Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat gerade ein Dokument über die State Bank of Vietnam (SBV) herausgegeben, in dem sie bekräftigt, dass sie die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum zukünftigen Kauf von Wohnraum im Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN (zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens Nr. 41/2016/TT-NHNN) nicht einschränken wird.
Es gibt noch viele Missverständnisse
Dementsprechend ist HoREA der Ansicht, dass die ersten Schritte zwar dazu beigetragen haben, dass sich künftige Eigenheimkäufer sicherer fühlen, die „rechtlichen Probleme“ des Rundschreibens 22 jedoch weiterhin bestehen.
Konkret: Punkt a, Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) enthält nur Regelungen, die auf Fälle von „zur Übergabe fertiggestelltem“ Gewerberaum, d. h. „verfügbarem“ Gewerberaum, anwendbar sind, schließt jedoch Fälle von Kreditdarlehen zum Erwerb von „nicht zur Übergabe fertiggestelltem“ Gewerberaum, d. h. „zukunftsgestaltetem“ Gewerberaum, nicht ein.
Laut HoREA kann der Begriff „fertiggestelltes Haus zur Übergabe“ nicht so interpretiert werden, dass er „zukünftigen Wohnraum“ umfasst, der von Geschäftsbanken als Sicherheit für Kredite zum Kauf dieses Hauses akzeptiert wird.
Darüber hinaus bestätigte die Staatsbank in ihrer Ankündigung, dass „das Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN zur Regelung der Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen kein Dokument zur Anleitung der Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten ist“.
Tatsächlich enthält Rundschreiben 41 (geändert und ergänzt in Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) gesetzliche Regelungen, die sich nicht auf „Regelungen zur Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen“ beziehen, sondern auf „Kreditgewährungsgeschäfte von Kreditinstituten“.
Konkret sieht Klausel 11, Artikel 2 „immobilienbesicherte Kredite für Privatpersonen zum Kauf von Häusern vor, die den Bedingungen entsprechen“, ähnlich den Bestimmungen in den Rundschreiben der Staatsbank „Leitlinien für die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten“.
„ Der Verband ist der Ansicht, dass, wenn Rundschreiben 41 nur „die Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen“ regelt, keine gesetzlichen Regelungen zur Regelung der „Bedingungen“ von „Hypothekendarlehen sind durch Immobilien besicherte Darlehen für Privatpersonen zum Kauf von Häusern“ in Klausel 11, Artikel 2 erforderlich sind, da es Rundschreiben der Staatsbank gibt, die die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten regeln “, heißt es in dem Dokument der HoREA.
Darüber hinaus ist das kürzlich von der Staatsbank herausgegebene Dokument „Einige Informationen zu den Vorschriften zur Kapitalsicherheitsquote für Banken und Zweigstellen ausländischer Banken“ laut HoREA kein „Rechtsdokument“ wie Rundschreiben und dient daher lediglich der Bereitstellung von Informationen.
Gleichzeitig müssen sich Banken und Zweigstellen ausländischer Banken bei der Kreditvergabe an das Gesetz über Kreditinstitute und die Rundschreiben der Staatsbank halten.
Hypotheken, die durch zukünftige Immobilien abgesichert sind, geraten in Schwierigkeiten. (Illustration: Cong Hieu)
Rundschreiben müssen deutlich geändert und ergänzt werden.
Als Reaktion auf die oben genannten Schwierigkeiten ist HoREA der Ansicht, dass das Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN vor seinem Inkrafttreten am 1. Juli 2024 bald geändert und ergänzt werden sollte, um den Immobilienmarkt bei seiner Erholung und einer transparenten, sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung zu unterstützen. Gleichzeitig werden dadurch Bedingungen geschaffen, unter denen Kreditinstitute Kredite für Privatpersonen zum Kauf von „zukunftsorientiertem Gewerbeimmobilien“ genehmigen können, die durch dieses Haus besichert (hypothekarisch belastet) sind.
Auch viele andere Experten sind sich einig, dass die Staatsbank das Rundschreiben ändern muss, um es rechtlich klar und transparent zu gestalten, anstatt nur Informationen bekannt zu geben und auf die öffentliche Meinung zu reagieren.
Dr. Le Dang Doanh, ehemaliger Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement , erklärte, dass Kreditaufnahme und -vergabe dem Kreditgesetz entsprechen müssten und die Staatsbank klare schriftliche Anweisungen haben müsse. Vor der Veröffentlichung des Rundschreibens sollten solche Anweisungen bereitgestellt werden, damit alle Beteiligten ihre Meinung äußern und unnötige Missverständnisse und Debatten vermeiden können.
Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh erklärte, es sei notwendig, Kredite für zukünftige Immobilienkäufe nicht zu verbieten. Die Staatsbank habe jedoch noch kein Rechtsdokument zu diesem Thema herausgegeben, in dem die Geschäftsbanken aufgefordert würden, ihre Bewertungskapazitäten zu verbessern und sich bei der Entscheidungsfindung selbst zu bewerten.
Experten empfehlen, das Rundschreiben zur Kreditaufnahme für den Kauf zukünftiger Häuser zu präzisieren. (Illustrationsfoto)
Ein anderer Wirtschaftsexperte analysierte: „ Kreditinstitute halten sich häufig an Erlasse und Rundschreiben der Staatsbank mit eindeutiger Rechtskraft. Wenn Rundschreiben 22 die Konzepte nicht klarstellt, führt dies bei Unternehmen und Menschen zu Missverständnissen, Panik und Zweifeln, und die Kreditinstitute werden verwirrt sein und sogar zögern, Kredite zu vergeben.“
Wenn die Staatsbank die Vergabe von Wohnungsbaudarlehen in Zukunft nicht verboten hat, sollte sie Maßnahmen ergreifen, um dies zu legalisieren und so die Schwierigkeiten für alle Parteien nach Inkrafttreten des Rundschreibens zu beseitigen .
Auch Vertreter vieler Immobilienunternehmen äußerten sich verwirrt über die neuen Vorschriften. Ein Wirtschaftsführer in Hanoi erklärte: „Wenn die Staatsbank keine klaren Regelungen erlässt, haben wir keine Rechtsgrundlage mehr für Geschäfte mit Banken. Angesichts der aktuellen Schwierigkeiten beim Zugang zu Kreditkapital ist eine Änderung und Präzisierung des Rundschreibens zum Schutz der Unternehmen dringend erforderlich.“
In einem aktuellen Dokument bekräftigte die Staatsbank, dass die neue Regelung die Rechte künftiger Eigenheimkäufer nicht einschränke und nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften stehe.
„Die Bedingung der Fertigstellung des Eigenheims im Rahmen des Hauskaufvertrags gilt nur für Hypothekendarlehen (die einer geringeren Risikogewichtung unterliegen als andere immobilienbesicherte Darlehen).
Falls eine Organisation oder Einzelperson eine zukünftige Wohnung bauen oder kaufen muss und die zukünftige Wohnung mit einer Hypothek belastet, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es wird der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.
Insbesondere Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses künftige Haus (mit einer Hypothek) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30-120 % an, abhängig von der Beleihungsquote (LTV), die sich aus dem Verhältnis des Darlehensbetrags zum Wert der Sicherheiten ergibt. Falls keine Informationen zur LTV-Quote vorliegen, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.
Cong Hieu
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