und der Polizei im Zusammenhang mit zahlreichen Wohnbauprojekten in der Stadt. Darin wurde um die Bereitstellung von Dokumenten für die Inspektions- und Untersuchungsarbeiten gebeten. Darüber hinaus gab es Beschlüsse zur vorübergehenden Aussetzung der Abwicklung von Verwaltungsverfahren in Bezug auf Grundstücke aufgrund der Überprüfung des Prozesses der Grundstückszuteilung, der Übertragung, der Kapitaleinlage für die Projektumsetzung, der Änderung des Landnutzungszwecks, der Überprüfung des Landnutzungsplans bei der Umwandlung von Unternehmen in Eigenkapital und der Neufestsetzung der finanziellen Verpflichtungen.
Derzeit gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt viele Immobilienprojekte, bei denen der Zweck der Landnutzung geändert wurde und nun vom Staat zugeteiltes oder gepachtetes Land verwendet wird. In vielen Projekten wurden Häuser verkauft, die Bauabnahme abgeschlossen und die Menschen sind eingezogen und haben sich niedergelassen. Der Grundstückspreis wurde jedoch nicht für die Berechnung der Landnutzungsgebühren genehmigt. Dies führt dazu, dass Käufer von Häusern in diesen Projekten keine „rosa Bücher“ erhalten, der Staat keine Landnutzungsgebühren, Steuern und Gebühren einziehen kann und die Unternehmen eine erhöhte Belastung durch die Zahlung von Bankkreditzinsen tragen müssen. Ganz zu schweigen von den Beschwerden und Klagen der Menschen, weil ihnen keine Zertifikate ausgestellt wurden.
KUNDEN SIND EHRLICH
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, stimmte dem Vorschlag des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt zu, da er davon überzeugt ist, dass die Kunden ehrliche Menschen sind. Vielerorts haben die Kunden bis zu 95 % des Wohnungswerts bezahlt. Daher sollten bei Projekten mit Verstößen gegen die Investitions-, Bau-, Geschäfts- und Vermögenshypothekenvorschriften, bei denen die von den Kunden gekauften Wohnungen jedoch noch den Planungen und dem Entwurf entsprechen, die Verstöße der Investoren getrennt und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen behandelt werden, und den Hauskäufern sollten rosa Eigentumsnachweise ausgestellt werden. Denn wie bereits erwähnt, erleiden Menschen, die eine Wohnung ohne rosa Eigentumsnachweis kaufen, in Wirklichkeit viele Verluste. Dabei handelt es sich um ein großes Vermögen, die Ersparnisse vieler Menschen, doch sie leben in Angst, wenn sie keine Eigentumsnachweise in der Hand haben, fühlen sich nicht sicher und können sich nicht niederlassen und keiner Karriere nachgehen.
Herr Le Hoang Chau analysierte weiter: Bei Projekten, bei denen finanzielle Verpflichtungen erfüllt und zusätzliche Landnutzungsgebühren (falls vorhanden) gezahlt werden müssen, handelt es sich hierbei um eine Beziehung zwischen dem Projektinvestor und der staatlichen Behörde, die nicht mit den Verantwortlichkeiten und Pflichten der Hauskäufer zusammenhängt. Es wird empfohlen, diese zu trennen und separat zu behandeln und auch die Ausstellung von Pink Books an Hauskäufer zu priorisieren.
Aus diesem Grund hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument herausgegeben, in dem es um Stellungnahmen zur Ausgabe von Pink Books an Hauskäufer im Rahmen des oben genannten Projekts bittet. In Fällen, in denen das Projekt aufgrund einer laufenden Gerichtsverhandlung vorübergehend ausgesetzt wurde, ein Sperrdokument der Ermittlungsbehörde vorliegt oder eine vorläufige Aussetzungsentscheidung der Vollstreckungsbehörde vorliegt, muss das Ministerium benachrichtigt werden. Das Ministerium wird die Ausgabe der Pink Books vorübergehend aussetzen und die verbleibenden Fälle bearbeiten.
Rechtsanwalt Tran Manh Cuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt unterstützte den Vorschlag des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt und schlug zusätzliche Lösungen zur Behandlung verschiedener Gruppen von Mehrfamilienhäusern mit Verstößen vor. Die erste betrifft Fälle von Kapitalbeschlagnahmung durch Investoren oder illegalen Verkäufen, die gezielt behandelt und bei Bedarf an die Ermittlungsbehörde zur Behandlung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen übergeben werden. Die Gruppe betrifft Streitigkeiten zwischen drei Parteien (Investoren, Banken, Hauskäufer). Hat der Investor das Projekt bei der Bank mit einer Hypothek belastet, kann der Hauskäufer Klage einreichen, um seine legitimen Rechte zu schützen. Die Gruppe von Verstößen im Bauwesen umfasst beispielsweise: Bau nicht gemäß der Lizenz, unvollständige technische Infrastruktur usw. Die Stadt muss Hauskäufern rosa Bücher ausstellen, wenn die Wohnung alle technischen und rechtlichen Bedingungen erfüllt, und sollte nicht warten, bis das Projekt bearbeitet ist, bevor sie diese sofort an die Käufer ausgibt.
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