Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bittet um Kommentare zum Entwurf des Dekrets über Grundstückspreise, in dem insbesondere die Verfahren und Inhalte der Bestimmung von Grundstückspreisen nach vier Methoden, darunter Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizienten, im Zusammenhang mit der Umsetzung des Bodengesetzes (geändert) 2024, wirksam ab 1. Januar 2025, festgelegt sind.
Dementsprechend ist die mit der Bestimmung der Grundstücksbewertung beauftragte Beratungsorganisation für Grundstücksbewertung dafür verantwortlich, auf Grundlage des zu bewertenden Landnutzungszwecks, der Merkmale des zu bewertenden Grundstücks oder der zu bewertenden Landfläche, der gesammelten Informationen und der in Absatz 6, Artikel 158 des Bodengesetzes vorgeschriebenen Bedingungen für die Anwendung von Verfahren zur Grundstücksbewertung geeignete Verfahren zur Grundstücksbewertung zu analysieren, auszuwählen und im erläuternden Bericht einen Vorschlag für die Entwicklung eines Grundstücksbewertungsplans als Grundlage für die Agentur für natürliche Ressourcen und Umwelt vorzulegen, der dem Landbewertungsrat auf derselben Ebene zur Entscheidung vorgelegt wird.
Bei den Informationen zu Grundstückspreisen, Grundstücksmieten und Raummieten zur Anwendung der Vergleichsmethode, der Überschussmethode und zur Entwicklung von Grundstückspreisanpassungskoeffizienten handelt es sich um Informationen aus einem Zeitraum von höchstens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung und davor, die in der nationalen Datenbank für Grundstücke und der nationalen Datenbank für Preise gesammelt wurden.
Informationen können auch aus den folgenden Quellen erhoben werden: Gewinnpreis der Auktion von Landnutzungsrechten, falls der Gewinner der Auktion seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung zur Genehmigung des Auktionsergebnisses bei der Einheit erfüllt hat, die die Auktion von Landnutzungsrechten organisiert; Grundstückspreis, der im notariell beglaubigten und beim Grundbuchamt beglaubigten Vertrag zur Übertragung von Landnutzungsrechten aufgeführt ist; Grundstückspreis, der zur Einziehung finanzieller Verpflichtungen im Falle einer Übertragung von Landnutzungsrechten verwendet und bei der Steuerbehörde erhoben wird; Grundstücksmietpreis, im Grundstücksmietvertrag aufgeführter Mietpreis für Räumlichkeiten, Miete für Räumlichkeiten oder bei der Steuerbehörde erhoben; Grundstücksübertragungspreis, Grundstücksmietpreis, erfolgreicher Mietpreis für Räumlichkeiten auf dem Markt, erhoben an Immobilienbörsen mit Bestätigung und Siegel der Immobilienbörse; Grundstücksübertragungspreis auf dem Markt, erhoben durch direkte Befragung des Veräußerers oder Erwerbers.
Informationen zu Kosten und Erträgen aus der Landnutzung aus nichtlandwirtschaftlicher Landnutzung zur Anwendung des Einkommensverfahrens werden aus folgenden Quellen erhoben:
Die Kosten für die Erzielung von Einkünften aus der Landnutzung gemäß Punkt b dieses Abschnitts werden auf Grundlage der von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreise ermittelt. Falls es keine von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreise gibt, basieren die Kosten auf Informationen und Durchschnittsdaten der tatsächlichen, auf dem Markt üblicherweise verfügbaren Kosten von mindestens 3 Grundstücken in der geringsten Entfernung zu dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Landfläche und dürfen nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Verwaltungseinheiten auf Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzebene begrenzt sein.
In Jahresabschlüssen erfasste Einkünfte aus Produktion und Geschäftstätigkeit oder Grundstücksmietpreise, Mietpreise für Räumlichkeiten, die gemäß „Grundstücksmietpreise, in Grundstücksmietverträgen, Mietverträgen für Räumlichkeiten erfasste oder bei der Steuerbehörde erhobene Mietpreise für Räumlichkeiten; Grundstücksübertragungspreise, Grundstücksmietpreise, erfolgreiche Mietpreise für Räumlichkeiten auf dem Markt werden an Immobilienbörsen mit Bestätigung und Stempel der Immobilienbörse erhoben“ innerhalb von 3 aufeinanderfolgenden Jahren bis zum Ende des aktuellsten Quartals mit Daten vor dem Bewertungszeitpunkt erhoben.
Falls die Erträge des zu bewertenden Grundstücks nicht jedes Jahr vollständig vorliegen und die tatsächlichen Erträge aus der Landnutzung nicht genau widerspiegeln, sammeln Sie zum Vergleich Informationen zu den Grundstücksmietpreisen und den Raummietpreisen von mindestens 3 Grundstücken.
Informationen zu Kosten und Erträgen aus der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen zur Anwendung des Einkommensteuerverfahrens sind bei Statistikämtern, Steuerbehörden sowie Agenturen für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung einzuholen. Liegen keine Statistiken oder Daten von Steuerbehörden oder Agenturen für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung vor, sind Informationen zu den marktüblichen tatsächlichen Kosten von mindestens 3 Grundstücken einzuholen, die dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Landfläche möglichst nahe sind, wie in der Verordnung „Mit der geringsten Entfernung zum zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Landfläche und ohne Einschränkung durch die Verwaltungsgrenzen von Verwaltungseinheiten auf Gemeinde-, Bezirks- und Provinzebene“ festgelegt, und zwar wie folgt:
Innerhalb eines Zeitraums von 3 aufeinanderfolgenden Jahren bis zum Ende des aktuellsten Quartals mit Daten vor dem Bewertungszeitpunkt für einjährige Ackerflächen, Aquakulturflächen, Salzgewinnungsflächen, sonstige landwirtschaftliche Flächen; Mindestens 3 aufeinanderfolgende Ernten vor dem Bewertungszeitpunkt für mehrjährige Ackerflächen; Während eines Nutzungszyklus vor dem Bewertungszeitpunkt für Produktionswaldflächen, Industrieanbauflächen gemäß speziellen gesetzlichen Bestimmungen.
Bei der Anwendung von Vergleichsmethoden muss die Überschussmethode die Auswahl vergleichbarer Grundstücke in der folgenden Reihenfolge priorisieren: Ähnliche Lage, Infrastrukturbedingungen, Fläche, Größe, Form, Landnutzungskoeffizient, Baudichte, Gebäudehöhe und andere Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, im Vergleich zum zu bewertenden Grundstück; Der Zeitpunkt der Übertragung oder des Gewinns der Versteigerung von Landnutzungsrechten liegt am nächsten zum Zeitpunkt der Bewertung; Hat die geringste Entfernung zum zu bewertenden Grundstück oder zur zu bewertenden Landfläche und ist nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Verwaltungseinheiten auf Gemeinde-, Bezirks- und Provinzebene begrenzt.
Bei der Erfassung von Informationen zur Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung müssen Beratungsunternehmen zur Grundstücksbewertung ehrlich und objektiv vorgehen und die gesetzliche Verantwortung für die Richtigkeit der Untersuchungsinformationen übernehmen.
Die für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zuständige Stelle, das Grundbuchamt, die Steuerbehörde, das Statistikamt und die Agentur für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung sind verpflichtet, die für die Grundstücksbewertung erforderlichen Informationen innerhalb von höchstens fünf Werktagen nach der schriftlichen Anfrage der Beratungsorganisation für Grundstücksbewertung schriftlich oder elektronisch bereitzustellen. Die Beratungsorganisation für Grundstücksbewertung ist für die Speicherung, Verwaltung und Nutzung der gesammelten Informationen und Daten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen verantwortlich.
Der Entwurf wurde soeben veröffentlicht. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist dafür verantwortlich, den Entwurf der Grundstückspreisliste auf der elektronischen Informationsseite des Volkskomitees der Provinz zu veröffentlichen. Dort kann das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt 30 Tage lang Kommentare von relevanten Behörden, Organisationen und Einzelpersonen einholen. Das Volkskomitee der Provinz legt die Grundstückspreisliste dem gleichrangigen Volksrat zur Genehmigung vor.
Der Volksrat der Provinz weist das Volkskomitee der Provinz an, die Fertigstellung der Grundstückspreisliste zur Entscheidung über die Veröffentlichung zu organisieren, die Grundstückspreisliste jedes Jahr am 1. Januar öffentlich bekannt zu geben und sie in der Nationalen Grundstücksdatenbank zu aktualisieren.
Auf der Grundlage der Anforderungen an die staatliche Verwaltung der lokalen Grundstückspreise muss das Volkskomitee der Provinz in den folgenden Fällen dem Volksrat derselben Ebene eine Entscheidung zur Genehmigung vorlegen, bevor es über die Anpassung, Änderung oder Ergänzung der Grundstückspreisliste im Laufe des Jahres entscheidet: Beim Bau neuer Straßen und Wege, die noch nicht in der aktuellen Grundstückspreisliste enthalten sind; wenn Projekte, bei denen Land genutzt wird, abgeschlossen und in Betrieb genommen wurden, der Grundstückspreis aber noch nicht in der Grundstückspreisliste enthalten ist; in Fällen, in denen die in Absatz 3, Artikel 111 und Absatz 1, Artikel 160 des Bodengesetzes vorgeschriebene Grundstückspreisliste angewendet wird, der Grundstückspreis aber noch nicht in der Grundstückspreisliste enthalten ist.
Dabei ist es möglich, den Preis eines, mehrerer oder aller Grundstückstypen in der Grundstückspreisliste anzupassen, zu ändern und zu ergänzen. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt vor, dass die Grundstückspreisliste an einem, mehreren oder allen Grundstücksstandorten bzw. in einem, mehreren oder allen Wertgebieten angepasst und ergänzt werden kann.
Weisheit
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