Einige Unternehmen argumentieren, dass steigende Gebühren für die Landnutzung es erschweren werden, die Wohnungspreise zu kontrollieren.
Der starke Anstieg der Grunderwerbsteuer im ersten Halbjahr dieses Jahres hat es Unternehmen zusätzlich erschwert, an Grundstücke zu gelangen. Selbst Unternehmen, deren Projekte seit Jahrzehnten auf Eis liegen, haben nun, da rechtliche Hindernisse beseitigt wurden, Schwierigkeiten, ihre Vorhaben umzusetzen, da sich die Gebühren für die Grundstücksnutzung und die Grundsteuern verzehnfacht haben.
Was hat den sprunghaften Anstieg der Gebühren für die Landnutzung verursacht?
Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , erklärte, der Anstieg der Einnahmen aus der Landnutzungsgebühr im ersten Halbjahr sei auf die Anhebung der Bodenpreistabellen zurückzuführen. Nähern sich die Bodenpreise dem Marktwert an, steigen die Einnahmen aus der Landnutzung naturgemäß. Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, wo die Bodenpreise am stärksten angehoben wurden, entsprechen sie 70 % des Marktwerts.
„Vietnam zählt seit Langem zu den weltweit führenden Ländern in Bezug auf Grundeinnahmen. Selbst in Zeiten niedriger Grundstückspreise wie in den Vorjahren lagen die Grundeinnahmen in unserem Land bei etwa 3 % des BIP und damit auf dem Niveau entwickelter Länder wie den USA und Großbritannien und höher als in Japan und Südkorea“, erklärte Herr Vo weiter.
Laut Herrn Do Thien Anh Tuan, einem Dozenten an der Fulbright School of Public Policy and Management, trägt auch die Tatsache, dass eine Reihe von Ortschaften die Organisation von Grundstücksauktionen beschleunigen, insbesondere in Gebieten mit hohem wirtschaftlichem Wert wie Stadtgürteln, Industriegebieten oder Gebieten mit neu fertiggestellter Infrastruktur, zu steigenden Einnahmen aus dem Grundstücksverkauf bei.
Darüber hinaus zeigen die Erholung des Immobilienmarktes von Ende 2024 bis 2025 und eine Reihe von Maßnahmen zur Lockerung der Marktbedingungen erste Erfolge.
„Die Beschleunigung der Projektgenehmigung, die Finalisierung der Planung und die Verbesserung der Transparenz im Landnutzungsumwandlungsprozess haben die Transaktionen erleichtert und dadurch erhebliche Einnahmen für den Haushalt aus Landnutzungsgebühren generiert“, fügte Herr Tuan hinzu.
Laut Herrn Nguyen Quoc Hiep, dem Vorsitzenden von GP Invest, sind die Staatseinnahmen zwar dank erhöhter Gebühren für die Landnutzung sprunghaft angestiegen, doch die staatlichen Verwaltungsbehörden müssen berücksichtigen, wie sich der plötzliche Anstieg der Landgebühren im ersten Halbjahr dieses Jahres auf Investitionen, Produktion und Wirtschaft auswirkt.
„Die Einnahmen aus der Landnutzungsgebühr stiegen im ersten Halbjahr dieses Jahres sprunghaft an, da viele Projekte, die bereits seit Langem liefen, gezwungen waren, Anfang des Jahres mit der neuen Grundstückspreisliste fortzufahren. In Hanoi lagen einige Projekte jahrzehntelang auf Eis und konnten erst Anfang dieses Jahres umgesetzt werden, als die Unternehmen endlich die Hindernisse beseitigen und ihre Projekte fortsetzen konnten“, sagte Herr Hiep.
Vertreter mehrerer anderer Unternehmen argumentierten ebenfalls, dass der starke Anstieg der Gebühren für die Landnutzung im ersten Halbjahr dieses Jahres kein gutes Zeichen für das Investitions- und Geschäftsumfeld sei, insbesondere nicht für Immobilieninvestitionen.
Grundstücksauktionen tragen in der ersten Hälfte des Jahres 2025 zu höheren Einnahmen aus Landnutzungsgebühren bei – Foto: B. NGOC
Die Gebühren für die Landnutzung treiben die Hauspreise in die Höhe.
Neben den positiven Auswirkungen höherer Haushaltseinnahmen bringen hohe Grundstückspreise laut Herrn Nguyen Quoc Hiep auch viele negative Folgen mit sich. Dazu gehören steigende Hauspreise, da alle Produktionskosten im Preis enthalten sind und kein Bauträger Verluste riskieren möchte. Die Realität zeigt jedoch auch, dass eine bloße Preiserhöhung keine Verkaufsgarantie darstellt.
„Die Wohnungspreise liegen bereits bei 70-80 Millionen VND/ m² , was schon jetzt unverschämt ist. Wenn sie auf über 100 Millionen VND/ m² steigen, wer soll die Wohnungen dann noch kaufen? Die Wohnungspreise übersteigen die finanziellen Möglichkeiten von Arbeitnehmern mit festem Gehalt.“
„Selbst diejenigen, die Geld haben, um Häuser als Kapitalanlage zu kaufen, um zu spekulieren, und die bereit sind, zu hohen Preisen zu kaufen und auf Preissteigerungen zu hoffen, werden aufhören zu investieren, wenn sich der Markt verlangsamt“, äußerte Herr Hiep seine Besorgnis.
Unterdessen erklärte Herr NQK, ein Bauträger aus Hanoi, dass viele Bauträger ihre Pläne derzeit überdenken, da die Immobilienpreise bereits stark gestiegen und die Nachfrage allmählich zurückgegangen sei. Irgendwann werde die Nachfrage ganz verschwinden und der Markt zum Erliegen kommen. Selbst nach Zahlung der Grundstücksnutzungsgebühren könnten die Bauträger nicht mehr in Projekte investieren, da sie ihre Immobilien nicht mehr verkaufen könnten.
Laut Herrn NQK plant das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt außerdem, das Bodengesetz von 2024 zu ändern, um zur Bodenpreistabelle und zum Bodennutzungskoeffizienten des Bodengesetzes von 2014 zurückzukehren. Demnach bleibt der Bodenpreisrahmen für fünf Jahre unverändert und wird anschließend anhand des Bodennutzungskoeffizienten angepasst.
Daher sind präzisere Regelungen zu den Flächennutzungskoeffizienten erforderlich. Zwar delegieren wir die Festlegung an die Provinzen, doch sind Regelungen notwendig, um diese Koeffizienten festzulegen und willkürliche Berechnungen zu verhindern. Investoren müssen zudem die Grundstückspreise ihrer Projekte kennen, um Kostenvoranschläge erstellen und die Erträge berechnen zu können, fügte Herr NQK hinzu.
Darüber hinaus haben viele Unternehmen Bedenken geäußert, dass die Grundstückspreisliste laut Bodengesetz zwar ab dem 1. Januar 2026 gelten soll, viele Kommunen jedoch noch keine neue erstellt haben und weiterhin die aktuelle verwenden. Daher sind Berechnungen erforderlich, um die rechtzeitige Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste Anfang 2026 sicherzustellen.
Laut Vertretern mehrerer Unternehmen stellen die Grundstückspreise bei den meisten Projekten ein großes Problem dar. „Wenn die Kommunen dem Dekret 71 folgen, stößt die Grundstücksbewertung für Projekte auf zahlreiche Hindernisse und kann ein bis zwei Jahre dauern. Daher muss bei einer Änderung des Grundstücksgesetzes als erstes die Grundstücksbewertungsmethode überarbeitet werden“, so ein Unternehmer.
Quelle: Finanzministerium, Daten: LE THANH - Grafiken: TUAN ANH
* Herr Do Thien Anh Tuan (Dozent an der Fulbright School of Public Policy and Management):
Steigende Grundstückspreise könnten die Produktion hemmen.
Das Bestreben, Gebühren für die Landnutzung einzutreiben, kann Gemeinden dazu veranlassen, Land gegen Geld zu verkaufen, was die Landpreise durch Auktionen in die Höhe treibt, den Markt verzerrt, die Investitionskosten erhöht und die Produktion behindert.
Dies könnte die Wettbewerbsfähigkeit der Wirtschaft beeinträchtigen und die Attraktivität von Investitionen in die Fertigungs- und Dienstleistungsbranche mit hoher Wertschöpfung mindern.
Die Einnahmen aus der Landnutzung müssen nachhaltiger sein.
Aus der Sicht eines Grundstücksexperten ist Herr Dang Hung Vo der Ansicht, dass die Grundstückspreise nahe am Marktwert liegen sollten, der Staat jedoch über angemessene Finanzrichtlinien für Grundstücke verfügen müsse. Insbesondere müssten die Grundstückspreise, wie in vielen anderen Ländern üblich, durch diese Richtlinien kontrolliert werden.
„Andere Länder handhaben es so, dass Investoren nur 30 % der Landnutzungsgebühr im Voraus zahlen müssen, anstatt wie wir den vollen Betrag. Der Staat berechnet die Steuer erst, wenn die Anlage in Betrieb ist. Das bedeutet, dass die restlichen 70 % als Steuer auf den gestiegenen Grundstückswert erhoben werden, sobald die Anlage in Betrieb ist“, sagte Herr Vo.
Herr Do Thien Anh Tuan argumentierte derweil, dass eine umfassende Reform der Einnahmenpolitik im Bereich Land und Immobilien notwendig sei, nicht nur um ein nachhaltiges Einnahmensystem für den Haushalt zu schaffen, sondern auch um die Einnahmen rational zu regulieren, soziale Gerechtigkeit zu gewährleisten und einen gesunden Immobilienmarkt zu entwickeln.
Laut Herrn Tuan ist es notwendig, die sogenannten „Gebühren“ schrittweise abzuschaffen und durch ein Grundsteuersystem zu ersetzen. Konkret sollte die Grundsteuer progressiv gestaltet sein, d. h. je mehr Immobilien eine Person besitzt oder je höher der Wert ihrer Immobilien ist, desto höher ist der Steuersatz.
Ziel ist es nicht nur, die Einnahmen zu steigern, sondern vor allem, die zusätzlichen Einkünfte aus Landbesitz zu regulieren – eine Form passiven Einkommens, die derzeit nicht proportional besteuert wird wie Einkünfte aus Arbeit oder Produktions- und Geschäftstätigkeiten.
„Die Kernfunktion der Grundsteuer besteht in der Umverteilung, d. h. darin, einen Teil der Vorteile von der Gruppe, die viele Immobilien besitzt, umzuverteilen. Hierbei zielt die Steuer nicht darauf ab, die Hauspreise zu senken, sondern Ressourcen zu schaffen, um gefährdete Gruppen beim Zugang zu Wohnraum zu unterstützen, sozialen Wohnungsbau zu entwickeln, verarmte Stadtgebiete zu sanieren oder in die öffentliche Infrastruktur zu investieren, die der Mehrheit dient.“
„Neben der Grundsteuer sollten wir auch entschieden eine progressive Einkommensteuer auf Immobilientransfers einführen, um die Einkommen zu regulieren und spekulatives Verhalten einzudämmen“, analysierte Herr Tuan weiter.
Quelle: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm
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