Der Markt zeigt Anzeichen einer Belebung, Wohnungstransaktionen bleiben der Spitzenreiter, der Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt brodelt vor neuen Projekten.

Der Markt entwickelt sich positiv, doch es gibt Anzeichen für eine zunehmende Überhitzung. Wohnungstransaktionen sind überwältigend; das Wohnungsangebot im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt boomt… das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Der vietnamesische Immobilienmarkt hat insbesondere im dritten Quartal und insgesamt in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 nach einer schwierigen Phase eine positive Erholung gezeigt. (Foto: Linh An)

Das Transaktionsvolumen im Wohnungssektor übersteigt nach wie vor den Markt.

Laut dem kürzlich vom vietnamesischen Verband der Immobilienmakler (VARS) veröffentlichten Bericht über den vietnamesischen Immobilienmarkt für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 weisen alle Segmente des Immobiliensektors, von Wohnimmobilien über Gewerbeimmobilien bis hin zu Industrieimmobilien, Anzeichen eines positiven Wachstums auf.

Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich insbesondere im dritten Quartal und den ersten neun Monaten des Jahres 2024 nach einer schwierigen Phase dank der wirtschaftlichen Stabilität und der staatlichen Fördermaßnahmen positiv erholt. Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin von VARs IRE, erklärte bei der Vorstellung des Immobilienmarktberichts für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer Belebung zeige.

Die Grundstücksauktionen boomen wie nie zuvor. Es wird sogar über Nacht versteigert, und Hunderte, ja Tausende von Menschen nehmen die Wartezeit in Kauf, um sich ein Grundstück zu sichern. Der Zuschlagspreis erreicht Rekordhöhen und entspricht dem von Projektgrundstücken mit gut ausgebauter Infrastruktur.

Der Wohnungsmarkt boomt, die Preise erreichen sowohl im Neubau- als auch im Bestandsimmobilienbereich kontinuierlich neue Höchststände. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Tausende von Wohnungseigentümern regelmäßig Anrufe von Verkäufern erhalten. Trotz der hohen Verkaufspreise verzeichnen neu auf den Markt gebrachte Wohnungsprojekte sehr gute Vermietungsquoten.

Neben den Ergebnissen von Angebot und Nachfrage zeigt der Markt jedoch auch Anzeichen einer Überhitzung. Dies äußert sich in Bodenspekulationen, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben und zu intransparenten Immobilientransaktionen führen. Viele Kleinanleger beteiligen sich am Markt, um von den hohen Preisen zu profitieren, was die Immobilienpreise unangemessen in die Höhe treibt.

Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer Eskalation erkennbar, wobei das Preisniveau der verkauften Wohnungen aufgrund der „Unterstützung“ einiger Spekulantengruppen stetig steigt. All diese Anzeichen sind auf das – wenngleich sich die Lage etwas verbessert hat – weiterhin knappe Angebot zurückzuführen.

Frau Mien erklärte konkret, dass im dritten Quartal 2024 auf dem Markt für Wohnimmobilien weiterhin ein Angebot von 22.412 angebotenen Objekten verzeichnet wurde, wobei etwa 14.750 neue Objekte zum Verkauf standen. Dies entspricht einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden 38.797 neue Objekte auf den Markt gebracht. Das Angebot wies weiterhin eine starke Differenzierung auf. So entfielen 70 % der neuen Angebote auf das Wohnungssegment. Hierbei stellten Objekte mit Verkaufspreisen von über 50 Millionen VND/m² den überwiegenden Anteil dar. Bezahlbare Gewerbewohnungen waren auf dem Markt nahezu nicht vorhanden. Regional betrachtet führte der Norden mit 46 % das Angebot an neuen Objekten an, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

Die Daten von VARS zeigen außerdem, dass der Markt im dritten Quartal insgesamt rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, obwohl das Angebot hauptsächlich im gehobenen und luxuriösen Segment angesiedelt ist. Dies entspricht einer Vermietungsquote von 51 %. Das spiegelt das Interesse des Marktes an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl die meisten Neubauten hohen Standards entsprechen und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Das Transaktionsvolumen und die Vermietungsquote sanken im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt, stiegen aber im Vergleich zum Vorjahresquartal um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Der Anteil von Wohnungstransaktionen blieb dabei mit 71 % aller Wohnungsmarkttransaktionen im dritten Quartal weiterhin enorm. Neue Wohnungsbauprojekte verzeichneten eine durchschnittliche Vermietungsquote von 75 %. In Hanoi erreichten Wohnungsbauprojekte kurz nach Verkaufsstart sogar Vermietungsquoten von bis zu 90 %.

Der Trend hin zu kleineren Wohnungen, um den Gesamtwert der Immobilie zu senken und so besser auf die Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten von Singles und jungen Familien einzugehen, wird immer deutlicher. Diese Art von Immobilie weist zudem die beste Liquidität auf.

Ho-Chi-Minh-Stadt wird die Grundstückspreisliste spätestens am 20. Oktober veröffentlichen.

Am Nachmittag des 14. Oktober fand eine Arbeitssitzung der Delegation der Nationalversammlung von Ho-Chi-Minh-Stadt mit dem Volkskomitee der Stadt statt. Thema waren die sozioökonomische Lage, die Umsetzung der Beschlüsse der Nationalversammlung und die zur Genehmigung auf der 8. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegten Inhalte.

Bei dem Treffen sprach die Delegierte Nguyen Tran Phuong Tran (Vorsitzende der Frauenunion von Ho-Chi-Minh-Stadt) die Frage an, wann die städtische Grundstückspreisliste veröffentlicht werden würde, und erklärte, dass die Wähler an diesem Thema sehr interessiert seien.

Als Reaktion darauf erklärte ein Vertreter der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die neue Grundstückspreisliste dem städtischen Bewertungsausschuss vorgelegt worden sei.

„Der Rat trat heute Morgen zusammen und beauftragte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Einreichung und Unterzeichnung. Es wird erwartet, dass die Grundstückspreisliste spätestens am 20. Oktober für das Jahr 2025 veröffentlicht wird“, sagte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Ende September hatte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Stadtrat über den Fortschritt und Inhalt der angepassten Grundstückspreistabelle berichtet. Das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt wird den Bericht nun fertigstellen und dem Stadtrat vorlegen. Voraussichtlich wird der Stadtrat vor dem 10. Oktober eine Anhörung zur Bewertung abhalten. Die angepasste Grundstückspreistabelle soll vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt bis zum 15. Oktober veröffentlicht werden.

Während der Zeit, in der die angepasste Preisliste nicht verfügbar ist, genehmigte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 21. September den Abteilungen, Zweigstellen, dem Volkskomitee der Stadt Thu Duc und den Bezirken, die aktuelle Grundstückspreisliste und den Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen und Steuern anzuwenden.

Ein Bezirk am Stadtrand von Hanoi hat die Grundstücksauktion nach 20 Stunden „abgebrochen“.

Am 13. Oktober organisierte das Quoc Oai District Land Fund Development Center in Zusammenarbeit mit der National Auction Joint Stock Company No. 5 eine Versteigerung von 54 Grundstücken auf dem Versteigerungsgelände im Dorf Son Trung, Gemeinde Yen Son, Bezirk Quoc Oai, mit einer Gesamtfläche von fast 5.200 Quadratmetern.

Die versteigerten Grundstücke haben eine Fläche von 92,5-121,4 m² und einen Startpreis von knapp 12,5 Millionen VND/m².

An der Auktion nahmen fast 300 Kunden und mehr als 1.000 Bewerbungen teil, was mehr als 5 Kunden entspricht, die an einem Grundstück interessiert sind.

Das Auktionsverfahren ist eine direkte Abstimmung in mehreren Runden, wobei mindestens fünf Runden obligatorisch sind. Der übliche Preis für die Grundstücke beträgt 2 Millionen VND/m². Die Auktion endet erst, wenn keine Gebote mehr abgegeben werden.

Nach fast 20 Stunden und 12 Auktionsrunden wurden gegen 2 Uhr morgens am 14. Oktober 54 Grundstücke erfolgreich versteigert. Der Höchstpreis lag bei fast 55 Millionen VND/m², das 4,4-Fache des Startpreises. Der niedrigste Zuschlagspreis betrug knapp 45 Millionen VND/m², das 3,6-Fache des Startpreises.

Der Bezirk Quoc Oai erzielte bei der Auktion einen Gesamterlös von knapp 243 Milliarden VND, was einer Differenz von knapp 180 Milliarden VND zum Startpreis entspricht.

Einer Umfrage auf einigen Immobilien-Websites zufolge liegt der Preis für zum Verkauf stehende Immobilien in der Gemeinde Yen Son zwischen 28 und 50 Millionen/m².

Auf dem jüngsten Grundstücksmarkt sind die Preise zwar in einigen Gebieten gestiegen, die Transaktionen verliefen jedoch weiterhin recht ruhig. Mancherorts haben Investoren in finanziellen Schwierigkeiten die Preise gesenkt, um Verluste zu begrenzen, doch auch hier sind Transaktionen schwierig.

Das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt boomt im Osten.

Im November dieses Jahres startet in Ho-Chi-Minh-Stadt der offizielle Verkaufsstart des Wohnprojekts King Crown Infinity. Das Projekt befindet sich in der Vo Van Ngan Straße (Stadtteil Binh Tho, Stadt Thu Duc) und besteht aus den beiden 30-stöckigen Türmen Apollo und Artemis mit insgesamt 729 Wohnungen. Die Verkaufspreise beginnen je nach Lage und Fläche bei 90 Millionen VND/m².

Ein weiteres Apartmentprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt, das in den letzten Monaten des Jahres im Osten der Stadt neue Wohnungen auf den Markt gebracht hat, ist Eaton Park vom Investor Gamuda Land. Eaton Park liegt an der Mai Chi Tho Straße und bietet 2.000 luxuriöse Apartments. Der Preis in der ersten Phase beträgt ca. 120 Millionen VND/m², was etwa 6-7 Milliarden VND für eine 1-Zimmer-Wohnung, 8-10 Milliarden VND für eine 2-Zimmer-Wohnung und 13-15 Milliarden VND für eine 3-Zimmer-Wohnung entspricht. Nach dem Verkauf fast aller Wohnungen in den Gebäuden A5 und A6 wird Eaton Park im vierten Quartal 2024 die Wohnungen in den Gebäuden A1 und A2 mit insgesamt 550 Apartments zu einem Durchschnittspreis von 142 Millionen VND/m² anbieten.

Im vierten Quartal 2024 wird das Wohnungsangebot im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt durch das Wohnprojekt „Opus One“ im Stadtgebiet Vinhomes Grand Park erweitert. „Opus One“ ist ein Gemeinschaftsprojekt des Investors Vinhomes und des japanischen Partners SAMTY. Das Projekt umfasst vier Türme mit insgesamt 2.000 luxuriösen Apartments zu Preisen ab 80 Millionen VND/m².

Im Osten Ho-Chi-Minh-Stadts entstehen durch das Projekt Fiato Uptown im Stadtbezirk Tam Phu der Stadt Thu Duc neue Wohnungen. Fiato Uptown besteht aus vier Apartmentgebäuden auf einem 1,6 Hektar großen Grundstück und umfasst fast 400 Wohnungen sowie Serviced Apartments. Der Verkaufspreis der Wohnungen in Fiato Uptown beginnt bei 55 Millionen VND/m².

Daten des Immobilienmarktes von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt über die Jahre kontinuierlich gestiegen sind. Von 2015 bis 2023 übertraf der Preisanstieg bei Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt das Einkommenswachstum. Innerhalb von acht Jahren, also von 2015 bis 2023, stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt um 56 %, während das Einkommen der Stadtbevölkerung nur um 39 % zunahm.

Laut einem Bericht von Cushman & Wakefield sind die durchschnittlichen Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten zehn Jahren um etwa 12 % pro Jahr gestiegen. Auf dem Neubaumarkt liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei über 60 Millionen VND/m². Auf dem Gebrauchtmarkt beträgt der durchschnittliche Wohnungspreis 45 Millionen VND/m².

Allein im dritten Quartal 2024 waren laut Daten von Batdongsan.com.vn Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum der absolute Wachstumstreiber. Diese Immobilienart verzeichnete das stärkste Nachfragewachstum mit einem Plus von 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Wohnungen verzeichnen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum den stärksten Preisanstieg mit 12 %. Trotz der hohen Preise weisen einige Projekte weiterhin eine gute Liquidität auf, insbesondere solche mit vollständigen Rechtsdokumenten und von großen, renommierten Investoren. Die Liquiditätsquote liegt bei jeder Markteinführung bei über 60 %.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, kommentierte diese Situation wie folgt: „Das zukünftige Angebot ist aufgrund der Knappheit an unbebautem Land stark eingeschränkt. Rechtliche Hürden werden noch immer abgebaut, was es Investoren erschwert, neue Projekte umzusetzen. Hinzu kommt der hohe finanzielle Druck, der vielen Investoren das nötige Kapital für die Realisierung von Projekten raubt.“

Darüber hinaus wird die neue Bestimmung im Bodengesetz 2024 zur Anpassung der neuen Grundstückspreisliste die Produktionskosten von Unternehmen und die Verkaufspreise für Kunden beeinflussen, was zukünftig zu einem Aufwärtstrend der Verkaufspreise führen dürfte. Wohnungen machen weiterhin einen hohen Anteil der Nachfrage nach langfristigen Investitionen und Immobilien aus. Daher ist weiterhin mit einer guten Nachfrage nach Wohnungen zu rechnen, und die Verkaufspreise werden voraussichtlich weiter steigen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html