Beschleunigte Erholung des Immobilienmarktes

Am 9. November veranstaltete die Zeitung Lao Dong ein Seminar zum Thema „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für den Immobilienmarkt“. Zahlreiche Manager, Experten, Anwälte, Verbände und Unternehmen äußerten sich dazu, dass rechtliche Engpässe beseitigt werden müssten, um eine deutlichere Erholung des Immobilienmarktes zu ermöglichen.

Markt hat Tiefpunkt erreicht, kein Kapitalmangel

Viele Experten und Verbandsführer stimmten bei dem Seminar der Einschätzung zu, dass der Immobilienmarkt die schwierigste Phase hinter sich gelassen habe, in jüngster Zeit seinen Tiefpunkt erreicht habe und sich trotz anhaltender Schwierigkeiten nun erhole.

Von Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Beirats für Geld- und Finanzpolitik, zitierte Daten zeigen, dass der Markt zwei relativ positive Segmente aufweist: Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien (IP), die in letzter Zeit am wenigsten betroffen waren. Im Bereich Wohnimmobilien spiegelt der vorläufige Bericht der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung eine Erholung wider, wobei jedes Quartal besser abschneidet als das Vorquartal. Rund 20.000 Produkte wurden auf den Markt gebracht; die Anzahl der Transaktionen hat im Laufe der Quartale stetig zugenommen, wobei allein das dritte Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal um 56 % zunahm.

Was Gewerbeimmobilien betrifft, verfügt das Land über fast 400 Gewerbeparks, von denen etwa 292 in Betrieb sind und eine Auslastung von etwa 80–82 % aufweisen. Die Auslastung liegt bis zum Ende des dritten Quartals 2023 im Süden bei etwa 82 % und im Norden bei 80 %. Die Mietpreise für Gewerbeparks stiegen im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7–12 %. Das Angebot an neuen Gewerbeparks nimmt weiter zu, und die Nachfrage nach Lagerhallen, Fabriken und Sozialwohnungen (NƠXH) im Zusammenhang mit Gewerbeparks ist aufgrund der guten Aussichten für ausländische Direktinvestitionen hoch.

Journalist – Dr. To Dinh Tuan, Chefredakteur der Zeitung Nguoi Lao Dong, moderierte die Diskussion. Foto: HOANG TRIEU

Eine der bereits vielfach erwähnten Schwierigkeiten des Immobilienmarktes ist das Fremdkapital, das nun schrittweise gelöst wird. Daten der Staatsbank zeigen, dass die Kreditvergabe für Investitionen, Immobiliengeschäfte und Wohnungsbau in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 trotz sinkender Einkommen und hoher Zinsen um rund 4,7 % gestiegen ist. Das ausländische Direktinvestitionskapital entwickelt sich positiv: In den ersten zehn Monaten des Jahres 2023 wurden fast 2 Milliarden US-Dollar in Immobilien investiert, wovon rund 763 Millionen US-Dollar ausgezahlt wurden. Immobilienunternehmen geben zudem aktiv Anleihen aus, handeln Anleihen mit Fälligkeit aus und kaufen ausgegebene Anleihen zurück.

Auch Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, der Markt habe seinen Tiefpunkt erreicht. Laut Daten des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt war der Tiefpunkt im ersten Quartal 2023 erreicht, als das Wachstum des Immobiliensektors bei minus 16,1 % lag, sich dann aber allmählich erholte. Ende des zweiten Quartals 2023 lag das Immobilienwachstum noch bei über 11 %, ab dem dritten Quartal jedoch nur noch bei über 8 %.

Eines der Kreditpakete, das dem Immobilienmarkt in letzter Zeit Auftrieb verleihen dürfte, ist das 120.000 Milliarden VND schwere Darlehenspaket für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau. Die Vietnamesische Bank für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung (Agribank ) gab bekannt, dass seit dem ersten Tag der Umsetzung dieses Kreditpakets 30.000 Milliarden VND registriert wurden.

Laut Pham Van Duong, Direktor der Agribank Binh Trieu Branch (HCMC), ist die Agribank eine hundertprozentig staatliche Bank. Daher müssen alle Vorschriften, einschließlich des 120.000-Milliarden-VND-Pakets, strikt eingehalten werden. Die Agribank engagiert sich seit Oktober 2022 für soziale Wohnungsbauprojekte und verfolgt diese bis heute. Die Bank verfügt über einen Überschuss an Fremdkapital und ist bereit, Kredite an Unternehmen zu vergeben. Problematisch ist jedoch, dass bei der Bereitstellung von Kapital für Projekte auch die staatlichen Vorschriften vollständig eingehalten werden müssen. Derzeit arbeitet die Agribank mit Unternehmen zusammen, um Schwierigkeiten bei der schnellen Auszahlung von Projektmitteln zu vermeiden.

„Insbesondere der Zinssatz für Kredite zum Erwerb von Sozialwohnungen ist so niedrig wie seit Jahren nicht mehr. Derzeit vergibt die Agribank Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen zu einem Zinssatz, der 2 % unter dem üblichen Zinssatz liegt. Niedrige Zinsen, verfügbares Kapital, man muss nur noch darauf warten, dass die Unternehmen die Auszahlungsverfahren abschließen“, bekräftigte Herr Duong.

Stärkung der Rolle von Arbeitsgruppen

An Kreditkapital für den sozialen Wohnungsbau mangelt es nicht, die Umsetzung dieser Projekte gestaltet sich jedoch nach Aussagen von Unternehmen sehr schwierig.

Herr Vo Minh Hoang, Generaldirektor der Ho Chi Minh City Social Housing Joint Stock Company, erklärte, die Regierung habe zwar zahlreiche Anreize für den Bau von Sozialwohnungen geschaffen, viele Unternehmen hätten jedoch keinen Zugang zu diesen. Ohne Beteiligung am Sozialwohnungsbau sei es für sie schwierig, und wenn sie sich beteiligen, sei es noch schwieriger. Neben dem Kapital hätten Unternehmen auch Schwierigkeiten mit der Landfinanzierung. Daher forderten die Unternehmen, dass die Regierung die zu verpachtenden Landfonds prüfe, sie in die Liste für Sozialwohnungsprojekte aufnehme und ein Angebot an ausgewählte Investoren ausstelle. Anschließend könnten sich die Unternehmen am Sozialwohnungsbau beteiligen und die Kosten für dieses Land in die Projektentwicklungskosten einrechnen.

„Unternehmen, die Sozialwohnungsprojekte durchführen, erzielen lediglich einen Gewinn von 10 %, aber der Verkaufspreis und die Verkaufsgegenstände müssen über das Bauamt abgewickelt werden. Gleichzeitig entstehen Kosten, die nicht im Verkaufspreis enthalten sein können. Der Bau von Sozialwohnungen dauert länger und ist schwieriger als der von gewerblichem Wohnraum, weshalb Unternehmen kein Interesse daran haben. Unternehmen können nicht zwei bis drei Jahre darauf warten, dass die Banken Kredite auszahlen. Daher wird ein schnellerer Auszahlungsmechanismus empfohlen“, schlug Herr Hoang vor.

Die oben genannten Schwierigkeiten des Immobilienmarktes wurden bereits in der Vergangenheit erkannt und erwähnt. Experten und Unternehmen äußerten sich in einer Diskussion der Zeitung Nguoi Lao Dong dazu, dass die verbleibende Aufgabe darin besteht, die praktikabelste Lösung zu finden, um die Schwierigkeiten schnellstmöglich zu beseitigen.

Herr Thai Doan Hoa, stellvertretender Leiter der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarkt im Bauamt Dong Nai , erklärte, Dong Nai habe durch die Überprüfung fünf Gruppen von Schwierigkeiten und Hindernissen im Immobiliensektor identifiziert. Besonders hervorzuheben seien Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Genehmigung von Investitionsrichtlinien – der Auswahl von Investoren. Es gebe Projekte, deren Investitionsrichtlinien seit Jahren genehmigt seien, doch nun überprüfe die Prüfbehörde die Voraussetzungen für die Umsetzung gemäß dem Wohnungsbaugesetz – d. h., es müsse Wohngrundstück vorhanden sein. Auch die Grundstücksbewertung sei schwierig. Manche Projekte seien zwar vergeben, könnten aber nicht bewertet werden, weil Beratungsunternehmen sich aus Sorge vor Erklärungsschwierigkeiten gegenüber den Behörden nicht trauen, sie zu bewerten.

„Die Umsetzung des Projekts zum Bau von Sozialwohnungen ist mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Viele Projekte wurden nach den alten Vorschriften umgesetzt, spätere Planungsanpassungen blieben jedoch stecken. Beispielsweise schreibt das Wohnungsbaugesetz vor, dass die Gemeinden eine Neubewertung vornehmen und Unternehmen zwingen müssen, 20 % der Projektfläche für Sozialwohnungen freizuhalten. Das gestaltet sich sehr schwierig“, erläuterte Herr Hoa die aktuelle Situation.

Um diese Schwierigkeiten zu überwinden, plant die Provinz Dong Nai, bis 2030 weiterhin Grundstücke für Gewerbewohnungen und den Rest für Sozialwohnungen zu bebauen. Die Planungsarbeiten sind abgeschlossen und bereit, Investoren anzuwerben, aber es bestehen weiterhin Schwierigkeiten. Das Parteikomitee der Provinz und das Volkskomitee der Provinz Dong Nai haben die Einrichtung einer Arbeitsgruppe angeordnet, die ab 2022 Empfehlungen ausarbeiten und Schwierigkeiten für Unternehmen beseitigen soll.

Seit Anfang 2023 hat Dong Nai drei Arbeitsgruppen eingerichtet, um Hindernisse für schleppend vorankommende Projekte zu beseitigen, Schwierigkeiten für Unternehmen zu bewältigen und sozialen Wohnungsbau zu entwickeln. Alle drei Arbeitsgruppen werden von Provinzialen geleitet. Auch die Ministerien, insbesondere das Bauministerium, haben Arbeitsgruppen eingerichtet, um Schwierigkeiten in ihrem Zuständigkeitsbereich zu beseitigen und diese teilweise zu beseitigen. Bei Problemen auf höherer Ebene arbeiten sie mit Ministerien und Zweigstellen zusammen, um die Probleme für Unternehmen zu lösen.

Erwartet werden baldige Änderungen von drei Gesetzesentwürfen

Eine der erwarteten Lösungen sind die drei Gesetzentwürfe – darunter das Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert), das Gesetz über Wohnraum (geändert) und das Gesetz über Grundstücke (geändert) – die derzeit in der 6. Sitzung der 15.Nationalversammlung diskutiert und kommentiert werden. Wenn sie verabschiedet werden, werden sie rechtliche Hindernisse für den Immobilienmarkt beseitigen.

Rechtsanwalt Nguyen Tan Phong, ständiges Mitglied der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, analysierte: Der Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) wirft die Frage auf, ob einige Streitigkeiten durch ein Schiedsverfahren beigelegt werden sollen. Derzeit kommt es immer noch zu Streitigkeiten zwischen Investoren, Hauskäufern und Wohnungsnutzern, da viele Projekte seit Jahren keine Baugenehmigungen mehr erhalten. Die neuen Regelungen im Gesetzesentwurf werden ihnen zu einem besseren Verständnis verhelfen.

Im Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) wird auch erwähnt, dass die Qualität der Immobilienvermittlung in der kommenden Zeit verbessert werden soll …

„Wenn diese drei Gesetze verabschiedet werden, werden sie zur Verbreitung und Popularisierung des Gesetzes beitragen und die Qualität der Teilnehmer am Immobilienmarkt, insbesondere der Makler, verbessern“, sagte Anwalt Phong.

Die Behörden benötigen konkrete und klare Anweisungen.

In Bezug auf die rechtlichen und verfahrenstechnischen Aspekte des sozialen Wohnungsbaus sind viele Experten der Ansicht, dass Unternehmen und Verbände die derzeit schwierigen Verfahren präzisieren und diejenigen Verfahren abschaffen müssen, die abgeschafft werden müssen. Die Regierung und die zuständigen Behörden müssen in allen komplexen, sich überschneidenden und widersprüchlichen Fragen konkrete und klare Leitlinien bereitstellen. Auch die Kommunen müssen Klarheit schaffen, um umständliche und ineffektive Konsultationen zu vermeiden.

„Die Unternehmen und Verbände selbst unternehmen große Anstrengungen, aber meiner Meinung nach müssen wir versuchen, präzisere Empfehlungen abzugeben und enger begleitende Lösungen zu haben“, so die Einschätzung von Dr. Can Van Luc.

PARTNEREINHEIT

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm