Laut Marktforschungsberichten von Immobilienunternehmen steigen die Wohnungspreise weiter. Im Vergleich zu vor fünf Jahren haben sich die Preise für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt verdoppelt, insbesondere im Luxussegment. Die Dominanz dieses Segments hat die Wohnungspreise in die Höhe getrieben und es Menschen mit mittlerem Einkommen zunehmend erschwert, sich Wohnraum zu leisten.
Die Hauspreise steigen stetig.
Herr Phong, ein Einwohner des Stadtteils An Lac (Ho-Chi-Minh-Stadt), berichtete, dass er vor einigen Jahren eine Luxuswohnung im alten Bezirk Binh Thanh für 4 Milliarden VND erworben habe, deren Wert inzwischen auf 9 Milliarden VND gestiegen sei. Bemerkenswert sei, dass der Preisanstieg trotz der fast doppelten Steigerung noch nicht nachgelassen habe.
Unterdessen bietet ein neues Projekt im Stadtbezirk Binh Trung (Ho-Chi-Minh-Stadt) Wohnungen zum Verkauf an, deren Quadratmeterpreis bei über 90 Millionen VND liegt – doppelt so hoch wie die Schätzung von vor fünf bis sechs Jahren. Im Stadtgebiet Phu My Hung, das als luxuriösestes Viertel von Ho-Chi-Minh-Stadt gilt, liegen die Wohnungspreise derzeit zwischen 80 und 95 Millionen VND pro Quadratmeter. Vor sieben bis acht Jahren waren es hingegen nur etwa 37 bis 38 Millionen VND pro Quadratmeter.
Der jüngste Bericht des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) zeigt, dass das Luxussegment im Zeitraum von 2020 bis 2023 rund 70 % des gesamten Marktangebots ausmacht. Dies führt zu einer unausgewogenen Marktentwicklung und einer Umkehrung des hierarchischen Wohnungsmarktmodells.
Allein in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich vier kommerzielle Wohnbauprojekte mit insgesamt 3.353 Luxuswohnungen im Wert von über 10,239 Billionen VND realisiert. Projekte im mittleren Preissegment oder im Bereich bezahlbarer Wohnraum gab es nicht. Auch der soziale Wohnungsbau fiel mit nur 205.000 m² bebauter Fläche, entsprechend 4.100 Wohnungen, sehr bescheiden aus. Damit wurden bis 2025 lediglich etwa 11,7 % des geplanten Umfangs erreicht. Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, sind die Wohnungspreise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen und befinden sich derzeit auf einem hohen Niveau. Eine Luxuswohnung kostet bis zu 90 Millionen VND/m², was etwa 9,7 Milliarden VND pro Einheit entspricht – weit jenseits der finanziellen Möglichkeiten von Menschen mit mittlerem Einkommen.
Die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt haben sich in den letzten fünf Jahren mehr als verdoppelt.
Savills Vietnam schätzt, dass der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt seit fünf Jahren unter einem gravierenden Angebotsmangel leidet. Obwohl die Stadt sich zum Ziel gesetzt hatte, im Zeitraum 2021–2025 235.000 neue Wohnungen zu bauen, wurden bisher nur 24 % des Plans umgesetzt. Das bedeutet, dass noch immer fast 179.000 Einheiten fehlen. Im zweiten Quartal 2025 werden in Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich 1.600 neue Wohnungen auf den Markt kommen, wodurch sich das Gesamtangebot in den ersten sechs Monaten auf 6.800 Einheiten beläuft. Die Verkaufsquote lag jedoch nur bei 45 %, was bedeutet, dass lediglich 3.800 Einheiten den Besitzer wechselten. Als Hauptgrund werden der langsame Genehmigungsprozess und rechtliche Hürden genannt.
Die Gebühren für die Landnutzung sind zu hoch
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor und Leiter der DKRA-Beratung sowie Investmentdirektor der DKRA-Gruppe, erklärte, dass die Grundstückskosten, einschließlich Kaufkosten, Steuern, Anwaltskosten, Kreditzinsen usw., derzeit den Großteil der gesamten Projektinvestitionskosten ausmachen, während die Baukosten und die Wohnungsqualität leichter zu kontrollieren seien. Daher erwartet er, dass sich die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt beruhigen werden, sobald rechtliche Probleme bei Projekten gelöst sind und gleichzeitig die Grundstücksnutzungsgebühren sinken.
Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für Wirtschaft , natürliche Ressourcen und Umwelt in Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, die steigenden Grundstückspreise und die Überschussmethode bei der Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren seien die Hauptgründe für den starken Anstieg der Wohnungspreise. Laut Thuan führt die Anwendung marktgerechter Grundstückspreise gemäß dem Bodengesetz und dem Dekret 71/2024 zu einem Anstieg der Preise durch „virtuelle“ Werte, insbesondere nach der Abschaffung des Grundstückspreisrahmens. Daher forderte er Anpassungen des Bodengesetzes von 2024, um den Berechnungsfaktor für Grundstückspreise bei Nutzungsänderungen zu reduzieren und so die Inputkosten zu kontrollieren und die Immobilienpreise zu stabilisieren. Eine kontrollierte Festlegung der Grundstückspreise trage dazu bei, die Wohnungspreise zu senken und die soziale Sicherheit zu stärken.
Auf dem von der Zeitung Thanh Nien am 22. Juli organisierten Workshop „Grundstückspreise, Grundsteuern... wie man das Ganze vernünftig gestalten kann“ schlug Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Vorsitzender der Anwaltskanzlei TAT, vor, dass der Staat vernünftigere Lösungen für die Erhebung von Grundsteuern benötige, insbesondere beim Erstellen von Grundstückspreislisten und Steuerrichtlinien.
Seiner Ansicht nach müssen Grundstückspreise so festgelegt werden, dass die Interessen aller Beteiligten im Einklang stehen: Der Staat darf keine Steuereinnahmen verlieren, Unternehmen dürfen weiterhin effizient arbeiten und Gewinnmargen erzielen, Angebot und Nachfrage am Markt dürfen nicht gestört werden und der Zugang zu Grundstücken darf nicht beeinträchtigt werden. Dies ist ein beständiges Ziel, das unbedingt erreicht werden muss. Das bedeutet, dass Grundstückspreise nicht zwangsläufig vollständig auf Marktpreisen basieren müssen.
Frau Vo Nhat Lieu, Direktorin des PROPIIN-Instituts für Immobilienprojektentwicklung, wies auf eine wichtige Variable hin: Die Gebühren für die Grundstücksnutzung machen oft bis zu 50 % der gesamten Projektkosten aus, während das Grundstück selbst etwa 20 % beträgt. Viele internationale Investoren zögern, da es für die Bewertung keine Standardformel gibt und die Kosten unvorhersehbar schwanken.
Daher schlug sie vor, die Gebühr für die Nutzungsänderung von Grundstücken für Haushalte unter 300 m² zu erlassen oder deutlich zu reduzieren und Personen mit vielen Grundstücken höhere Steuern aufzuerlegen. Die Grundstückspreisliste müsse zudem über einen längeren Zeitraum stabil bleiben, um zu vermeiden, dass Gemeinden die Preise zu schnell anheben und so eine Kluft zwischen den Regionen entsteht, die eine Spekulationswelle auslöst.
Der stellvertretende Finanzminister Le Tan Can räumte ein, dass die Berechnung der „Zusatzzahlung“ und der Nutzungsgebühren bei der Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohnbauland derzeit die beiden größten Hürden darstellt. Er erklärte, das Finanzministerium habe den Entwurf des Dekrets zur Änderung des Dekrets 103/2024 fertiggestellt und dem Justizministerium zur Prüfung vorgelegt, bevor er der Regierung zur Verkündung übermittelt werde. Ziel sei es, die Hindernisse schnellstmöglich zu beseitigen, da die Kommunen immer wieder von Fällen berichteten, in denen die Umsetzung finanziell unmöglich sei, weil Gebühren und Steuern zu hoch angesetzt seien.
Erhöhung des Landnutzungskoeffizienten
Der Vorsitzende der HoREA ist der Ansicht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt zur Senkung der Wohnungspreise den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus priorisieren und gleichzeitig die Verwaltungsverfahren grundlegend reformieren muss. Konkret sei es notwendig, eine Pilotverordnung zu erlassen und das Wohnungsbaugesetz 2023 so zu ändern, dass die Genehmigung von Sozialwohnungsbauprojekten dem Bauamt übertragen wird, anstatt wie bisher dem Investitionsgesetz zu unterliegen.
Darüber hinaus schlug er eine Änderung des Dekrets 100/2024/ND-CP vor, um den Flächennutzungskoeffizienten für Sozialwohnungsbauprojekte auf maximal das 1,5-Fache zu erhöhen. Dies soll dazu beitragen, die Anzahl der Wohnungen auf derselben Fläche um 50 % zu steigern und somit die Wohnungspreise zu senken.
Darüber hinaus müssen die Kommunen ihre Maßnahmen synchronisieren, um die Genehmigungs- und Nutzungszeiten zu verkürzen. Der Bau von kostengünstigem Wohnraum muss durch vergünstigte Kreditvergabe, insbesondere für junge Menschen, gefördert werden. Der Staat muss außerdem den Markt umstrukturieren, indem er Unternehmen dazu anregt, sich auf das Segment des bezahlbaren Wohnraums zu konzentrieren, und gleichzeitig das Programm zum Bau von einer Million Sozialwohnungen bis 2030 fortsetzt.
Eine weitere wichtige Lösung besteht in der Änderung des Immobilienrechts, um die Übertragung von Projekten zu ermöglichen, die ihre finanziellen Verpflichtungen bezüglich des Grundstücks noch nicht erfüllt haben, sofern der neue Investor diese Verpflichtungen übernimmt. Dies wird dazu beitragen, auf Eis gelegte Projekte wiederzubeleben und das Angebot zu erhöhen.
Quelle: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
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