Steuertransparenz, Unternehmen verwalten proaktiv ihren Cashflow

„Früher wurde uns Mehrwertsteuer berechnet, weil wir zum Zeitpunkt der Produktübergabe noch keine Grundstückspreise festgelegt hatten. Dank klarer Anweisungen können Unternehmen nun von Anfang an realistische Angaben machen, was zu einer besseren Kontrolle der Projektkosten und Finanzen beiträgt“, sagte Herr Le Van Hoa, ein Vertreter eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Wohngebäude entlang der U-Bahnlinie 1 und der Vo Nguyen Giap Avenue ( Ho-Chi-Minh -Stadt). Illustrationsfoto: Hong Dat/VNA

Die Meinung von Herrn Hoa ähnelt der vieler anderer Immobilienunternehmen, wenn das Dekret Nr. 181/2025/ND-CP der Regierung, das die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Mehrwertsteuergesetzes detailliert beschreibt, am 1. Juli 2025 in Kraft tritt; das auch spezifische Bestimmungen darüber enthält, wie der Preis für die Berechnung der Mehrwertsteuer (MwSt.) für Immobiliengeschäfte ermittelt wird.

Experten zufolge ist dies ein wichtiger Schritt zur Optimierung des Rechtsrahmens, zur Erhöhung der Transparenz und zur Unterstützung von Unternehmen bei einer proaktiveren Finanzplanung. Gleichzeitig wird die Effektivität des staatlichen Steuermanagements, insbesondere im Immobiliensektor, verbessert. Die Transparenz bei der Ermittlung steuerpflichtiger Preise muss sich eng an der Realität orientieren, um rechtliche Risiken zu minimieren.

Eine der wichtigsten Neuerungen des Dekrets 181 ist die klare Regelung der Mehrwertsteuerberechnungspreise im Immobiliensektor. Demnach ist der steuerpflichtige Preis der Verkaufspreis ohne Mehrwertsteuer und wird gemäß den geltenden Bestimmungen vom an den Staatshaushalt entrichteten Grundstückspreis abgezogen. Konkret gilt für Projekte auf staatlich zugewiesenem, gepachtetem oder versteigertem Land die pauschal gezahlte Grundstücksnutzungsgebühr bzw. -miete als abzugsfähiger Grundstückspreis. Kosten wie Entschädigungen, Unterstützungsleistungen und die Räumung des Grundstücks, die vom Unternehmen selbst getragen werden, sind jedoch nicht im abzugsfähigen Grundstückspreis enthalten.

Dr. Nguyen Quang Tuyen (Rechtsuniversität Hanoi ) erklärte, dieser neue Punkt sei von großer praktischer Bedeutung. Die Klarstellung des vom Steuerberechnungspreis abgezogenen Grundstückspreises helfe Unternehmen, Kosten transparenter zu kalkulieren und somit angemessene Finanz- und Vertriebsstrategien zu entwickeln. Gleichzeitig reduziere dies das Risiko von Steuernachzahlungen aufgrund fehlerhafter Grundstückspreisberechnungen durch die Finanzbehörden, so Tuyen.

Insbesondere spezifische Regelungen für jede Transaktionsart tragen dazu bei, Streitigkeiten zu reduzieren und die Einheitlichkeit zu erhöhen. Langfristig wird Transparenz im Steuerberechnungsmechanismus dazu führen, dass sich Immobilienpreise dem tatsächlichen Wert annähern und die Situation „virtueller Preise“ aufgrund der Kosten für Steuerrisiken, die Unternehmen tragen müssen, eindämmen.

Das Dekret klassifiziert auch Fälle der Grundstückspreisminderung genau, wie zum Beispiel: Erhalt von Nutzungsrechten an Grundstücken, Kapitaleinlage in Grundstücken, Zahlung mit Landfonds in BT- oder PPP-Projekten... Für jede dieser Formen legt das Dekret klar die Grundsätze für die Ermittlung des abzugsfähigen Grundstückspreises fest.

Rechtsanwalt Bui Quang Nghiem (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) teilt diese Ansicht und lobte die Klarheit und die Fähigkeit des Dekrets, rechtliche Risiken zu minimieren. Die Kriterien zur Ermittlung abzugsfähiger Grundstückspreise sind nun sehr präzise formuliert, wodurch unterschiedliche Auslegungen zwischen Steuerbehörden und Unternehmen eingeschränkt werden. Insbesondere trägt das Dekret dazu bei, Unternehmen vor unerwarteten Steuernachforderungen zu schützen.

Darüber hinaus betonte Herr Nghiem, dass der Grundsatz der Nichtrückwirkung für Unternehmen von besonderer Bedeutung sei. Bei korrekter Umsetzung gemäß den geltenden Rechtsvorschriften stelle dies ein wichtiges Instrument zur Gewährleistung eines stabilen und transparenten Geschäftsumfelds dar.

Tatsächlich sind viele Immobilienunternehmen in Schwierigkeiten geraten, weil sie Steuern vorstrecken mussten, als der Grundstückspreis noch nicht genehmigt war, und diese dann zurückerhalten mussten, als die Finanzbehörde den Preis neu festsetzte. Die neue Regelung wird Unternehmen helfen, unerwartete Ausgaben zu vermeiden und so ihre Liquiditätsplanung entsprechend dem Projektfortschritt vorausschauender zu gestalten.

Aus Sicht der Verwaltungsbehörde erklärte Frau Nguyen Thi Cuc, Präsidentin des vietnamesischen Steuerberatungsverbands, dass das Dekret 181 dazu beitrage, die Situation von „vorübergehenden Zahlungen mit anschließender Korrektur“ zu vermeiden, da dies Unternehmen mit langfristigen Projekten stark belaste. Es bilde zudem die rechtliche Grundlage für einheitlichere und transparentere Steuerprüfungen.

Andererseits unterstützt das Dekret die Steuerbehörden auch dabei, die Effektivität der Aufsicht zu steigern und Einnahmeverluste zu begrenzen. Mit detaillierten Anweisungen für jeden Einzelfall trägt Dekret 181 zu einer einheitlichen Steuerverwaltung im ganzen Land bei und minimiert unterschiedliche Auslegungen und Anwendungen zwischen den einzelnen Regionen. Dies verbessert nicht nur die Effizienz der Staatseinnahmen, sondern ermöglicht den Steuerbehörden auch ein proaktiveres Vorgehen bei Aufsicht und Kontrollen – so die Analyse von Frau Cuc.

Darüber hinaus trägt die Anwendung spezifischer Vorschriften auf BT-Projekte, Kapitaleinlagen in Form von Grundstücken oder die Übertragung technischer Infrastruktur, die komplizierte Transaktionen darstellen, auch dazu bei, Einnahmeverluste aufgrund einer falschen Ermittlung oder des Fehlens eines abzugsfähigen Grundstückspreises zu begrenzen.

Durch die klare Definition des abzugsfähigen Grundstückspreises müssen Unternehmen sich nicht länger auf Steuerrisiken beim Verkaufspreis vorbereiten, was zur Stabilisierung des Immobilienpreisniveaus beiträgt. Experten zufolge ist dieser Mechanismus nicht nur für Unternehmen von Vorteil, sondern schafft auch die Voraussetzungen für den Schutz der Verbraucherrechte und fördert eine transparente Marktentwicklung.

Dekret 181 ist eines der Dokumente, die die Ziele der Steuerreform für den Zeitraum 2021–2030 festlegen. Ziel ist die Modernisierung der Steuerverwaltung sowie die Gewährleistung von Fairness, Transparenz und Kontinuität bei der Rechtsdurchsetzung. Detaillierte Regelungen zur Mehrwertsteuerberechnung beseitigen nicht nur praktische Hindernisse, sondern stehen auch im Einklang mit der langfristigen Ausrichtung der Regierung auf die Steuerreform. Die Transparenz des Steuerberechnungsmechanismus trägt zur Schaffung eines gesunden, nachhaltigen und verantwortungsvollen Immobilienmarktes bei.

Ab dem 1. Juli 2025, dem Tag des offiziellen Inkrafttretens des Dekrets 181, erwarten Wirtschaft, Finanzbehörden und Markt einen neuen, transparenten, synchronen und praxisnahen Rechtsrahmen. Bei einer Umsetzung im Sinne des Dekrets wird es nicht nur zur Risikominimierung für Unternehmen beitragen, sondern auch die Staatseinnahmen erhöhen, das Investitionsklima verbessern und künftig einen stabileren und gesünderen Immobilienmarkt fördern.

Laut VNA

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660