Immobiliengeschäfte per Darlehensvertrag: Käufer leiden! (Lektion 2)

Unter dem Deckmantel der „für beide Seiten vorteilhaften Zusammenarbeit“ ist der Darlehensvertrag jedoch ein „Trick“, mit dem sich Investoren leicht Kapital aneignen oder eine vorkalkulierte „Position“ „ausnutzen“ können, um Kunden zu unterdrücken. Dies führt nicht nur dazu, dass die Kunden bei MB 584 unruhig stehen und sitzen, sondern auch Hunderte von Immobilienkäufern, die „versehentlich“ Darlehensverträge unterzeichnet haben, sitzen bei Konflikten und Streitigkeiten „fest“.

Auch die zweite Phase des Wohngebiets- und Grünparkprojekts im Stadtgebiet von Süd -Thanh Hoa wird energisch umgesetzt. Foto: pV

„Deals“, die Käufer benachteiligen …

Sie gab mehr als 1 Milliarde 800 Millionen VND aus, um ein Reihenhausgrundstück im Housing and Green Park Project im südlichen Stadtgebiet der Stadt Thanh Hoa, Phase 2 (unter MBQH 2125/QD-UBND, datiert vom 11. Juni 2015 des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz) im Bezirk Dong Ve, Stadt Thanh Hoa, zu kaufen. Frau LD aus Thanh Hoa hatte lediglich einen Darlehensvertrag mit dem Investor – der Hiraku Joint Stock Company – in der Hand.

Gemäß diesem Vertrag hat der Investor die Oberhand, wenn sich die Bedingungen fast ausschließlich um die Interessen des Unternehmens drehen und die Interessen des Kunden außer Acht lassen. Artikel 1 enthält typischerweise folgende Inhalte: Kreditzweck, Kreditlaufzeit, Kreditzinsen – während die Kreditlaufzeit ignoriert wird, beträgt der Zinssatz „einheitlich 0 %/Jahr“. In Artikel 3 über die Zahlungsweise von Kapital und Zinsen beträgt der Zinssatz gemäß Artikel 1 natürlich 0 %; das Kapital wird am Ende der Kreditlaufzeit von Partei B (Investor) an Partei A (Kunde) gezahlt; gemäß Artikel 1 ist jedoch nicht bekannt, wann die Laufzeit endet.

Mit den oben genannten „verbindlichen“ Bedingungen werden Kunden nach der Unterzeichnung dieses Kreditvertrags niemals einen Widerruf wagen. Obwohl in solchen Verträgen immer wieder „andere Vereinbarungen“ zur „Verschleierung“ vorhanden sind, versteht jeder, dass Unternehmen niemals zu ihrem Nachteil Kompromisse eingehen werden und dies keine zwingende Bedingung ist.

Zurück im Wohngebiet Dong Nam im Stadtgebiet Dong Phat (MB 584) , Bezirk Quang Thanh (Stadt Thanh Hoa), investiert von der BNB Company Limited. In den Darlehensverträgen sind neben dem 0%-Zinssatz und Vertragsverletzungen die Kunden stets benachteiligt, beispielsweise: Wenn Partei A (Investor) mit der Rückzahlung des Darlehens in Verzug gerät, beträgt die Strafe nur 0,01 % Zinsen pro Tag, aber Partei B (Kunde) verletzt den Auszahlungsplan nicht, beträgt die Strafe 0,05 % Zinsen pro Tag. Wenn Partei A den Vertrag einseitig kündigt, muss sie lediglich eine Strafe von 184 Millionen VND zahlen; aber Partei B „ist es nicht gestattet, den Darlehensvertrag einseitig zu kündigen oder das Darlehen aus irgendeinem Grund vor dem Fälligkeitsdatum zurückzuziehen“. Noch ironischer ist, dass, wenn Partei A den Vertrag einseitig kündigt, weil Partei B die Auszahlung nicht fristgerecht vornimmt, Partei B mit einer Geldstrafe in Höhe von 50 % des von Partei B ausgezahlten Betrags belegt wird.

Es ist ersichtlich, dass diese Kreditverträge sorgfältig geprüft und mit dem Ziel gestaltet wurden, den Geschäftsnutzen zu optimieren und die Risiken vollständig auf den Kunden abzuwälzen. Der Kunde – der Kreditgeber – liest den Vertrag möglicherweise nicht sorgfältig, um die kniffligen Vereinbarungen und Bedingungen zu erkennen. Er ist sich der Vereinbarungen möglicherweise bewusst, schließt sie aber dennoch absichtlich ab, weil er einen Vertrag zum Erwerb von Immobilienprodukten abschließen möchte, nicht um Zinsen zu verdienen.

Aus einer anderen Perspektive betrachtet, waren während des Booms auf dem Immobilienmarkt zu viele Sekundärinvestoren am Markt beteiligt. Viele Investoren standen damals noch in langen Schlangen und nutzten sogar viele Beziehungen, um Geld in Projekte zu stecken, mit dem Wunsch, zu „surfen“, um einen Gewinn zu erzielen und den Unterschied zu genießen. Daher schenkten sie der späteren Entwicklung des Projekts nicht viel Aufmerksamkeit.

... stecken fest, wenn das Geschäft „umkippt“

Auszahlung des gesamten Darlehensbetrags an den Investor je nach Fortschritt, zusammen mit der Registrierung des Kaufwunsches für jedes Grundstück. Die lockeren Beschränkungen der Verantwortung des Investors für diese Art von Vertrag machen es ihm jedoch leicht, „sich die Hände in Unschuld zu waschen“ und die Interessen seiner Kunden zu vernachlässigen.

Bei MB 584 wurden bisher alle technischen Infrastrukturmaßnahmen abgeschlossen. Das Unternehmen ist seinen Verpflichtungen aus dem Staatshaushalt für dieses Projekt seit dem 6. August 2020 nachgekommen (gemäß Dokument Nr. 3419/CCT-TTTBBTK vom 6. August 2020 der Steuerbehörde der Stadt Thanh Hoa – Dong Son). Am 13. April 2021 wurde dem Projekt zudem die Bekanntmachung Nr. 2314/SXD-QLN der Baubehörde zur Bekanntmachung künftiger verkaufs- und mietkauffähiger Wohnungen (Phase 1) erteilt. Der Investor hat die Kaufversprechen- und Verkaufsversprechen-Vereinbarungen, wie z. B. die Registrierung der Wünsche des Kunden, jedoch noch nicht rechtsgültig umgesetzt und die Darlehensverträge nicht in Kaufverträge für künftige Wohnungen umgewandelt.

Viele Kunden in dieser Gegend befinden sich derzeit in einem Dilemma: Wenn sie kein Haus bauen, wird das Grundstück an jemand anderen verkauft. Bauen sie jedoch ein Haus, besitzen aber nur den Darlehensvertrag, können sie nicht beruhigt sein. „Wir haben mehrfach darum gebeten, den Darlehensvertrag in einen Kaufvertrag umzuwandeln, aber der Investor drückt sich immer noch vor einer Lösung des Problems“, so Herr LTC, ein Kunde, der ein Grundstück auf MB 584 gekauft hat, besorgt.

Da der Darlehensvertrag keine konkreten Informationen über das Wohnprodukt, den Baufortschritt, die Übergabe usw. enthält, reagieren viele Kunden passiv und bedauern, wenn sie nun ein Produkt erhalten, das weder der Funktion noch der Finanzplanung der Familie entspricht. Um das Kaufrecht zu behalten, müssen die Kunden die Bedingungen akzeptieren, die der neue Investor mit sich bringt.

Herr NH in Thanh Hoa City saß neben einem im Bau befindlichen vierstöckigen Haus in MBQH 2125 und seufzte: „Weil das Grundstück schön und verkehrsgünstig gelegen war, haben meine Frau und ich uns informiert und es gekauft. Wir wollten mehr Geld sparen, um in ein paar Jahren ein Haus zu bauen. Aber seit letztem Jahr zwingt das Unternehmen die Haushalte, termingerecht zu bauen. Wenn sie nicht bauen, errichtet das Unternehmen den Rohbau gemäß Plan, und die Kunden zahlen das Unternehmen; andernfalls zahlt das Unternehmen das Darlehen gemäß der Vereinbarung im Vertrag zurück.“

Es ist erwähnenswert, dass das von Herrn NH erworbene Grundstück bereits an viele andere verkauft wurde. Der Preis liegt daher über dem ursprünglichen Vertragspreis. Sollte das Haus nun nicht gebaut werden, zahlt das Unternehmen das Geld gemäß dem ursprünglichen Darlehensvertrag mit 0 % Zinsen zurück, was einen doppelten Verlust bedeutet. Obwohl das Geld nicht ausreicht, um das Haus gemäß dem Zeitplan des Unternehmens zu bauen, muss das Paar daher Mittel finden, um den Rohbau ordnungsgemäß zu errichten und das Haus erst fertigzustellen, wenn das Geld vorhanden ist.

Als jedoch die Bauarbeiten für das Haus abgeschlossen waren, verlangte das Unternehmen von Herrn NH eine Anzahlung von 50 Millionen VND für die Bauüberwachung gemäß dem genehmigten Entwurf sowie 20 Millionen VND für die Planung des Hauses. Herr H. rechnete außerdem mit über 100 Millionen VND für die Fertigstellung und mehreren zehn Millionen VND für die Erstellung des roten Buches. Die Inneneinrichtung des Firmenhauses war jedoch nicht für die Familie geeignet. Herr H. musste fast 20 Millionen VND zusätzlich ausgeben, um einen anderen Architekten mit der Umgestaltung zu beauftragen. Auch die Anforderungen an Bedingungen, Dokumente und Verfahren für die Fertigstellung des Hauses waren ziemlich kompliziert, sodass Herr H. ein anderes Unternehmen damit beauftragen musste.

Unseren Untersuchungen und Rückmeldungen zufolge haben Investoren an manchen Standorten aufgrund ihrer begrenzten finanziellen Möglichkeiten die Fristen für die Abwicklung von Rechtsverfahren bewusst verlängert, um bei der staatlichen Verwaltung die Ausstellung von Eigentumsnachweisen und Grundstückswerten als „Versprechen“ für die Kreditaufnahme zu beantragen. In einigen Fällen belastete der Investor nach Erhalt des „allgemeinen Buchs“ das Grundstück mit einer Hypothek bei der Bank und konnte den Erfüllungstermin gegenüber dem Kunden nicht nennen, obwohl er 100 % des Grundstücksbetrags und nicht wie vorgeschrieben 95 % erhalten hatte.

Typischerweise haben Haushalte im MBQH 2125, Phase 1 im Bezirk Dong Ve, Stadt Thanh Hoa, vor mehr als drei Jahren Häuser gebaut, aber der Investor hat bis heute die Formalitäten zur Ausstellung von Eigentumsnachweisen und Grundstückswerten nicht abgeschlossen. Frau TA, eine Anwohnerin, sagte: „Die Haushalte in der Nachbarschaft haben den Investor wiederholt aufgefordert, die Formalitäten zur Ausstellung von Eigentumsnachweisen und Grundstückswerten abzuschließen, aber seit vielen Jahren schweigen sie. Das Fehlen eindeutiger Rechtsdokumente zum Familiengrundstück hat viele Haushalte verunsichert und ihnen viele Möglichkeiten entgangen, eine Hypothek bei der Bank aufzunehmen, um Geld für Investitionen in Produktion und Geschäft zu erhalten.“

Oder im Fall von Herrn Le Van H. aus Thanh Hoa: Seine Familie kaufte 2020 in Form eines Kapitaleinlagevertrags ein 240 Quadratmeter großes Grundstück im Rahmen des ökologischen Stadtgebietsprojekts Nui Long in Thanh Hoa. Im Jahr 2022 zahlte Herr H. 100 % des Grundstücksbetrags an das Unternehmen, und das Unternehmen wandelte den Kapitaleinlagevertrag in einen Kaufvertrag für ein Haus um. Bislang haben seine Familie und die umliegenden Haushalte jedoch noch nicht die rechtlichen Schritte eingeleitet, um bei der staatlichen Verwaltungsbehörde die Ausstellung einer Eigentums- und Grundstücksbescheinigung zu beantragen. Obwohl die in diesem Projekt lebenden Haushalte wiederholt Petitionen an die Behörden geschrieben haben, ist die Angelegenheit noch nicht geklärt.

Aufgrund von „Geschäften“, die Käufer durch Kreditverträge mit kapitalschwachen Investoren in eine „schwache Lage“ bringen, befinden sich Hunderte von Kunden in einem Zustand des „halben Weinens, halben Lachens“, des „Stehens und Sitzens“ und der Unruhe, weil ihnen das Geld für den Hausbau fehlt, weil die Investoren ihre Versprechen nicht einhalten und ihre Verträge nicht einhalten. Viele Familien haben daher „keinen Frieden, keine Ruhe“, weil sie ihr Geld in Grundstücke und Häuser stecken und sogar jeden Monat Bankkredite abbezahlen müssen.

Reportergruppe

Letzte Lektion: Verstehen Sie das Gesetz, begrenzen Sie Risiken.

Quelle: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm