Die Erholung des Immobilienmarktes beschleunigen.

Am 9. November veranstaltete die Zeitung Nguoi Lao Dong ein Seminar mit dem Titel „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für den Immobilienmarkt“. Zahlreiche Meinungen von Managern, Experten, Anwälten, Verbänden und Unternehmen legten nahe, dass rechtliche Hürden beseitigt werden müssen, um dem Immobilienmarkt zu einer deutlicheren Erholung zu verhelfen.

Der Markt hat seinen Tiefpunkt überschritten, und es herrscht kein Kapitalmangel.

Viele Experten und Verbandsvertreter stimmten auf dem Seminar der Einschätzung zu, dass der Immobilienmarkt seine schwierigste Phase hinter sich gelassen, seinen Tiefpunkt kürzlich erreicht habe und sich erhole, obwohl weiterhin Herausforderungen bestünden.

Laut Daten von Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats, weist der Markt zwei relativ vielversprechende Segmente auf: Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien in Industrieparks, die in letzter Zeit am wenigsten betroffen waren. Im Bereich der Wohnimmobilien deuten erste Berichte des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands auf eine Erholung hin, wobei jedes Quartal das vorherige übertrifft. Rund 20.000 Objekte wurden neu auf den Markt gebracht; das Transaktionsvolumen ist über die Quartale hinweg stetig gestiegen und verzeichnete im dritten Quartal 2023 einen Anstieg von 56 % gegenüber dem Vorquartal.

Im Bereich der Gewerbeimmobilien verfügt das Land über fast 400 Industrieparks, von denen rund 292 in Betrieb sind und eine Auslastung von etwa 80–82 % aufweisen. Die Auslastung lag Ende des dritten Quartals 2023 im Süden bei rund 82 % und im Norden bei 80 %. Die Mietpreise für Industrieparks stiegen im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter um 7–12 %. Das Angebot wächst stetig, begünstigt durch vielversprechende ausländische Direktinvestitionen und eine hohe Nachfrage nach Lagerhallen, Fabriken und Sozialwohnungen in der Nähe von Industrieparks.

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

Der Journalist und Arzt To Dinh Tuan, Chefredakteur der Zeitung Nguoi Lao Dong, leitete das Seminar. Foto: HOANG TRIEU

Eine der zuvor diskutierten Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt – der Zugang zu Krediten – wird nun schrittweise angegangen. Daten der vietnamesischen Staatsbank zeigen, dass die Kredite für Immobilieninvestitionen und Wohnungsbau in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 trotz sinkender Einkommen und hoher Zinsen um rund 4,7 % gestiegen sind. Die ausländischen Direktinvestitionen (ADI) entwickelten sich sehr positiv: In den ersten zehn Monaten des Jahres 2023 wurden fast 2 Milliarden US-Dollar für Immobilienprojekte registriert, von denen rund 763 Millionen US-Dollar bereits ausgezahlt wurden. Immobilienunternehmen beschaffen sich zudem aktiv Kapital durch die Ausgabe von Anleihen, die Verhandlung fälliger Anleihen und den Rückkauf bereits emittierter Anleihen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte ebenfalls, der Markt habe seinen Tiefpunkt überschritten. Laut Daten des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt wurde dieser Tiefpunkt im ersten Quartal 2023 erreicht, als der Immobiliensektor ein negatives Wachstum von 16,1 % verzeichnete, sich anschließend aber allmählich erholte. Ende des zweiten Quartals 2023 lag das negative Wachstum des Immobiliensektors noch bei über 11 %, ab dem dritten Quartal betrug es jedoch nur noch über 8 %.

Eines der Kreditpakete, von dem man sich in letzter Zeit einen Schub für den Immobilienmarkt erhofft hatte, ist das 120 Billionen VND schwere Darlehenspaket für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau. Die vietnamesische Landwirtschafts- und Entwicklungsbank ( Agribank ) gab bekannt, dass seit dem Start des Kreditpakets bereits 30 Billionen VND eingegangen sind.

Laut Herrn Pham Van Duong, Direktor der Agribank-Filiale Binh Trieu (Ho-Chi-Minh-Stadt), ist die Agribank eine hundertprozentige Staatsbank und muss daher alle Vorschriften, einschließlich des 120 Billionen VND schweren Hilfspakets, strikt einhalten. Die Agribank engagiert sich seit Oktober 2022 in sozialen Wohnungsbauprojekten und verfolgt diese bis heute. Bezüglich des Kreditkapitals verfügt die Bank über ausreichende Mittel und ist bereit, Kredite an Unternehmen zu vergeben. Die Herausforderung besteht jedoch darin, dass auch bei der Bereitstellung von Kapital für Projekte die staatlichen Vorschriften vollständig eingehalten werden müssen. Derzeit koordiniert die Agribank mit den Unternehmen die Behebung von Schwierigkeiten und die Beschleunigung der Auszahlung der Projektmittel.

„Die Zinssätze für Sozialwohnungsdarlehen sind derzeit so niedrig wie seit vielen Jahren nicht mehr. Die Agribank bietet Kunden, die Sozialwohnungen erwerben, aktuell Kredite zu einem Zinssatz an, der zwei Prozentpunkte unter dem Standardzinssatz liegt. Dank der niedrigen Zinssätze und des verfügbaren Kapitals warten wir lediglich darauf, dass die Unternehmen die Auszahlungsverfahren abschließen“, bestätigte Herr Duong.

Stärkung der Rolle von Arbeitsgruppen

Obwohl es an Krediten für den sozialen Wohnungsbau nicht mangelt, geben Unternehmen an, dass die Umsetzung dieser Projekte sehr schwierig sei.

Herr Vo Minh Hoang, Generaldirektor der Ho-Chi-Minh-Stadt-Gesellschaft für Sozialwohnungsbau, erklärte, dass die Regierung zwar zahlreiche Anreize für den sozialen Wohnungsbau biete, viele Unternehmen diese jedoch nicht nutzen könnten. Schon vor der Beteiligung an solchen Projekten sei der Zugang für Unternehmen schwierig, und die Herausforderungen würden sich nach der Beteiligung noch verschärfen. Neben dem Kapitalbedarf bestehe insbesondere auch ein Problem hinsichtlich der Grundstücksverfügbarkeit. Daher hoffen die Unternehmen, dass die Regierung die verfügbaren Pachtflächen überprüft, sie in die Liste der Projekte für den sozialen Wohnungsbau aufnimmt und ein Ausschreibungsverfahren zur Auswahl der Investoren durchführt. Anschließend könnten sich Unternehmen am sozialen Wohnungsbau beteiligen und die Grundstückskosten in die Projektentwicklungskosten einbeziehen.

„Unternehmen, die Sozialwohnungsbauprojekte realisieren, erzielen lediglich eine Gewinnspanne von 10 %. Verkaufspreis und Zielgruppe müssen jedoch vom Bauamt genehmigt werden. Zudem dürfen bestimmte Kosten nicht im Verkaufspreis enthalten sein. Der Bau von Sozialwohnungen ist zeitaufwendiger und schwieriger als der von kommerziellen Wohnungen, was die Attraktivität für Unternehmen mindert. Zwei bis drei Jahre auf die Kreditauszahlung durch Banken zu warten, ist für Unternehmen inakzeptabel. Daher schlagen wir einen Mechanismus für eine schnellere Kreditauszahlung vor“, so Herr Hoang.

Die zuvor genannten Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt wurden bereits identifiziert und diskutiert. Die verbleibende Herausforderung besteht laut Experten und Unternehmen, die auf dem Seminar der Zeitung Nguoi Lao Dong ihre Ansichten austauschten, darin, die praktikabelsten Lösungen zur raschen Beseitigung dieser Schwierigkeiten vorzuschlagen.

Herr Thai Doan Hoa, stellvertretender Leiter der Abteilung für Wohnungsbauentwicklung und Immobilienmarkt im Bauamt der Provinz Dong Nai , erklärte, dass Dong Nai im Rahmen einer Überprüfung fünf Gruppen von Schwierigkeiten und Hindernissen im Immobiliensektor identifiziert habe. Das gravierendste Problem seien die Schwierigkeiten bei den Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien und zur Auswahl von Investoren. Einige Projekte hätten zwar seit Jahren eine Investitionsgenehmigung erhalten, doch nun verlangten die Prüfbehörden die Einhaltung des Wohnungsbaugesetzes – das heißt, sie müssten über Wohnbauland verfügen. Auch die Grundstücksbewertung gestalte sich schwierig. Manche Projekte seien zwar zugewiesen, könnten aber nicht bewertet werden, da die Beratungsunternehmen aus Angst vor Schwierigkeiten bei der Erläuterung gegenüber den Behörden zögerten, dies zu tun.

„Die Umsetzung des Projekts zum Bau von Sozialwohnungen birgt viele Schwierigkeiten. Viele Projekte wurden nach alten Vorschriften realisiert, stießen aber später bei der Anpassung der Planung auf Hindernisse. So schreibt beispielsweise das Wohnungsgesetz vor, dass die Kommunen die Flächennutzung neu bewerten und die Unternehmen verpflichten müssen, 20 % der Projektfläche für Sozialwohnungen bereitzustellen. Dies gestaltet sich sehr schwierig“, erklärte Herr Hoa zur aktuellen Situation.

Um diese Schwierigkeiten zu überwinden, plant die Provinz Dong Nai, bis 2030 weiterhin Land für gewerbliche Wohnbebauung bereitzustellen, während der Rest für sozialen Wohnungsbau vorgesehen ist. Die Planung ist abgeschlossen und bereit, Investoren anzuziehen, doch es bestehen weiterhin Herausforderungen. Seit 2022 haben das Provinzparteikomitee und das Volkskomitee von Dong Nai die Einrichtung einer Arbeitsgruppe beauftragt, die sich mit Anfragen und Problemen von Unternehmen befasst.

Anfang 2023 richtete die Provinz Dong Nai drei Arbeitsgruppen ein, um Hindernisse für schleppende Projekte zu beseitigen, Schwierigkeiten für Unternehmen zu beheben und den sozialen Wohnungsbau voranzutreiben. Alle drei Arbeitsgruppen werden von Provinzvertretern geleitet. Auch die einzelnen Ministerien, insbesondere das Bauministerium, richteten Arbeitsgruppen ein, um Probleme in ihrem Zuständigkeitsbereich schrittweise anzugehen. Bei Problemen, die höhere Instanzen betreffen, arbeiten die Arbeitsgruppen mit den zuständigen Ministerien und Behörden zusammen, um Lösungen für Unternehmen zu finden.

Die Erwartungen sind hoch, dass die drei Änderungsentwürfe bald verabschiedet werden.

Eine der erwarteten Lösungen sind die drei Gesetzesentwürfe – darunter das geänderte Gesetz über das Immobiliengeschäft, das geänderte Wohnungsgesetz und das geänderte Grundstücksgesetz –, die derzeit in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung diskutiert und kommentiert werden; falls sie verabschiedet werden, werden sie rechtliche Hindernisse für den Immobilienmarkt beseitigen.

Rechtsanwalt Nguyen Tan Phong, Mitglied des Ständigen Ausschusses des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, analysierte: Der Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) wirft die Frage auf, ob bestimmte Streitigkeiten durch ein Schiedsverfahren beigelegt werden sollen. Derzeit kommt es weiterhin zu Streitigkeiten zwischen Investoren, Wohnungskäufern und Nutzern, da viele Projekte jahrelang keine Eigentumsurkunden ausstellen. Die neuen Regelungen im Gesetzesentwurf werden dazu beitragen, dies besser zu verstehen.

Der Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) befasst sich auch mit der Verbesserung der Qualität der Immobilienvermittlung in der Zukunft...

„Wenn diese drei Gesetze verabschiedet werden, werden sie zur Verbreitung von Rechtskenntnissen beitragen und die Qualität der Teilnehmer am Immobilienmarkt, insbesondere der Makler, verbessern“, bemerkte Rechtsanwalt Phong.

Die Behörden müssen konkrete und klare Richtlinien bereitstellen.

Im Hinblick auf die rechtlichen und verfahrenstechnischen Aspekte des sozialen Wohnungsbaus sind viele Experten der Ansicht, dass Unternehmen und Verbände die bestehenden Hindernisse konkret identifizieren und festlegen müssen, welche Verfahren abgeschafft werden sollten. Was das Vorgehen betrifft, müssen die Regierung und die zuständigen Behörden klare und präzise Leitlinien zu allen aktuellen Problemen, Überschneidungen und Widersprüchen bereitstellen; auch die Kommunen müssen diese Fragen klären und langwierige und ineffektive Konsultationen vermeiden.

„Unternehmen und Verbände unternehmen große Anstrengungen, aber meiner Meinung nach müssen sie nach genaueren Empfehlungen und konkreteren begleitenden Lösungen streben“, urteilte Dr. Can Van Luc.

PARTNERORGANISATION