Starke Innovation in der Grundstücksfinanzierung

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Dies sind die Inhalte, die Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung ( Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ) auf dem Workshop „Landmanagement und Bodenpreisbestimmung – Unzulänglichkeiten in der Praxis und durch staatliche Prüftätigkeiten“ am Morgen des 18. Oktober unter dem Vorsitz des State Audit (SA) in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mitteilte.

Viele Regelungen sind nicht mehr praxistauglich.

Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Landressourcenplanung und -entwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), sagte, dass es bei der Landverwaltung und -nutzung noch immer viele Mängel und Einschränkungen gebe. Insbesondere einige gesetzliche Regelungen zu Grundstückspreisen sind in der Praxis bislang wirkungslos geblieben und weisen gewisse Einschränkungen auf.

Insbesondere sind einige Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen nicht für die tatsächlichen Bedingungen der Marktinformation über Landnutzungsrechte und der staatlichen Verwaltung von Grundstückspreisen im Kontext einer unvollständigen Grundstückspreisdatenbank geeignet. Die Bestimmungen zu Inhalt und Bedingungen der Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung sind nicht geeignet und spezifisch, was dazu führt, dass auf ein Grundstück unterschiedliche Methoden mit unterschiedlichen Ergebnissen angewendet werden, was die Gemeinden bei ihrer Entscheidung verwirrt.

Gleichzeitig sind die Dezentralisierung und Delegation von Befugnissen bei der Festlegung von Grundstückspreisen nicht angemessen und nicht mit der Befugnis vereinbar, Grundstücke zuzuteilen, zu verpachten und zurückzufordern. Dies führt dazu, dass sich die Arbeitslast für die Bewertung spezifischer Grundstücke größtenteils auf die Provinzbehörden konzentriert, während die Kapazitäten der Bewertungsbehörden und der Landbewertungsräte nach wie vor begrenzt sind.

Überblick über den Workshop. (Foto: KT)

Außerdem sind die Grundstückspreise in einigen Gegenden viel niedriger als die Marktpreise. Die Bestimmungen zur Auswahl einer Beratungseinheit zur Bestimmung der Grundstückspreise müssen auf einem spezifischen Grundstückspreisplan basieren und dem Ausschreibungsgesetz entsprechen. Dies führt in einigen Fällen dazu, dass keine Beratungseinheit zur Umsetzung ausgewählt werden kann, was die Zeit verlängert und den Fortschritt der Grundstückspreisfestsetzung verlangsamt.

Aus der Praxis vor Ort betonte Herr Mai Trong Thai, stellvertretender Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt in Hanoi , dass einige ungelöste Probleme hauptsächlich auf die Bodenrechtspolitik und andere damit verbundene Gesetze zurückzuführen seien, die noch nicht einheitlich und einheitlich seien. Das Bodenrecht weist viele Inhalte auf, die nicht mehr der heutigen Realität entsprechen und einer Untersuchung und Überarbeitung bedürfen.

Beispielsweise können Vorschriften zum Erhalt von Übertragungen und Kapitaleinlagen unter Verwendung landwirtschaftlicher Landnutzungsrechte zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauinvestitionsprojekte aufgrund von Unstimmigkeiten zwischen den Bestimmungen des Bodengesetzes, des Investitionsgesetzes und den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes nicht umgesetzt werden. Es gibt keinen Mechanismus zur Behandlung von Fällen, in denen Investoren Schwierigkeiten haben, die Übertragung sämtlicher Landnutzungsrechte zu erhalten (weil der Landnutzer nicht zustimmt oder einen hohen Preis verlangt …).

In Bezug auf die Politik der Landrückgewinnung, Landzuteilung und Landpacht für Investitionsprojekte wies Herr Thai darauf hin, dass die Projekte gemäß den Bestimmungen des Landrechts vor dem Landgesetz von 2013 der Landrückgewinnung durch den Staat unterliegen (die Räumung des Geländes jedoch noch nicht abgeschlossen ist). zur Umsetzung übertragen, jedoch nicht Gegenstand der Landrückgewinnung gemäß dem Landgesetz von 2013; Für die verbleibende Landfläche, deren Räumung noch nicht abgeschlossen ist, gibt es keine Vorschriften, die einen weiteren Landerwerb und eine weitere Räumung erlauben. Investoren müssen die Übertragung akzeptieren und erhalten Kapitaleinlagen in Form von Landnutzungsrechten für diese Grundstücksfläche.

„Dies führt zu einem Investitionsprojekt, bei dem der Investor auf zwei Wegen auf das Land zugreifen muss, was zu Schwierigkeiten für staatliche Stellen und Investoren führt, weil die Leute nicht einverstanden sind, das Projekt sich in die Länge zieht und die Investitionen nur langsam vorankommen“, betonte Herr Thai.

Perfektionierung der Vorschriften für Grundstücksfinanzierung und Grundstückspreise

Aufgrund der oben genannten Probleme schlug der stellvertretende Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt in Hanoi vor, die Arbeit an Baulandpreislisten und spezifischen Grundstückspreisen zu intensivieren, um das Prinzip der Marktpreisnähe sicherzustellen. Verstärken Sie die Inspektion und Prüfung und brechen Sie Projekte, deren Umsetzung langsam vorangeht und die gegen die Bodengesetze verstoßen, entschieden und ordnungsgemäß ab.

Herr Dao Trung Chinh institutionalisierte den Geist der Resolution Nr. 18-NQ/TW und sagte, dass im Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes ausdrücklich der Grundsatz festgelegt sei, dass die Bodenbewertung der Methode der Bodenbewertung nach Marktprinzipien folgen müsse; die richtigen Methoden, Ordnungen und Verfahren zur Grundstücksbewertung einhalten; Objektivität, Offenheit und Transparenz gewährleisten; Stellen Sie die Unabhängigkeit zwischen der Beratungsorganisation, dem Land Price Appraisal Council, dem jeweiligen Land Price Appraisal Council und der Agentur oder Person sicher, die befugt ist, über Grundstückspreise zu entscheiden …

Gleichzeitig werden im Gesetzentwurf die Eingabeinformationen zur Ermittlung der Grundstückspreise gemäß den Methoden präzisiert, die Folgendes gewährleisten müssen: Die Grundstückspreise werden in notariell beglaubigten und zertifizierten Verträgen zur Übertragung von Landnutzungsrechten festgehalten; Der bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten erzielte Grundstückspreis, unbeeinflusst von Faktoren, die zu plötzlichen Preissteigerungen oder -senkungen führen, von Transaktionen mit Blutsverwandten oder von anderen Anreizen, die in der nationalen Grundstücksdatenbank erfasst sind; In Fällen, in denen in der Grundstücksdatenbank keine Informationen zu Grundstückspreisen vorhanden sind, sammeln Sie durch Untersuchung und Erhebung Informationen zu Grundstückspreisen sowie Informationen zu Einnahmen, Kosten und Erträgen aus der Landnutzung entsprechend dem Markt.

Der Gesetzentwurf legt außerdem konkret den Zeitpunkt für die Ermittlung der Grundstückspreise für jeden Fall der Grundstückszuteilung, der Grundstückspacht, der Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks, der Erweiterung der Landnutzung, der Änderung der Landnutzungsform und der Anpassung von Grundstückszuteilungs- und Grundstückspachtentscheidungen fest, die die Fläche, den Landnutzungszweck und die Landnutzungsdauer ändern.

„Das zuständige Volkskomitee muss konkrete Entscheidungen über die Grundstückspreise innerhalb von höchstens 180 Tagen ab dem Datum der Entscheidung über die Landzuteilung, die Landpacht, die Erlaubnis zur Änderung des Landnutzungszwecks, die Ausweitung der Landnutzung, die Änderung der Landnutzungsform, die Anpassung der Landzuteilungsentscheidungen, die Landpacht und die Anpassung der Detailplanung genehmigen“, betonte Herr Dao Trung Chinh.

Darüber hinaus sieht der Gesetzentwurf auch vor, dass die Grundstückspreise für die Berechnung der Grundrente und die Zahlung der jährlichen Grundrente für einen 5-Jahres-Zyklus stabil bleiben; Die Grundstücksmiete für den nächsten Zyklus wird auf Grundlage der Grundstückspreisliste des ersten Jahres des nächsten Zyklus berechnet. Falls die Grundrente im Vergleich zum vorherigen Zyklus steigt, wird die zu zahlende Grundrente so angepasst, dass sie im Vergleich zum vorherigen Zyklus um nicht mehr als einen bestimmten, per Gesetz oder Regierung festgelegten Prozentsatz steigt. Diese Regelung ermöglicht es Unternehmen, die Bodenrente während der Produktion und des Geschäftsbetriebs proaktiv zu berücksichtigen, um das Investitionsumfeld zu stabilisieren.

Laut Herrn Dao Trung Chinh sind auch der Inhalt der Methoden zur Grundstücksbewertung und die Bedingungen für die Anwendung jeder Methode im Gesetz klar festgelegt, um Probleme und Risiken während des Umsetzungsprozesses zu vermeiden. Schaffen Sie die staatlichen Rahmenbestimmungen für die Grundstückspreise ab und legen Sie gleichzeitig fest, dass die Grundstückspreisliste regelmäßig jährlich erstellt, öffentlich bekannt gegeben und ab dem 1. Januar des Jahres angewendet wird und zur Berechnung der Landnutzungsgebühren verwendet wird, wenn der Staat Land zuweist, Land verpachtet, Landnutzungszwecke ändert, Landnutzungsrechte anerkennt, Steuern, Gebühren usw. erhebt.

Der Gesetzentwurf sieht insbesondere auch eine Übergangsregelung in Richtung Weiterverwendung des aktuellen Bodenpreisverzeichnisses bis zum 31. Dezember 2025 vor, damit den Gemeinden genügend Zeit bleibt, neue Bodenpreisverzeichnisse nach den neuen Bestimmungen des Bodengesetzes zu entwickeln und herauszugeben. Ergänzung der Reihenfolge der Erstellung von Grundstückspreislisten, Verantwortlichkeiten des Volksrats und des Volkskomitees bei der Erstellung von Grundstückspreislisten; Baulandpreistabellen nach Wertzonen und Einheitsgrundstücken für Gebiete mit digitalen Katasterkarten und Grundstückspreisdatenbanken.../.

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