Obwohl die Rückkehrwelle zunimmt, sinken die Mietpreise immer noch nicht. Woran liegt das?
Seit Ende 2024 wurden in den wichtigsten, belebten Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt, wie Nguyen Hue, Le Loi (Bezirk 1), Vo Van Tan, Hai Ba Trung (Bezirk 1, Bezirk 3), Phan Xich Long (Bezirk Phu Nhuan), Nguyen Trai (Bezirk 5), Ba Thang Hai (Bezirk 10), immer mehr Mietobjekte geschlossen, obwohl dies die geschäftigste Jahreszeit ist. Der Hauptgrund dafür sind zu hohe Mietpreise.
Leerstand, Mieten steigen weiter
Laut einigen Mietmaklern in Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Lage der Geschäfte und Restaurants schleppend, was jeder sehen kann, aber paradoxerweise sind die Mieten nicht gesunken. Die meisten Vermieter haben eine Mietpreiserhöhung von 10 bis 15 Prozent ab Anfang 2025 angekündigt. Egal wie sehr die Geschäftsleute betteln oder verhandeln, die Vermieter reduzieren den Bonus nur um ein paar Millionen VND oder ein paar Prozent für ein bis zwei Monate, während die tatsächliche Miete viel höher ist als zuvor.
Herr Thai Tran, Geschäftsführer eines Herren- und Damenmodegeschäfts in der Nguyen Trai Straße, erklärte, er wolle sein 80 m2 großes Geschäft mit einer Restlaufzeit von vier Jahren und einer monatlichen Miete von 60 Millionen VND sowie einer Kaution von drei Monatsmieten veräußern. Als Grund nannte er „kein Glück mit dem Vermieter“ und plane, sein Geschäft zu wechseln. Auf unsere Nachfrage erklärte Herr Thai Tran jedoch, er habe aufgrund der schlechten Geschäftslage mehrfach über eine Mietminderung verhandelt, der Vermieter sei jedoch nicht einverstanden gewesen und habe sogar eine Mieterhöhung von 5 % ab 2025 angekündigt.
Ein Raum in der 3/2 Straße, Distrikt 10, Ho-Chi-Minh-Stadt, steht seit langem leer. Foto: LE TINH
Daten von Batdongsan.com zeigen, dass die Mieten für Reihenhäuser in den Bezirken 1, 3, 10, Thu Duc City (ehemals Bezirk 2) und Binh Thanh in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 um 10–30 % gestiegen sind. Insbesondere in der Nguyen Trai Straße stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um über 100 %, was viele Geschäfte zur Rückgabe ihrer Räumlichkeiten veranlasste. Derzeit ist diese Straße voller „Zu vermieten“-Schilder, und die Telefonnummern von Maklern sind überall an der Fassade angebracht, was für ein chaotisches Bild sorgt.
Nicht nur in Ho-Chi-Minh-Stadt, auch in Hanoi haben in vielen Modestraßen im Zentrum wie Kim Ma, Thai Ha, Chua Boc, Pham Ngoc Thach ... Geschäfte reihenweise geschlossen. Mietshäuser an der Straße, deren Preise zwischen zehn und hundert Millionen VND/Monat liegen, stehen nun leer und warten auf Mieter. Frau Nguyen Thi Lan, die in der Kim Ma Straße (Bezirk Ba Dinh) ein dreistöckiges Ladengeschäft vermietet, sagte, die Räumlichkeit stehe nun schon seit drei Monaten leer. Wenn Kunden da seien, könne man sie für über 100 Millionen VND/Monat vermieten. Laut Frau Lan schließen oder verlassen viele Marken und Geschäfte in dieser Straße ständig das Geschäft. Der Hauptgrund dafür sei, dass das Geschäft schleppend laufe und sie daher auf Online-Verkäufe umsteigen, und nicht unbedingt, weil die Räumlichkeiten zu teuer seien.
Laut Daten von Batdongsan.com.vn ist das Interesse an Mietreihenhäusern in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im vierten Quartal zurückgegangen. Gleichzeitig steigen die Mietpreise für Reihenhäuser in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt seit 2023 kontinuierlich an. Beispielsweise betrug der Mietpreis in Hanoi im ersten Quartal 2023 lediglich 65 Millionen VND pro Reihenhaus und Monat, stieg jedoch im vierten Quartal auf 70 Millionen VND pro Monat; in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg er ebenfalls von 65 Millionen VND pro Monat auf 80 Millionen VND pro Monat.
Es ist schwierig, einen gemeinsamen Nenner zu finden!
Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), bestätigte, dass die Vermietung von Häusern mit Straßenfront schleppend verläuft. Nur Hauptstraßen und gute Lagen ziehen einige Marken und Unternehmen zur Anmietung an. „Der allgemeine Markt ist düster. Der Grund dafür ist der starke Online-Handel, sodass Unternehmen und Verkäufer keine Straßenfronten benötigen, um viele Produkte zu präsentieren“, sagte Herr Chung.
Darüber hinaus ist die Instandhaltung von Offline-Geschäftsräumen kostspielig, weshalb Mieter sehr darauf achten, die Geschäftseffizienz sicherzustellen. Ganz zu schweigen davon, dass der Markt düster ist und die Preise weiterhin steigen.
Herr Chung erläuterte, dass der Anstieg der Mietpreise für Straßenhäuser auf den Anstieg der Immobilienpreise im Allgemeinen und der Straßenhäuser im Besonderen im Jahr 2024 zurückzuführen sei, der im Vergleich zu 2023 schätzungsweise um 30–50 % steigen werde. Wenn beispielsweise der Preis für ein Straßenhaus im Jahr 2023 20 Milliarden VND betrug, ist er jetzt auf 30 Milliarden VND gestiegen, sodass der Vermieter ebenfalls mit einer Erhöhung des Mietpreises rechnet, um das gewünschte Gewinnniveau zu erreichen.
Herr Nguyen Tat Thinh, Gründer der Technologie-Immobilienplattform HouseZy.vn, sagte, dass die Situation unverkaufter Immobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt schon seit vielen Jahren anhalte, am stärksten nach der COVID-19-Pandemie. Aufgrund des zunehmenden Online-Handels hätten sich auch Konsum und Einkaufsgewohnheiten der Verbraucher dramatisch verändert, was dazu führe, dass ehemals beliebte Immobilien unverkauft blieben. Darüber hinaus erhöhen Vermieter die Mieten entsprechend der Wertschöpfung der Immobilien, ungeachtet der Strategien der Geschäfte, insbesondere der Ketten, zur Kostensenkung, was zu unverkauften Immobilien führe. „Die Eigentümer der schönen Räumlichkeiten in den zentralen Bezirken 1, 3, 5 … sind allesamt finanziell gut gestellt, deshalb erhöhen sie die Preise ständig. Sie wissen auch genau, wer die Mieter sind. Sie mieten nicht nur für geschäftliche Zwecke, sondern auch für Markenzwecke. Ein typisches Beispiel hierfür sind die Räumlichkeiten in Han Thuyen (Bezirk 1), die Starbucks Coffee Mitte 2024 zurückgegeben hat. Viele bekannte Marken möchten dort mieten, obwohl der Preis im Vergleich zu vorher um fast zehntausend US-Dollar gestiegen ist. Bei solch wertvollen Räumlichkeiten stimmt der Vermieter nur denen zu, die den von ihm angebotenen Preis akzeptieren, und senkt den Preis niemals“, sagte Herr Thinh.
Darüber hinaus kalkulieren die Eigentümer dieser Räumlichkeiten sehr sorgfältig. Wenn sie nicht an die richtigen Leute vermieten, sinkt der Wert der Räumlichkeiten. Wenn sie an Leute ohne genügend Potenzial vermieten, wird das Geschäft instabil und sehr riskant.
Herr Phan Dinh Phuc, CEO von Seenee (einer auf die Bewertung von Immobilienprojekten und -produkten spezialisierten Einheit), erklärte, dass viele Vermieter die Mieten weiterhin erhöhen, weil sie ihre Mieteinnahmen mit den aktuell niedrigeren Bankzinsen vergleichen. Sie vergleichen ihre Mieten auch mit ähnlichen Objekten, um eine Wertminderung der Immobilie zu vermeiden. Da sie an eine mögliche Markterholung glauben, sind Vermieter zudem bereit, auf geeignete Mieter zu warten, anstatt die Preise zu senken, was sich auf die Mieten im gesamten Gebiet auswirken kann. „In zentralen Bezirken wie den Bezirken 1, 3, 5 und 10 verfügen viele Vermieter über ein gutes finanzielles Potenzial und schließen sich oft zusammen, um das allgemeine Preisniveau zu halten. Sie befürchten, dass eine Preissenkung in einem Ort die gesamte Region betrifft und so Mietpreise und Immobilienwerte nur schwer steigen können. Gleichzeitig wünschen sich Mieter schöne Räumlichkeiten zu angemessenen Preisen. Dies führt dazu, dass keine Vereinbarungen getroffen werden, die Räumlichkeiten lange leer stehen, die Mieten aber dennoch steigen“, analysierte Herr Phuc.
Experten gehen davon aus, dass sich die Situation leerstehender Immobilien in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere in den zentralen Bezirken, in den nächsten zwei bis drei Jahren aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten und der Verlagerung des Verbraucherverhaltens hin zu Online-Shopping und E-Commerce verschärfen wird.
Um dieses Problem zu lösen, müssen Vermieter die Mietpreise an den Markt anpassen, sie drei bis fünf Jahre lang stabil halten und anfängliche Mietpreissenkungen unterstützen, um Mieter zu gewinnen. Mieterseitig ist zudem ein klarer Geschäftsplan erforderlich, um das Vertrauen der Vermieter zu stärken. Auch die gemeinsame Nutzung von Räumlichkeiten mit anderen Einheiten kann in der Anfangsphase Kosten und Risiken reduzieren.
Herr Le Dinh Chung sagte, dass Vermieter und Mieter im gegenwärtigen Kontext nur dann die Möglichkeit hätten, proaktiv miteinander zu diskutieren und ihre Schwierigkeiten zu teilen, um die beste Lösung zu finden.
Laut Le Dinh Chung hat der Boom der Einkaufszentren auch Auswirkungen auf die Vermietung von Stadthäusern. „In Industrieländern geht der Trend nach wie vor dahin, hauptsächlich in Einkaufszentren zu verkaufen und nicht auf der Straße“, kommentierte Chung.
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Quelle: https://nld.com.vn/ly-giai-da-tang-gia-cua-mat-bang-cho-thue-196250106205409965.htm
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