Neue FDI-Welle für Fabrikprojekte willkommen

Das Segment der vorgefertigten Fabriken gilt als Beschleunigungslösung im Wettlauf um die Lieferkette. Foto : Duc Thanh

Die ausländischen Direktinvestitionen steigen stark an, das verarbeitende Gewerbe ist führend in diesem Trend.

Im Hinblick auf die Anwerbung ausländischer Investitionen bleibt Vietnam ein „Lichtblick“: In den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 erreichte das gesamte registrierte ausländische Direktinvestitionskapital 24,09 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 27,3 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024; das realisierte Kapital erreichte 13,6 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 8,4 % gegenüber dem gleichen Zeitraum.

Dies ist ein weiterhin positives Signal für ausländische Investitionen auf dem vietnamesischen Markt. Insbesondere das verarbeitende Gewerbe bleibt der führende Sektor und trug in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 mit fast 11,97 Milliarden US-Dollar zu 56,5 % des gesamten ausländischen Direktinvestitionskapitals bei. Dies ist auf die Veränderungen in den Lieferketten und die globale Restrukturierung zurückzuführen. Von den 759 neu genehmigten Produktionsprojekten, ein Anstieg um 40 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, entschieden sich 410 Projekte (54 %) für die Anmietung von Fabriken anstelle des Erwerbs von Grundstücken. Dies markiert einen wichtigen Wendepunkt, da erstmals die Anzahl der Fabriktransaktionen die der Grundstückstransaktionen überstieg.

Der Norden bleibt führend und wird im ersten Halbjahr 2025 54 % des Gesamtkapitals und über 380 ausländische Direktinvestitionsprojekte verzeichnen. Bac Ninh steht dabei mit 13 % des Gesamtkapitals und 115 Projekten im Fokus. Die Zentralregion überraschte mit einer Verdopplung ihres Marktanteils auf 6 %, dank niedriger Kosten und verbesserter Logistik. Der Süden bleibt wichtig, wobei sich Dong Nai und Ba Ria-Vung Tau als attraktive Standorte etablieren.

Das Segment der bezugsfertigen Fabriken gilt als Beschleunigungslösung im Wettlauf um die schnellste Lieferkette. Laut Cushman & Wakefield erreichte das Angebot an bezugsfertigen Fabriken in Vietnam bis zum zweiten Quartal 2025 rund 11 Millionen Quadratmeter, mit einer Auslastung von über 85 %. Zu den führenden Standorten zählen Ho-Chi-Minh-Stadt (3 Millionen Quadratmeter), Dong Nai (2,2 Millionen Quadratmeter), Bac Ninh (1,6 Millionen Quadratmeter) und Hai Phong (2,2 Millionen Quadratmeter).

Laut diesem Berater ist der Boom im Markt für bezugsfertige Fabriken auf mehrere Faktoren zurückzuführen. An erster Stelle steht die Geschwindigkeit des Markteintritts. Die Anmietung einer bezugsfertigen Fabrik ermöglicht Unternehmen, die Zeit im Vergleich zum Kauf von Grundstücken, der Beantragung von Genehmigungen, der Planung und dem Bau um Monate, ja sogar Jahre, zu verkürzen. Darüber hinaus können Unternehmen, die Fabriken mieten, die Implementierungszeit um das 12- bis 18-Fache reduzieren – ein Vorteil angesichts der sich schnell verändernden globalen Lieferketten.

Dank der beiden oben genannten Vorteile wird das vorgefertigte Fabrikmodell zu einer strategischen Wahl für Branchen, die Produkte schnell auf den Markt bringen müssen, wie z. B. Elektronik, Verpackung, Medizintechnik oder Projekte mit einem kurzen Lebenszyklus von 3-5 Jahren.

Der nächste Faktor ist die Flexibilität, die Produktion zu erweitern oder zu reduzieren. Unternehmen können den Umfang ihrer Geschäftstätigkeit problemlos anpassen, ohne durch große Anlagegüter gebunden zu sein. Dies ist besonders wichtig für die Hightech-, Elektronik- und Montageindustrie, die sich schnell an Marktschwankungen anpassen muss.

Dieses Modell trägt insbesondere zur Senkung der anfänglichen Investitionskosten bei. Anstatt Dutzende Millionen Dollar für den Kauf von Grundstücken und den Bau auszugeben, müssen Unternehmen lediglich regelmäßige Mietkosten entrichten. Dies optimiert nicht nur den Cashflow, sondern reduziert auch die finanziellen Risiken in volatilen Marktphasen.

Konkret müssen Unternehmen lediglich periodisch (monatlich/vierteljährlich) Miete und gegebenenfalls Kautionen entrichten. Bei einem Durchschnittspreis von etwa 4–6 USD/m²/Monat im Norden und 5–7 USD/m²/Monat im Süden (laut Cushman & Wakefield) belaufen sich die Kosten für eine 10.000 m² große Fabrik auf 480.000 bis 840.000 USD/Jahr.

Wenn ein Unternehmen hingegen selbst Land kauft und darauf baut, entstehen ihm zahlreiche Kosten, darunter eine einmalige Pachtzahlung für 50 Jahre (durchschnittlich 100–250 USD/m² je nach Lage) und Baukosten von 200–350 USD/m². Bei einer vergleichbaren Größe von 10.000 m² können die gesamten anfänglichen Kosten bis zu 3–6 Millionen USD betragen, ohne Lizenz-, Planungs- und Nebenkosten.

Vorgefertigte Fabriken helfen daher, 70-80% der anfänglichen Investitionskosten einzusparen, was insbesondere für Unternehmen wichtig ist, die schnell expandieren oder den Markt testen.

Förderung durch globale Politik und Handel

Am 1. August 2025 trat der neue US-Steuersatz für asiatische Exporte offiziell in Kraft. Er beträgt 20 %, nachdem er von den ursprünglich geplanten 46 % reduziert worden war. Dieser Steuersatz wurde als „tragbar“ bewertet und stellte das Vertrauen der Investoren wieder her, wodurch sich die im zweiten Quartal stagnierenden Kapitalströme deutlich erholten.

Die „China + 1“-Strategie, die sich seit über einem Jahrzehnt entwickelt, wird nun beschleunigt, und Vietnam hat sich dank seiner wettbewerbsfähigen Arbeitskosten (niedriger als in Thailand und Malaysia) und seiner günstigen geografischen Lage (an der Grenze zu China und in der Nähe von Schifffahrtsrouten) zu einem bevorzugten Ziel entwickelt. Darüber hinaus verfügt Vietnam über eine stabile Politik und feste Verpflichtungen im Bereich des Infrastrukturausbaus.

Laut Matthew Powell, Direktor von Savills Hanoi, bleibt der Industrieimmobiliensektor in Vietnam dank Vorteilen in Bezug auf Arbeitskräfte, Kosten und strategische Lage ein attraktives Ziel.

Trotz der Bedenken hinsichtlich der Handelsbarrieren mit den USA behält Vietnam weiterhin seine Rolle in der globalen Lieferkette.

Insbesondere die technischen Einschränkungen, die früher Vietnams Schwächen darstellten, werden überwunden. Die Fabriken verfügen nun über vorgefertigte Stahlkonstruktionen, isolierte, korrosionsbeständige Dächer, Deckenhöhen von 4 bis 13 m, die für automatische Produktionslinien geeignet sind; Bodenbelastungen von 1.000 bis 4.000 kg/m²; Brandschutz-, Elektro- und Beleuchtungssysteme, die den TCVN- und QCVN-Standards entsprechen; Beleuchtungsstärken von 100 bis 750 Lux, kombiniert mit natürlicher Belüftung und Unterdruck-Abluftventilatoren.

Ein typisches Beispiel ist KTG Industrial im Industriepark VSIP Bac Ninh 2 der KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company. Das Design entspricht den ACI 117-10-Standards und erfüllt die Anforderungen an Ebenheit, Vibrationsdämpfung usw., die als Schlüsselfaktoren für die Hightech-Industrie gelten. „Unser Ziel ist es, ein Arbeitsumfeld zu schaffen, das sowohl die Produktivität steigert als auch die Umwelt schont und den immer strengeren ESG-Anforderungen gerecht wird“, so Tran Quang Trung, Projektentwicklungsdirektor von KTG Industrial.

Laut Frau Trang Bui, Generaldirektorin von Cushman & Wakefield Vietnam, beschränkt sich dieser Trend nicht mehr auf die Endmontage. Viele Unternehmen planen vielmehr, ihre gesamte Lieferkette nach Vietnam zu verlagern. Dies treibt den Markt für hochwertige, bezugsfertige Fabrikhallen – ein strategisches Segment des Industrieimmobilienmarktes – stark an.

Nicht nur allgemeine Produktionsunternehmen, sondern auch Hightech-Konzerne sind an diesem Modell interessiert, das strenge Anforderungen an die technischen Standards stellt, von der Bodenlast über die Deckenhöhe bis hin zu ESG-Faktoren.

Die neuen US-Zölle haben die Umstrukturierung der globalen Lieferketten beschleunigt. In diesem Kontext haben sich Fertigbaufabriken als neuer Stern am vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt etabliert. Dank Kostenvorteilen, strategischer Lage und flexibler Umsetzungsmöglichkeiten hilft dieses Modell Vietnam nicht nur, von ausländischen Direktinvestitionen zu profitieren, sondern stärkt auch die Bedeutung von Industrieimmobilien im Integrationsprozess.

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