Vorschlag eines speziellen Mechanismus zur Beseitigung von Hindernissen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen

Am Nachmittag des 13. November leitete der stellvertretende Justizminister Nguyen Thanh Tu eine Sitzung des unabhängigen Bewertungsrates zum Entwurf einer Regierungsresolution über die Verkündung eines Sondermechanismus zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Hindernissen, die durch gesetzliche Bestimmungen und die Erreichung von Durchbruchszielen für den sozialen Wohnungsbau entstehen.

Konferenzszene. Foto: PV.

Bei der Vorstellung des Resolutionsentwurfs erläuterte der Vertreter des Bauministeriums – der für die Ausarbeitung zuständigen Behörde – die Hauptinhalte des Entwurfs.

Insbesondere hinsichtlich des Sondermechanismus zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen sieht der Resolutionsentwurf vor, dass im Falle, dass ein Investor ein Projekt an einem Standort vorschlägt, der nicht für die Stadt- und Landplanung geeignet ist oder für die Flächennutzungsplanung ungeeignet ist, das Provinzvolkskomitee das Bauamt beauftragt, die Eignung zu prüfen und zu bewerten. Dabei koordiniert das Bauamt die Prüfung mit dem Finanzamt, dem Amt für Landwirtschaft und Umwelt, dem Amt für Planung und Architektur (sofern vorhanden) und dem Volkskomitee der Gemeinde, in der sich das Projekt befindet.

Zu den zu berücksichtigenden Kriterien gehören der Bedarf an Sozialwohnungen in der Region, die Fähigkeit, die technische Infrastruktur des Projekts zu erfüllen, um sie dem Provinzvolkskomitee zur Entscheidung über die Ziele der Flächennutzungsplanung vorzulegen, Anforderungen an die räumliche Organisation, Architektur und Landschaft des Geländes, die als Grundlage für die Genehmigung der Investitionspolitik dienen, und gleichzeitig die Übergabe an den Investor.

Anschließend ist der Investor verantwortlich für die Organisation der Vorbereitung, Einreichung zur Bewertung und Genehmigung der Detailplanung im Maßstab 1:500 oder für die Genehmigung des Masterplans als Grundlage für die Vorbereitung, Bewertung und Genehmigung des Machbarkeitsberichts für die Bauinvestition bzw. des wirtschaftlich -technischen Berichts für die Bauinvestition sowie für die Umsetzung der nächsten Projektschritte.

Die von den zuständigen Behörden genehmigten detaillierten Planungsinhalte im Maßstab 1:500 müssen innerhalb von höchstens 12 Monaten nach Genehmigung des Projekts für die Investitionspolitik in das örtliche Wohnungsbauprogramm und den Bebauungsplan eingearbeitet und gleichzeitig dem Investor übergeben werden.

Falls bei dem sozialen Wohnungsbauprojekt kein separater Grundstücksfonds für den Bau von Geschäfts-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gewerbewohnungen innerhalb des Projektumfangs vorgesehen ist, darf der Projektinvestor eine Geschossfläche mit einem Anteil an Dienstleistungen und Gewerbebetrieben von höchstens 20 % der gesamten Wohngeschossfläche des Projekts reservieren. Ausgenommen hiervon sind Flächen, die für die gemeinsamen Lebensbedürfnisse der Haushalte innerhalb des Projektumfangs vorgesehen sind (Gemeinschaftswohnräume, medizinische Einrichtungen, Kindergärten und andere wichtige Infrastruktureinrichtungen für die Bewohner des Gebäudes) sowie die Parkfläche.

Dem Investor wird die gesamte Geschossfläche für Gewerbe- und Handelsdienstleistungen in jedem Gebäudeblock des Projekts zugewiesen (einschließlich der Einrichtung unabhängiger Gewerbe- und Handelseinrichtungen in einem oder mehreren Gebäudeblöcken), wobei sichergestellt wird, dass diese 20 % der gesamten Wohngeschossfläche des Projekts nicht überschreitet...

Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, betonte in Bezug auf die 1/500-Planung, dass diese zwingend erforderlich sei. Bauvorhaben ohne 1/500-Planung seien – mit Ausnahme von Einzelprojekten mit Musterentwürfen – nicht zulässig. Gemäß den Bestimmungen des Eisenbahngesetzes seien Projekte mit einer 1/500-Planung von der Baugenehmigungspflicht befreit. Die Genehmigung der 1/500-Planung für ein Sozialwohnungsbauprojekt bedeute daher die Bestätigung der Baugenehmigungsbefreiung.

Bezüglich der Ergänzung und Vervollständigung der Planung erwähnt der Entwurf den Fall „fehlender Planung“. Herr Chau schlug vor, klarzustellen, dass dies nicht bedeutet, die Planung zu ignorieren. Vielmehr soll der Prozess darin bestehen, die Planung zu überprüfen und dem Volkskomitee der Provinz Bericht zu erstatten, damit dieses über die Ziele der Flächennutzungsplanung sowie die Anforderungen an Raum, Architektur und Landschaftsgestaltung entscheiden kann. Anschließend soll im Abschnitt „Leitung und Management“ der lokalen Verwaltung die Aufgabe übertragen werden, „dringend eine Aktualisierung und einen Masterplan für das Gebiet zu erstellen, um die Einheitlichkeit zu gewährleisten“.

Bezüglich der Berechnung der Landnutzungsgebühren für 20 % der Gewerbefläche ist es laut Herrn Chau nicht angemessen, die Grundstückspreisliste mit dem Anpassungskoeffizienten zu multiplizieren. Es ist wichtig zu verdeutlichen, dass es sich hierbei um einen separaten Koeffizienten handelt, nicht um den üblichen K1-Koeffizienten. Würde der K1-Koeffizient angewendet, wären die von den Unternehmen zu entrichtenden Landnutzungsgebühren deutlich höher als zuvor.

Hinsichtlich der Berechnungsmethode für die Landnutzungsgebühren stimmt das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt zu und schlägt vor, die Bestimmungen im aktuellen Entwurf beizubehalten, wonach die Berechnung der Landnutzungsgebühren auf der Grundlage der „Grundstückspreisliste und des Anpassungskoeffizienten“ erfolgen soll.

Im Namen der für die Überprüfung der Sitzungsergebnisse zuständigen Behörde bekräftigte der stellvertretende Justizminister Nguyen Thanh Tu, dass trotz der Veröffentlichung der Resolution 201 zum sozialen Wohnungsbau in der Praxis zahlreiche Schwierigkeiten und Probleme aufgetreten seien, deren Lösung die Anweisungen der zuständigen Behörden erfordere. Daher sei die Veröffentlichung einer neuen Resolution über einen speziellen Mechanismus zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Problemen, die durch die Rechtsvorschriften verursacht werden, notwendig.

Der stellvertretende Justizminister schlug vor, dass der Redaktionsausschuss den gesamten Entwurf auf Grundlage der eingegangenen Kommentare prüft, um sicherzustellen, dass die darin enthaltenen Rechtsvorschriften umsetzbar sind und nicht missbraucht werden. Der Entschließungsentwurf kann der Regierung erst dann vorgelegt werden, wenn er gemäß dem Bewertungsbericht und den Stellungnahmen des unabhängigen Bewertungsrates angenommen und vervollständigt wurde.

Quelle: https://hanoimoi.vn/de-xuat-co-che-dac-biet-thao-go-vuong-mac-phat-trien-nha-o-xa-hoi-723197.html