Wohnungen in Hanoi sind zwar weniger knapp, aber die Verkaufspreise sind immer noch astronomisch hoch – warum?

(Dan Tri) – Experten zufolge steigen die Kosten für Grundsteuer, Bau, Investitionen usw. kontinuierlich an, was einen Rückgang der Wohnungspreise erschwert. Gleichzeitig erwarten Investoren aufgrund der hohen Investitionskosten höhere Gewinne.

Die Wohnungspreise steigen weiter.

Laut Daten eines Marktforschungsinstituts erreichte das Angebot an neu eröffneten Wohnungen in Hanoi allein in den letzten neun Monaten über 19.000 Einheiten und übertraf damit das Gesamtangebot für das Jahr 2023. Dank dieses reichlichen Angebots könnte die vierjährige Wohnungsknappheit in Hanoi in diesem Jahr beendet werden. Es wird erwartet, dass landesweit in diesem Jahr fast 30.000 Wohnungen zur Verfügung stehen werden.

Trotz des gestiegenen Wohnungsangebots setzt sich der Aufwärtstrend der Verkaufspreise in Hanoi sowohl auf dem Neubau- als auch auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt fort. Auf dem Neubauwohnungsmarkt erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis 64 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Nebenkosten) und lag damit 3 % niedriger als in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt stieg der durchschnittliche Verkaufspreis gegenüber dem Vorquartal weiter an und erreichte 46 Mio. VND/m² (ohne MwSt. und Nebenkosten), ein Plus von 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und fast 26 % gegenüber dem Vorjahr. Der Preisanstieg auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt hält unvermindert an und liegt aktuell nur noch etwa 2 Mio. VND/m² unter dem durchschnittlichen Verkaufspreis von Gebrauchtwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Viele Wohnungen haben ihre Verkaufspreise nach nur einem Monat um Hunderte von Millionen Dong erhöht (Illustration: Duong Tam).

Einer Umfrage von Reportern der Zeitung Dan Tri zufolge sind die Wohnungspreise in Hanoi im vergangenen Monat weiter gestiegen und es gibt keine Anzeichen für eine Abkühlung.

Konkret wurde Mitte September ein 64 m² großes Haus mit zwei Schlafzimmern im Vinhomes Smart City-Projekt für rund 4,2 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Aktuell wird dasselbe Haus zu Preisen zwischen 4,5 und 4,7 Milliarden VND angeboten.

Im Projekt Thang Long Nummer Eins wurde Ende September eine 87 m² große Wohnung mit zwei Schlafzimmern für 5,7 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Preis dieser Wohnung wurde inzwischen jedoch auf 6 Milliarden VND erhöht.

Herr Nguyen Van Ngu (aus Nam Dinh ) sucht ein Haus und berichtet, dass seine Familie seit drei Monaten ununterbrochen Wohnungen in den Bezirken Nam Tu Liem und Ha Dong besichtigt. Mit einem Budget von rund 3 Milliarden VND plant Herr Ngu, eine etwa 65 bis 70 Quadratmeter große Wohnung mit zwei Schlafzimmern zu erwerben.

„Je genauer ich suche, desto höher wird der vom Eigentümer geforderte Preis. Beispielsweise wurde im August ein Haus mit einer Fläche von 68 Quadratmetern in My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) für etwa 3,3 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Eigentümer bietet dasselbe Haus nun für 3,7 Milliarden VND an“, sagte er.

Warum ist es so schwierig, die Wohnungspreise zu senken?

Der Immobilienexperte Tran Quang Trung erklärte, viele Menschen warteten noch immer auf sinkende Wohnungspreise, doch dieses Warten scheine aussichtslos. Denn alle Kostenfaktoren der Projektentwickler, wie beispielsweise die Grundsteuerkosten gemäß der neuen Preisliste, die Baukosten und die Investitionen in die Produktgestaltung, stiegen deutlich an.

Angesichts immer knapper werdender Grundstücke müssen Unternehmen hohe Summen investieren, um attraktive Lagen, insbesondere im Zentrum, zu erwerben. Bei hohen Grundstückspreisen erleiden Investoren, die gefragte Projekte realisieren, mit Sicherheit Verluste. Umgekehrt müssen Projektentwickler bei solchen Lagen Produkte entwickeln, die diesem Standort gerecht werden – ein günstiger Preis ist daher nicht möglich.

Ein Apartmentprojekt in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam, erklärte, dass sich die meisten neu gestarteten Projekte in bestehenden Stadtgebieten mit hohen Preisen befinden. Die hohen Verkaufspreise seien zudem teilweise auf die große Investitionsnachfrage zurückzuführen, und der Cashflow fließe weiterhin in Projekte, die den tatsächlichen Wohnraumbedarf im Zentrum decken. Daher bleibe die Marktliquidität weiterhin positiv.

Bei der Markteinführung neuer Produkte analysieren Investoren sorgfältig die Korrelation des Verkaufspreises mit dem Standort. Daher ist es unwahrscheinlich, dass Neubauten niedrigere Preise als die vorherige Bauphase oder benachbarte Projekte aufweisen. Dies dient der Sicherung des erwarteten Gewinns der Investoren angesichts steigender Materialkosten.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS), hat das Wohnungsangebot in Hanoi in letzter Zeit zwar zugenommen, kann aber den Bedarf der Bevölkerung weiterhin nicht decken. Zudem werden die meisten Neubauten nach wie vor mit hohen Investitions- und Grundstückskosten und hohen Standards errichtet.

Angesichts der aktuell hohen Investitionskosten erwarten Anleger auch höhere Gewinne als zuvor. Daher ist es sehr schwierig, das Preisniveau von Neubauwohnungen zu senken. Die hohen Preise auf dem Neubauwohnungsmarkt haben zu einem drastischen Preisanstieg auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt geführt.

Auf einer kürzlich abgehaltenen Pressekonferenz des Bauministeriums erklärte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), warum das Immobilienangebot gestiegen, die Preise aber nicht gesunken sind, dass das Immobilienangebot nur einer der Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise in einigen Gebieten und Regionen in letzter Zeit sei.

Seinen Angaben zufolge ist der Anstieg der Immobilienpreise teilweise auf die jüngst gestiegenen Grundstückskosten sowie auf die Anwendung neuer Berechnungsmethoden und Grundstückspreislisten zurückzuführen. Hinzu kommt das Phänomen, dass sich viele Investoren zu Vereinigungen und Gruppen zusammenschließen, um an Auktionen teilzunehmen. Sie zahlen dabei ein Vielfaches des Startpreises und verzichten nach dem Zuschlag möglicherweise auf ihre Anzahlungen, um ein virtuelles Preisniveau in der Gegend zu etablieren und so Gewinn zu erzielen.

„Die Versteigerung von Landnutzungsrechten, bei der das Höchstgebot um ein Vielfaches über dem Startpreis liegt, wird zu steigenden Grundstücks-, Immobilien- und Wohnungspreisen in der Umgebung führen. Gleichzeitig verteuert dies die Realisierung von Wohnbauprojekten, erschwert die Arbeit von Unternehmen, verringert das Angebot und wirkt sich negativ auf den Immobilienmarkt aus“, sagte er.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm