Immobilientransaktionen nehmen zu und warten auf die Rückkehr der Aufregung

Menschen schauen sich Wohnungen in einem Eigentumswohnungsprojekt in Binh Duong an – Foto: NGOC HIEN

Wie stellt sich also der aktuelle Immobilienmarkt dar? Was ist beachtenswert und beachtenswert?

Die Zinsen sinken, die Menschen kaufen mutig Häuser

Herr Nguyen Anh Tu (35 Jahre alt) hat gerade eine Wohnung in Thu Duc City (HCMC) gekauft und sagte, dass er und seine Frau sich kürzlich über viele Immobilienprojekte in HCMC informiert hätten. Sie hätten sich sogar Projekte im an HCMC angrenzenden Gebiet Binh Duong angesehen, aber die meisten Projekte seien hochpreisig.

Nachdem Herr Tu und seine Frau die Projekte geprüft hatten, entschieden sie sich für eine Wohnung in einem Projekt in der Stadt, das fast 3 Milliarden VND kostete. 70 % des Hauswerts wurden von der Bank geliehen.

Laut Herrn Tu sind die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen derzeit gesunken, er kann zu einem Zinssatz von 6 % pro Jahr leihen, wobei der Zinssatz für die ersten zwei Jahre fest ist, was Herrn Tu dazu veranlasst hat, sich nach über 10 Jahren als Mieter in diesem Haus niederzulassen.

„Eigentlich gibt es derzeit nicht viele Wohnungen zur Auswahl, aber ich habe in den letzten zwei Jahren gesehen, dass man die Zahl der Projekte an einer Hand abzählen kann. Dieses Mal sind die Zinssätze gesunken und es gibt auch gute Förderrichtlinien für Investoren, also habe ich mich entschieden, jetzt ein Haus zu kaufen“, sagte Herr Tu.

Anstatt sich in Zukunft für den Kauf einer neuen Wohnung oder eines Hauses zu entscheiden, entschied sich Herr Tran Van Thao (33) für den Kauf einer Altbauwohnung, ebenfalls in der Gegend von Thu Duc City, und erhielt direkt nach Abschluss des Hauskaufverfahrens das Pink Book. Laut Herrn Thao entspricht das Bankdarlehen von 1 Milliarde VND mit einem festen Zinssatz von 6 %/Jahr für zwei Jahre seiner Zahlungsfähigkeit.

Im Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Phan Ngoc Bao An, Generaldirektor von Nova Lexington Real Estate JSC, dass sich angesichts des Mangels an neuen Wohnungen auf dem Immobilienmarkt viele Menschen mit echtem Wohnungsbedarf für den Kauf von Häusern in bereits übergebenen Projekten entschieden hätten, die eine gute Bauqualität aufwiesen, um ihren dringenden Bedarf an Wohnraum sofort zu decken.

Obwohl es Wochenende war, kamen am 22. Juni immer noch Leute zu einem Notariat in Thu Duc City, um Grundstückstransaktionen, insbesondere Grundstücks- und Wohnungsübertragungen, notariell zu beglaubigen.

Frau H. (Leiterin dieses Notariats) sagte, dass derzeit die Zahl der Personen, die zur Beurkundung von Grundstücksgeschäften kommen, etwas höher sei als in der „eingefrorenen“ Marktphase im Jahr 2023, aber nur ein Bruchteil der Zeit vor der Pandemie.

Frau H. sagte, dass dieses Büro in den letzten sechs Monaten 4.000 notariell beglaubigte Dokumente erhalten habe, ein Drittel davon seien Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung von Wohnungen, Grundstücken, zur Miete von Häusern …

Laut Frau H. handelt es sich bei den meisten Eigenheimkäufern heutzutage um Menschen mit echtem Wohnbedarf, insbesondere um junge Paare, wobei die üblichen Wohnungspreise zwischen 2 und 4 Milliarden VND pro Wohnung liegen.

Immobilienprojekt im Bau im Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Suche hauptsächlich nach einem Haus mit legalem Status zum Wohnen

Im Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Tran Manh Chi, stellvertretender Generaldirektor der Dong Tay Property Company, dass die tatsächlichen Transaktionen zeigten, dass die meisten Menschen mit echtem Wohnbedarf, die ein Haus kaufen möchten, um sich niederzulassen, zu diesem Zeitpunkt wieder auf den Markt zurückgekehrt seien, um Wohnungen zu kaufen.

„Derzeit sind Käufer nicht mehr an Immobilienprojekten interessiert, die in der Zukunft gebaut werden, aber nicht über standardisierte Rechtsdokumente verfügen. Daher muss bei Wohnungen, die heute gehandelt werden, die volle Rechtmäßigkeit gewährleistet sein. Investoren müssen außerdem flexible Zahlungsrichtlinien und verlängerte Zahlungspläne anbieten. Und selbst bei einigen Projekten, bei denen das Haus bereits erhalten wurde, haben Käufer noch bis zu 30 % des Betrags offen und zahlen verspätet“, sagte Herr Chi.

Ebenso sagte Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, dass es in letzter Zeit in einigen Wohngebieten der Stadt Thu Duc zu „besseren“ Grundstückstransaktionen gekommen sei als zuvor.

In Bezug auf Grundstücke sagte Herr Phu, dass die Grundstückspreise in einigen Gebieten im Vergleich zu früher leicht gestiegen seien, von etwa 100–110 Millionen VND/m2 auf 130–140 Millionen VND/m2 und sich damit dem Niveau vor der Pandemie angenähert hätten.

Darüber hinaus sagte Herr Phu, dass in Zukunft die Vorschriften zur Aufteilung und zum Verkauf von Grundstücken strenger sein würden, die für die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken zur Verfügung stehenden Mittel begrenzt und die Informationen zu Infrastrukturverbindungen eingeschränkt würden, sodass derzeit auch in einigen Gebieten außerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Nhon Trach und Long An bessere Transaktionen möglich seien als während der „eingefrorenen“ Periode.

Der Vertriebsleiter eines ausländischen Immobilienunternehmens erklärte unterdessen, die Realität bei diesem Unternehmen zeige, dass die Nordregion bessere Umsätze erziele als die Südregion. Die im Süden auf den Markt gebrachten Projekte würden nicht so gut angenommen wie in der Vorperiode. Derzeit seien die Hauskäufer hauptsächlich Personen mit tatsächlichem Wohnbedarf; es gebe nicht so viele Kundengruppen, die investieren oder „surfen“ wie in der Vorperiode.

Laut dieser Person ist das größte Problem auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt der Mangel an neuen Projektangeboten.

Beispielsweise verfügt diese Gruppe über Kapital von ihrer ausländischen Muttergesellschaft und ist bereit, Milliarden von Dollar in die Projektentwicklung zu stecken. Aufgrund begrenzter Grundstücksfonds hat das Unternehmen in den letzten Jahren jedoch nach Projekten mit sauberem Grundstücksfonds in der Stadt für Fusionen und Übernahmen (M&A) gesucht, konnte jedoch nicht das Gewünschte finden. Daher ist diese Person der Ansicht, dass der Markt in naher Zukunft weiterhin mit Angebotsschwierigkeiten konfrontiert sein wird.

Auch der Vizepräsident eines Immobilienkonzerns mit einem großen Projekt in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass der Konzern aufgrund der geringen Marktabsorption seine Pläne zum Bau von Villen, Stadthäusern und Wohnungen im Projektgebiet vorübergehend aussetzen müsse, obwohl es sich um unbebautes Land handele.

„Wir versuchen lediglich, die noch nicht abgeschlossenen Unterteilungen fertigzustellen und sind gezwungen, die neuen Unterteilungen einzustellen. Die Kunden sind derzeit nicht bereit, große Summen für den Kauf hochwertiger Wohnungen auszugeben, und auch die Investoren selbst haben finanzielle Schwierigkeiten und verfügen in dieser schwierigen Zeit nicht über genügend Ressourcen, um sich wie zuvor zu beeilen“, teilte er mit.

Immobilienmarkt bleibt aufgrund rechtlicher Probleme schwierig

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass die größte Schwierigkeit im Immobiliensektor rechtliche Probleme seien, die dazu führten, dass alte Projekte stecken blieben und neue Projekte fehlten.

Laut Herrn Chau wurde im ersten Quartal 2024 lediglich ein gewerbliches Wohnbauprojekt mit einer Fläche von 3.647 m² „gleichzeitig mit der Investorengenehmigung auch investitionspolitisch genehmigt“ und lediglich ein Altbauprojekt mit einem Umfang von 219 Wohnungen als Bauinvestition abgeschlossen.

Es gibt keine kommerziellen Wohnbauprojekte, die für die Kapitalbeschaffung zum Verkauf künftiger Wohnungen in Frage kommen, und es werden 62 kommerzielle Wohnbauprojekte (alte Projekte) mit 28.462 Wohnungen umgesetzt.

Darüber hinaus sagte Herr Chau, dass für kein Sozialwohnungsprojekt eine Investitionsgenehmigung oder Baugenehmigung erteilt worden sei, sondern lediglich ein Sozialwohnungsprojekt (altes Projekt) mit 242 Wohnungen fertiggestellt worden sei und sieben Sozialwohnungsprojekte und Arbeiterwohnungen (altes Projekt) mit 4.996 Wohnungen umgesetzt würden.

„Im Jahr 2024 wird es auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie einen Mangel an Wohnraum geben. Dies wird dazu führen, dass die Immobilienpreise steigen oder hoch bleiben könnten, insbesondere aufgrund des Ungleichgewichts im gehobenen Wohnungssegment und eines gravierenden Mangels an bezahlbarem Gewerbe- und Sozialwohnungsbau“, sagte Herr Chau.

Was ist der Grund für den Anstieg der Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft?

Quelle: Statistikamt Ho-Chi-Minh-Stadt – Zusammengestellt von: NGOC HIEN – Grafiken: N.KH.

Nach Angaben des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt beliefen sich die sonstigen Dienstleistungseinnahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten fünf Monaten des Jahres auf 172.491 Milliarden VND, ein Plus von 8,6 %. Davon wurden die Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft auf 101.814 Milliarden VND geschätzt, was 59 % der sonstigen Dienstleistungseinnahmen entspricht und einem Anstieg von 7,4 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Zuvor wurden die Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft in den ersten vier Monaten des Jahres 2024 auf 80.845 Milliarden VND geschätzt, ein Plus von 9,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärten Vertreter von Notariaten, dass der Anstieg der Einnahmen aus dem Immobiliensektor teilweise darauf zurückzuführen sei, dass sich der angegebene Wert der Immobilientransaktionen dem tatsächlichen Wert angenähert habe und deutlich höher sei als bei der vorherigen Erklärung.

Der Leiter eines Notariats erklärte, dass früher, um hohe Steuern zu vermeiden, bei Immobilientransaktionen oft nur Beträge zwischen einigen zehn und hundert Millionen VND angegeben wurden. Das sei heute nicht mehr der Fall. Alle Transaktionen übersteigen 500 Millionen VND. Bei einer niedrigen Angabe werde die Steuer zurückgezahlt, was künftige Verfahren sehr mühsam und schwierig mache.

Daher sagte diese Person, dass die Erklärungen der Leute näher am Verkaufspreis lägen, was zu höheren Steuereinnahmen als zuvor führe.

Prognose zur Stabilisierung des Immobilienmarktes bis Mitte 2025

Die Wohnungspreise in Hanoi stiegen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 um durchschnittlich 31 % – Foto: NAM TRAN

Der Immobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung, wird sich Experten zufolge jedoch stabilisieren, wenn es mehr Transaktionen im Bereich bezahlbarer Wohnungen und Sozialwohnungen gibt.

Nach Angaben des Bauministeriums lag die Zahl der im ersten Quartal 2024 landesweit fertiggestellten gewerblichen Wohnungsbauprojekte bei 10, die Zahl der neu lizenzierten Projekte bei 19, die Zahl der Projekte, die für den Verkauf künftiger Wohnungen in Frage kommen, bei 38 und die Zahl der in der Umsetzung befindlichen Projekte bei 984.

Die Gesamtzahl der erfolgreichen Immobilientransaktionen im ersten Quartal 2024 erreichte 133.512 Transaktionen (109.066 im ersten Quartal 2023).

Davon entfielen 35.853 Transaktionen auf Wohnungen und Einfamilienhäuser (27.590 im ersten Quartal 2023), 97.659 Transaktionen auf Grundstückstransaktionen (81.476 im ersten Quartal 2023). Das Bauministerium erklärte außerdem, dass der Wohnungsmarkt weiterhin die Aufmerksamkeit von Gruppen mit echtem Wohnungsbedarf sowie von mittel- und langfristigen Investoren auf sich zieht.

Lokale Wiederherstellung

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass sich der Immobilienmarkt vor Ort erhole, insbesondere auf dem Markt in Hanoi, und dass die Preise auf dem Sekundärmarkt sowie bei Luxuswohnungsprojekten zunehmen.

Der Durchschnittspreis für Wohnungen ist gestiegen, da die neu eingeführten Luxusprojekte hohe Preise erzielen, was zu einem Anstieg der Durchschnittspreise auf dem gesamten Markt führt. Herr Tuan sagte, der Wohnungsmarkt sei in den ersten drei Monaten des Jahres gewachsen, allerdings weder hinsichtlich Angebot noch Nachfrage in eine positive Richtung. Zudem habe sich die Erholung des Immobilienmarktes in letzter Zeit stärker auf den Norden konzentriert. Neben Wohnungen seien auch Grundstücke und Einfamilienhäuser im Norden gewachsen.

Betrachtet man den Markt insgesamt, so kann die Nachfrage nach Immobilien nicht gedeckt werden. Menschen mit echtem Wohnbedarf in Hanoi suchen nach Immobilien im Segment unter 40 Millionen VND/m2, während sie in Ho-Chi-Minh-Stadt unter 50 Millionen VND/m2 liegen. Derzeit herrscht jedoch ein Mangel an Angebot.

Laut Herrn Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor von CBRE VN, beschränkte sich das Marktangebot in letzter Zeit auf das Segment der Luxuswohnungen und höher. In seinen Prognosen für die nächsten Jahre sagte Herr Kiet, dass es neben rein kommerziellen Wohnungsprodukten keine Produkte der mittleren und unteren Preisklasse geben werde.

Dieser Experte bekräftigte außerdem, dass sich die Marktnachfrage nur dann stabilisieren werde, wenn ein reichliches Wohnungsangebot vorliege und Angebot und Nachfrage in allen Segmenten ausgeglichen seien, sodass sich der Markt nachhaltig entwickeln könne.

Derzeit zeigt der Immobilienmarkt eine einseitige, unausgewogene Entwicklung, die in den letzten Jahren in Richtung des oberen Preissegments tendiert. Daher erwartet der Markt auch staatliche Unterstützung für den Bau von Sozialwohnungen und Sozialwohnungen, um dieses Angebot bald zu schaffen.

Erwartungen an die Durchsetzung von Immobiliengesetzen

Experten zufolge soll der Vorschlag der Regierung, drei Gesetze zum Immobilienmarkt bereits am 1. August in Kraft treten zu lassen, also fünf Monate früher als der vorherige Beschluss der Nationalversammlung. Außerdem sollen zwei Klauseln der Artikel 200 und 210 des Gesetzes über Kreditinstitute bereits am 1. August in Kraft treten, um Konsistenz und Strenge bei der Entgegennahme von Sicherheiten von Kreditinstituten zu gewährleisten. Dadurch soll ein neuer, transparenterer und günstigerer Rechtskorridor für den Immobilienmarkt geschaffen werden.

In der Praxis kommt es jedoch immer zu Verzögerungen bei der Umsetzung der Gesetze. Es dauert sechs Monate bis zu einem Jahr, bis sich eine deutliche Wirkung zeigt. Zudem enthalten die Gesetze weder eine Marktbereinigung noch eine Anpassung der Immobilienpreise oder eine Senkung der Kreditzinsen oder Grundstückspreise. Im Gegenteil: Die Investitionskosten für Projekte könnten steigen, sodass kaum mit einer Senkung der Immobilienpreise zu rechnen ist.

Herr Dinh Minh Tuan merkte außerdem an, dass die Gesetze Zeit brauchen, um sich auf dem Markt durchzusetzen, ganz zu schweigen von den Erlassen und Rundschreiben zur Orientierung, sodass es dem Markt kurzfristig noch an Angebot mangelt. Derzeit befinde sich eine Übergangsphase zwischen alten und neuen Gesetzen, niemand traut sich, Entscheidungen zu treffen, sodass das Angebot gering ist und Projekte mit neuem Angebot möglicherweise zu sehr hohen Preisen verkauft werden.

Herr Tuan hofft jedoch, dass das neue Gesetz dazu beitragen wird, das Versorgungsproblem zu lösen und rechtliche Hindernisse für Projekte sowohl im Norden als auch im Süden zu beseitigen. Die Vorschriften werden klarer und das Angebot mittel- und langfristig üppiger.

Das neue Gesetz stellt zudem strengere Anforderungen an Investoren: Nur potenzielle Investoren können Projekte umsetzen. Gleichzeitig müssen Eigenheimkäufer beim Hauskauf nur noch 5 % anzahlen. Die Auswahl der Investoren wird verbessert, der Markt wird sich gesünder entwickeln. Es wird jedoch mindestens bis zum zweiten Quartal 2025 dauern, bis der Immobilienmarkt ein Gleichgewicht erreicht und sich nachhaltig entwickelt.

Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh:
Die Regierung wird die Ausweitung des Angebots an Sozialwohnungen unterstützen, um die Immobilienpreise zu senken.

Die Resolution 33 der Regierung bietet eine umfassende Lösung für den Immobilienmarkt. Die Regierung hat eine Reihe von Lösungen vorgeschlagen, darunter die Verbesserung der Institutionen, die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die Erleichterung des Kapitalzugangs für Unternehmen und die Ausgabe von Anleihen zur Mobilisierung von Kapital für Projekte.

Die Lösung für den Markt ist verfügbar, dezentralisiert auf die Kommunen und transparent, die Umsetzung verläuft jedoch langsam.

Die Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen, um den Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen in städtischen Gebieten zu decken, ist eine Lösung zur Erhöhung des Wohnungsangebots, zur Neuordnung der Wohnungsstruktur und zur Senkung der aktuellen Wohnungspreise. Wenn es viele günstige Wohnungen gibt, werden die Wohnungspreise sicherlich sinken.

In Kürze wird die Regierung einen gesonderten Erlass zur Entwicklung von Sozialwohnungen erlassen, um die Investitionsverfahren zu verkürzen und den Investoren in Sozialwohnungsprojekte größtmöglichen Komfort bei der Durchführung von Investitionsverfahren, dem Zugang zu Grundstücken und Kapital sowie dem Verkauf von Sozialwohnungen zu bieten.

Quelle: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm