Hohe Immobilienpreise, „rote Augen“ auf der Suche nach einem Haus unter 2 Milliarden VND in Großstädten
Die Familie von Herrn Quang Anh ( Ha Nam ) hatte bereits seit zwei Jahren vor, eine Wohnung zu kaufen, traute sich aber bisher nicht, Geld auszugeben. Im Jahr 2022 hatte seine Familie etwa 1 Milliarde VND gespart und plante, eine Wohnung für etwa 2,5 Milliarden VND zu kaufen. Den Restbetrag wollte er sich von der Bank leihen. Allerdings waren die Bankzinsen damals hoch und lagen zwischen 10 % und 12 % pro Jahr. Daher legte er den Plan, ein Haus zu kaufen, vorübergehend auf und wartete auf sinkende Zinsen.
Bislang sind die Hypothekenzinsen der Banken während der Vorzugsphase auf 6–8 % pro Jahr gesunken, doch Herr Quang Anh traut sich immer noch nicht, ein Haus zu kaufen, weil die Preise zu stark gestiegen sind.
„Ich beobachte den aktuellen Preis für eine Zweizimmerwohnung in Hanoi , der bei rund 4 Milliarden VND liegt. Die Ersparnisse meiner Familie betragen derzeit rund 1,2 Milliarden VND, was nur für 30 % der Anzahlung reicht. Die restlichen 70 % muss ich mir von der Bank leihen. Das Gesamteinkommen meiner Familie von rund 35 Millionen VND/Monat reicht nur, um die monatlichen Zinsen an die Bank zu zahlen, sodass kein Geld für den Lebensunterhalt übrig bleibt“, sagte er.
Herr Quang Anhs Pläne, ein Haus zu kaufen, liegen seiner Aussage nach aufgrund der hohen Immobilienpreise noch auf Eis. Er plant, in die Vororte zu ziehen, um dort ein günstigeres Haus zu finden und so den finanziellen Druck zu verringern.
Ebenso sagte Herr Hung, ein Angestellter eines Medienunternehmens (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi), dass seine Familie seit Anfang dieses Jahres beabsichtige, ein Haus zu kaufen. Er habe Ersparnisse in Höhe von 2 Milliarden VND zur Verfügung und wolle den Restbetrag voraussichtlich bei der Bank leihen.
Nach einer Preisanalyse stellte Herr Hung fest, dass der Hauspreis zu stark gestiegen war. Ein Kauf würde ihn 4 Milliarden VND kosten, wovon er 2 Milliarden VND von der Bank leihen müsste. Der Vorzugszinssatz beträgt im ersten Jahr etwa 7–8 %. „Meine Familie muss also monatlich etwa 30 Millionen VND an Tilgung und Zinsen zurückzahlen. Nach Ablauf der Vorzugszinsphase wird die monatliche Rate deutlich steigen“, sagte er.
„Meine Familie verdient fast 40 Millionen VND im Monat. Wenn wir die Hälfte des Hauswerts von der Bank leihen müssten, stünden wir unter großem Druck, die Schulden jeden Monat zurückzuzahlen. Deshalb legt meine Familie den Plan, ein Haus zu kaufen, vorerst auf Eis und wartet, bis sich der Preis anpasst“, fügte er hinzu.
Frau Ngoc (Bezirk 1, HCMC) gab an, dass ihr Budget für den Hauskauf bei etwa 4 Milliarden VND liegt, wovon etwa 2 Milliarden gespart und weitere 2 Milliarden von der Bank geliehen sind. Sie möchte eine Zweizimmerwohnung in der Nähe von Bezirk 7 kaufen. Sie und ihr Mann haben nach Wohnungen gesucht, die den Kriterien entsprechen, zögern aber, da sie den Preis im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Wohnung für zu hoch halten.
Sie fragte sich: „Vielleicht werden die Immobilienpreise gerade jetzt in die Höhe getrieben. Mein Mann und ich werden warten, bis sich der Markt ändert und das Angebot vielfältiger wird, um mehr Auswahl zu haben.“ Ihrer Meinung nach gibt es zu wenige neue Projekte auf dem Markt.
Die Immobilienpreise sind in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen, insbesondere im Wohnungssegment, wie Umfragen vieler Unternehmen zeigen. Laut Daten von Savills Vietnam erreichte der Preis für Erstwohnungen in Hanoi im dritten Quartal 69 Millionen VND/m², ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr. Der Verkaufspreis für Altbauwohnungen stieg auf 51 Millionen VND/m², ein Anstieg von 10 % gegenüber dem Vorquartal und 41 % gegenüber dem Vorjahr.
Bemerkenswert ist, dass Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen ausmachten, ein starker Anstieg im Vergleich zu nur 2 % im Jahr 2020. Gleichzeitig ist das Segment der Wohnungen mit Preisen unter 2 Milliarden VND fast vom Markt verschwunden und macht nur noch 1 % des Gesamtangebots aus.
Laut Daten von CBRE Vietnam verzeichneten die Verkaufspreise für Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin einen Aufwärtstrend. Auf dem Primärmarkt erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi 64 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren) und lag damit 3 % unter dem Wert in Ho-Chi-Minh-Stadt.
Auf dem Sekundärmarkt stieg der durchschnittliche Verkaufspreis gegenüber dem Vorquartal weiter an und erreichte 46 Mio. VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren). Dies entspricht einem Anstieg von 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und von fast 26 % gegenüber dem Vorjahr. Der Anstieg der Sekundärverkaufspreise zeigt keine Anzeichen eines Abflauens und liegt derzeit nur etwa 2 Mio. VND/m² unter dem Preis für Sekundärwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt.
Der Bericht des Bauministeriums stellte fest, dass der Anstieg der Wohnungspreise nicht nur bei neu eröffneten Projekten, sondern auch bei vielen alten, seit vielen Jahren genutzten Wohnungen zu verzeichnen sei. Dementsprechend warten Eigenheimkäufer auf sinkende Preise.
Die Kreditzinsen sind zwar gesunken, doch viele Menschen möchten für den Kauf von Häusern und Grundstücken immer noch keinen Bankkredit aufnehmen, weil sie meinen, der Zinssatz sei im Vergleich zu ihrer Fähigkeit, die Schulden zurückzuzahlen, immer noch zu hoch (Foto: Manh Quan).
Niedrige Zinsen schrecken weiterhin vor Krediten zurück
Seit Jahresbeginn sind Eigenheimkredite eine der Maßnahmen der Banken, um das Kreditwachstum angesichts der allgemeinen Schwierigkeiten zu steigern. Viele Banken haben gleichzeitig neue Kreditpakete aufgelegt, mit denen Privatpersonen mittel- und langfristige Eigenheime kaufen können. Die Zinssätze liegen bei 5–6 % pro Jahr und damit gleich oder nur 1–2 % über dem Wert von Spareinlagen mit einer Laufzeit von zwölf Monaten.
Dieser Zinssatz gilt während der ersten 6-36 Monate der langfristigen Kreditlaufzeit und wird von vielen Bankvertretern als „beispiellos niedrig“ bezeichnet.
Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge wendet die Agribank in der Gruppe der „Big 4“ (vier Banken mit staatlichem Kapital) für mittel- und langfristige Kredite zum Kauf eines Hauses, für den Lebensunterhalt und für Immobiliengeschäfte einen festen Zinssatz von 6 %/Jahr für die ersten 6 Monate, 6,5 %/Jahr für die ersten 12 Monate (Mindestlaufzeit des Kredits 3 Jahre) und 7 %/Jahr für die ersten 24 Monate (Mindestlaufzeit des Kredits 5 Jahre) an.
Der Mindestzinssatz für Eigenheimdarlehen bei BIDV beträgt 5 % jährlich für die ersten sechs Monate (36 Monate) bzw. 5,5 % jährlich für die ersten zwölf Monate (60 Monate). Dies gilt für Kunden in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Für Kunden außerhalb dieser beiden Städte beträgt der Mindestzinssatz 6 % jährlich für 24 Monate bzw. 7 % jährlich für die ersten 36 Monate.
Die VietinBank bietet Kredite für Hausbau und -renovierung zu folgenden Zinssätzen an: 6,2 %/Jahr mit Festzins für die ersten 18 Monate; 6,7 %/Jahr mit Festzins für 24 Monate; 8,2 % mit Festzins für 36 Monate. Zusätzlich zur Zinsbindungsfrist wird je nach Laufzeit ein Zinsaufschlag berechnet.
Bei der Vietcombank beträgt der Zinssatz für Kredite unter 24 Monaten 5,5 %/Jahr für die ersten sechs Monate; für Kredite über 24 Monate 5,7 %/Jahr für die ersten zwölf Monate; für die ersten zwei Jahre 6,5 %/Jahr fest; für die ersten drei Jahre 8,5 %/Jahr fest. Nach Ablauf der Vorzugsfrist entspricht der Zinssatz dem 12-monatigen Mobilisierungszinssatz der Vietcombank zuzüglich 3,5 %/Jahr.
Einige Privatbanken bieten auch Sonderzinsen für Eigenheimdarlehen an. Bei der VPBank betragen die Zinssätze für Eigenheimdarlehen 4,6 %/Jahr bei einer Laufzeit von 3 Monaten; 5,9 %/Jahr bei einer Laufzeit von 6 Monaten; 7,2 %/Jahr bei einer Laufzeit von 12 Monaten; 9,8 %/Jahr bei einer Laufzeit von 18 Monaten; 10,3 %/Jahr bei einer Laufzeit von 24 Monaten. Gilt für Darlehen mit einer Laufzeit von mindestens 48 Monaten. Die Zinsspanne nach Sonderzins beträgt 3,5 %/Jahr.
Bei der Eximbank beträgt der Festzinssatz 3,5 %/Jahr für die ersten zwei Monate und 7,5 %/Jahr für die nächsten 22 Monate. Der Kreditzinssatz nach der Vorzugsperiode berechnet sich aus dem Basiszinssatz zuzüglich einer Marge von 3 %/Jahr. Derzeit liegt der variable Zinssatz dieser Bank bei etwa 10–11 %/Jahr.
Einem früheren Bericht der VCBS Securities Company zufolge stiegen die Geschäftskredite für Immobilien allein im ersten Halbjahr dieses Jahres um mehr als 10 %, während die Hypothekenkredite für Verbraucher lediglich um mehr als 1 % zunahmen.
Das langsame Wachstum der privaten Wohnungsbaudarlehen wurde mit der Begründung erklärt, dass sich die Nachfrage nach Eigenheimen aufgrund des begrenzten Wohnungsangebots nicht erholt habe. Gleichzeitig habe der starke Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit bei Investoren und Eigenheimkäufern für Besorgnis gesorgt.
Experte: Notwendigkeit, die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus stark zu fördern
Der Ökonom Dinh The Hien erklärte, dass der Immobilienmarkt in der Vergangenheit aufgrund der noch jungen Marktentwicklung und der niedrigen Preise nur geringe Risiken berge. Aktuell seien jedoch alle Segmente, von Reihenhäusern und Wohnungen bis hin zu Grundstücken in Vorstädten, stark gestiegen. Daher sei das Risiko, in Immobilien zu investieren, höher.
Für echte Bewohner, so Herr Hien, gilt: Wenn der Käufer ein Haus lange beobachtet hat und den genauen Preis kennt und der Eigentümer es nun günstiger als den üblichen Marktpreis anbietet, kann er es kaufen. Bei einem finanziellen Niveau von 2 Milliarden VND muss man sich jedoch mindestens 1-2 Milliarden VND von der Bank leihen, um ein Haus zu kaufen.
Angesichts der allgemeinen Wirtschaftslage und der sich nicht wirklich verbessernden Immobilienmärkte muss die Kreditaufnahme für den Kauf einer Wohnung auch hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit sorgfältig kalkuliert werden. Eine Unterbrechung des Cashflows beeinträchtigt den Schuldenrückzahlungsprozess und birgt Risiken für den Käufer.
Bei Immobilien, die noch nicht vollständig verstanden sind, sollten Käufer ihre Pläne unterbrechen und sich Zeit nehmen, sie zu beobachten und zu studieren. „Ich gehe davon aus, dass die Immobilienpreise von heute bis 2028 jährlich um maximal 5 % steigen werden. Wer dennoch frühzeitig kaufen möchte, muss sich bei der Suche nach geeigneten Objekten Mühe geben. Dabei sollten Kriterien wie Wohnungen oder Häuser in Gassen und eine finanzielle Ausstattung berücksichtigt werden, die die Rückzahlung während der gesamten Kreditlaufzeit sicherstellt“, sagte er.
Auch wenn sich nicht sofort ein Käufer findet, sollten Hauskäufer laut Herrn Hien nicht zu voreilig handeln, sondern Ruhe bewahren. Hören Sie nicht auf die Werbetrommel der Makler, denn wenn Sie nicht sofort kaufen, werden die Preise weiter stark steigen.
Experten raten Anlegern außerdem, bei der Aufnahme von Kapital die finanzielle Effizienz anhand aller Faktoren zu berechnen, wie etwa Darlehenszinsen, Quelle der regelmäßigen Tilgung von Kapital und Zinsen, Darlehenslaufzeit, Rückzahlungszeitraum, Hypothekenoptionen usw.
Die Zinsen für Eigenheimkredite sind bei vielen Banken gesunken (Foto: Manh Quan).
Immobilienexperte Pham Duc Toan erklärte, dass trotz der niedrigen Zinsen viele Menschen aufgrund der zu hohen Preise noch immer zögern, Häuser zu kaufen. Zudem seien viele Unternehmen weiterhin in Schwierigkeiten. Arbeitnehmer, die Häuser kaufen möchten, befürchten zudem, dass ihr Einkommen jederzeit sinken könnte, was die Schuldentilgung beeinträchtigen würde.
Die Bankzinsen sind zwar günstig, doch die Dauer einer Hypothek beträgt etwa 10 bis 20 Jahre. Daher befürchten manche Menschen, dass die Zinsen in Zukunft tendenziell steigen und sie in der nächsten Phase unter finanziellen Druck geraten könnten.
Ihm zufolge liegen Wohnungen in Hanoi derzeit hauptsächlich im Preissegment zwischen 60 und 70 Millionen VND/m². So kostet eine Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von etwa 70 m² mehr als 4 bis 5 Milliarden VND, ohne die Kosten für die Inneneinrichtung.
Um ein Haus zu kaufen, muss ein Haushalt mindestens 30 % der Anzahlung (umgerechnet etwa 1,5 Milliarden VND) Ersparnisse haben. Den restlichen Betrag, 70 % des Hauswerts (umgerechnet 2,5 bis 3 Milliarden VND), muss der Käufer von der Bank leihen. Obwohl der Zinssatz derzeit niedrig ist, muss der Käufer bei einem so hohen Kredit etwa 35 bis 40 Millionen VND pro Monat zurückzahlen.
„Bei den aktuellen Immobilienpreisen muss ein Haushalt meiner Meinung nach über ein hohes Einkommen von mindestens 60 Millionen VND pro Monat verfügen, um ein Haus auf Raten kaufen zu können. Bei einem Haushalt mit geringerem Einkommen wird der Hauskauf sehr schwierig oder sogar unmöglich“, sagte Herr Toan.
Um das Wohnungsproblem zu lösen, müsse die Regierung den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus stark fördern, so die Person. Dadurch würden die Menschen leichter Zugang zu Wohnraum erhalten. Insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sollten spezielle Mechanismen zur Förderung sozialer Wohnungsbauprojekte geschaffen werden.
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Quelle: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
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