Die Grundsteuer ist hoch, also freu dich nicht zu sehr.

Die Einnahmen aus der Landnutzungsgebühr sind im ersten Halbjahr dieses Jahres sprunghaft angestiegen und haben mehr als 243 Billionen VND erreicht, das ist 2,6-mal so hoch wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Viele Experten und Unternehmen sagen jedoch, dass es keinen Grund zur Freude gibt, da es sich um eine einmalige Einnahme handelt, die mit vielen Risiken behaftet ist.

Einige Unternehmen argumentieren, dass erhöhte Gebühren für die Landnutzung die Kontrolle der Wohnungspreise erschweren werden.

Der starke Anstieg der Grunderwerbsteuer im ersten Halbjahr dieses Jahres erschwert Unternehmen den Zugang zu Grundstücken zusätzlich. Selbst Unternehmen, deren Projekte jahrzehntelang auf Eis lagen, haben nun, da die rechtlichen Hürden beseitigt sind, Schwierigkeiten, ihre Vorhaben umzusetzen, da die Gebühren für die Grundstücksnutzung und die Grundsteuern um ein Vielfaches gestiegen sind.

Warum schnellen die Gebühren für die Landnutzung in die Höhe?

Prof. Dr. Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , erklärte, der Anstieg der Landnutzungsgebühren im ersten Halbjahr sei auf die Anhebung der Grundstückslistenpreise zurückzuführen. Je näher die Grundstückslistenpreise am Marktpreis lägen, desto höher seien die Einnahmen aus der Landnutzung. Besonders hoch seien die Grundstückslistenpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt, wo sie 70 % des Marktpreises entsprächen.

„Vietnam zählt seit Langem zu den weltweit führenden Ländern in Bezug auf Einnahmen aus der Landnutzung. Selbst in Zeiten niedriger Grundstückspreise wie in den Vorjahren beliefen sich die Einnahmen aus der Landnutzung in unserem Land auf rund 3 % des BIP, was dem Niveau entwickelter Länder wie den USA und Großbritannien entspricht und höher ist als in Japan und Südkorea“, fügte Herr Vo hinzu.

Laut Herrn Do Thien Anh Tuan, Dozent an der Fulbright School of Public Policy and Management, trägt auch die Tatsache, dass eine Reihe von Ortschaften die Organisation von Grundstücksauktionen beschleunigen, insbesondere in Gebieten mit hohem wirtschaftlichem Wert wie Stadtgürteln, Industrieparks oder Gebieten mit neu fertiggestellter Infrastruktur, zu steigenden Einnahmen aus dem Grundstücksverkauf bei.

Darüber hinaus hat die Erholung des Immobilienmarktes von Ende 2024 bis 2025 sowie eine Reihe von marktbereinigten Maßnahmen begonnen, Wirkung zu zeigen.

„Die Beschleunigung der Projektgenehmigung, die Fertigstellung der Planung und die Verbesserung der Transparenz im Prozess der Umwandlung von Landnutzungszwecken haben dazu beigetragen, dass Transaktionen reibungsloser ablaufen und dadurch eine große Einnahmequelle für den Haushalt aus Landnutzungsgebühren geschaffen wurde“, fügte Herr Tuan hinzu.

Laut Herrn Nguyen Quoc Hiep, dem Vorsitzenden von GP Invest, haben sich die Staatseinnahmen zwar dank erhöhter Gebühren für die Landnutzung stark erhöht, die staatlichen Verwaltungsbehörden müssen jedoch berücksichtigen, wie sich der plötzliche Anstieg der Grundstückspreise im ersten Halbjahr dieses Jahres auf Investitionen, Produktion und Wirtschaft auswirkt.

„Die Einnahmen aus der Landnutzungsgebühr sind im ersten Halbjahr dieses Jahres sprunghaft angestiegen, da viele Projekte bereits seit Längerem liefen. Anfang des Jahres wurde eine neue Grundstückspreisliste eingeführt, weshalb Anpassungen notwendig wurden. In Hanoi gab es Projekte, die jahrzehntelang auf Eis lagen und erst Anfang dieses Jahres umgesetzt werden konnten, als die Unternehmen die Hindernisse beseitigen konnten“, sagte Herr Hiep.

Vertreter mehrerer anderer Unternehmen sagten ebenfalls, dass der starke Anstieg der Gebühren für die Landnutzung im ersten Halbjahr dieses Jahres kein gutes Zeichen für das Investitionsklima, insbesondere für Immobilieninvestitionen, sei.

Grundstücksauktionen tragen in der ersten Hälfte des Jahres 2025 zu steigenden Gebühren für die Grundstücksnutzung bei – Foto: B.NGOC

Bedenken, dass Gebühren für die Landnutzung die Immobilienpreise in die Höhe treiben

Neben den positiven Auswirkungen höherer Staatseinnahmen bringen hohe Grundstückspreise laut Herrn Nguyen Quoc Hiep auch viele negative Folgen mit sich. So steigen beispielsweise die Immobilienpreise, da alle Produktionskosten im Kaufpreis enthalten sind und kein Investor einen Verlust hinnehmen möchte. Die Realität zeigt jedoch auch, dass nicht alle Investoren durch Preiserhöhungen ihre Häuser verkaufen können.

„Die Wohnungspreise liegen bereits bei 70–80 Millionen VND/ ^m² , was schon horrend ist. Wenn sie auf über 100 Millionen VND/ ^m² steigen, wer soll die Wohnungen dann noch kaufen? Die Mieten sind für Arbeitnehmer und Lohnempfänger unerschwinglich.“

„Selbst diejenigen, die Geld haben, um Häuser als Kapitalanlage oder Spekulationsobjekt zu kaufen und bereit sind, zu hohen Preisen zu kaufen und auf steigende Preise zu warten, werden nicht weiter investieren, wenn sich der Markt verlangsamt“, äußerte Herr Hiep seine Besorgnis.

Unterdessen erklärte Herr NQK, ein Investor aus Hanoi, dass viele Investoren derzeit aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise und der sinkenden Nachfrage zögern. Irgendwann werde die Kaufkraft des Marktes erschöpft sein, der Markt werde zum Erliegen kommen. Dann könnten Investoren, selbst wenn sie bereits Gebühren für die Grundstücksnutzung entrichtet hätten, nicht weiter in das Projekt investieren, da sie die Produkte nicht mehr konsumieren könnten.

Laut Herrn NQK plant das Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung, das Bodengesetz von 2024 dahingehend zu ändern, dass die Bodenpreistabelle und der Bodennutzungskoeffizient wieder dem Bodengesetz von 2014 entsprechen. Demnach bleibt der Bodenpreisrahmen für fünf Jahre unverändert und wird anschließend anhand des Bodennutzungskoeffizienten angepasst.

Daher bedarf es präziserer Regelungen zu den Flächennutzungskoeffizienten. Die Festlegung dieser Koeffizienten überlassen wir zwar den Provinzen, aber es müssen Regelungen für die Bebauungsflächennutzungskoeffizienten festgelegt werden, um willkürliche Koeffizienten zu vermeiden. Denn Investoren müssen auch den Grundstückspreis für das Projekt visualisieren können, um Schätzungen vorzunehmen und die Erträge zu berechnen, fügte Herr NQK hinzu.

Darüber hinaus äußerten viele Unternehmen Bedenken, dass die Grundstückspreisliste laut Bodengesetz zwar ab dem 1. Januar 2026 gelten soll, viele Kommunen aber bisher noch keine neue Preisliste erstellt haben und weiterhin nach der aktuellen rechnen. Daher ist es notwendig, die Preise umgehend zu berechnen, um Anfang 2026 eine neue Preisliste veröffentlichen zu können.

Laut Vertretern einiger Unternehmen stellen die Grundstückspreise bei den meisten Projekten ein drängendes Problem dar. „Wenn die Kommunen dem Dekret 71 folgen, wird die Grundstücksbewertung für Projekte mit vielen Schwierigkeiten verbunden sein, und die Bewertung eines Projekts wird ein bis zwei Jahre dauern. Daher muss bei einer Änderung des Grundstücksgesetzes als erstes die Grundstücksbewertungsmethode angepasst werden“, so ein Unternehmensvertreter.

Quelle: Finanzministerium, Daten: LE THANH - Grafiken: TUAN ANH

* Herr Do Thien Anh Tuan (Dozent an der Fulbright School of Public Policy and Management):

Steigende Grundstückspreise könnten die Produktion beeinträchtigen.

Das Eintreiben von Gebühren für die Landnutzung kann Gemeinden dazu veranlassen, Land gegen Geld zu verkaufen, was die Landpreise durch Auktionen in die Höhe treibt, den Markt verzerrt, die Investitionskosten erhöht und die Produktion behindert.

Dies könnte die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit beeinträchtigen und die Attraktivität von Investitionen in die wertschöpfende Fertigung und Dienstleistungen verringern.

Die Grundeinnahmen müssen nachhaltiger sein.

Aus der Sicht eines Grundstücksexperten ist Herr Dang Hung Vo der Ansicht, dass die Grundstückspreisliste marktgerecht sein sollte, der Staat jedoch über angemessene Finanzrichtlinien für Grundstücke verfügen müsse. Insbesondere müssten die Grundstückspreise, wie in vielen anderen Ländern üblich, durch diese Richtlinien kontrolliert werden.

„Andere Länder lösen dieses Problem so, dass Investoren nur 30 % der Landnutzungsgebühr zahlen müssen, nicht wie wir den gesamten Betrag von Anfang an. Erst wenn die Anlage in Betrieb ist, berechnet der Staat die Steuer. Das heißt, die verbleibenden 70 % werden als Steuer auf den gestiegenen Landwert erhoben, sobald die Anlage in Betrieb ist“, sagte Herr Vo.

Herr Do Thien Anh Tuan erklärte unterdessen, dass eine umfassende Reform der Einnahmenpolitik im Bereich Land und Immobilien notwendig sei, um nicht nur ein nachhaltiges Einnahmensystem für den Haushalt zu schaffen, sondern auch die Einnahmen angemessen zu regulieren, soziale Gerechtigkeit zu gewährleisten und einen gesunden Immobilienmarkt zu entwickeln.

Laut Herrn Tuan ist es notwendig, die sogenannte „Gelderhebung“ schrittweise abzuschaffen und durch ein Grundsteuersystem zu ersetzen. Konkret sollte die Grundsteuer nach einem progressiven System gestaltet sein, d. h. je mehr Immobilien eine Person besitzt oder je wertvoller die Immobilien sind, desto höher ist der Steuersatz.

Dies dient nicht nur der Steigerung der Einnahmen, sondern vor allem der Regulierung der zusätzlichen Einkünfte aus Grundbesitz – einer Form passiven Einkommens, die nicht so angemessen besteuert wird wie Einkünfte aus Arbeit oder Produktion und Gewerbe.

„Die Kernfunktion der Grundsteuer besteht in der Umverteilung, also darin, einen Teil der Erträge von der Gruppe mit großem Vermögen umzuverteilen. Hierbei zielt die Steuer nicht darauf ab, die Immobilienpreise zu senken, sondern Ressourcen zu schaffen, um benachteiligte Gruppen beim Zugang zu Wohnraum zu unterstützen, sozialen Wohnungsbau zu fördern, verarmte Stadtgebiete zu sanieren oder in die öffentliche Infrastruktur für die Allgemeinheit zu investieren.“

„Neben der Grundsteuer sollten wir auch entschieden eine progressive Einkommensteuer auf Immobilientransaktionen einführen, um die Einkommen zu regulieren und spekulatives Verhalten einzudämmen“, analysierte Herr Tuan weiter.

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LE THANH - BAO NGOC

Quelle: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm