Die Preise für Wohnungen steigen, anstatt zu sinken, die Mietpreise bleiben unverändert – Bedingungen für eine erzwungene Landrückgewinnung

Mehrfamilienhäuser bleiben ein „Hotspot“ auf dem Markt, fast 4.000 alte Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt sollen renoviert werden, und es wird eine neue Methode zur Berechnung der Einkommensteuer bei der Übertragung von Landnutzungsrechten angewendet... das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Im nördlichen Marktsegment genießen Wohnungen im Jahr 2024 besondere Aufmerksamkeit. (Foto: Linh An)

Mehrfamilienhäuser – ein Hotspot auf dem Markt.

Kürzlich veranstaltete Batdongsan.com.vn das Event „Überblick über den vietnamesischen Immobilienmarkt 2024 mit Fokus auf Da Nang “.

Auf dem Seminar erklärte Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, dass Mehrfamilienhäuser eine Immobilienart seien, die sich auf dem Markt eines relativ stabilen Interesses und Preiswachstums ergäbe.

Konkret lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen im Jahr 2021 zwischen 34 und 37 Millionen VND/m². Im Jahr 2022 lag er zwischen 38 und 40 Millionen VND/m², im Jahr 2023 zwischen 39 und 42 Millionen VND/m² und im Jahr 2024 zwischen 45 und 51 Millionen VND/m².

Im Gegensatz zum kontinuierlichen Aufwärtstrend der Angebotspreise blieben die Mietpreise für Wohnungen in den letzten Jahren relativ konstant. 2021 lag die durchschnittliche Miete für eine Wohnung bei 10 Millionen VND pro Monat. Bis 2023 und 2024 stieg sie leicht auf 12 Millionen VND pro Monat.

Insbesondere im nördlichen Markt genießen Wohnungen im Jahr 2024 große Aufmerksamkeit. Zu den führenden Märkten in Bezug auf das Interesse an Wohnungen zählen Hanoi und Hung Yen mit einem Wachstum von 7 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024, gefolgt von Hai Phong mit einem Wachstum von 6 %.

In Hanoi waren die Apartmentprojekte, die im dritten Quartal 2024 das größte Interesse der Nutzer weckten, Hanoi Melody Residence mit einem Anstieg des Interesses um 88 %, Heritage West Lake mit einem Anstieg um 87 %, Sunshine Green Iconic mit einem Anstieg um 76 %, Sunshine Golden River mit einem Anstieg um 74 % und The Sapphire – Vinhomes Smart City mit einem Anstieg um 58 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt waren die Apartmentprojekte, die im dritten Quartal 2024 das größte Interesse der Nutzer weckten, Lavida Plus mit einem Anstieg des Interesses um 258 %, Celesta Rise mit einem Anstieg um 198 %, das Stadtgebiet Van Phuc City mit einem Anstieg um 57 %, The Opera Residence mit einem Anstieg um 55 %, Thu Thiem Green House mit einem Anstieg um 55 % und The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park mit einem Anstieg um 46 %.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichneten die Apartmentprojekte Times City (39 %), Goldmark City (38 %), Vinhomes Ocean Park Gia Lam (38 %), Vinhomes D'Capital (27 %) und Vinhomes Smart City (26 %) die größten Preissteigerungen in Hanoi. In Ho-Chi-Minh-Stadt waren es Lavida Plus (24 %), The Era Town (19 %), Masteri Thao Dien (18 %), The Opera Residence (13 %) und Empire City Thu Thiem (13 %).

Laut Herrn Quoc Anh machen hochwertige und Luxuswohnungen in den Großstädten, insbesondere in den drei Schlüsselmärkten des Landes – Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Da Nang –, zunehmend einen größeren Anteil des Wohnungsangebots aus. Besonders auffällig ist das starke Wachstum von Luxuswohnungen in Da Nang, sowohl bei den Verkaufspreisen als auch beim Interesse, während der Markt in den beiden anderen Großstädten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, tendenziell stagniert.

Laut Daten von Batdongsan.com.vn sanken die Preise für Luxuswohnungen in Hanoi von 136 Millionen VND/m² im zweiten Quartal 2024 auf 132 Millionen VND/m² im dritten Quartal 2024. Im gleichen Zeitraum stiegen die Verkaufspreise für Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt von 113 Millionen VND/m² auf 121 Millionen VND/m².

Die Preise für Luxuswohnungen in Da Nang stiegen von 106 Millionen VND/m² auf 111 Millionen VND/m². Auch das Interesse an Luxuswohnungen ist in Da Nang am höchsten und stieg von 240 auf 260 Punkte.

Unterdessen verzeichneten Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi einen Rückgang des Interesses. Konkret sank das Interesse an Luxuswohnungen in Hanoi von 109 auf 107 Punkte und in Ho-Chi-Minh-Stadt von 50 auf 45 Punkte.

Herr Quoc Anh erklärte, dass die Einwohner Hanois zunehmend nach Luxuswohnungen suchen und großes Interesse an Gegenden wie Hung Yen, Da Nang und Hai Phong zeigen. Bezüglich des regionalen Anteils des Interesses an Luxuswohnungen führt Hung Yen mit 44 %, gefolgt von Da Nang mit 15 % und Hai Phong mit 9 %. Dies sind auch die drei Gebiete mit den meisten Suchanfragen nach Luxuswohnungen auf dem Markt.

Laut dem stellvertretenden Generaldirektor von Batdongsan.com.vn zeichnen sich Markenimmobilien durch ein besonderes Merkmal im Luxuswohnungssegment aus. „Markenresidenzen sind hochwertige Immobilienprojekte, die in Zusammenarbeit mit renommierten Marken entwickelt werden. Diese Projekte bieten luxuriöse Serviceleistungen und Annehmlichkeiten sowie ein anspruchsvolles Design. Zu den Hauptgründen, warum sich Verbraucher für Markenimmobilien entscheiden, zählen: Serviceleistungen und Annehmlichkeiten (34 %), Renditepotenzial (25 %), Gebäudemanagement und -instandhaltung (23 %) sowie Markenbekanntheit (10 %).“

Knapp 4.000 alte Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt sollen renoviert werden.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat kürzlich ein Dokument herausgegeben, in dem die zuständigen Behörden beauftragt werden, Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Instandsetzung von Wohnungen und Gemeinschaftsbereichen in Wohngebäuden zu beheben, die vom Zentrum für Wohnungsmanagement und Bauinspektion unter der Bauabteilung verwaltet werden.

Zuvor, Ende Juli, hatte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt 3.944 staatseigene Wohnungen den Volkskomitees der Bezirke, Landkreise und der Stadt Thu Duc zur Genehmigung von Verwaltungs- und Nutzungsplänen für Umsiedlungszwecke zugewiesen.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Bezirke, Landkreise und die Stadt Thu Duc aufgefordert, detailliert über die tatsächliche Anzahl der sanierungsbedürftigen Wohnungen sowie über den Fortschritt und den Plan für die Umsiedlung zu berichten. Auf Grundlage dieses Plans wird das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauaufsicht die Wohnungen und Gemeinschaftsbereiche in den Wohngebäuden sanieren.

Knapp 4.000 Wohneinheiten wurden auf verschiedene Standorte verteilt und in 3 Gruppen unterteilt.

Gruppe 1 umfasst alle leerstehenden Wohnungen in öffentlichen Wohngebäuden, die noch nicht zur Nutzung zugewiesen wurden. Gruppe 2 umfasst ebenfalls leerstehende Wohnungen, die noch nicht zur Nutzung zugewiesen wurden, jedoch zwischen Wohnungen, die zwar zur Nutzung zugewiesen wurden, für die aber noch keine Hausverwaltung eingerichtet wurde.

Bei Wohnungen, die zu den beiden zuvor genannten Gruppen gehören, übernimmt das Zentrum für Wohnungsmanagement und Bauaufsicht die Federführung bei den Reparaturen und stellt sicher, dass die Fortschritte den Vorschlägen der lokalen Behörden entsprechen.

Gruppe 3 besteht aus leerstehenden Wohnungen, die zwischen bereits bewohnten Wohnungen liegen, für die eine Wohnungseigentümergemeinschaft eingerichtet wurde.

Für diese Gruppe ist das Zentrum für Wohnungsmanagement und Bauinspektion mit der Instandsetzung der Wohnungen, der Abstimmung mit dem Verwaltungsrat und der Berichterstattung an das Bauamt über den Plan zur Instandsetzung der Gemeinschaftsbereiche des Wohngebäudes beauftragt.

Neue Methode zur Berechnung der Einkommensteuer bei der Übertragung von Landnutzungsrechten.

Bisher wurde das steuerpflichtige Einkommen aus der Übertragung von Landnutzungsrechten anhand des Übertragungspreises der jeweiligen Transaktion ermittelt. Mit den neuen Bestimmungen im Landgesetz von 2024 hat sich die Berechnungsmethode jedoch geändert.

Dies ist ein bemerkenswerter Aspekt des Landgesetzes von 2024, das die Vorschriften über das steuerpflichtige persönliche Einkommen (PIT) aus Immobilienübertragungstätigkeiten ändert.

Bisher wurde das steuerpflichtige Einkommen aus Immobilienübertragungen in Artikel 14 Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes von 2007 (geändert und ergänzt durch Gesetz Nr. 71/2014/QH13) geregelt, der festlegte, dass das steuerpflichtige Einkommen aus Immobilienübertragungen als der Übertragungspreis für jede Transaktion ermittelt wurde.

Die zuvor genannte Regelung wurde jedoch durch Artikel 247 des Landgesetzes 2024, der am 1. August in Kraft trat, geändert und ergänzt.

Dementsprechend wird das zu versteuernde Einkommen aus Immobilienübertragungen als der Übertragungspreis für jede Transaktion ermittelt; im Falle der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken wird das zu versteuernde Einkommen auf der Grundlage des Grundstückspreises in der Grundstückspreistabelle berechnet.

Das Bodengesetz von 2024 enthält daher zusätzliche Regelungen zur Ermittlung des steuerpflichtigen persönlichen Einkommens bei der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken. Konkret wird ab dem 1. August das steuerpflichtige persönliche Einkommen aus der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken anhand des Grundstückspreises in der Grundstückspreistabelle ermittelt.

Das steuerpflichtige Einkommen aus sonstigen Immobilienübertragungen (ausgenommen Grundstücksnutzungsrechte) wird weiterhin auf Basis des Übertragungspreises für jede einzelne Transaktion ermittelt.

Gemäß dem Landgesetz von 2024 werden ab 2026 die Landpreislisten jährlich von den Volkskomitees der Provinzen herausgegeben, um die Marktpreise widerzuspiegeln, anstatt wie in den alten Vorschriften vorgesehen alle fünf Jahre.

Aktuell gilt in vielen Regionen die vom Provinzvolkskomitee gemäß dem Landgesetz von 2013 herausgegebene Grundstückspreisliste noch bis zum 31. Dezember 2025.

In Ho-Chi-Minh-Stadt hat das Volkskomitee Ende Oktober, nach fast dreimonatiger Einholung von Rückmeldungen, Erläuterungen und Anpassungen, offiziell einen Beschluss zur Anpassung der Grundstückspreisliste für 2020 gefasst. Diese neue Preisliste gilt vom 31. Oktober 2024 bis zum 31. Dezember 2025.

In der neu herausgegebenen Preisliste wurden die Preise für landwirtschaftliche Flächen angepasst, indem die Preise der Preisliste von 2020 mit dem entsprechenden Anpassungskoeffizienten (K-Koeffizient) für jedes Gebiet und jeden Standort multipliziert wurden. Im Vergleich zu den alten Preisen sind die Preise für landwirtschaftliche Flächen leicht gestiegen.

Bei Wohnbauland gilt: Wenn der Grundstückspreis im Jahr 2020 nach Multiplikation mit dem Koeffizienten K nur 30 % des Marktpreises beträgt, dann wird die angepasste Grundstückspreisliste etwa 50 % des Marktpreises betragen.

Die höchsten Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt finden sich in den Straßen Nguyen Hue, Dong Khoi und Le Loi im 1. Bezirk und erreichen 687,2 Millionen VND/m². Verglichen mit dem Grundstückspreis von 2020 (567 Millionen VND/m²) sind die inflationsbereinigten Preise in diesen Straßen um 120,2 Millionen VND/m² bzw. 21 % gestiegen.

Allerdings ist diese Zahl im Vergleich zum Entwurf, der Ende Juli zur öffentlichen Kommentierung freigegeben wurde, deutlich gesunken. Damals lag der vorgeschlagene Grundstückspreis für Wohnbauland entlang der drei zuvor genannten Straßen bei 810 Millionen VND/m².

Die niedrigsten Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt finden sich im Wohngebiet Thieng Lieng im Bezirk Can Gio mit 2,3 Millionen VND/m². In der Preisliste von 2020 lag der Preis in diesem Gebiet, multipliziert mit dem Koeffizienten K, bei lediglich 170.000 VND/m². Nach der Anpassung hat sich der Grundstückspreis um das 13,5-Fache erhöht.

Bedingungen für die obligatorische Landgewinnung

Welche Bedingungen müssen für die Durchsetzung einer Entscheidung zur Landgewinnung erfüllt sein?

Absatz 2, Artikel 89 des Landgesetzes 2024 (in Kraft seit August 2024) legt fest, dass die Vollstreckung von Entscheidungen zur Landrückgabe erfolgt, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

a) Der Entzug des Landbesitzes ist rechtskräftig geworden, aber der Landbesitzer weigert sich, dem Entzugsbeschluss Folge zu leisten, nachdem das Volkskomitee der Gemeinde, das Komitee der Vaterländischen Front Vietnams der Gemeinde, in der sich das Land befindet, und die Landverwaltungsbehörde oder die für Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung zuständige Einheit/Organisation versucht haben, ihn davon zu überzeugen;

b) Der Beschluss zur Umsetzung des Landgewinnungsbeschlusses wurde im Hauptquartier des Volkskomitees auf Gemeindeebene und am gemeinsamen Versammlungsort des Wohngebiets, in dem das Land gewonnen wird, öffentlich ausgehängt.

c) Der Beschluss zur Durchsetzung des Landrückgabebeschlusses ist in Kraft getreten;

d) Die Person, gegen die die Vollstreckung verhängt wurde, hat den Beschluss über die Vollstreckung des wirksamen Landrückgabebeschlusses erhalten.

Wenn die von der Vollstreckung betroffene Person die Vollstreckungsentscheidung nicht akzeptiert oder bei deren Zustellung abwesend ist, fertigt das Volkskomitee auf Gemeindeebene einen Bericht an.

Die Durchsetzung von Entscheidungen zur Landrückgabe kann daher nur erfolgen, wenn alle oben genannten Bedingungen erfüllt sind.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html