Beseitigung von Kapitalbarrieren für Immobilien

Am 24. August erholte sich der Aktienmarkt nach einer Woche kontinuierlicher Rückgänge und Schwierigkeiten deutlich. Zu diesem positiven Trend trugen maßgeblich die Immobilienaktien bei, von denen viele den Höchstpreis erreichten oder sich diesem annäherten, nachdem die Staatsbank von Vietnam (SBV) auf Anweisung des Premierministers die Umsetzung einiger Bestimmungen zur Kreditbeschränkung im Rundschreiben 06 vorübergehend aufgeschoben hatte.

Zeitnahe Entscheidung

Konkret: Nachdem Premierminister Pham Minh Chinh am Nachmittag des 23. August ein dringendes Dokument herausgegeben hatte, erließ die Staatsbank von Vietnam noch in derselben Nacht das Rundschreiben 10/2023/TT-NHNN, mit dem die Umsetzung der Klauseln 8, 9 und 10, Artikel 8 des Rundschreibens 39/2016/TT-NHNN (ergänzt durch Klausel 2, Artikel 1 des Rundschreibens 06/2023/TT-NHNN) ausgesetzt wurde. Ziel ist es, der Förderung des Wirtschaftswachstums Priorität einzuräumen. Rundschreiben 10 gilt vom 1. September bis zum Inkrafttreten neuer Rechtsdokumente, die diese Fragen regeln.

Bestimmungen zur vorübergehenden Aussetzung der Vollstreckung. Grafik: ANH THANH

Unmittelbar nach Erhalt dieser Informationen bedankte sich Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, bei der Regierung und dem Premierminister für ihre entschlossenen und rechtzeitigen Anweisungen, die es der Staatsbank von Vietnam ermöglichten, in Kürze das Rundschreiben 10 herauszugeben, mit dem die Umsetzung der Klauseln 8, 9 und 10 von Artikel 8 gemäß Klausel 2, Artikel 1 des Rundschreibens 06 eingestellt wird. Dies wird dazu beitragen, den Zugang zu Krediten für die Geschäftswelt, Investoren und die Bevölkerung zu verbessern.

In einem Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong äußerte Herr Pham Dinh Huy, Investment Director der Nam Long Investment Joint Stock Company, seine Freude darüber, dass die Aussetzung einiger Bestimmungen des Rundschreibens 06 eine gute Entscheidung für Immobilienunternehmen sei, da sie den Unternehmen einen besseren Zugang zu Fremdkapital ermögliche, um mehr Landfonds zu erschließen, bestehende Schulden umzustrukturieren usw. Darüber hinaus helfe dies den Unternehmen auch dabei, leichter Investitionskapital anzufordern.

Ein im Bau befindliches Apartmentprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: TAN THANH

Herr Ngo Duc Son, Generaldirektor von DRH Holdings, sagte, dass der Immobilienmarkt zwar schwierig sei, Kapital jedoch für viele Unternehmen ein großes Problem darstelle. Durch die Aufhebung der Kreditvergabebeschränkungen werden für kreditbedürftige Immobilienunternehmen sicherlich viele Hindernisse beseitigt. Herr Son hofft, dass sich der Immobilienmarkt nach den Bemühungen der Regierung, der Ministerien und der Sektoren erholen wird.

Unterdessen erklärte Herr Dang Anh Tu, Generaldirektor der Saigon 5 Real Estate Joint Stock Company, dass die Phase, in der der Investor mit der Umsetzung des Projekts beginnt, am kapitalintensivsten sei, da das Unternehmen zu diesem Zeitpunkt bereits über die Nutzungsrechte an dem Land verfüge und auf Grundlage dieses Vermögenswerts Kapital von der Bank leihen könne, der Kreditwert jedoch nicht hoch sei. Das Unternehmen hingegen wolle Kredite auf Grundlage des Projektwerts aufnehmen, für das es alle möglichen Lizenzen gebe. Wenn man also die Geschichte ausschließe, dass das Unternehmen im „Hinterhof“ der Bank stehe, könnten bei einem guten Investor auch die Rechtsdokumente bis hin zur Lizenz ausgezahlt werden, aber bis zu dem Punkt, an dem es „die Bedingungen für die Eröffnung des Verkaufs“ erfüllen müsse, wie im Rundschreiben 06, sei es für das Unternehmen sehr schwierig. Und wenn das Projekt zum Verkauf freigegeben ist, muss das Unternehmen lediglich Produkte verkaufen und Geld einsammeln, um das Projekt weiter umsetzen zu können, ohne einen Kredit bei der Bank aufnehmen zu müssen.

Herr Huynh Minh Tuan, Direktor des Maklergeschäfts bei der Mirae Asset Securities Company, erklärte, dass die Verschiebung der Umsetzung der oben genannten Bestimmungen den Unternehmen, insbesondere Immobilienunternehmen, dabei helfen werde, in wirtschaftlich schwierigen Zeiten leichter an Kapital von Banken zu kommen. „Dies trägt auch dazu bei, das Kreditwachstum der Wirtschaft zu verbessern, da die Nachfrage nach Krediten für Kapitaleinlagen, Aktienkäufe und Unternehmenskooperationen sehr groß ist. Allerdings muss der Bankensektor auch die Risiken wirksam kontrollieren“, sagte Herr Tuan.

Analysten der Maybank Investment Bank Securities Company (MSVN) sagten außerdem, dass die Verschiebung der oben genannten Bestimmungen eine positive Nachricht für die Immobilienbranche sei, da sie der Branche durch den leichteren Zugang zu Krediten von Kreditinstituten zu mehr Aktivität verhelfe, da Immobilienunternehmen derzeit unter Kapitalmangel leiden.

„Die Kreditbeschränkungen des Rundschreibens 06 werden für Immobilienunternehmen klarer, sobald der Markt über neue rechtliche Rahmenbedingungen wie das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobiliengeschäftsgesetz verfügt (die voraussichtlich in der Nationalversammlung im Oktober 2023 verabschiedet werden). Zu diesem Zeitpunkt werden die Vorschriften und Definitionen klarer sein und Immobilienunternehmen können leichter auf Bankkapital zugreifen, ohne dass sie mit gut und schlecht gleichgesetzt werden“, so die Experten von MSVN.

Reduzieren Sie das Risiko durch Bedingungen

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong kam auch der Generaldirektor einer Geschäftsbank mit Hauptsitz in Ho-Chi-Minh-Stadt zu der Einschätzung, dass die Entscheidung der Staatsbank, einige Bestimmungen zum Kreditvergabeverbot im Rundschreiben 06 nicht mehr umzusetzen, der Realität entspreche. Denn heutzutage gibt es viele Kunden, die Geld von Banken leihen müssen, um Kapital für die Gründung eines Unternehmens, die Umsetzung eines Projekts oder eine Geschäftskooperation bereitzustellen, Anzahlungen zu leisten und zukünftige Transaktionen durchzuführen, die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht die Voraussetzungen für eine Durchführung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erfüllen usw. Dieser Bedarf besteht in vielen Bereichen, der bedeutendste davon ist der Immobiliensektor.

Beispielsweise kann ein Unternehmen Geld von einer Bank leihen und dann gemeinsam mit einem anderen Unternehmen Kapital einbringen, um ein Wohnbauprojekt zu realisieren. Zu diesem Zeitpunkt muss die Bank nicht nur sicherstellen, dass das Projekt über eine vollständige Rechtsgrundlage verfügt, sondern sie wird auch die Durchführbarkeit, die Schuldentilgungsfähigkeit des Kreditnehmers und viele weitere Faktoren prüfen, bevor sie eine Auszahlung vornimmt. Wenn Immobilienunternehmen über das nötige Kapital zur Umsetzung ihrer Projekte verfügen, schaffen sie Arbeitsplätze, fördern die Entwicklung anderer Branchen und tragen zum Wirtschaftswachstum bei.

Allerdings erklärten die Leiter mehrerer anderer Geschäftsbanken, dass viele Unternehmen mit engen Beziehungen zu den Eigentümern der Banken schon seit langer Zeit Dutzende von „Satelliten“-Unternehmen gegründet hätten, um sich Kapital von Banken zu leihen und den Kreditbetrag dann an dasselbe Unternehmen weiterzuleiten, um in Projekte zu investieren. Dies macht es für Banken unmöglich, die Geschäftsbeziehung zwischen den Unternehmen nachzuweisen, um die Kreditzinsen gemäß den Vorschriften zu begrenzen. Und tatsächlich gab es Fälle, in denen Kunden ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkamen und die Banken dadurch in Liquiditätsschwierigkeiten gerieten.

Um diese Situation zu lösen, müsse die Bankenverwaltungsbehörde laut Professor Tran Ngoc Tho (Wirtschaftsuniversität Ho Chi Minh City) die Kreditvergabe nicht unbedingt wie im Rundschreiben 06 festgelegt einschränken, sondern sie später wegen Ungeeignetheit wieder streichen.

Stattdessen könnten sich die Bankenaufsichtsbehörden ein Beispiel an der US-Notenbank Federal Reserve (FED) nehmen und die Immobilienkreditquote erhöhen. Ähnlich wie die FED den Banken zwar den Handel mit risikoreichen Wertpapieren nicht verbietet, ihnen aber eine Risikoquote von bis zu 1.250 Prozent auferlegt. Kein Bankeigentümer wagt es daher, große Kredite zu vergeben, da dann das Eigenkapital (einschließlich des Eigenkapitals des Bankeigentümers) einen sehr großen Teil der gesamten Kreditsumme ausmachen müsste.

Wenn andererseits eine Bank zu viele Immobilien beleiht und in Liquiditätsschwierigkeiten gerät, nimmt sie eine Hypothek auf diese Immobilien auf, um sich Kapital von der Staatsbank zu leihen. Der erste Schritt besteht darin, den Wert der Immobilie auf Null zu setzen und dann den Wert der Hypothek schrittweise neu zu bestimmen. Dies wird die Bankbesitzer verunsichern und sie werden sich nicht trauen, Kredite an bekannte Immobilienunternehmen zu vergeben“, analysierte Professor Tran Ngoc Tho.

Rechtsanwalt Truong Thanh Duc, Direktor der Anwaltskanzlei ANVI, stimmte dieser Ansicht zu und sagte auch, dass es für die Staatsbank das Beste sei, technische Bedingungen festzulegen, um diese Fälle einzuschränken, wenn sie riskant seien und der Natur der Kreditvergabe widersprächen, aber noch nicht durch das Gesetz über Kreditinstitute verboten seien, anstatt sie zu verbieten. Wenn beispielsweise der Risikokoeffizient steigt, werden die Banken eine Reduzierung der Kreditvergabe an diesen Sektor in Erwägung ziehen. Wenn die technischen Bedingungen wirklich hoch sind, ist es so, als würde man Kredite nicht verbieten, sondern sie ganz verbieten.

Rechtsanwalt Truong Thanh Duc sagte außerdem, dass die sechs Fälle, in denen im Rundschreiben 39/2016/TT-NHNN seit vielen Jahren keine Kredite vergeben werden dürfen, auch Fälle umfassen, die noch nicht im Gesetz über Kreditinstitute und anderen Gesetzen geregelt sind oder nur in Dekreten (z. B. Dekret 24/2012/ND-CP) geregelt sind.

Kürzlich wurden im Rundschreiben 06 vier weitere Fälle festgelegt, in denen Kredite nicht zulässig sind, drei davon sind völlig neu. Diese Fälle müssen zu den Bestimmungen in den Artikeln 126 und 127 über Fälle der Nichtgewährung und eingeschränkten Kreditgewährung des Gesetzes über Kreditinstitute 2010 hinzugefügt werden.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/go-rao-can-von-cho-bat-dong-san-20230824223743396.htm