Laut Marktforschungsberichten von Immobilienunternehmen steigen die Immobilienpreise weiter. Im Vergleich zu vor fünf Jahren haben sich die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt verdoppelt, insbesondere im gehobenen Segment. Die Dominanz dieses Wohnungssegments hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben und es für Mittelverdiener zunehmend schwieriger gemacht, eine Wohnung zu finden.
Die Immobilienpreise steigen stetig
Herr Phong, ein Bewohner des Bezirks An Lac (HCMC), sagte, er habe vor einigen Jahren eine Luxuswohnung im alten Bezirk Binh Thanh für 4 Milliarden VND gekauft, deren Preis inzwischen auf 9 Milliarden VND gestiegen sei. Bemerkenswert ist, dass sich der Preis zwar fast verdoppelt hat, aber ein Ende des Preisanstiegs nicht in Sicht ist.
Unterdessen wurden im Rahmen eines neuen Projekts im Bezirk Binh Trung (HCMC) Wohnungen für über 90 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten – doppelt so viel wie vor fünf bis sechs Jahren. Im Stadtgebiet Phu My Hung, das als das luxuriöseste in HCMC gilt, liegen die Wohnungspreise derzeit zwischen 80 und 95 Millionen VND/m². Vor sieben bis acht Jahren lagen sie noch bei etwa 37 bis 38 Millionen VND/m².
Der jüngste Bericht der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) zeigt, dass das Segment der Luxusimmobilien zwischen 2020 und 2023 etwa 70 % des gesamten Marktangebots ausmachen wird. Dies führt zu einer unausgewogenen Marktentwicklung und einer Umkehr des Pyramidenmodells des Wohnungsmarktes.
Allein in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich vier gewerbliche Wohnungsbauprojekte mit insgesamt 3.353 Luxuswohnungen im Wert von über 10.239 Milliarden VND umgesetzt. Projekte im mittleren oder erschwinglichen Wohnungssegment gab es nicht. Auch der soziale Wohnungsbau ist sehr bescheiden: Mit lediglich 205.000 m² bebauter Fläche, entsprechend 4.100 Wohnungen, werden bis 2025 nur etwa 11,7 % des Plans erreicht. Laut Le Hoang Chau, dem Vorsitzenden von HoREA, sind die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen und befinden sich derzeit auf einem hohen Niveau. Eine Luxuswohnung kostet bis zu 90 Millionen VND/m², entsprechend etwa 9,7 Milliarden VND/Einheit, und ist damit für Menschen mit mittlerem Einkommen weit unerschwinglich.
Die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt haben sich in den letzten fünf Jahren mehr als verdoppelt.
Savills Vietnam stellte fest, dass der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten fünf Jahren mit einem erheblichen Angebotsmangel zu kämpfen hatte. Trotz des Ziels, im Zeitraum 2021–2025 235.000 neue Wohnungen zu bauen, hat die Stadt nur 24 % des Plans umgesetzt, was einem Defizit von fast 179.000 Einheiten entspricht. Im zweiten Quartal 2025 waren in Ho-Chi-Minh-Stadt nur 1.600 neue Wohnungen auf dem Markt, wodurch sich das gesamte Primärangebot in den ersten sechs Monaten des Jahres auf 6.800 Einheiten belief. Die Absorptionsrate lag jedoch nur bei 45 %, sodass 3.800 Einheiten gehandelt wurden. Hauptgründe dafür sind das langsame Genehmigungsverfahren und rechtliche Hürden.
Die Landnutzungsgebühren sind zu hoch
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor von DKRA Consulting und Investment Director der DKRA Group, erklärte, dass die Grundstückskosten, einschließlich Kaufkosten, Steuern, Anwaltskosten, Darlehenszinsen usw., derzeit den Großteil der gesamten Projektinvestitionskosten ausmachten, während Baukosten oder die Qualität der Wohnungen leichter zu kontrollieren seien. Er erwartet daher, dass sich die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt „abkühlen“ werden, sobald Projekte mit rechtlichen Problemen gelöst und die Grundstücksgebühren gesenkt werden.
Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für Wirtschaft , natürliche Ressourcen und Umwelt, sagte, der Anstieg der Grundstückspreise und die Überschussmethode zur Bestimmung der Landnutzungsgebühren seien die Hauptgründe für den starken Anstieg der Wohnungspreise. Ihm zufolge hat die Anwendung marktnaher Grundstückspreise, wie im Grundstücksgesetz und Dekret 71/2024 festgelegt, dazu geführt, dass der Markt durch „virtuelle“ Preise in die Höhe getrieben wurde, insbesondere nach der Abschaffung des Grundstückspreisrahmens. Daher forderte er Anpassungen im Grundstücksgesetz 2024, um die Grundstückspreisberechnungsquote bei einer Änderung des Nutzungszwecks zu senken, die Inputkosten zu kontrollieren und die Immobilienpreise zu stabilisieren. Eine kontrollierte Grundstückspreisbestimmung werde dazu beitragen, die Immobilienpreise zu senken und die soziale Sicherheit zu fördern.
Bei dem Workshop „Grundstückspreise, Grundsteuern ... wie man sie angemessen gestaltet“, der am 22. Juli von der Zeitung Thanh Nien organisiert wurde, schlug der Anwalt Truong Anh Tu, Vorsitzender der Anwaltskanzlei TAT, vor, dass der Staat angemessenere Lösungen für die Erhebung von Grundsteuern brauche, insbesondere bei der Erhebung von Baulandpreislisten und der Steuerpolitik.
Ihm zufolge müssen die Grundstückspreise so festgelegt werden, dass die Interessen aller Parteien in Einklang gebracht werden. Das bedeutet, dass dem Staat keine Steuereinnahmen entgehen, die Unternehmen weiterhin ihre Effizienz und Gewinnspannen sichern, Angebot und Nachfrage auf dem Markt nicht gestört werden und die Bevölkerung weiterhin Zugang zu Grundstücken hat. Dies sei ein einheitliches Ziel, das sichergestellt werden müsse. Das bedeutet, dass die Grundstückspreise nicht zwangsläufig den Marktpreisen folgen müssen.
Frau Vo Nhat Lieu, Direktorin des PROPIIN Real Estate Project Development Training Institute, wies auf eine wichtige Variable hin: Die Grundstücksnutzungsgebühren machen oft bis zu 50 % der Gesamtprojektkosten aus, wobei der Anteil des Grundstücks bei etwa 20 % liegt. Viele internationale Investoren zögern, da es im Bewertungsprozess keine Standardformel gibt und die Kosten unvorhersehbar schwanken.
Sie schlug daher vor, die Gebühr für die Umwandlung von Grundstücken in neue Gebiete für Haushalte mit weniger als 300 Quadratmetern zu erlassen oder deutlich zu senken und Einzelpersonen mit vielen Grundstücken höhere Steuern aufzuerlegen. Der Grundstückspreis müsse zudem lange genug stabil gehalten werden, um zu verhindern, dass die Preise in den einzelnen Regionen zu schnell ansteigen, was zu einer Kluft zwischen den Regionen und damit zu einer Spekulationswelle führen würde.
Der stellvertretende Finanzminister Le Tan Can räumte außerdem ein, dass die beiden größten Engpässe derzeit die Berechnung der „Zusatzzahlungen“ und der Landnutzungsgebühren bei der Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngrundstücke seien. Er erklärte, das Finanzministerium habe den Entwurf des Dekrets zur Änderung des Dekrets 103/2024 fertiggestellt und dem Justizministerium zur Prüfung vorgelegt, bevor es ihn der Regierung zur Verkündung vorlege. Ziel sei es, Hindernisse so schnell wie möglich zu beseitigen, da Gemeinden immer wieder Fälle melden, die aufgrund zu hoher Gebühren und Steuern „finanziell unmöglich“ seien.
Erhöhung des Landnutzungskoeffizienten
Der Vorsitzende von HoREA ist der Ansicht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt zur Senkung der Immobilienpreise vorrangig das Angebot an Sozialwohnungen erhöhen und gleichzeitig die Verwaltungsverfahren grundlegend reformieren muss. Konkret ist es notwendig, eine Pilotresolution zu erlassen und das Wohnungsbaugesetz 2023 zu ändern, um die Befugnis zur Genehmigung von Sozialwohnungsprojekten dem Bauministerium zu übertragen, anstatt wie bisher über das Investitionsgesetz vorgehen zu müssen.
Darüber hinaus schlug er eine Änderung des Dekrets 100/2024/ND-CP vor, um den Flächennutzungskoeffizienten für Sozialwohnungsprojekte auf das 1,5-Fache zu erhöhen. Dies würde dazu beitragen, die Anzahl der Wohnungen auf gleicher Grundstücksfläche um 50 % zu erhöhen und so die Wohnungspreise zu senken.
Darüber hinaus müssen sich die Kommunen synchron abstimmen, um die Zeit für Baugenehmigungen und Baugenehmigungen zu verkürzen. Der Bau von preiswertem Gewerbewohnungsbau muss zudem durch eine günstige Kreditpolitik, insbesondere für junge Menschen, gefördert werden. Der Staat muss den Markt zudem umstrukturieren, indem er Unternehmen ermutigt, in das erschwingliche Segment zu wechseln, und zwar in Kombination mit dem Programm zum Bau von einer Million Sozialwohnungen bis 2030.
Eine weitere wichtige Lösung ist die Änderung des Immobiliengesetzes, um die Übertragung von Projekten, die ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachgekommen sind, zu ermöglichen, sofern der neue Investor diesen Verpflichtungen nachkommt. Dies wird dazu beitragen, stillgelegte Projekte wiederzubeleben und das Angebot zu erhöhen.
Quelle: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
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