Die Emission von Immobilienanleihen ist stark zurückgegangen: Woher bekommen Unternehmen Geld, um ihre Schulden zu tilgen?
Die Emission von Unternehmensanleihen ging im März 2024 stark zurück. Prognosen zufolge wird es für Immobilienunternehmen in diesem Jahr schwierig sein, Geld aufzutreiben, wenn die Anleihen fällig werden.
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Die Anleiheemissionen gingen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 61 % zurück
Laut Daten der Hanoi Stock Exchange haben im März 2024 (Stand: 25. März) nur zwei Unternehmen erfolgreich Anleihen ausgegeben: Viet An Investment, Business and Trade Development Company Limited (Ausgabe von 1.250 Milliarden VND) und Hai Dang Real Estate Investment and Development Company Limited (zwei Emissionen im Gesamtwert von 2.500 Milliarden VND).
So erreichte in den ersten 25 Tagen des März 2024 (gerechnet ab dem Datum der Informationsveröffentlichung) der Betrag der ausgegebenen Unternehmensanleihen lediglich 3.750 Milliarden VND, ein Rückgang von 85,5 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im März 2023. Kumuliert in den ersten drei Monaten dieses Jahres (bis zum 25. März) erreichte der Betrag der ausgegebenen Unternehmensanleihen 10.715 Milliarden VND, ein Rückgang von 61,5 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Während die Ausgabe neuer Anleihen stark zurückgegangen ist, steht der Druck auf Immobilienunternehmen, Anleihen bis zum Jahresende fällig zu stellen, enorm. Seit Jahresbeginn mussten Unternehmen fast 14.000 Milliarden VND ausgeben, um Anleihen vor Fälligkeit zurückzukaufen (davon mehr als 41 % Immobilienanleihen).
Nach Schätzungen der FiinGroup wird der Betrag der im Jahr 2024 fälligen Unternehmensanleihen mehr als 300.000 Milliarden VND betragen, wovon allein auf Immobilienanleihen mehr als 130.000 Milliarden VND entfallen werden.
Nguyen Quang Thuan, Generaldirektor von FiinRatings, erklärte, die Rückzahlung von Anleihen sei für Immobilienunternehmen nach wie vor eine große Herausforderung. Obwohl Kreditkapital den Cashflow von Immobilienunternehmen teilweise stütze, könnten sich die emittierenden Unternehmen nicht vollständig auf diese Kapitalquelle verlassen, um ihren Anleiherückzahlungsverpflichtungen nachzukommen. Der Immobilienmarkt habe sich unterdessen nicht wirklich verbessert.
Im Jahr 2023 wird der Betrag überfälliger Unternehmensanleihen fast 190.000 Milliarden VND erreichen (uneinbringliche Forderungen machen Ende 2023 etwa 23,5 % des gesamten ausstehenden Wertes aus). Analysten zufolge ist jedoch positiv, dass der Betrag überfälliger Anleihen im Jahr 2024 stark zurückgehen wird.
„Im Jahr 2024 wird der Betrag überfälliger Anleihen voraussichtlich stark sinken und auf 40.000 Milliarden VND sinken. Die Anleihen werden von 35 Unternehmen begeben. Die Hälfte davon sind Mantelgesellschaften, d. h. Unternehmen, die ausschließlich zur Ausgabe von Unternehmensanleihen gegründet wurden und über keine Kerngeschäftstätigkeit verfügen. Der Rest sind andere Unternehmen. Der Anteil risikoreicher Anleihen wird sich im vierten Quartal 2024 konzentrieren“, sagte Nguyen Dinh Duy, Direktor der Abteilung für Analyse, Rating und Forschung (VIS Ratings).
Woher bekommen Immobilienunternehmen Geld, um ihre Schulden zu begleichen?
Der Immobilienmarkt zeigt seit Ende 2023 erste Erholungszeichen, die Erholung verläuft jedoch noch langsam und ist vor allem im Wohnungssegment zu beobachten. Die Projektgenehmigungsaktivitäten verlaufen weiterhin schleppend, was eine schnelle Verbesserung des Angebots in der kommenden Zeit erschwert. Seit Jahresbeginn haben viele Investoren Verkaufsangebote unterbreitet. Dies ist ein positives Zeichen für das Gesamtjahr 2024. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage konnte sich jedoch nicht verbessern, was die finanzielle Lage der Investoren weiterhin beeinträchtigt.
Die Fähigkeit, Investoren ihre Schulden zurückzuzahlen, erreichte Ende 2023 ihren niedrigsten Stand seit vielen Jahren und hat sich 2024 nicht deutlich verbessert, wenn man den Fremdkapitalanteil dieser Unternehmen, insbesondere die Höhe der fälligen Unternehmensanleihen, betrachtet. Ich gehe jedoch davon aus, dass Immobilienunternehmen 2024 keinen Liquiditätsschock erleiden werden, da andere Kapitalzugangskanäle – insbesondere Bankkredite und Aktienemissionen – recht günstig sind. Seit Jahresbeginn ist die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen positiv gewachsen, während die allgemeine Kreditvergabe negativ war. Darüber hinaus konnten viele Immobilienunternehmen Aktien günstig emittieren, um ihr Kapital zu erhöhen“, sagte Duong Duc Hieu, Senior Analysis Director of Ratings and Research (VIS Ratings).
Neben dem Cashflow aus Bankkrediten und Aktienemissionen erwarten Wirtschaftsexperten auch, dass sich die Emission von Unternehmensanleihen im zweiten Halbjahr 2024 allmählich verbessern wird, was Immobilienunternehmen dabei helfen wird, ihren Anleiherückzahlungsverpflichtungen nachzukommen.
Ab diesem Jahr wird das Dekret 65/2022/ND-CP vollständig umgesetzt. Es soll Anleger besser schützen, das Vertrauen von Privatanlegern stärken und eine stärkere Beteiligung institutioneller Anleger fördern.
Analysten erwarten, dass sich der Markt für Unternehmensanleihen im Jahr 2024 erholen wird, angeführt vom Banken- und Immobiliensektor. Bei Immobilienanleihen wird die Erholungsrate maßgeblich von der Geschwindigkeit der Verbesserung der rechtlichen Rahmenbedingungen sowie vom Fortschritt der Projektgenehmigungen durch die Kommunen abhängen.
Ein weiterer Faktor, der die Erholung des Anleihemarktes unterstützt, sind die Zinssätze. Der Ökonom Dr. Le Xuan Nghia geht davon aus, dass die Zinssätze auch 2024 niedrig bleiben werden, was die Erholung des Unternehmensanleihenmarktes attraktiv macht und gut unterstützt.
Da der Markt für Unternehmensanleihen jedoch immer weniger Teilnehmer hat (Dekret 65/2022/ND-CP hat die Bedingungen für Privatpersonen zum Kauf und Verkauf von Unternehmensanleihen verschärft), ist die Verbesserung der Verfahren für die öffentliche Anleiheemission und die Ausweitung der institutionellen Anlegerbasis der wichtigste Faktor für die Wiederbelebung dieses Marktes. Hierzu müssen die Vorschriften für Wertpapierfonds, Rentenfonds, Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften usw. erweitert werden, um die Nachfrage nach Unternehmensanleihen anzukurbeln. Privatanleger können über professionell verwaltete Fonds oder öffentlich ausgegebene Anleihen in Unternehmensanleihen investieren.
In den letzten zwei Jahren sind Unternehmensanleihen sensibel geworden. Viele finanzkräftige Unternehmen kauften sogar alle Anleihen vor Fälligkeit zurück und zahlten alle ausstehenden Anleihen ab. Es bleibt zu hoffen, dass diese Unternehmen mit der Erholung der Anlegerstimmung wieder an den Markt zurückkehren werden. Aus Anlegersicht wird die große Differenz zwischen den Zinssätzen für Unternehmensanleihen und den Zinssätzen für Sparanlagen angesichts der aktuell niedrigen Sparzinsen die Attraktivität von Anleihen erhöhen.
Herr Nguyen Dinh Duy, Direktor für Analyse, Ratings und Forschung (VIS Ratings)
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