Immobilieninvestoren sind es leid, zu Preissenkungen gezwungen zu werden, und warten nun auf die Erholung des Marktes.

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Der Immobilienmarkt im Allgemeinen und das Grundstückssegment im Besonderen befinden sich in der Situation „leicht zu kaufen, schwer zu verkaufen“.

Experten zufolge wird es von 2019 bis Anfang 2022 auf dem Immobilienmarkt vielerorts turbulent zugehen. Damals konnten viele Leute, die Geld in Grundstücke investierten, nach sehr kurzer Zeit des „Surfens“ Hunderte Millionen Dong verdienen, selbst diejenigen mit großem Kapital konnten schnell Milliarden Dong verdienen. Im Zuge dieser Welle beteiligten sich auch viele Amateurinvestoren mit wenig Erfahrung an den Investitionen, was den Immobilienmarkt noch heißer machte. Mitte 2022 brach der Markt jedoch plötzlich ein und geriet in eine Krise. Der kontinuierliche Rückgang der Liquidität hat viele Verkäufer gezwungen, hohe Preisnachlässe zu akzeptieren, um ihr Geld zurückzubekommen.

Obwohl viele Immobilieninvestoren gezwungen waren, ihre Anlagen mit einem Verlust von 10 bis 30 % oder sogar mehr zu verkaufen, um ihr Geld zurückzubekommen und den Druck der Bankkreditzinsen zu verringern, kann in Wirklichkeit nicht jeder seine Anlagen übertragen. In letzter Zeit wurden viele Grundstücke von Investoren mit Verlust zum Verkauf angeboten, die Käufer wurden jedoch weiterhin gezwungen, die Preise um 40-50 % zu senken. Da sie gezwungen waren, zu niedrigen Preisen zu verkaufen, bissen einige Investoren die Zähne zusammen und verkauften ihre Waren, viele Anleger waren jedoch entschlossen, „umzukehren“ und versuchten, so lange wie möglich durchzuhalten, in der Hoffnung, dass sich der Immobilienmarkt bald erholen würde.

Herr Tran Van Hien (Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt) hat seit Anfang 2019 fast 1 Milliarde VND ausgegeben, um ein Grundstück in der Stadt Chon Thanh (Provinz Binh Phuoc ) zu kaufen. Da Herr Hien kürzlich Kapital für sein Geschäft benötigte, bat er einen Makler, einen Kunden für die Übertragung zu finden. Es gab auch einige Kunden, die sich das 100 m² große Grundstück von Herrn Hien ansahen und zum Kauf anboten, allerdings für weniger als 700 Millionen VND. Frustriert musste Herr Hien Kapital von Familie und Freunden beschaffen und den Plan, das Land zu verkaufen, aufgeben, während er auf einen besseren Preis wartete.

Ebenso versucht Frau Oanh, ihr Grundstück in der Gemeinde Hoa Phu im Bezirk Cu Chi (HCMC) zu behalten. Frau Oanh sagte: „Ich habe dieses Grundstück 2021 gekauft. Vor Kurzem wollte ich es verkaufen, weil ich Geld brauchte, aber der Makler nannte einen viel niedrigeren Preis als zum Zeitpunkt des Kaufs. Deshalb habe ich beschlossen, das Grundstück zu behalten und auf die Erholung des Marktes zu warten, anstatt den Preis senken zu müssen.“

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kommentierte, dass es auf dem Immobilienmarkt im Süden neue Entwicklungen gebe. Neben Investoren, die versuchen, ihre Produkte mit hohen Rabatten zu verkaufen oder um jeden Preis zu verkaufen, entscheiden sich viele Investoren in Vorstadtgrundstücken, sofern sie nicht durch finanzielle Probleme belastet oder nicht zu „schwach“ sind, dafür, an ihrem Land festzuhalten und auf eine Erholung des Marktes zu warten, anstatt Kompromisse einzugehen. Es gibt auch viele Menschen, die sich damit einverstanden erklären, das Land weiterhin zu behalten, weil sie es nicht loswerden können.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass in den ersten fünf Monaten des Jahres 2023 die Zahl der zum Verkauf stehenden Grundstücke in vielen südlichen Gegenden bei Sekundärtransaktionen um 20–30 % und bei Primärquellen um mindestens 5–10 % zurückging. Im Vergleich zum Jahresbeginn 2022 betrug der Rückgang im Allgemeinen 100 Millionen VND bis 1 Milliarde VND pro Parzelle, an manchen Orten betrug er sogar fast 40–50 %. Die stärksten Rückgänge waren vor allem bei der Gruppe der Investoren zu verzeichnen, die einen Fremdkapitalanteil nutzten, insbesondere beim Kauf von Grundstücken zu Spitzenpreiszeiten oder nach einem regelrechten Fieberanstieg in neuen Märkten, in denen noch keine angemessene Dienstleistungsinfrastruktur entwickelt war.

Herr Tran Khanh Quang, Immobilienexperte, sagte, dass Grundstücke eine Form des üblichen „Sparkaufs“ seien und einen relativ geringen Wert hätten. Gartengrundstücke mit billigem Boden im Wert von etwa 2 Milliarden VND in Gebieten im Umkreis von 200 km um Ho-Chi-Minh-Stadt sind nach wie vor die erste Wahl der Investoren. Allerdings handelt es sich hierbei auch um ein spekulatives Segment, das sich nur schwer unmittelbar ausbeuten und nutzen lässt. Wenn also der Cashflow knapp ist, stagnieren die Grundstückstransaktionen. Zumindest während dieser Zeit werden die Anleger weiterhin eine kritische Haltung einnehmen und kein Geld für den Kauf von Grundstücken ausgeben, wenn sich die Informationen über Zinssätze und Kredite nicht deutlich verbessert haben.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, kommentierte: „2023 ist ein Jahr mit vielen Herausforderungen. Ab 2024 kann sich der Immobilienmarkt im Allgemeinen und der Grundstücksmarkt im Besonderen möglicherweise erholen. Es wird jedoch schwierig sein, ein Grundstücksfieber oder starke Preissteigerungen wie in den Vorjahren zu erleben.“

Trotz vieler Schwierigkeiten ergeben sich für den Immobilienmarkt weiterhin große Chancen durch die kontinuierliche Verbesserung der rechtlichen Rahmenbedingungen und die weitere Umsetzung zahlreicher Infrastrukturprojekte. Gleichzeitig wird erwartet, dass sich die Zinssätze abkühlen, nachdem die Staatsbank die Einlagenzinsen aktiv auf ein stabiles Niveau senkt. Wenn die Zinssätze Anzeichen einer Abkühlung zeigen, wird dies dazu beitragen, die Marktliquidität zu fördern und den Druck auf die Anleger zu verringern.“

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