23 Projekte sind für Kredite aus dem 120.000 Milliarden VND schweren Paket qualifiziert.
Seit Anfang April hat die Regierung ein Kreditprogramm in Höhe von 120 Billionen VND aufgelegt, um Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen mit Zinssätzen zu unterstützen, die 1,5–2 % unter den marktüblichen mittel- und langfristigen Zinssätzen liegen. Dieses Kreditpaket wurde mit Spannung erwartet. Trotz mehrfacher Anweisungen des Premierministers verläuft die Auszahlung jedoch weiterhin schleppend. Aktuell sind nur 23 Projekte förderfähig.
23 Projekte verfügen über ein Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 31,3 Billionen VND. Der Kreditbedarf dieser Projekte beträgt über 12,3 Billionen VND. Die Projekte verteilen sich wie folgt: Binh Duong (4 Projekte), Da Nang (3 Projekte), An Giang, Kien Giang und Tra Vinh (je 2 Projekte). In den übrigen Provinzen Tay Ninh, Ha Tinh, Ba Ria-Vung Tau und Bac Giang gibt es jeweils ein Projekt. Bac Ninh weist mit 6 qualifizierten Sozialwohnungsbauprojekten derzeit die meisten Projekte auf.
Der Zinssatz dieses Kreditpakets ist so reguliert, dass er 1,5 bis 2 % unter dem Marktzins liegt. Da die Zinsen derzeit sinken, sinkt auch der Zinssatz für dieses Darlehen. Laut Herrn Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, ist der Zinssatz jedoch für diejenigen, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, weiterhin hoch.
Ein Sozialwohnungsbauprojekt in Thu Duc City, Ho-Chi-Minh -Stadt.
„Offensichtlich brauchen wir eine Lösung, um die Kreditzinsen weiter zu senken, insbesondere für Käufer. Nur so können wir den schwierigen Wohnungsbedarf der Menschen decken“, sagte Herr Nguyen Chi Thanh.
Die vietnamesische Zentralbank reguliert derzeit die Zinssätze auf etwa 6 %. Herr Thanh ist der Ansicht, dass der angemessene Zinssatz höchstens dem aktuellen Zinssatz für Kredite entsprechen sollte, der bei etwa 6 % liegt. Das Einkommen der vietnamesischen Bevölkerung ist im Durchschnitt 20-mal niedriger als die Immobilienpreise. Das Einkommen von Käufern von Sozialwohnungen ist natürlich noch deutlich geringer.
„Länder weltweit zahlen in Raten über 20 bis 30 Jahre. Vietnam kann unmöglich in fünf Jahren zahlen. Das ist nur die erste Lösung. Tatsächlich müssen führende Industrieländer wie die USA, Südkorea und Singapur ebenfalls in Raten über 20 bis 30 Jahre zahlen“, sagte Herr Nguyen Chi Thanh.
Unternehmen haben Schwierigkeiten, Kredite zu erhalten.
Dem Plan zufolge werden vier staatliche Geschäftsbanken – Vietcombank, Agribank, BIDV und VietinBank – an dem 120 Billionen VND schweren Kreditpaket beteiligt sein. Jede Bank wird etwa 30 Billionen VND investieren. BIDV und Agribank haben bereits mit der Kreditvergabe begonnen. Allerdings sind noch nicht in allen Regionen förderfähige Projekte genehmigt. Wie können also die Kreditbedingungen erfüllt werden und wo liegen die Schwierigkeiten bei den verbleibenden Projekten?
Das Projekt umfasst 16 Wohngebäude auf einer Fläche von über 5 Hektar in einem Gebiet mit vier angrenzenden Industrieparks und 170.000 Beschäftigten. Aufgrund seiner Größe und der günstigen Lage kann das Projekt den hohen Bedarf an Sozialwohnungen für Arbeiter und Geringverdiener decken. Der Investor zögert jedoch, einen Bankkredit zu beantragen.
„Wir wären berechtigt, das 120 Billionen VND schwere Kreditpaket aufzunehmen. Bei diesem Verkaufstempo würde es aber wohl zehn Jahre dauern, bis wir alle Wohnungen verkauft hätten. Selbst wenn wir kreditwürdig wären, würden wir es nicht wagen, einen Kredit aufzunehmen, da wir ja weiterhin die Bankzinsen und das Kreditkapital bedienen müssten. Wir wissen aber nicht, woher wir das Geld dafür nehmen sollen“, sagte Nguyen Trung Kien, Direktor des Sozialwohnungsbauprojekts EverGreen Bac Giang.
Die Aufnahme von Krediten zum Hausbau ist schwierig, und die Bedingungen für Hauskäufer sind ebenso schwierig, was dazu führt, dass sich der Markt kaum weiterentwickelt.
Derzeit erfüllen nur 544 Fälle die Vorschriften für den Kauf von Sozialwohnungen vollständig, was bedeutet, dass mehr als 90 % der Wohnungen nicht verkauft werden können, weil die Käufer die Bedingungen nicht erfüllen.
Bis 2025 sollen in der Provinz Bac Giang 14 Sozialwohnungsbauprojekte mit über 27.700 Wohnungen realisiert werden. Dieses Ziel muss innerhalb von nur zwei Jahren erreicht werden, doch unter den aktuellen Bedingungen ist es für die Projekte schwierig, die notwendigen Mittel zu beschaffen.
„Bei einem Wohnbauprojekt, das eine vollständige Räumung des Geländes erfordert, ist dies sehr schwierig und zeitaufwendig. Ein Projekt in Bac Giang erfüllt derzeit die Bedingungen, aber für 13 weitere Projekte, die für Kredite in Frage kommen, ist es sehr schwierig, die Voraussetzungen zu erfüllen“, sagte Herr Vuong Tuan Nghia, Direktor des Bauamts der Provinz Bac Giang.
Gleichzeitig empfahlen viele Kommunen auch, die Zinssätze für Hauskäufer stärker zu senken und die Zugangsbedingungen für Geringverdiener zu erweitern, um die Nachfrage auf dem Markt anzukurbeln.
Drastische Lösungen sind erforderlich
Das Bauministerium hat außerdem 22 wichtige Regionen aufgefordert, über ihren Kreditbedarf sowie Schwierigkeiten und Probleme bei der Umsetzung von Vorzugskreditprogrammen zu berichten.
Laut Statistiken des Bauministeriums wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres landesweit neun Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt knapp 18.800 Wohneinheiten begonnen. Angesichts des aktuellen Fortschritts stellt das Ziel, bis 2025 mehr als 400.000 Sozialwohnungen fertigzustellen, eine enorme Herausforderung dar, die drastischere Maßnahmen erfordert.
„Die Kreditinstitute haben ihre Filialen zur Umsetzung angewiesen. Die aktuelle Situation hängt von der Verfügbarkeit von Sozialwohnungen ab, also von der Liste der Projekte, die das Bauministerium und die Kommunen bereitstellen werden. Zweitens ist die Aufnahmefähigkeit von Privatpersonen, Wohnungskäufern und Unternehmen für dieses Paket entscheidend“, erklärte Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats.
„Es braucht Zeit, bis Investoren und Kommunen die vorgeschriebenen Verfahren abgeschlossen haben, bevor sie Kredite aufnehmen können. Ich denke, die Anfangsphase mag etwas langsam sein, aber sobald die Kommunen die Bewertung gleichzeitig abschließen, wird die Auszahlung sehr schnell erfolgen“, sagte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium.
Man kann sagen, dass noch nie zuvor so viele Maßnahmen zur Rettung des Immobilienmarktes ergriffen wurden wie im ersten Halbjahr 2023. Insbesondere das Kreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND gilt als Rettungsanker für die Umsetzung des Projekts zum Bau von einer Million Sozialwohnungen im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld. Das Projekt ist jedoch nur dann wirklich sinnvoll, wenn Privatpersonen und Unternehmen Zugang zu diesem Kreditpaket erhalten. Es ist paradox, Kapital zu haben, es aber nicht verleihen zu können, insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt – wo der Bedarf an Sozialwohnungen am größten ist. Da es derzeit kein Projekt gibt, das für das 120-Billionen-Paket in Frage kommt, gibt dies Anlass zum Nachdenken.
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