Vorschlag für die Reihenfolge und den Inhalt der Grundstückspreisbestimmung nach 4 Methoden

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Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bittet um Stellungnahmen zum Entwurf des Dekrets über Grundstückspreise, in dem die Verfahren und Inhalte der Ermittlung von Grundstückspreisen nach vier Methoden – Vergleichsmethode, Einkommensmethode, Überschussmethode und Grundstückspreisanpassungskoeffizienten – im Zusammenhang mit der Umsetzung des geänderten Grundstücksgesetzes von 2024, das am 1. Januar 2025 in Kraft treten soll, festgelegt sind.

Dementsprechend ist das mit der Ermittlung der Landbewertungsberatung beauftragte Landbewertungsberatungsunternehmen auf Grundlage des Zwecks der zu bewertenden Landnutzung, der Merkmale des Grundstücks und der zu bewertenden Fläche, der gesammelten Informationen und der in Artikel 158 Absatz 6 des Landgesetzes vorgeschriebenen Bedingungen für die Anwendung der Landbewertungsmethoden verantwortlich. Es ist außerdem zuständig für die Analyse, Auswahl geeigneter Landbewertungsmethoden und die Erstellung eines erläuternden Berichts zur Entwicklung eines Landbewertungsplans als Grundlage für die Vorlage dieses Plans durch die Behörde für natürliche Ressourcen und Umwelt an den Landbewertungsrat auf gleicher Ebene zur Entscheidung.

Informationen über Grundstückspreise, Grundstückspachtpreise und Mietpreise für Räumlichkeiten zur Anwendung der Vergleichsmethode, der Überschussmethode und zur Entwicklung von Grundstückspreisanpassungskoeffizienten sind Informationen, die innerhalb eines Zeitraums von höchstens 24 Monaten vor dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung und davor in der nationalen Datenbank für Grundstücke und der nationalen Datenbank für Preise gesammelt wurden.

Informationen können auch aus folgenden Quellen bezogen werden: Zuschlagspreis aus einer Versteigerung von Nutzungsrechten, sofern der Gewinner der Versteigerung seine finanziellen Verpflichtungen gemäß dem Beschluss der für die Versteigerung zuständigen Stelle erfüllt hat; Grundstückspreis, der im notariell beglaubigten und beim Grundbuchamt eingetragenen Vertrag über die Übertragung von Nutzungsrechten vermerkt ist; Grundstückspreis, der zur Einziehung finanzieller Verpflichtungen bei der Übertragung von Nutzungsrechten verwendet wird und vom Finanzamt erhoben wurde; Grundstücksmietpreis, Grundstücksmietpreis, Mietpreis für Räumlichkeiten, der im Mietvertrag vermerkt oder vom Finanzamt erhoben wurde; Grundstücksübertragungspreis, Grundstücksmietpreis, erfolgreicher Mietpreis für Räumlichkeiten, der auf dem Markt bei Immobilienbörsen ermittelt und vom Immobilienbörsenbüro bestätigt und gestempelt wurde; Grundstücksübertragungspreis, der auf dem Markt durch direkte Befragung des Veräußerers oder Erwerbers ermittelt wurde.

Informationen über Kosten und Erträge aus der Landnutzung, die nicht der landwirtschaftlichen Nutzung dienen, um die Ertragswertmethode anzuwenden, werden aus folgenden Quellen zusammengetragen:

Die Kosten für die Erzielung von Einkünften aus der in Punkt b dieser Klausel genannten Landnutzung werden auf der Grundlage der von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreise ermittelt; falls keine von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreise vorliegen, werden die Kosten auf der Grundlage von Informationen und Daten über die durchschnittlichen tatsächlichen Kosten auf dem Markt für mindestens 3 Grundstücke mit der geringsten Entfernung zu dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Landfläche ermittelt und sind nicht durch die administrativen Grenzen von Verwaltungseinheiten auf Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzebene beschränkt.

Einkünfte aus Produktions- und Geschäftstätigkeiten, die in den Jahresabschlüssen erfasst sind, oder Grundstücksmietpreise, Mietpreise für Geschäftsräume, die gemäß der Methode „Grundstücksmietpreise, Mietpreise für Geschäftsräume, die in Grundstücksmietverträgen erfasst oder bei den Steuerbehörden erhoben werden; Grundstücksübertragungspreise, Grundstücksmietpreise, erfolgreiche Mietpreise für Geschäftsräume auf dem Markt werden auf Immobilienbörsen mit Bestätigung und Stempel der Immobilienbörsen erhoben“ im Zeitraum von 3 aufeinanderfolgenden Jahren bis zum Ende des letzten Quartals mit Daten vor dem Bewertungszeitpunkt.

Falls die jährlichen Einkünfte des zu bewertenden Grundstücks nicht vollständig sind und nicht die tatsächlichen Einkünfte aus der Grundstücksnutzung widerspiegeln, sollten Informationen über die Grundstücksmietpreise und die Mietpreise für Gebäude von mindestens drei vergleichbaren Grundstücken eingeholt werden.

Informationen über Kosten und Erträge aus der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen zur Anwendung der Ertragswertmethode sind bei Statistikämtern, Finanzämtern und Behörden für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung zu erheben; in Fällen, in denen keine statistischen Daten oder Daten von Finanzämtern oder Behörden für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung vorliegen, sind Informationen über die marktüblichen tatsächlichen Kosten von mindestens drei Grundstücken zu erheben, die dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Fläche am nächsten liegen, wobei die Entfernung zum zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Fläche nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Verwaltungseinheiten auf Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzebene beschränkt ist, insbesondere wie folgt:

Innerhalb eines Zeitraums von 3 aufeinanderfolgenden Jahren bis zum Ende des letzten Quartals mit Daten vor dem Bewertungsstichtag für einjährige Anbauflächen, Aquakulturflächen, Salzgewinnungsflächen und sonstige landwirtschaftliche Flächen; Mindestens 3 aufeinanderfolgende Ernten vor dem Bewertungsstichtag für mehrjährige Anbauflächen; Während eines Nutzungszyklus vor dem Bewertungsstichtag für Produktionswaldflächen und Industrieanbauflächen gemäß den entsprechenden Rechtsvorschriften.

Bei Anwendung von Vergleichsmethoden muss die Auswahl vergleichbarer Grundstücke nach dem Überschussverfahren in folgender Reihenfolge priorisiert werden: Ähnlichkeit hinsichtlich Lage, Infrastrukturbedingungen, Fläche, Größe, Form, Flächennutzungskoeffizient, Bebauungsdichte, Gebäudehöhe und anderer Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, im Vergleich zum zu bewertenden Grundstück; der Zeitpunkt der Übertragung oder des Zuschlags bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte liegt am nächsten zum Bewertungszeitpunkt; die geringste Entfernung zum zu bewertenden Grundstück oder Grundstücksgebiet und keine Beschränkung durch die Verwaltungsgrenzen von Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzverwaltungseinheiten.

Bei der Informationsbeschaffung zur Anwendung von Grundstücksbewertungsmethoden müssen Grundstücksbewertungsberatungsunternehmen ehrlich, objektiv und rechtlich für die Richtigkeit der ermittelten Informationen verantwortlich sein.

Die für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zuständige Stelle, das Grundbuchamt, das Finanzamt, das Statistikamt und die Behörde für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung sind verpflichtet, die für die Landbewertung erforderlichen Informationen innerhalb von maximal fünf Werktagen nach schriftlicher Anfrage an das Landbewertungssachverständigenbüro schriftlich oder elektronisch bereitzustellen. Das Landbewertungssachverständigenbüro ist für die Speicherung, Verwaltung und Nutzung der erhobenen Informationen und Daten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen verantwortlich.

Der Entwurf der Grundstückspreisliste wurde soeben veröffentlicht. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist dafür zuständig, den Entwurf 30 Tage lang auf der elektronischen Informationsseite des Provinzvolkskomitees zu veröffentlichen, um Stellungnahmen von relevanten Behörden, Organisationen und Einzelpersonen einzuholen. Das Provinzvolkskomitee legt die Grundstückspreisliste anschließend dem Volksrat der gleichen Ebene zur Genehmigung vor.

Der Provinzvolksrat beauftragt das Provinzvolkskomitee mit der Erstellung der Grundstückspreisliste zur Veröffentlichung; die Grundstückspreisliste soll jedes Jahr am 1. Januar öffentlich bekannt gegeben und in der nationalen Grundstücksdatenbank aktualisiert werden.

Auf Grundlage der Anforderungen an die staatliche Verwaltung der lokalen Grundstückspreise muss das Provinzvolkskomitee dem Volksrat der gleichen Ebene einen Antrag auf Anpassung, Änderung oder Ergänzung der Grundstückspreisliste im laufenden Jahr in folgenden Fällen zur Genehmigung vorlegen: Bei der Anlage neuer Straßen und Wege, die noch nicht in der aktuellen Grundstückspreisliste enthalten sind; wenn Projekte, die Grundstücke nutzen, abgeschlossen und in Betrieb genommen wurden, aber kein Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste enthalten ist; in Fällen, in denen die in Artikel 111 Absatz 3 und Artikel 160 Absatz 1 des Bodengesetzes vorgeschriebene Grundstückspreisliste angewendet wird, aber kein Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste enthalten ist.

Es ist möglich, die Preise für einzelne, mehrere oder alle Grundstücksarten in der Grundstückspreisliste anzupassen, zu ändern oder zu ergänzen. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt vor, die Grundstückspreisliste für einen, mehrere oder alle Standorte sowie für ein, mehrere oder alle Bewertungsgebiete anzupassen oder zu ergänzen.

Weisheit

Quelle