Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bittet um Rückmeldungen zum Entwurf des Dekrets über Grundstückspreise, in dem die Verfahren und Inhalte zur Ermittlung von Grundstückspreisen anhand von vier Methoden – Vergleichspreis, Einkommenspreis, Überschusspreis und Grundstückspreisanpassungskoeffizient – im Zusammenhang mit der Umsetzung des geänderten Grundstücksgesetzes von 2024, das am 1. Januar 2025 in Kraft treten soll, festgelegt werden.
Dementsprechend ist das mit der Durchführung der Landbewertung beauftragte Landbewertungsberatungsunternehmen dafür verantwortlich, eine geeignete Landbewertungsmethode zu analysieren und auszuwählen und diese im Erläuterungsbericht zur Erstellung des Bodenpreisplans als Grundlage für die Vorlage des Vorschlags durch die Behörde für natürliche Ressourcen und Umwelt an den Landbewertungsrat auf gleicher Ebene vorzuschlagen. Dabei werden der zu bewertende Landnutzungszweck, die Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks oder Gebiets, die gesammelten Informationen und die in Artikel 158 Absatz 6 des Bodengesetzes festgelegten Bedingungen für die Anwendung der Landbewertungsmethoden berücksichtigt.
Die Informationen über Grundstückspreise, Grundstückspachtpreise und Pachtpreise für Räumlichkeiten, die zur Anwendung der Vergleichsmethode, der Überschussmethode und zur Ermittlung von Grundstückspreisanpassungskoeffizienten verwendet werden, sind Informationen, die aus der nationalen Grundstücksdatenbank und der nationalen Preisdatenbank innerhalb eines Zeitraums von höchstens 24 Monaten vor dem Bewertungsstichtag des Grundstücks erhoben wurden.
Informationen können auch aus folgenden Quellen bezogen werden: Auktionspreis für Landnutzungsrechte, sofern der Höchstbietende seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß dem Beschluss der für die Landnutzungsrechtsauktion zuständigen Stelle nachgekommen ist; im notariell beglaubigten und beim Grundbuchamt eingetragenen Landpreis; von den Finanzbehörden erhobene und zur Eintreibung finanzieller Verpflichtungen bei Landnutzungsrechtsübertragungen verwendete Landpreise; in Pachtverträgen eingetragene oder von den Finanzbehörden erhobene Preise für Grundstücks- und Gebäudepacht; am Markt erzielte Preise für erfolgreiche Landübertragungen, Grundstücksverpachtungen und Gebäudepachtverträge, die von Immobilienbörsen mit Bestätigung und Siegel der jeweiligen Börse erhoben wurden; durch direkte Befragung des Veräußerers oder Erwerbers ermittelte Marktpreise für Landübertragungen.
Informationen zu Kosten und Erträgen aus der nichtlandwirtschaftlichen Landnutzung für die Anwendung der Ertragswertmethode wurden aus folgenden Quellen zusammengetragen:
Die Kosten für die Erzielung von Einkünften aus der Landnutzung gemäß Punkt b dieser Klausel werden auf der Grundlage von Normen und Einheitspreisen ermittelt, die von zuständigen staatlichen Stellen herausgegeben werden; in Fällen, in denen keine Normen oder Einheitspreise von zuständigen staatlichen Stellen herausgegeben werden, werden sie auf der Grundlage von Informationen und Daten über die durchschnittlichen tatsächlichen Kosten ermittelt, die üblicherweise auf dem Markt für mindestens 3 Grundstücke anfallen, die dem zu bewertenden Grundstück oder Gebiet am nächsten liegen, sofern diese nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzverwaltungseinheiten beschränkt sind.
Einkünfte aus Produktion und Geschäftstätigkeit, die in den Jahresabschlüssen erfasst sind, oder Grundstückspachtpreise, Mietpreise für Geschäftsräume, die gemäß der Definition „Grundstückspachtpreise, Mietpreise für Geschäftsräume, die in Grundstückspachtverträgen erfasst oder von den Steuerbehörden erhoben wurden; Grundstücksübertragungspreise, Grundstückspachtpreise, Mietpreise für Geschäftsräume, die erfolgreich auf dem Markt erzielt wurden und an Immobilienbörsen mit Bestätigung und Siegel der Immobilienbörse erhoben wurden“ für einen Zeitraum von 3 aufeinanderfolgenden Jahren unmittelbar vor dem Ende des letzten Quartals mit Daten vor dem Bewertungsstichtag.
Wenn die Einnahmen aus dem zu bewertenden Grundstück für jedes Jahr unvollständig sind und die tatsächlichen Einnahmen aus der Grundstücksnutzung nicht genau widerspiegeln, sollten Informationen über Pachtpreise für Grundstücke und Mietpreise für mindestens drei Grundstücke zum Vergleich eingeholt werden.
Informationen über Kosten und Erträge aus der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen zum Zwecke der Anwendung der Ertragswertmethode werden von Statistikämtern, Finanzämtern und Agenturen für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung erhoben; in Fällen, in denen statistische Daten oder Daten von Finanzämtern oder Agenturen für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung nicht verfügbar sind, werden Informationen über die tatsächlichen Marktkosten von mindestens 3 Grundstücken erhoben, die dem zu bewertenden Grundstück oder Gebiet am nächsten liegen, wie in „Am nächsten gelegen und nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzverwaltungseinheiten beschränkt“ festgelegt, und zwar insbesondere wie folgt:
Für einen Zeitraum von drei aufeinanderfolgenden Jahren bis zum Ende des letzten Quartals, für das vor dem Bewertungsstichtag Daten vorlagen, mussten Flächen, die für einjährige Nutzpflanzen, Aquakultur, Salzgewinnung und andere landwirtschaftliche Flächen genutzt wurden, vermessen worden sein; für mindestens drei aufeinanderfolgende Ernten vor dem Bewertungsstichtag mussten Flächen, die für mehrjährige Nutzpflanzen genutzt wurden, vermessen worden sein; und für einen einzigen Nutzungszyklus vor dem Bewertungsstichtag mussten Flächen, die für Produktionswälder und Industriekulturen gemäß den einschlägigen Gesetzen genutzt wurden, vermessen worden sein.
Bei der Anwendung vergleichender Methoden sollte die Auswahl vergleichbarer Grundstücke nach dem Überschussverfahren in folgender Reihenfolge priorisiert werden: Ähnlichkeit in Lage, Infrastrukturbedingungen, Fläche, Größe, Form, Landnutzungskoeffizient, Gebäudedichte, Gebäudehöhe und anderen Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen, im Vergleich zu dem zu bewertenden Grundstück; der Zeitpunkt der Übertragung oder Versteigerung der Landnutzungsrechte, der dem Bewertungszeitpunkt am nächsten liegt; die geringste Entfernung zum zu bewertenden Grundstück oder Gebiet, die nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzverwaltungseinheiten eingeschränkt ist.
Organisationen, die Grundstücksbewertungsberatung anbieten, müssen bei der Erhebung von Informationen zur Anwendung von Grundstücksbewertungsmethoden ehrlich, objektiv und rechtlich für die Richtigkeit der erhobenen Daten verantwortlich sein.
Die für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zuständige Stelle, das Grundbuchamt, das Finanzamt, das Statistikamt und die Behörde für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung sind verpflichtet, die für die Landbewertung erforderlichen Informationen innerhalb von maximal fünf Werktagen nach Eingang der schriftlichen Anfrage des Gutachterbüros schriftlich oder elektronisch bereitzustellen. Das Gutachterbüro ist für die Speicherung, Verwaltung und Nutzung der erhobenen Informationen und Daten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen verantwortlich.
Der kürzlich veröffentlichte Entwurf sieht vor, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt den Entwurf der Grundstückspreisliste 30 Tage lang auf der Website des Provinzvolkskomitees und des Ministeriums selbst veröffentlicht, um Stellungnahmen von relevanten Behörden, Organisationen und Einzelpersonen einzuholen. Anschließend legt das Provinzvolkskomitee die Grundstückspreisliste dem Provinzvolksrat zur Genehmigung vor.
Der Provinzvolksrat beauftragt das Provinzvolkskomitee, die Preisliste für Grundstücke zur Veröffentlichung fertigzustellen, die Preisliste jedes Jahres am 1. Januar öffentlich bekannt zu geben und sie in der nationalen Grundstücksdatenbank zu aktualisieren.
Auf Grundlage der Anforderungen der lokalen Regierung an die Grundstückspreisverwaltung muss das Provinzvolkskomitee dem Provinzvolksrat einen Antrag auf Anpassung, Änderung oder Ergänzung der Grundstückspreisliste für das Jahr in folgenden Fällen zur Genehmigung vorlegen: bei der Anlage neuer Straßen und Wege, die nicht in der aktuellen Grundstückspreisliste enthalten sind; bei der Fertigstellung und Inbetriebnahme von Grundstücksnutzungsprojekten, für die jedoch keine Grundstückspreise in der Grundstückspreisliste aufgeführt sind; und in Fällen, in denen die in Artikel 111 Absatz 3 und Artikel 160 Absatz 1 des Grundstücksgesetzes festgelegte Grundstückspreisliste Anwendung findet, diese jedoch keine Grundstückspreise enthält.
Dies umfasst die Anpassung, Änderung und Ergänzung der Preise für eine, mehrere oder alle Grundstücksarten in der Grundstückspreistabelle. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt vor, die Grundstückspreistabelle für einen, mehrere oder alle Grundstücksstandorte sowie für eine, mehrere oder alle Wertzonen anzupassen oder zu ergänzen.
Dienstag Minh
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