Immobilienunternehmen stecken aufgrund von Landnutzungsgebühren fest.

Obwohl bereits mehr als 20 Stockwerke errichtet wurden, hat das Projekt die Landnutzungsgebühren noch nicht an den Staat entrichtet, sodass es in Zukunft keine Häuser verkaufen kann, was das Unternehmen in eine schwierige Lage bringt.

Unternehmen sind durch Landgelder "gebunden".

Als großes Unternehmen in der Provinz Binh Duong hat sich die Bcons Group seit 2018 mit Dutzenden von Immobilienprojekten im mittleren Preissegment, die entwickelt, gebaut und an Kunden übergeben wurden, einen Namen gemacht. Seit 2023 steht das Unternehmen jedoch trotz kontinuierlich erteilter Baugenehmigungen für neue Projekte vor einer großen Herausforderung: Zwar liegen die Baugenehmigungen vor, die Zahlung der Grundstücksnutzungsgebühren steht aber noch aus.

Ein führender Vertreter dieser Gruppe sagte, dass Bcons ein Projekt habe, bei dem bereits mehr als 20 Stockwerke errichtet worden seien, aber das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Binh Duong habe noch keine Entscheidung über die Landnutzungsgebühren bekannt gegeben, die das Unternehmen zahlen müsse.

Die Nichtzahlung der Grundstücksnutzungsgebühr bedeutet, dass das Unternehmen weder die Häuser zum Verkaufspreis des Projekts bauen noch die erforderlichen Unterlagen beim Ministerium für Industrie und Handel einreichen kann, um die Genehmigung für den Hausverkauf zu erhalten, noch Kaufverträge mit Kunden abschließen kann. Solange die Voraussetzungen für den Verkaufsstart nicht erfüllt sind, kann das Unternehmen kein Kapital für den Bau mobilisieren.

Unzulänglichkeiten bei den Gebühren für die Landnutzung führen nicht nur zu einer Verschwendung von Landressourcen und damit zu wirtschaftlichen Verlusten für Unternehmen und Kunden, sondern wirken sich auch negativ auf den Immobilienmarkt und die Wirtschaft im Allgemeinen aus.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt

Die Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, die bereits ein Gebäude bis zum 10. Stockwerk errichtet hat, gab bekannt, dass sie 2022 die Genehmigung für Investitionspolitik, Planung und Bau eines Wohnbauprojekts in Di An (Provinz Binh Duong) erhalten hat. Unmittelbar nach Erhalt der Baugenehmigung erhielt der Investor eine Finanzierungszusage von der Bank. Das Projekt ist mittlerweile bis zum 10. Stockwerk fertiggestellt, die Grunderwerbsteuer wurde jedoch noch nicht entrichtet, da die Behörde für natürliche Ressourcen und Umwelt diese noch nicht bewertet hat.

Wie Bcons kann auch Phu Dong ohne die Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen nicht mit dem Verkauf zukünftiger Projekte beginnen.

In Binh Duong stecken nicht nur die Projekte der beiden oben genannten Unternehmen aufgrund ausstehender Grundstücksnutzungsgebühren in der Entwicklung fest, sondern auch viele andere Projekte, wie beispielsweise der PiCity Sky Park der Pi Group in Di An City und der A&T Sky Garden, der von der A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company finanziert wird. Auch Long An befindet sich in einer ähnlichen Lage. So wurde beispielsweise für das Apartmentprojekt Destino Centro im Bezirk Ben Luc zwar eine Baugenehmigung erteilt, die Grundstücksnutzungsgebühren konnten jedoch nicht entrichtet werden.

Herr Le Van Thang, Generaldirektor der Tan Dai Thanh Real Estate Joint Stock Company, erklärte, dass die Provinzen vor 2022 zunächst Investitionsrichtlinien erlassen, dann die Flächennutzungsplanung (1/500) erstellen und anschließend die Gebühren für die Landnutzung berechnen würden, damit Unternehmen ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen können, bevor Baugenehmigungen erteilt werden. Derzeit erteilen die Provinzen jedoch zuerst die Baugenehmigungen, und die Gebühren für die Landnutzung werden erst später berechnet und den Unternehmen zur Zahlung überlassen. Dieser Prozess ist derzeit überlastet und stellt die Unternehmen vor große Herausforderungen.

„Wenn man die Höhe der Grundstücksnutzungsgebühr nicht kennt, kann man keinen Verkaufspreis für ein Haus festlegen. Selbst wenn man ein Haus baut, aber die Grundstücksnutzungsgebühr nicht bezahlt hat, kann man es nicht zum Verkauf anbieten, Verträge abschließen oder Zahlungen von Kunden entgegennehmen. Unternehmen fehlt also das Geld für den Bau. Nimmt man einen Bankkredit auf, müssen die Zinsen später auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werden. Ist der Preis zu hoch, kaufen die Kunden das Haus nicht… Deshalb sitzen Unternehmen auf der Grundstücksnutzungsgebühr“, sagte Herr Thang.

Müssen "gelöst" werden

Laut Frau Nguyen Thi Bich Thuy, stellvertretende Direktorin der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Binh Duong, liegt der Grund dafür, dass lokale Immobilienprojekte in der Phase der Zahlung der Landnutzungsgebühr feststecken, darin, dass es der Provinz an Bewertungsunternehmen mangelt und es sehr schwierig ist, Unternehmen mit der Bewertung von Grundstückspreisen zu beauftragen.

Herr Nguyen Van Dung, Generaldirektor der Hoang Long Real Estate Company, erklärte, das Problem der Engpässe bei der Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren für Immobilienprojekte von Unternehmen sei grundsätzlich leicht zu lösen. Laut Bodengesetz soll das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt dem Provinzvolkskomitee vorschlagen, ein interdisziplinäres Team zur Bewertung der Grundstücksnutzungsgebühren einzusetzen, wenn kein Unternehmen zur Bewertung der Grundstückspreise gefunden werden kann. In der Realität scheuen sich jedoch lokale Beamte nach zahlreichen Verstößen gegen die Preisbewertung, die dem Staatshaushalt in letzter Zeit Verluste verursacht haben, vor Fehlern, Verantwortung und rechtlichen Risiken. Um auf Nummer sicher zu gehen und spätere Haftungsansprüche zu vermeiden, genehmigen sie die Grundstückspreise oft zu hoch oder verzögern die Genehmigung.

Herr Dung erklärte, es sei notwendig, Immobilienunternehmen bei der Genehmigung von Grundstücksnutzungsgebühren zu entlasten. Insbesondere werde der Staat die Grundstücksnutzungsgebühren für Projekte überprüfen und neu berechnen, deren Gebühren bereits genehmigt wurden und bei denen die Unternehmen unangemessene Berechnungszeiten und -methoden beanstandet haben. Gleichzeitig würden Unternehmen von Säumniszuschlägen befreit, wenn sich herausstellt, dass der Projektpreis unangemessen war.

Bei neuen Projekten, die sich im Genehmigungsverfahren befinden und noch keine Landnutzungsgebühren entrichtet haben, sollten die staatlichen Verwaltungsbehörden den Zeitrahmen und die Berechnungsmethode mit den Unternehmen abstimmen, damit die Unternehmen bei der Umsetzung des Projekts die Kosten und die Effektivität berechnen können.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), sagte, dass die langwierige Genehmigung von Grundstückspreisen, die mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern kann, nicht nur zu Stagnation führt, sondern auch die Kosten für Unternehmen erhöht, da diese während der Wartezeit auf die Bewertung weiterhin Zinskosten und Opportunitätskosten tragen müssen.

Laut Herrn Chau führt ein langwieriger Genehmigungsprozess und die Ungenauigkeit der Prognose des Grundstückswerts auch zu Schwierigkeiten für Unternehmen bei der Prognose und Finanzplanung, wodurch Unternehmen dem Risiko finanzieller Engpässe oder der Unfähigkeit zur Schuldentilgung ausgesetzt sind.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html