23 Projekte kommen für ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND in Frage
Seit Anfang April hat die Regierung ein Kreditprogramm in Höhe von 120.000 Milliarden VND umgesetzt, um Investoren und Käufern von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen Kredite zu gewähren. Die Zinssätze liegen 1,5 bis 2 % unter den Marktzinsen für mittel- und langfristige Kredite. Dieses mit Spannung erwartete Kreditpaket ist jedoch trotz mehrfacher Anweisungen des Premierministers weiterhin schleppend. Derzeit sind nur 23 Projekte kreditwürdig.
23 Projekte verfügen über ein Gesamtinvestitionskapital von über 31.300 Milliarden VND. Davon beträgt der Kreditbedarf dieser Projekte über 12.300 Milliarden VND. In den folgenden Regionen gibt es vier Projekte: Binh Duong, Da Nang, drei Projekte; An Giang, Kien Giang und Tra Vinh jeweils zwei Projekte. In den übrigen Provinzen Tay Ninh, Ha Tinh, Ba Ria-Vung Tau und Bac Giang gibt es jeweils ein Projekt. Bac Ninh allein hat derzeit mit sechs qualifizierten Sozialwohnungsprojekten die meisten Projekte.
Der Zinssatz dieses Kreditpakets liegt 1,5 bis 2 % unter dem Marktzins. Da die Zinsen derzeit sinken, sinkt auch der Kreditzinssatz im Rahmen dieses Pakets. Laut Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, ist der Zinssatz für diejenigen, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, jedoch immer noch hoch.
Ein Sozialwohnungsprojekt in Thu Duc City, Ho-Chi-Minh- Stadt.
„Wir brauchen offensichtlich eine Lösung, um die Kreditzinsen weiter zu senken, insbesondere für Käufer. Nur dann können wir die schwierigen Wohnbedürfnisse der Menschen lösen“, sagte Nguyen Chi Thanh.
Derzeit reguliert die Staatsbank die Zinssätze auf rund 6 %. Herr Thanh ist der Ansicht, dass der angemessene Zinssatz höchstens dem aktuellen Zinssatz entsprechen sollte, der von der Bevölkerung verlangt wird und bei etwa 6 % liegt. Das Einkommen der Vietnamesen ist im Allgemeinen 20-mal niedriger als die Immobilienpreise. Offensichtlich ist das Einkommen von Käufern von Sozialwohnungen noch deutlich niedriger.
„Weltweit zahlen Länder ihre Schulden in Raten über 20 bis 30 Jahre. Vietnam kann sie unmöglich in fünf Jahren zurückzahlen. Das ist nur die erste Lösung. In Wirklichkeit müssen führende Industrieländer wie die USA, Südkorea und Singapur 20 bis 30 Jahre lang in Raten zahlen“, sagte Nguyen Chi Thanh.
Unternehmen haben Schwierigkeiten, sich für Kredite zu qualifizieren
Dem Plan zufolge werden sich vier staatliche Geschäftsbanken – Vietcombank, Agribank, BIDV und VietinBank – an dem 120.000 Milliarden VND schweren Kreditpaket beteiligen. Jede Bank wird rund 30.000 Milliarden VND bereitstellen. BIDV und Agribank haben bereits mit der Kreditvergabe begonnen. Allerdings haben noch nicht alle Kommunen kreditwürdige Projekte genehmigt. Wie können die Kreditbedingungen erfüllt werden und wo liegen die Schwierigkeiten bei den verbleibenden Projekten?
Das Projekt umfasst 16 Wohngebäude auf einer Fläche von über fünf Hektar in einem von vier umliegenden Industriegebieten mit 170.000 Beschäftigten umgebenen Gebiet. Mit dieser Größe und günstigen Lage kann das Projekt die große Nachfrage nach Sozialwohnungen für Arbeitnehmer und Geringverdiener decken. Der Investor zögert jedoch, einen Bankkredit zu beantragen.
„Wir haben Anspruch auf ein Darlehen für das 120.000 Milliarden VND schwere Paket. Bei diesem Verkaufstempo könnte es jedoch zehn Jahre dauern, bis wir alle Wohnungen verkauft haben. Selbst wenn wir kreditwürdig wären, würden wir es nicht wagen, einen Kredit aufzunehmen, da wir noch die Bankzinsen und das Darlehenskapital zahlen müssen und nicht wissen, woher wir das Geld dafür nehmen sollen“, sagte Nguyen Trung Kien, Direktor des Sozialwohnungsprojekts EverGreen Bac Giang.
Die Aufnahme eines Kredits für den Bau eines Hauses ist schwierig und die Bedingungen für den Hauskäufer sind ebenso schwierig, was dazu führt, dass sich der Markt nicht wesentlich weiterentwickelt.
Derzeit erfüllen nur 544 Fälle die Vorschriften zum Kauf von Sozialwohnungen vollständig. Dies bedeutet, dass mehr als 90 % der Wohnungen nicht verkauft werden können, weil die Käufer die Bedingungen nicht erfüllen.
Bis 2025 werden in der Provinz Bac Giang 14 Sozialwohnungsprojekte mit mehr als 27.700 Wohnungen gebaut und fertiggestellt. Dieses Ziel muss in nur zwei Jahren erreicht werden, doch unter den gegenwärtigen Bedingungen ist es für Projekte schwierig, diese Kapitalquelle zu nutzen.
„Bei einem Wohnbauprojekt, das eine hundertprozentige Räumung des Geländes erfordert, ist dies sehr schwierig und zeitaufwändig. Ein Projekt in Bac Giang erfüllt derzeit die Bedingungen, aber 13 andere Projekte, die für Kredite in Frage kommen, sind sehr schwer zu bekommen“, sagte Herr Vuong Tuan Nghia, Direktor des Bauamts der Provinz Bac Giang.
Gleichzeitig empfahlen viele Kommunen, Eigenheimkäufern mehr Zinsunterstützung zu gewähren und die Zugangsbedingungen für Geringverdiener zu verbessern, um Nachfrage auf dem Markt zu schaffen.
Brauchen drastische Lösungen
Das Bauministerium hat außerdem 22 wichtige Kommunen aufgefordert, über ihren Kreditbedarf sowie die Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung von Vorzugskreditpaketen zu berichten.
Laut Statistiken des Bauministeriums wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres landesweit neun Sozialwohnungsprojekte mit insgesamt fast 18.800 Wohneinheiten begonnen. Angesichts des aktuellen Fortschritts ist das Ziel, bis 2025 mehr als 400.000 Sozialwohnungen fertigzustellen, eine enorme Herausforderung und erfordert drastischere Lösungen.
„Die Kreditinstitute haben ihre Filialen mit der Umsetzung beauftragt. Die aktuelle Situation hängt von der Bereitstellung von Sozialwohnungen ab, also von der Liste der Projekte, die das Bauministerium und die Kommunen bereitstellen werden. Zweitens ist die Aufnahmefähigkeit der Bevölkerung, der Eigenheimkäufer und der Unternehmen in dieses Paket entscheidend“, sagte Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitik-Beratungsrats.
„Investoren und Kommunen brauchen Zeit, um die Verfahren gemäß den Vorschriften abzuschließen, bevor sie Kredite aufnehmen können. Ich denke, dass die Anfangsphase etwas länger dauern kann, aber in Zukunft, wenn die Kommunen die Bewertung abgeschlossen haben, wird die Auszahlung sehr schnell erfolgen“, sagte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium.
Man kann sagen, dass noch nie zuvor so viele Lösungen zur Rettung des Immobilienmarktes aufgelegt wurden wie im ersten Halbjahr 2023. Insbesondere das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND gilt als „Rettungsring“ für die Umsetzung des Projekts zum Bau von 1 Million Sozialwohnungen in der schwierigen Wirtschaftslage. Das Projekt hat jedoch nur dann eine wirkliche Bedeutung, wenn Menschen und Unternehmen auf dieses Kreditpaket zugreifen können. Die anhaltende Situation, über Kapital zu verfügen, aber nicht in der Lage zu sein, Kredite zu vergeben, ist ein Paradoxon, insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt – wo die Nachfrage nach Sozialwohnungen am größten ist, während es derzeit kein Projekt gibt, das für das 120.000-Paket in Frage kommt. Dies ist ein Grund zum Nachdenken.
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