In Hanoi sind Wohnungen unter 60 Millionen VND/m² nahezu ausgestorben.

VTV.vn – 95 % des aktuellen Wohnungsangebots in Hanoi liegen über 60 Millionen VND/m², das Segment unter 60 Millionen macht weniger als 5 % des Marktes aus.

Foto: Ngoc Hien

Bei der Bekanntgabe der Highlights des Immobilienmarktes für das dritte Quartal 2025 kommentierte Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam: „Der Wohnungsmarkt in Hanoi tritt in eine Phase starken Wachstums sowohl im Umfang als auch im Preis ein, was einen klaren Wandel in der Produktstruktur und im Kaufverhalten von Wohnimmobilien widerspiegelt.“

Laut CBRE erreichte das Gesamtangebot an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal 2025 über 10.300 Einheiten. Dies markiert das zweite Quartal der letzten fünf Jahre, in dem das Angebot die Marke von 10.000 Einheiten überschritt. In den ersten neun Monaten des Jahres erreichte das Gesamtangebot fast 21.100 Einheiten, ein Anstieg von 10 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024. Besonders bemerkenswert ist, dass bis zu 2.000 Wohnungen mit einem Verkaufspreis von über 120 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer, Nebenkosten und Rabatte) angeboten wurden – ein Rekordwert seit Beginn der Marktbeobachtung durch CBRE.

Der Verkaufspreis neuer Wohnungen übersteigt 90 Millionen VND/m²

Der Bericht zeigt, dass der durchschnittliche Verkaufspreis neuer Wohnungen in Hanoi 90 Millionen VND/m² überschritten hat und damit über dem Durchschnittspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt im gleichen Zeitraum liegt. Dies ist der höchste jemals auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt erzielte Preis. Im Vergleich zum zweiten Quartal liegt er rund 14 % über dem des Vorquartals und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sogar bei 40 %.

Ein Vertreter von CBRE erklärte, der Anstieg der Verkaufspreise spiegele deutlich die Verschiebung der Marktstruktur wider, da sich der größte Teil des neuen Angebots auf Gebiete mit günstiger Lage, guter Infrastruktur konzentriere und von Investoren mit hohem Potenzial entwickelt werde.

Nicht nur zentrale Gebiete wie Tay Ho, Cau Giay und Long Bien, sondern auch Vororte wie Dan Phuong (Hanoi) und Van Giang ( Hung Yen ) verzeichneten Preise zwischen 70 und 110 Millionen VND/m²; auch Gebiete außerhalb des Zentrums näherten sich der Schwelle von 70 bis 80 Millionen VND/m². Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Vororten verringert sich zunehmend, was darauf hindeutet, dass der Markt in eine neue Phase eingetreten ist.

Trotz des starken Preisanstiegs herrscht weiterhin reger Handel und Kaufaktivität. Konkret erreichte das gesamte Transaktionsvolumen im dritten Quartal über 11.100 Wohnungen – der höchste Wert seit 2018. Die durchschnittliche Vermietungsquote lag bei 70–80 %, was die anhaltend stabile Nachfrage nach Investitionen und Vermögensaufbau belegt.

Laut CBRE haben viele Investoren die positive Marktstimmung genutzt, um bestehende Produktportfolios aggressiv auf den Markt zu bringen, insbesondere in Projekten in Zentrumsnähe und entlang neuer Verkehrsachsen. Dies hat zu einem weiteren Preisanstieg geführt, vor allem in Gebieten, die einst als „erschwinglich“ galten.

Mögliche Nachhaltigkeitsrisiken

Auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis rund 58 Millionen VND/m², ein Plus von 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Obwohl dieser Anstieg langsamer ausfällt als im erwarteten Rekordjahr 2024, tendierten die Immobilienpreise in den letzten beiden Quartalen dennoch zu einem Anstieg, was auf eine anhaltend stabile Nachfrage – insbesondere von Käufern mit langfristigen Anlageabsichten – hindeutet.

Experten zufolge hat dieser Preisanstieg drei Hauptgründe. Erstens zwingt die Knappheit an Neubauwohnungen im mittleren und unteren Preissegment viele Käufer dazu, sich auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt umzusehen – wo bereits bezugsfertige Wohnungen in guten Lagen und mit eindeutigem Rechtsstatus zu finden sind. Zweitens führt die Zurückhaltung der Anleger nach der Phase der Preissteigerungen dazu, dass das tatsächliche Transaktionsvolumen zwar sinkt, die Angebotspreise aber steigen. Und drittens bleibt die Nachfrage nach langfristigen Anlagen dank niedriger Zinsen stabil, was viele Investoren dazu veranlasst, Immobilien als sicheren Hafen zu wählen.

Frau Nguyen Hoai An, leitende Direktorin der CBRE-Niederlassung in Hanoi. Foto: Ngoc Hien

Steigen die Preise auf dem Sekundärmarkt jedoch weiterhin stark an, während die reale Nachfrage sinkt, droht dem Markt ein Ungleichgewicht. Um die Nachhaltigkeit zu gewährleisten, ist es wichtig, das Angebot zu diversifizieren und das Segment mit angemessenen Preisen auszuweiten.

CBRE prognostiziert, dass Hanoi im vierten Quartal 2025 rund 11.000 neue Wohnungen erhalten wird, wodurch das jährliche Gesamtangebot auf über 32.000 Einheiten steigen wird. Dieses Angebot wird sich auf Vorstadtgebiete konzentrieren und zu Preisen von 50–60 Millionen VND/m² realisiert werden, was im nächsten Jahr zu einer Abkühlung des Marktes beitragen dürfte.

Die Kluft im Bereich bezahlbarer Wohnraum wächst.

„Waren die Jahre 2023 und 2024 von Angebotsknappheit und hoher Nachfrage geprägt, so wird sich dies 2025 umkehren: Das Angebot wird reichlich sein, die Preise jedoch im Vergleich zur durchschnittlichen Kaufkraft zu hoch. Dies ist der ‚Umgestaltungszyklus‘ des Marktes, in dem das High-End- und Luxussegment absolut dominiert, während das mittlere und erschwingliche Segment fast vollständig verschwindet“, kommentierte Frau Hoai An.

Konkret liegen 95 % des aktuellen Angebots über 60 Millionen VND/m², während das Segment unter 60 Millionen VND/m² nur weniger als 5 % des Marktes ausmacht. Diese Diskrepanz führt zu einem erheblichen Druck auf die reale Wohnungsnachfrage, insbesondere bei jungen Menschen und Haushalten mit mittlerem Einkommen.

Insgesamt präsentiert sich der Immobilienmarkt in Hanoi dank niedriger Zinsen, gestiegener Kreditvergabe und einer stabilen gesamtwirtschaftlichen Lage weiterhin gesund. Allerdings stellen rasante Preissteigerungen und Ungleichgewichte zwischen den Marktsegmenten sowohl Hausverwaltungen als auch Unternehmen vor große Herausforderungen.

Mit Blick auf den Zeitraum 2026-2027 kann Hanoi, sofern die Kredit-, Planungs- und Steuerpolitik angemessen geregelt wird, in einen gesunden Entwicklungszyklus eintreten, in dem Produktqualität und Nachhaltigkeit höchste Priorität haben.

Quelle: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm