Die Wohnungspreise steigen nur, sie sinken nicht, die Mietpreise bleiben „unverändert“, die Bedingungen für die Zwangsenteignung

Mehrfamilienhäuser sind noch immer der „Hotspot“ des Marktes, fast 4.000 alte Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt stehen kurz vor der Renovierung, neue Berechnungsmethoden für die Einkommensteuer bei der Übertragung von Landnutzungsrechten … das sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobiliensektor.

Auf dem nördlichen Markt sind Wohnungen das Segment, das im Jahr 2024 positive Aufmerksamkeit erhalten wird. (Foto: Linh An)

Wohnung - Hotspot des Marktes

Vor Kurzem organisierte Batdongsan.com.vn die Veranstaltung „Überblick über den vietnamesischen Immobilienmarkt 2024 und Fokus auf Da Nang “.

Auf der Konferenz sagte Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, dass Wohnungen eine Immobilienart seien, für die auf dem Markt ein relativ stabiles Interesse und Preiswachstum bestehe.

Konkret liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen im Jahr 2021 zwischen 34 und 37 Millionen VND/m2. Im Jahr 2022 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen zwischen 38 und 40 Millionen VND/m2. Im Jahr 2023 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen zwischen 39 und 42 Millionen VND/m2. Im Jahr 2024 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen zwischen 45 und 51 Millionen VND/m2.

Im Gegensatz zum kontinuierlichen Aufwärtstrend der Kaufpreise gab es bei den Wohnungsmietpreisen in den letzten Jahren kaum nennenswerte Veränderungen. Im Jahr 2021 beträgt der durchschnittliche Mietpreis einer Wohnung 10 Millionen VND/Monat. Bis 2023 und 2024 wird der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen auf 12 Millionen VND/Monat steigen.

Insbesondere auf dem nördlichen Markt sind Wohnungen das Segment, das im Jahr 2024 positive Aufmerksamkeit erhalten wird. Zu den Märkten mit dem größten Interesse an Wohnungen zählen Hanoi und Hung Yen mit einer Wachstumsrate von 7 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024, gefolgt von Hai Phong mit einer Wachstumsrate von 6 %.

In Hanoi sind die Apartmentprojekte, die im dritten Quartal 2024 das größte Interesse der Nutzer auf sich ziehen, Hanoi Melody Residence mit einem Anstieg des Interesses um 88 %, Heritage West Lake mit einem Anstieg um 87 %, Sunshine Green Iconic mit einem Anstieg um 76 %, Sunshine Golden River mit einem Anstieg um 74 % und The Sapphire – Vinhomes Smart City mit einem Anstieg um 58 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Apartmentprojekte, die im dritten Quartal 2024 die größte Aufmerksamkeit der Nutzer erhalten, Lavida Plus mit einem Anstieg des Interesses um 258 %, Celesta Rise mit einem Anstieg des Interesses um 198 %, das Stadtgebiet von Van Phuc City mit einem Anstieg um 57 %, The Opera Residence mit einem Anstieg um 55 %, Thu Thiem Green House mit einem Anstieg um 55 % und The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park mit einem Anstieg um 46 %.

Zu den Apartmentprojekten mit der besten Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf dem Hanoi-Markt gehören Times City mit einer Steigerung von 39 %, Goldmark City mit einer Steigerung von 38 %, Vinhomes Ocean Park Gia Lam mit einer Steigerung von 38 %, Vinhomes D'Capital mit einer Steigerung von 27 % und Vinhomes Smart City mit einer Steigerung von 26 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Apartmentprojekte mit den besten Preissteigerungen auf dem Markt Lavida Plus mit einer Steigerung von 24 %, The Era Town mit einer Steigerung von 19 %, Masteri Thao Dien mit einer Steigerung von 18 %, The Opera Residence mit einer Steigerung von 13 % und Empire City Thu Thiem mit einer Steigerung von 13 %.

Laut Herrn Quoc Anh nehmen High-End- und Luxuswohnungen in den Großstädten allmählich einen größeren Anteil des Wohnungsangebots ein, insbesondere in den drei Schlüsselmärkten des Landes: Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Da Nang. Insbesondere bei Luxuswohnungen in Da Nang war ein gutes Wachstum sowohl bei den Verkaufspreisen als auch beim Zinsniveau zu verzeichnen, während der Markt in den beiden anderen Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt eher stagnierte.

Laut Daten von Batdongsan.com.vn ist der Preis für Luxuswohnungen in Hanoi von 136 Millionen VND/m2 im zweiten Quartal 2024 auf 132 Millionen VND/m2 im dritten Quartal 2024 gesunken. Im gleichen Zeitraum stieg der Verkaufspreis für Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt von 113 Millionen VND/m2 auf 121 Millionen VND/m2.

Die Preise für Luxuswohnungen in Da Nang stiegen von 106 Millionen VND/m2 auf 111 Millionen VND/m2. Da Nang ist auch der Markt mit dem höchsten Interesse an Luxuswohnungen, von 240 Punkten bis 260 Punkten.

Unterdessen verzeichneten Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi einen Rückgang des Zinsniveaus. Insbesondere sank das Interesse an Luxuswohnungen in Hanoi von 109 auf 107 Punkte und an Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt von 50 auf 45 Punkte.

Herr Quoc Anh sagte, dass die Einwohner von Hanoi verstärkt nach Luxuswohnungen suchen und den Gegenden Hung Yen, Da Nang und Hai Phong große Aufmerksamkeit schenken. Was das Interesse der Bevölkerung Hanois am Segment der Luxuswohnungen nach Regionen angeht, liegt Hung Yen mit 44 % an der Spitze, Da Nang belegt mit 15 % den zweiten Platz. Hai Phong belegte mit einem Suchanteil von 9 % den 3. Platz. Dies sind auch die drei Gebiete mit der höchsten Anzahl an Suchanfragen für Luxuswohnungen auf dem Markt.

Auch laut dem stellvertretenden Generaldirektor von Batdongsan.com.vn ist das Highlight im Luxuswohnungssegment das „Marken“-Immobilienprodukt. Branded Residences sind hochwertige Immobilienprojekte, die in Zusammenarbeit mit bekannten Marken entwickelt werden. Diese Projekte bieten luxuriöse Dienstleistungen und Annehmlichkeiten in erstklassigem Design. Die Hauptgründe für den Kauf von Markenimmobilien sind: Dienstleistungen und Annehmlichkeiten (34 %), Gewinnpotenzial (25 %), Gebäudeinstandhaltung und -verwaltung (23 %) und Markenbekanntheit (10 %).

Fast 4.000 alte Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt stehen vor der Sanierung.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat gerade ein Dokument herausgegeben, in dem es Agenturen mit der Lösung von Schwierigkeiten und Problemen bei der Reparatur von Wohnungen und Gemeinschaftseigentum in Mehrfamilienhäusern beauftragt, die vom Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion der Baubehörde verwaltet werden.

Zuvor hatte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Ende Juli den Volkskomitees der Bezirke und der Stadt Thu Duc 3.944 staatliche Wohnungen zugeteilt, damit diese Gemeinden die Verwaltungs- und Nutzungspläne für Umsiedlungszwecke genehmigen konnten.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt verlangt von den Bezirken und der Stadt Thu Duc, die tatsächliche Anzahl der reparaturbedürftigen Wohnungen sowie den Fortschritt und den Umsiedlungsplan detailliert zu melden. Auf Grundlage des oben genannten Plans wird das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion Wohnungen und Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern instand setzen.

Die knapp 4.000 auf die Ortschaften verteilten Wohnungen sind in 3 Gruppen unterteilt.

Konkret handelt es sich bei der Gruppe 1 um alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im öffentlichen Eigentum, die noch leer stehen und für deren Nutzung noch keine Vorkehrungen getroffen wurden. Zur Gruppe 2 zählen leerstehende, noch nicht bezugsfertige Wohnungen, die zwischen bezugsfertigen Wohnungen liegen, für die aber noch keine Wohnungsverwaltung eingerichtet wurde.

Bei Wohnungen der beiden oben genannten Gruppen wird das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion die Reparatur überwachen und dafür sorgen, dass die Arbeiten gemäß den Vorschlägen der Gemeinden voranschreiten.

Zur Gruppe 3 zählen leerstehende Wohnungen, die zwischen anderen Wohnungen liegen, für deren Nutzung eine Wohnungsverwaltung eingerichtet wurde.

Für diese Gruppe ist das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion damit beauftragt, die Wohnungen zu reparieren, sich mit der Verwaltung abzustimmen und dem Bauamt den Plan zur Reparatur des Gemeinschaftseigentums des Wohnhauses zu melden.

Neue Methode zur Berechnung der Einkommensteuer bei der Übertragung von Landnutzungsrechten

Nach den bisherigen Regelungen wird das zu versteuernde Einkommen aus der Übertragung von Landnutzungsrechten jeweils als Übertragungspreis ermittelt. Doch mit den Neuregelungen im Landesgesetz 2024 hat sich die Berechnungsmethode geändert.

Dies ist ein wichtiger Inhalt des Bodengesetzes von 2024 bei der Änderung der Vorschriften über Einkünfte aus Immobilienübertragungstätigkeiten, die der persönlichen Einkommensteuer (im Folgenden PIT genannt) unterliegen.

Zuvor war das zu versteuernde Einkommen aus Immobilienübertragungen in Absatz 1, Artikel 14 des Einkommensteuergesetzes von 2007 (geändert und ergänzt durch Gesetz Nr. 71/2014/QH13) geregelt, in dem festgelegt ist, dass das zu versteuernde Einkommen aus Immobilienübertragungen jeweils als Übertragungspreis bestimmt wird.

Die obige Regelung wurde jedoch durch Artikel 247 des Landgesetzes 2024 mit Wirkung vom 1. August geändert und ergänzt.

Demnach wird das zu versteuernde Einkommen aus der Übertragung einer Immobilie jeweils als Übertragungspreis ermittelt; Bei der Übertragung von Landnutzungsrechten wird das zu versteuernde Einkommen auf Grundlage des Grundstückspreises gemäß der Grundstückspreistabelle berechnet.

So wurden im Bodengesetz von 2024 Regelungen zur Ermittlung des zu versteuernden Einkommens für die persönliche Einkommensteuer im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten hinzugefügt. Konkret werden ab dem 1. August die zu versteuernden Einkünfte aus der Übertragung von Landnutzungsrechten anhand der Grundstückspreise in der Grundstückspreistabelle ermittelt.

Unterdessen werden die zu versteuernden Einkünfte aus anderen Immobilienübertragungen (keine Landnutzungsrechte) weiterhin jeweils auf Grundlage des Übertragungspreises ermittelt.

Gemäß dem Bodengesetz von 2024 werden die Volkskomitees der Provinzen ab 2026 einmal jährlich Bodenpreislisten herausgeben, um mit dem Markt Schritt zu halten, statt wie bisher alle fünf Jahre.

Derzeit gilt in vielen Orten bis zum 31. Dezember 2025 weiterhin die vom Volkskomitee der Provinz gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 herausgegebene Bodenpreisliste.

In Ho-Chi-Minh-Stadt erließ das Volkskomitee der Stadt Ende Oktober nach fast drei Monaten des Eingangs von Kommentaren, Erklärungen und entsprechenden Anpassungen offiziell eine Entscheidung zur Anpassung der Grundstückspreisliste 2020. Dieser Grundstückspreisspiegel gilt vom 31. Oktober 2024 bis 31. Dezember 2025.

In der neu herausgegebenen Preisliste werden die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke angepasst, indem der Grundstückspreis der Preisliste 2020 mit dem der jeweiligen Fläche und Lage entsprechenden Anpassungskoeffizienten (Koeffizient K) multipliziert wird. Im Vergleich zum alten Preis sind die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke leicht gestiegen.

Wenn bei Wohngrundstücken der Grundstückspreis im Jahr 2020 nach Multiplikation mit dem Koeffizienten K nur 30 % des Marktpreises beträgt, beträgt die angepasste Grundstückspreisliste etwa 50 % des Marktpreises.

Den höchsten Grundstückspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt erzielen Grundstücke in drei Straßen: Nguyen Hue, Dong Khoi und Le Loi, Bezirk 1, mit 687,2 Millionen VND/m2. Im Vergleich zum Grundstückspreis von 2020 multipliziert mit dem Koeffizienten (567 Millionen VND/m2) stieg der angepasste Grundstückspreis auf den oben genannten Routen um 120,2 Millionen VND/m2, was 21 % entspricht.

Allerdings ist diese Zahl im Vergleich zum Ende Juli zur Kommentierung freigegebenen Entwurf deutlich gesunken, als der vorgeschlagene Grundstückspreis für die drei Routen bei 810 Millionen VND/m2 lag.

Der niedrigste Grundstückspreis der Stadt liegt im Wohngebiet Thieng Lieng im Bezirk Can Gio mit 2,3 Millionen VND/m2. In der Preisliste 2020 beträgt der Grundstückspreis in dieser Gegend, multipliziert mit dem Koeffizienten K, nur 170.000 VND/m2. Bereinigt stiegen die Grundstückspreise um das 13,5-fache.

Voraussetzungen für die Zwangsenteignung

Welche Voraussetzungen müssen für die Durchsetzung von Entscheidungen zur Landrückgewinnung erfüllt sein?

Absatz 2, Artikel 89 des Landgesetzes von 2024 (gültig ab August 2024) legt fest, dass die Vollstreckung von Entscheidungen zur Landrückgewinnung erfolgt, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

a) Der Beschluss zur Landrückgabe ist in Kraft getreten, doch die Person, deren Land zurückerstattet wurde, hält sich nicht an den Beschluss zur Landrückgabe, nachdem das Volkskomitee der Kommune, das Komitee der Vietnamesischen Vaterländischen Front der Kommune, in der das Land zurückerstattet wurde, und die zuständige Landverwaltungsbehörde oder die Einheit oder Organisation, die mit der Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung beauftragt ist, mobilisiert und überzeugt wurden;

b) Der Beschluss zur Durchsetzung des Landrückgewinnungsbeschlusses wurde am Sitz des Volkskomitees auf Gemeindeebene und am gemeinsamen Wohnort des Wohngebiets, in dem das Land zurückgewonnen wird, öffentlich ausgehängt;

c) Die Entscheidung zur Vollstreckung des Landrückgewinnungsbeschlusses ist rechtskräftig geworden;

d) Der Vollstreckungsschuldner hat den Vollstreckungsbescheid über die wirksame Grundstücksrückforderung erhalten.

Falls die Person, gegen die die Vollstreckung verhängt wird, die Entgegennahme des Vollstreckungsbescheids verweigert oder bei der Zustellung des Vollstreckungsbescheids abwesend ist, fertigt das Volkskomitee auf kommunaler Ebene ein Protokoll an.

Die Vollstreckung von Entscheidungen zur Landrückgewinnung kann daher nur erfolgen, wenn alle oben genannten Bedingungen erfüllt sind.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html