Vorschlag zur Verschärfung der Kreditvergabe für Zweitwohnungskäufe: Transparente Daten und ein geeigneter Fahrplan sind erforderlich

Das Bauministerium hat kürzlich eine neue Obergrenze für Kredite beim Kauf von Zweit- und Folgewohnungen vorgeschlagen, um Immobilienspekulationen einzudämmen und die Wohnungspreise zu dämpfen. Konkret dürfen Käufer von Zweitwohnungen nur noch bis zu 50 % des Kaufpreises als Kredit aufnehmen, und für Dritt- und Folgewohnungen liegt die Obergrenze bei 30 %.

Auf dem von der Zeitung Lao Dong organisierten Seminar „Entschlüsselung der Kapitalströme im Immobiliensektor und Chancen für Immobilienkäufer“ gab Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan, Mitglied der Anwaltskammer von Hanoi und Experte für Immobilienrecht, Kommentare zu diesem Vorschlag ab.

Der Vorschlag, Kredite für den Kauf von Zweitwohnungen zu begrenzen, um Spekulationen vorzubeugen, wird als angemessen erachtet. (Illustrationsfoto/CP)

Wie stehen Sie aus juristischer Sicht zu dem Vorschlag, die Kreditvergabe für Käufer von Zweitwohnungen oder mehreren Wohnungen einzuschränken?

Insgesamt würde der Vorschlag, die Kreditvergabe an mehrere Immobilieneigentümer, einschließlich Zweitwohnungen, einzuschränken, theoretisch mehrere Immobilieneigentümer hart treffen.

Denn normalerweise müssen Hauskäufer, insbesondere Investoren, auf finanzielle Hebelwirkung zurückgreifen und benötigen eine Kombination aus drei Parteien: dem Investor, der Bank und dem Hauskäufer.

Die vom Bauministerium vorgeschlagene Einführung von Kreditlimits für Zweitwohnungen und darüber hinaus wird die Kapitalressourcen der Banken für Investoren beeinträchtigen. Zunächst wird sich dieser Vorschlag auf die Anzahl der Transaktionen zwischen Investoren und Immobilienkäufern auswirken.

Der Vorschlag ist jedoch grundsätzlich vernünftig und wird als Maßnahme betrachtet, die mit einem geeigneten Fahrplan und unter angemessenen Umständen umgesetzt werden muss. Betrachtet man die Marktrealität, so erfordert die effektive Anwendung der Maßnahme zwei Bedingungen: notwendige und hinreichende Bedingungen.

Voraussetzung ist eine Immobilienmarktdatenbank. Die Daten müssen absolut sauber, aktuell, vollständig und stets auf dem neuesten Stand sein.

Denn wenn uns keine vollständigen Daten über den Immobilienmarkt und die Anzahl der Häuser, die jede Person besitzt, vorliegen, gibt es keine Grundlage, um zu bestimmen, wie viele Immobilien eine Einzelperson besitzt. Dies gilt als Voraussetzung.

Die hinreichende Bedingung für die Anwendung ist die Konsistenz unserer Politik. Neben der Kreditpolitik müssen wir neue Richtlinien für Zinssätze und Spekulationssteuern einführen. Am wichtigsten ist die Verbesserung des Angebots.

Ich halte den obigen Vorschlag grundsätzlich für vernünftig, doch bei seiner Anwendung müssen bestimmte Bedingungen hinsichtlich der Daten und der Synchronisierung erfüllt sein. Nur dann ist die oben genannte Vorgehensweise zielführend und präzise.

Hat dieser Vorschlag eine klare Rechtsgrundlage, und welche Regelungen müssten im Falle seiner Umsetzung ergänzt werden, um Konflikte mit anderen Gesetzen wie dem Wohnungsgesetz, dem Grundstücksgesetz oder dem Kreditinstitutsgesetz zu vermeiden?

Wie bereits erwähnt, gibt es zwei Faktoren, von denen die politische Synchronisierung der wichtigste ist. Dies bedeutet, rechtliche Schwierigkeiten und Hindernisse für Projekte zu beseitigen.

Denn das Wichtigste ist die Schaffung einer Lieferquelle, um Angebot und Nachfrage zu gewährleisten. Dies ist uns in der Vergangenheit sehr gut gelungen, wie die Anzahl der erfolgreich abgeschlossenen und im Markt implementierten Projekte deutlich beweist.

Beispielsweise hat Hanoi allein das Problem der Umsetzung von Wohnbauprojekten ohne Land für 298 gewerbliche Wohnbauprojekte mit einer Fläche von rund 1.500 Hektar gelöst. Eine solche Lösung erfordert die Änderung zahlreicher Rechtsvorschriften.

Zweitens zur Kreditpolitik. Die Kreditpolitik umfasst zahlreiche rechtliche Faktoren, nicht nur das Kreditinstitutsrecht und andere einschlägige Gesetze. Sie erfordert die Steuerung der Geld-, Fiskal- und Finanzpolitik.

Darüber hinaus schlage ich eine progressive Steuer für Mehrfachbesitzer vor.

Die Grundlage für die Verbesserung dieses Problems bilden jedoch die Daten. Ohne ausreichende Daten lassen sich alle politischen Maßnahmen nicht effektiv umsetzen. Jede Maßnahme muss auf vollständigen und transparenten Daten basieren.

Die Grundlage für die Lösung dieses Problems bilden die Daten. (Foto: VNP)

Wenn diese Richtlinie angewendet wird, was wären Ihrer Meinung nach die größten Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess, Herr?

Dies ist auch ein Anliegen vieler Länder, nicht nur Vietnams, sondern auch anderer Länder, wenn es um die Anwendung von Steuer- oder Kreditrichtlinien geht, die auf der Menge an Immobilien basieren, die eine Person besitzt oder verwaltet.

Tatsächlich sind bei dieser Angelegenheit zwei Faktoren von entscheidender Bedeutung. Erstens müssen wir klar zwischen spekulativem Verhalten und tatsächlichem Wohneigentum unterscheiden.

Dies ist eine sehr schwierige Aufgabe, denn beispielsweise könnte ein Spekulant seine Eltern, Geschwister oder Verwandten bitten, Immobilien auf deren Namen eintragen zu lassen, um die Versicherungspolice zu umgehen. Wenn die Police sich nur auf die Anzahl der Immobilien stützt, kann sie ihr Ziel nicht erreichen.

Beispielsweise werden Spekulanten, die ihre Eltern, Geschwister oder Verwandten bitten, in ihrem Namen diese Immobilien zu erwerben, in diesem Fall eindeutig identifiziert.

Die oben genannte Politik ist, sofern sie auf der Anzahl der Immobilien basiert, zwar eine notwendige, aber nicht hinreichende Bedingung. Um die richtige Zielgruppe zu ermitteln, müssen weitere Instrumente und Maßnahmen, wie beispielsweise eine progressive Besteuerung, angewendet werden.

Zweitens wird die Immobiliendatenbank derzeit vervollständigt und synchronisiert. Der Rohstoffsektor verwaltet Grundstücksdaten, der Bausektor Wohnungsdaten, der Steuersektor Steuerdaten, der Notarsektor Notardaten und die Bank Kreditdaten.

Die Zusammenführung, der Austausch und die Synchronisierung dieser Daten zu einer gemeinsamen Datenbank sind jedoch noch nicht abgeschlossen. Daher verfügen Geschäftsbanken bei der Kreditvergabe nicht über eine vollständige Datenbank, um festzustellen, wie viele Immobilien eine Person besitzt.

Tatsächlich haben auch Banken eingeräumt, dass sie die Anzahl der von einer Person besessenen oder verwalteten Immobilien nicht genau bestimmen können. Daher stellt die Beurteilung von Kreditwürdigkeiten anhand der Immobilienanzahl eine große Herausforderung dar. Dieses Instrument ist zwar notwendig, doch müssen Zeitaufwand und Vorgehensweise bei der Antragstellung berücksichtigt werden.

Hinsichtlich der Kriterien zur Unterscheidung zwischen echten Hauskäufern und Spekulanten verlassen sich entwickelte Länder häufig auf den Cashflow und die Geldquellen, die sehr streng verwaltet werden.

Anhand von Daten zu Strom- und Wasserrechnungen, den Kostenträgern usw. lässt sich der tatsächliche Eigentümer einer Immobilie ermitteln. Unter den aktuellen Bedingungen in Vietnam ist die Anwendung dieser Kriterien jedoch aufgrund der begrenzten Datenlage nach wie vor sehr schwierig.

Obwohl wir uns an Standards wie denen der OECD-Länder orientieren, benötigen wir in der aktuellen Phase einen Fahrplan, um die Datenbank schrittweise zu vervollständigen, damit Steuer- und Kreditpolitiken, die auf Immobilienbesitz basieren, tatsächlich wirksam sein können.

Danke schön!

Quelle: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html