Das überarbeitete Bodengesetz ist verabschiedet. Was wird mit dem Immobilienmarkt passieren?

Viel Druck wird abgebaut

Unmittelbar nach der Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes durch die Nationalversammlung am 18. Januar sagte Herr Le Viet Hai – Vizepräsident der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer und Vorsitzender der Hoa Binh Construction Group – bei einer vom Bauministerium organisierten Veranstaltung, er habe das Gefühl, dass durch die Überarbeitung und Verabschiedung des Bodengesetzes, des Wohnungsgesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und des Gesetzes über Kreditinstitute viel Druck von ihm abgefallen sei.

„Ich bin der Regierung und der Nationalversammlung sehr dankbar für ihre Bemühungen, die Probleme zu lösen, über die sich die Unternehmen seit Jahren beschweren, und dafür, dass sie sich um das Überleben der Unternehmen sorgen. Wir wissen das wirklich zu schätzen“, erklärte Herr Hai.

Auch der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) ist der Ansicht, dass sich der Erholungsprozess des Immobilienmarktes mit der Verabschiedung des Landgesetzes verkürzen könnte. Der Markt werde bald in eine neue Normalphase eintreten.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), begrüßte die Abstimmung der Nationalversammlung zur Verabschiedung des Bodengesetzes zur „Institutionalisierung“ der Resolution Nr. 18 des Zentralkomitees der Partei vom 16. Juni 2022.

Landressourcen werden verwaltet, genutzt und eingesetzt, um größtmögliche Einsparungen, Nachhaltigkeit und Effizienz zu gewährleisten. Sie erfüllen die Anforderungen der Förderung von Industrialisierung, Modernisierung, Gerechtigkeit und sozialer Stabilität und schaffen die Grundlage dafür, dass unser Land bis 2045 zu einem Industrieland mit hohem Einkommen wird. Der Immobilienmarkt, einschließlich des Marktes für Landnutzungsrechte, wird zu einem Kanal für eine vernünftige, gerechte und effektive Landzuteilung.

Herr Chau wies darauf hin, dass das überarbeitete Bodengesetz viele herausragende Neuerungen aufweist, beispielsweise die Möglichkeit, die Grenze für die Übertragung von Nutzungsrechten an landwirtschaftlichen Flächen auf maximal das 15-fache der Grenze für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen an Einzelpersonen pro Flächenart anzuheben. Dadurch werden Bedingungen für eine effektivere Nutzung landwirtschaftlicher Flächen geschaffen, die die Entwicklung des Agrarsektors fördern und sich positiv auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt im Zuge der Urbanisierung und Entwicklung ländlicher Wohngebiete auswirken.

Der Verband begrüßt das überarbeitete Bodengesetz, das den Rahmen für die Bodenpreise aufgehoben und stattdessen eine Bodenpreistabelle eingeführt hat. Die Bodenpreistabelle wird jährlich erstellt und erstmals veröffentlicht. Sie gilt ab dem 1. Januar 2026 und wird ab dem 1. Januar des Folgejahres angepasst. Dadurch wird die Bodenpreistabelle dem Marktpreis angenähert.

Das überarbeitete Bodengesetz regelt insbesondere die Landzuteilung und Landpacht durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten für vom Staat geschaffenes sauberes Land bzw. die Landzuteilung und Landpacht durch Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Investitionsprojekten auf nicht geräumtem Land.

Dadurch wird sichergestellt, dass die Interessen der Landnutzer, deren Land zurückgewonnen wird, zum angemessenen Marktpreis entschädigt und umgesiedelt werden, wobei die Umsiedlung vor Ort Vorrang hat. Investoren sind zudem über die Kosten und den Zeitaufwand für die Entschädigung und Räumung des Geländes informiert und erhalten Land für die Umsetzung des Projekts zugewiesen. Spekulanten, die sich hinter den Landbesitzern verstecken und Investoren Schwierigkeiten bereiten, werden so vermieden.

Ringstraße 3 von oben gesehen (Foto: DT).

Herr Chau sagte, dass das überarbeitete Bodengesetz sehr günstige Bedingungen für die Landnutzung schaffen werde, um Investitionstätigkeiten in der Produktion und Geschäftsentwicklung (ausgenommen gewerbliche Wohnungsbauprojekte) zu fördern, wie etwa die Entwicklung von Projekten in Industrieparks, Wirtschaftszonen, Hightech-Zonen, Hightech-Agrarzonen, Industrieclustern, Produktions- und Geschäftsniederlassungen, Handel, Dienstleistungen, Tourismus, Gesundheitswesen, Bildung, wissenschaftlicher Forschung, Parks, Unterhaltungsbereichen usw.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, erklärte, dass das überarbeitete Landgesetz, das kürzlich am 18. Januar 2024 von der Nationalversammlung verabschiedet wurde und ab dem 1. Januar 2025 in Kraft tritt, positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben werde.

Erstens werden die Grundstückspreise nachhaltig steigen, da das überarbeitete Bodengesetz eine marktnahe Preisgestaltung fördert und die Landnutzungseffizienz verbessert. Konkret wird gemäß diesem Gesetz der Rahmen für Grundstückspreise aufgehoben. Dadurch werden die Grundstückspreise auf ein marktnahes Niveau angehoben und Entschädigungsansprüche für Personen sichergestellt, deren Grundstücke der Rückforderung unterliegen.

Darüber hinaus schreibt das Gesetz die Mehrzwecknutzung des Bodens und die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen zur Förderung der Landgewinnung für die Produktion vor; das Recht auf Pacht, Joint Ventures und Vereinigungen für Einheiten des öffentlichen Dienstes; die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen an Subjekte, die nicht direkt an der landwirtschaftlichen Produktion beteiligt sind; die Ausweitung der Möglichkeiten der Umwandlung von Landnutzungszwecken … Alle diese Regelungen werden die Effizienz der Landnutzung verbessern und zu steigenden Preisen für landwirtschaftliche Flächen und nicht gewerbliche Grundstücke beitragen … und dadurch die Immobilienpreise allgemein erhöhen.

Zweitens wird sich das Immobilienangebot verbessern. Einer der Gründe für die lange Verzögerung vieler Projekte sind die Schwierigkeiten bei der Landrodung aufgrund unzureichender Entschädigungen. Der marktbasierte Preismechanismus wird eine schnellere Bereitstellung von Landfonds ermöglichen.

War der Zugang zu Land zuvor nicht klar geregelt, so enthält das überarbeitete Bodengesetz nun spezifische Regelungen, die festlegen, welche Arten von Land für gewerbliche Zwecke genutzt werden dürfen und welche Arten von Land welchen Zwecken dienen. Die Versteigerung muss über Ausschreibungen und Auktionen erfolgen. Wenn Investoren klarere Methoden und Regelungen für den Zugang zu Landfonds haben, wird das Angebot auf dem Markt nicht mehr so knapp sein wie heute.

Das Gesetz enthält außerdem Bestimmungen, um mehr Menschen den Zugang zu Land zu erleichtern und die Rechte der Menschen umfassender zu schützen. Dazu gehören die Ausweitung des Umfangs der Landnutzungsrechte für vietnamesische Bürger, auch für im Ausland lebende. Darüber hinaus enthält es Bestimmungen zur Landpolitik für ethnische Minderheiten, zu den Rechten und Interessen der Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, zur Umsetzung der Landnutzungsplanung, zu Verwaltungsverfahren und zur Erteilung von Zertifikaten an Personen und Unternehmen.

Laut Herrn Tuan werden die Investoren in diesem Jahr ihr Angebot auf dem Markt erhöhen. Denn wenn ihre Liquidität jetzt nachlässt, werden sie im nächsten Jahr kaum Kapital zurückgewinnen können. Warten sie bis 2025, wenn das überarbeitete Landgesetz offiziell in Kraft tritt, können die Investoren nur 5 % erhalten. Dann wird es lange dauern, bis sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllt und die Bedingungen für den Verkauf erfüllen.

Herr Tuan erklärte, dass viele Unternehmen vom geänderten Landgesetz profitieren werden. Unternehmen erhalten bessere Mechanismen sowie klarere und spezifischere Regelungen für den Zugang zu Landfonds und die Entwicklung von Projekten.

Die Menschen im Räumungsgebiet erhalten zudem eine bessere Entschädigung. Der Zugang zu Land wird durch flexiblere Möglichkeiten und angemessenere Preismechanismen erweitert. Die Fälle der Landrückgewinnung sind im Landgesetz klar geregelt, und die Auktionsbestimmungen sind transparent und öffentlich.

Schützen Sie den größtmöglichen Nutzen für die Bevölkerung

Laut Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha von der Kanzlei SBLAW der Hanoi Bar Association enthält das überarbeitete Bodengesetz viele Bestimmungen, die den größtmöglichen Schutz der Bevölkerung gewährleisten sollen. Dies sind allesamt richtige und positive Änderungen, die zu einer fairen und stabilen Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.

Die Verabschiedung des überarbeiteten Grundstücksgesetzes kann als positives Signal und als Hoffnung auf eine Erholung des Immobilienmarktes gewertet werden.

Darüber hinaus wird ein streng regulierter und praxisgerechter Rechtskorridor den Investoren einen klaren Rechtsrahmen für die reibungslose Umsetzung neuer Projekte bieten und so zu einer stabilen und transparenten Marktführung beitragen.

Rechtsanwalt Ha stellte fest, dass in den letzten Jahren einige Regelungen unklar waren, etwa die Methode zur Bestimmung der Landtypen, welche Projekte Land zugeteilt bekommen, welche Projekte über Ausschreibungen oder Auktionen gehen müssen, der Mechanismus zur Bestimmung der versteigerten Landpreise usw., was dazu geführt hat, dass Projekte Schwierigkeiten beim Zugang zu Land haben.

Das überarbeitete Bodengesetz überwindet Beschränkungen und enthält detaillierte Regelungen zu Problemen, die den Zugang zu Land erleichtern. Dadurch wird der Zugang zu Land für Unternehmen erleichtert.

Darüber hinaus wird das Gesetz einen fairen und stabilen, wettbewerbsorientierten Immobilienmarkt schaffen, wenn der Zugang zu Grundstücken öffentlich und transparent geregelt wird. Unternehmen mit Erfahrung, Kapazität und einer Geschichte effektiver Landnutzung werden mehr Chancen und Vorteile haben.

Ho-Chi-Minh-Stadt von oben (Foto: Hai Long).

Der neue Mechanismus minimiert das Verhältnis zwischen Bitten und Geben, was positiv zur Schaffung eines fairen Wettbewerbsumfelds für Immobilienunternehmen beitragen wird.

Aus der Sicht eines Branchenkenners schätzt Herr Nguyen Huu Thanh, stellvertretender Generaldirektor und strategischer Berater der Weland Company, dass es in naher Zukunft keine größeren Veränderungen für Unternehmen und den Immobilienmarkt geben wird. Die Auswirkungen des überarbeiteten Bodengesetzes auf den Markt werden nicht allzu positiv sein.

Herr Thanh sagte, dass viele Inhalte im aktuellen Gesetz strenger geregelt seien, wie etwa die Grundstücksbewertung, die Räumung von Grundstücken usw. Aus der Sicht der Projektinvestoren sei dies keine sehr positive Sache.

Herr Thanh schätzte jedoch ein, dass das überarbeitete Bodengesetz mit seinen strengen Vorschriften dazu beitragen würde, einen Verlust von Ressourcen zu vermeiden, wenn das jährlich vom Staat gepachtete Land nicht genehmigt und in Wohnprojekte umgewandelt wird.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt stellte fest, dass die Regulierung der Grundstückspreistabellen den Arbeitsdruck für die Gemeinden erhöht. Das überarbeitete Bodengesetz sieht vier Methoden der Grundstücksbewertung vor: Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient zur Bestimmung der konkreten Grundstückspreise. Erforderlichenfalls müssen jedoch auch andere, nicht festgelegte Bewertungsmethoden festgelegt werden.

Der Verband ist der Ansicht, dass es notwendig ist, ein Pilotprojekt zu erforschen und zu entwickeln, um es den zuständigen Behörden zur Prüfung und zur Verabschiedung einer Resolution der Nationalversammlung vorzulegen, die die Pilotumsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder andere im Bodengesetz vorgeschriebene Landnutzungsrechte ermöglicht.

Insbesondere empfiehlt der Verband der Nationalversammlung, die sofortige Anwendung einiger Bestimmungen des überarbeiteten Bodengesetzes zuzulassen, wie etwa Bestimmungen zur Bodenbewertung und zur Landnutzung für Meeresübergriffsprojekte, und praktische Hindernisse zu beseitigen, insbesondere die sofortige Anwendung der Bestimmungen zur Bodenbewertung zuzulassen.

Herr Dinh Minh Tuan merkte jedoch auch an, dass man nicht zu viel erwarten sollte, dass die Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes zu einer schnellen Markterholung führen wird, da die Umsetzung des Gesetzes etwa 8 bis 12 Monate dauern wird. Aus diesem Grund hat die Nationalversammlung das Gesetz frühzeitig verabschiedet, damit die Marktteilnehmer von jetzt an bis 2025 Zeit haben, die Umsetzung zu diskutieren, zu verstehen und vorzubereiten.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/luat-dat-dai-sua-doi-thong-qua-thi-truong-bat-dong-san-se-ra-sao-20240119155311689.htm