Sollte es eine Preisobergrenze für Sozialwohnungen geben?

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), sollten Sozialwohnungen naturgemäß erschwinglich sein, da Bauträger von Grundstücksnutzungsgebühren befreit sind und Steuervorteile wie Mehrwertsteuer und Körperschaftsteuer erhalten. Darüber hinaus erhalten Bauträger Vorzugskredite, sodass der Preis für Sozialwohnungen etwa 15 % niedriger ist als der vergleichbarer Gewerbeimmobilien im selben Gebiet.

Er argumentierte jedoch, dass der Preis für Sozialwohnungen in einigen Projekten 21 Millionen VND/m² erreicht habe, da alle legitimen und berechtigten Geschäftskosten im Preis enthalten seien. In manchen Projekten in Hanoi liege der Preis sogar über 29 Millionen VND/m². Dies bedeute auch, dass die Investitionskosten für Sozialwohnungsbauprojekte derzeit keinerlei Beschränkungen unterliegen.

„ Aktuell herrscht ein Mangel an Sozialwohnungen. Die Regierung verfolgt das Ziel, mindestens eine Million Sozialwohnungen zu bauen. Ho-Chi-Minh-Stadt wurden bis 2030 211.000 Wohneinheiten zugewiesen, nachdem der Premierminister das Ziel für den Sozialwohnungsbau bis 2026 um weitere 15.000 Einheiten erhöht hat. Dies bietet Unternehmen die Möglichkeit, sich am Sozialwohnungsbau zu beteiligen “, so Le Hoang Chau.

Experten zufolge sollte es keine Preisobergrenze für Sozialwohnungen geben.

Laut Herrn Chau sollte es keine Preisobergrenze für Sozialwohnungen geben. Er argumentiert, dass der Preis für Sozialwohnungen in der Vergangenheit auf unter 15 Millionen VND/m² begrenzt war, was Investoren von der Durchführung von Sozialwohnungsbauprojekten abhielt.

Das Wohnungsgesetz erlaubt derzeit jedoch, alle legitimen, berechtigten und angemessenen Geschäftsausgaben in den Wohnungspreis einzubeziehen; gleichzeitig sind Investoren von Grundstücksnutzungsgebühren befreit, erhalten Steuerermäßigungen und werden mit Vorzugskrediten bedacht. Daher wird der Preis für Sozialwohnungen weiterhin durch Marktmechanismen bestimmt.

Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, teilt diese Ansicht und ist der Meinung, dass die neuen Bestimmungen zusammen mit der Inflation, die zu höheren Arbeits- und Baukosten geführt hat, den Preis für Sozialwohnungen im Vergleich zu früher um 20-30 % steigen ließen.

Beispielsweise lag der prognostizierte Preis für Sozialwohnungen in Kim Hoa, Hanoi, im Jahr 2022 bei rund 16,5 Millionen VND/m², während der Preis für Sozialwohnungen in Ha Dinh laut den alten Vorschriften bei 19 Millionen VND/m² lag. Laut Angaben von Investoren und veröffentlichten Informationen des Bauamts beträgt der aktuelle Preis für Sozialwohnungen in Ha Dinh jedoch 25 Millionen VND/m² und in Kim Hoa 21–22 Millionen VND/m². Projekte mit komplexen Baustrukturen können sogar 27–28 Millionen VND/m² erreichen. Daher würde die Einführung einer Preisobergrenze für Sozialwohnungen dazu beitragen, deren Verfügbarkeit für die Bevölkerung zu verbessern.

In der Realität gestaltet sich dies jedoch sehr schwierig, da die Projektinvestitionskosten im aktuellen Kontext steigen und die Festlegung von Preisobergrenzen die Gewinne der Unternehmen nicht garantieren kann, was deren Interesse am Bau von Sozialwohnungen weiter mindert. Ob ein Sozialwohnungsbauprojekt realisiert werden kann, hängt vom Fortschritt der Verfahren, der Grundstücksfreigabe und der Sicherstellung der Rentabilität ab. „Unbeabsichtigt ist dadurch auch der Plan zur Umsetzung des Projekts mit einer Million Sozialwohnungen beeinträchtigt“, kommentierte Herr Que.

Herr Le Huu Nghia, stellvertretender Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte ebenfalls die Ansicht, dass aus mehreren Gründen keine Preisobergrenze für Sozialwohnungen eingeführt werden sollte. Beispielsweise variieren die Grundstückspreise von Provinz zu Provinz; in Ho-Chi-Minh-Stadt gelten andere Preise als in Long An und umgekehrt.

Derzeit gibt es zwei Arten von Sozialwohnungen: Zum einen erwerben Unternehmen ihr eigenes Grundstück und kaufen es, zum anderen stellt der Staat erschlossenes Bauland zur Verfügung. Beim Grundstückserwerb durch Unternehmen werden die Grundstückskosten dem Hauspreis hinzugerechnet, wodurch dieser höher ist als bei Projekten, bei denen der Staat erschlossenes Bauland bereitstellt. Da die geologischen Gegebenheiten zudem regional unterschiedlich sind, variieren auch die Baukosten.

Die Baukosten für Hochhäuser im sozialen Wohnungsbau unterscheiden sich von denen für niedrigere Gebäude, und die Preise variieren je nachdem, ob ein Gebäude über einen Keller verfügt oder nicht. Es gibt keine einheitlichen Standards für sozialen Wohnungsbau; manche Gebäude sind optisch ansprechend und von vergleichbarer Qualität wie kommerzielle Wohnungen, während andere einen niedrigeren Standard aufweisen. Wie lässt sich also ein Preisobergrenzen für sozialen Wohnungsbau bundesweit festlegen?

Wird hingegen eine Preisobergrenze eingeführt, berechnen Bauträger den Verkaufspreis rückwärts und verwenden die verschiedenen Materialien so, dass die Kosten minimiert werden, um die Obergrenze einzuhalten. Dies wird dazu führen, dass Millionen von Häusern in Zukunft von sehr schlechter Qualität sein werden.

Um die Preise für Sozialwohnungen zu senken, müssen mehrere Lösungsansätze umgesetzt werden.

„ Es ist äußerst schwierig, eine Preisobergrenze für Sozialwohnungen festzulegen. Derzeit genehmigt und steuert der Staat die Preise für Sozialwohnungen auch ohne eine solche Obergrenze weiterhin auf Basis der Input- und Outputkosten sowie der üblichen Gewinnspanne von Unternehmen. Dadurch bleiben die Preise für Sozialwohnungen 15–20 % niedriger als die für kommerzielle Wohnungen, da Sozialwohnungen von Grundsteuern befreit sind und eine reduzierte Mehrwertsteuer von 5 % zahlen. Zudem sind Bankkredite günstiger “, sagte Herr Le Huu Nghia.

Wie kann ich einen Rabatt erhalten?

Herr Nguyen Anh Que schlug vor, zur Senkung der Preise für Sozialwohnungen die Gewinnspanne auf 13–15 % zu erhöhen, die Mehrwertsteuer auf Sozialwohnungen abzuschaffen, während die Mehrwertsteuer auf gewerbliche Wohnungen weiterhin erhoben würde, die Gebühren für die Grundstücksnutzung gewerblicher Wohnungen zu erlassen und den Gesamtgewinn aus Sozial- und gewerblichen Wohnungen zusammenzufassen statt zu trennen… Allerdings müssen politische Anpassungen mit Kontrollmechanismen einhergehen.

Laut Herrn Que muss ein strenger Mechanismus zur Berechnung der Baukosten eingeführt werden, um übermäßige Preisunterschiede zwischen verschiedenen Standorten zu vermeiden. Dies soll Transparenz und Fairness gewährleisten. Die Preisgestaltung muss sicherstellen, dass sie Investoren nicht unter Druck setzt und sie somit motiviert, sich am sozialen Wohnungsbau zu beteiligen, gleichzeitig aber auch nicht zu nachsichtig ist, um Wucherpreise und Gewinnmaximierung zu verhindern.

„ Anstatt Preisobergrenzen einzuführen, sollten wir eine Win-Win-Situation für alle drei Parteien schaffen. Der Staat erreicht seine Ziele im Bereich der Sozialfürsorge, der Stabilisierung der Wohnungspreise, der Deckung des Wohnraumbedarfs von Geringverdienern, prioritären Bevölkerungsgruppen und Menschen, die Schwierigkeiten haben, Wohneigentum zu erwerben. Dadurch wird der Wohnungsdruck verringert, die Lebensqualität verbessert und zur nachhaltigen Entwicklung der Gemeinschaft beigetragen. Die Menschen können zu erschwinglichen Preisen kaufen und so unbesorgt arbeiten und produzieren. Investoren können soziale Wohnungsbauprojekte zügig abschließen und einen Mindestgewinn erzielen “, betonte der Vorsitzende der G6-Gruppe.

Um die Preise für Sozialwohnungen wieder auf ein angemessenes Niveau zu bringen, ist Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, der Ansicht, dass neben staatlicher Unterstützung noch weitere Maßnahmen erforderlich sind. Seiner Ansicht nach ist ein effektives Marktmanagement unerlässlich, da die Preise für Baumaterialien, Strom, Wasser, Benzin usw. stark gestiegen sind und sich direkt auf die Wohnungspreise auswirken. Darüber hinaus müssen die Bearbeitungszeiten für Sozialwohnungsbauprojekte verkürzt werden, um Investoren günstige Rahmenbedingungen für die Umsetzung von Projekten zu bieten und das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen.

Quelle: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html