Entschlüsselung von Immobilienbestandsdaten

Gemäß Absatz 1, Artikel 3 des Dekrets 44/2022/ND-CP wird der Immobilienbestand als die Menge an Immobilien eines Projekts definiert, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für eine Transaktion in Frage kommt, aber im Berichtszeitraum nicht gehandelt wurde.

Auf welcher Grundlage wird der Lagerbestand ermittelt?

Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums betrug der Immobilienbestand in Projekten in 56 Provinzen und Städten im ersten Quartal 2024 landesweit rund 23.029 Einheiten (einschließlich Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke). Davon entfallen 3.706 auf Wohnungen, 8.468 auf Einfamilienhäuser und 10.855 auf Grundstücke. Der Bestand konzentriert sich daher hauptsächlich auf das Segment der Einfamilienhäuser und Grundstücke in Projekten.

Das Bauministerium gab an, dass derzeit 3.706 Wohnungen im Bestand seien, die tatsächliche Zahl sei jedoch viel höher.

Herr Vo Hong Thang, Direktor der Forschungs- und Entwicklungsabteilung der DKRA Group, sagte, dass unter Immobilienbestand die Anzahl der Produkte in Immobilienprojekten zu verstehen sei, die nicht erfolgreich gehandelt wurden.

Laut Herrn Thang basieren die Bestandsdaten auf Daten, die von Immobilienunternehmen gemäß Klausel 1, Artikel 3 des Dekrets 44/2022/ND-CP gemeldet wurden. Gemäß dem Dekret ist der Immobilienbestand die Menge an Immobilien eines Projekts, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen handelbar ist, aber im Berichtszeitraum nicht gehandelt wurde.

Der Berichtszeitraum wird vierteljährlich durchgeführt und der Investor wird Projektinformationen und den Transaktionsstatus (einschließlich Informationen zum Immobilienbestand) gemäß den Formularen Nr. 10 und 12 melden, die dem Dekret 44/2022/ND-CP beigefügt sind.

Dabei enthält das Formular Nr. 10 Informationen und Daten zu Immobilienprojekten und transaktionsfähigen Immobilienprodukten; das Formular Nr. 12 enthält Informationen und Daten zur Immobilientransaktionssituation des Projekts.

Die Realität unterscheidet sich von den Daten

Immobilienunternehmen halten die vom Bauministerium veröffentlichten Bestandsdaten für ungenau. Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group Real Estate Corporation, erklärte, dass die Unternehmen, die derzeit Bestandsdaten melden, an der Börse notiert seien.

Nicht börsennotierte Immobilienunternehmen berichten lediglich in ihren Jahresabschlüssen. Es gibt sogar unbestätigte Informationen darüber, wie Immobilienunternehmen das Problem umgehen: Manche Investoren haben ihre Produkte nicht verkauft, lassen ihre Mitarbeiter die Produkte in ihrem Namen kaufen und leihen sich dann Geld von der Bank, um Cashflow zu generieren. Wenn Kunden diese Produkte kaufen, begleicht das Unternehmen den Kredit mit der Bank, um sie an tatsächliche Kunden zu verkaufen. Die Produkte gelten zwar als erfolgreich verkauft, sind aber in Wirklichkeit immer noch Lagerbestände. Daher sind die veröffentlichten Lagerbestände möglicherweise nicht korrekt.

Laut Herrn Thien ist der tatsächliche Bestand größer als die gemeldeten Zahlen, da die Zahl der nicht an der Börse notierten Immobilienunternehmen sehr groß ist, diese Unternehmen eine große Anzahl von Projekten in den Provinzen haben und die verkaufte Warenmenge viele Jahre reicht.

In Binh Duong gibt es beispielsweise viele Wohnungsbauprojekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die Anzahl der verkauften Einheiten ist jedoch sehr gering. Konkret handelt es sich um das Astral City-Projekt der Danh Khoi Group mit 4.966 Wohnungen, das seit 2020 zum Verkauf steht. Allerdings wurden bisher nur etwa 40 % der oben genannten Einheiten verkauft. Die Le Phong Group hat drei Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten zum Verkauf und ist dabei, zwei davon zu übergeben. Die Anzahl der nicht verkauften Einheiten liegt bei fast 1.000 Einheiten.

Darüber hinaus gibt es in Binh Duong derzeit Dutzende von Projekten, die schon lange zum Verkauf stehen und fast abgeschlossen sind. Investoren bieten jedoch weiterhin Bestandswohnungen zum Verkauf an. Laut dem Bauministerium sind derzeit rund 3.706 Wohnungen auf dem Markt. Die Daten sind also sehr unterschiedlich.

Oder in Ho-Chi-Minh-Stadt: Obwohl 2023 nur wenige Projekte auf dem Markt sind, ist die Warenmenge beträchtlich. Beispielsweise wird das Projekt MT Eastmark City in Thu Duc City mit fast 2.000 Wohnungen, die von 2021 bis heute verkauft wurden, weiterhin von Investoren zum Verkauf angeboten. Das Projekt in Distrikt 1 der Novaland Group, das von 2019 bis heute verkauft wurde, hat noch nicht verkaufte Ware. Das Apartmentprojekt im Distrikt Binh Chanh der An Gia Group ist zwar übergeben, hat aber noch einen großen Lagerbestand. Anfang 2024 meldete das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch, dass Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit keinen Lagerbestand hat.

Darüber hinaus muss eine Geschichte zum Lagerbestand erwähnt werden: Nach einer schwierigen Finanzperiode von 2022 bis heute mussten viele Kunden, die Immobilienprodukte bestellt hatten, aber nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügten, die Waren an den Investor zurückgeben, sodass auch dieser Lagerbestand recht groß ist.

Darüber hinaus ist es problematisch, auf Grundlage von Absatz 1, Artikel 3 des Dekrets 44/2022/ND-CP auf Projekte zu rechnen, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen handelbar sind und als Inventar berechnet werden.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gibt es derzeit viele Projekte, die zum Verkauf freigegeben, gebaut und an Kunden übergeben wurden, aber die rechtlichen Bedingungen für Transaktionen nicht erfüllen. Daher haben Investoren und Kunden lediglich Anzahlungsverträge unterzeichnet, um sich einen Platz zu sichern, obwohl sie bereits bis zu 95 % des Hauswerts erhalten haben. Da diese Projekte die rechtlichen Bedingungen nicht erfüllen, gelten sie weiterhin als nicht fertiggestellte Projekte und können nicht als Inventar gezählt werden, solange die Produkte nicht ausverkauft sind.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html