Die Staatsbank muss das Rundschreiben ändern.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat soeben ein Dokument der vietnamesischen Staatsbank (SBV) veröffentlicht, in dem bestätigt wird, dass die SBV die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum Kauf zukünftiger Wohnungen in Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN (Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Rundschreibens Nr. 41/2016/TT-NHNN) nicht einschränken wird.

Es gibt immer noch viele Missverständnisse.

HoREA ist daher der Ansicht, dass die ersten Schritte zwar dazu beigetragen haben, dass sich zukünftige Hauskäufer sicherer fühlen, die „rechtlichen Probleme“ des Rundschreibens 22 aber weiterhin bestehen.

Im Einzelnen: Punkt a, Absatz 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) enthält nur Regelungen, die für Fälle von gewerblichen Wohnungen gelten, die „zur Übergabe fertiggestellt“ sind, d. h. für „verfügbare“ gewerbliche Wohnungen. Ausgenommen sind Fälle von Kreditdarlehen zum Kauf von gewerblichen Wohnungen, die „noch nicht zur Übergabe fertiggestellt“ sind, d. h. für „zukünftig entstehende“ gewerbliche Wohnungen.

Laut HoREA kann der Begriff „fertiggestelltes Haus zur Übergabe“ nicht so ausgelegt werden, dass er auch „zukünftige Wohnbauten“ umfasst, die von Geschäftsbanken als Sicherheit für Kredite zum Kauf dieses Hauses akzeptiert werden sollen.

Darüber hinaus bestätigte die Staatsbank in ihrer Mitteilung, dass „das Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN zur Regelung der Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen kein Dokument ist, das die Kreditvergabe von Kreditinstituten regelt“.

Tatsächlich enthält Rundschreiben 41 (geändert und ergänzt in Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) jedoch Rechtsvorschriften, die sich nicht auf „Vorschriften über die Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen“ beziehen, sondern auf „Kreditvergabegeschäfte von Kreditinstituten“.

Insbesondere sieht Klausel 11, Artikel 2 „durch Immobilien besicherte Darlehen für Privatpersonen zum Kauf von Häusern vor, die die Bedingungen erfüllen“, ähnlich den Bestimmungen in den Rundschreiben der Staatsbank „zur Steuerung der Kreditvergabe durch Kreditinstitute“.

„ Der Verband stellt fest, dass, wenn Rundschreiben 41 nur die „Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen“ regelt, es nicht notwendig ist, die „Bedingungen“ für „Wohnungsbaudarlehen, die durch Immobilien besicherte Darlehen für Privatpersonen zum Kauf von Häusern sind“ in Klausel 11, Artikel 2 zu regeln, da es Rundschreiben der Staatsbank gibt, die die Kreditvergabe von Kreditinstituten regeln “, wurde das Thema in dem Dokument von HoREA angesprochen.

Darüber hinaus ist das kürzlich von der Staatsbank herausgegebene Dokument „Einige Informationen zu den Vorschriften über die Eigenkapitalquote für Banken und ausländische Bankfilialen“ laut HoREA kein „Rechtsdokument“ wie Rundschreiben, sondern dient lediglich der Information.

Banken und ausländische Bankfilialen müssen sich bei der Durchführung von Kreditgeschäften auf das Gesetz über Kreditinstitute und die Rundschreiben der Staatsbank stützen.

Hypotheken, die durch zukünftige Immobilien besichert sind, stehen vor Schwierigkeiten. (Illustration: Cong Hieu)

Rundschreiben müssen klar abgeändert und ergänzt werden.

Angesichts der genannten Schwierigkeiten ist HoREA der Ansicht, dass die Rundverfügung Nr. 22/2023/TT-NHNN vor ihrem Inkrafttreten am 1. Juli 2024 zeitnah geändert und ergänzt werden sollte, um den Immobilienmarkt bei seiner Erholung und einer transparenten, sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung zu unterstützen. Gleichzeitig sollen dadurch die Voraussetzungen geschaffen werden, unter denen Kreditinstitute Darlehen an Privatpersonen für den Kauf von zukünftigen Gewerbeimmobilien vergeben können, die durch das jeweilige Haus besichert sind.

Viele andere Experten stimmen ebenfalls darin überein, dass die Staatsbank das Rundschreiben ändern muss, um es rechtlich eindeutig und transparent zu gestalten, anstatt lediglich Informationen zu veröffentlichen und auf öffentliche Meinungen zu reagieren.

Dr. Le Dang Doanh, ehemaliger Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement , erklärte, dass Kreditvergabe und -aufnahme dem Kreditrecht entsprechen müssten und die Staatsbank klare schriftliche Anweisungen erteilen solle. Vor der Veröffentlichung des Rundschreibens sollten diese Anweisungen bereitgestellt werden, damit die Beteiligten ihre Meinung äußern und unnötige Missverständnisse und Debatten vermieden werden können.

Privatdozent Dr. Dinh Trong Thinh erklärte, dass ein Verbot von Krediten für zukünftige Wohnungskäufe nicht notwendig sei. Die Staatsbank hat jedoch noch kein Rechtsdokument zu diesem Thema erlassen, das Geschäftsbanken dazu verpflichtet, ihre Beurteilungskompetenz zu verbessern und sich selbst zu bewerten, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.

Experten empfehlen, das Rundschreiben zur Kreditaufnahme für den zukünftigen Hauskauf zu präzisieren. (Illustrationsfoto)

Ein weiterer Wirtschaftsexperte analysierte: „ Kreditinstitute halten sich häufig an die von der Staatsbank erlassenen Dekrete und Rundschreiben mit eindeutiger Rechtskraft. Wenn Rundschreiben 22 die Begriffe nicht klärt, wird dies bei Unternehmen und Privatpersonen zu Missverständnissen, Panik und Zweifeln führen, und Kreditinstitute werden verunsichert und sogar zögerlich bei der Kreditvergabe sein.“

Sollte die Staatsbank künftig keine Wohnungsbaudarlehen verbieten, sollte sie Maßnahmen ergreifen, um dies zu legalisieren und so nach Inkrafttreten des Rundschreibens Schwierigkeiten für alle Beteiligten zu beseitigen .

Vertreter zahlreicher Immobilienunternehmen äußerten ebenfalls Verwirrung über die neuen Bestimmungen. Ein Wirtschaftsführer in Hanoi sagte: „Wenn die Staatsbank keine klaren Regelungen trifft, fehlt uns die Rechtsgrundlage für Bankgeschäfte. Angesichts der derzeitigen Schwierigkeiten beim Zugang zu Kreditkapital ist eine Änderung und Präzisierung des Rundschreibens zum Schutz der Unternehmen dringend erforderlich.“

In einem kürzlich veröffentlichten Dokument bekräftigte die Staatsbank, dass die neue Regelung die Rechte künftiger Hauskäufer nicht einschränkt und nicht im Widerspruch zu geltenden Vorschriften steht.

„Die im Hauskaufvertrag festgelegte Fertigstellungsbedingung gilt nur für Hypothekendarlehen (die einer geringeren Risikogewichtung unterliegen als andere immobilienbesicherte Darlehen).“

Falls eine Organisation oder eine Einzelperson den Bedarf hat, künftig Wohnraum zu bauen oder zu kaufen und diesen mit einer Hypothek belastet, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41, und der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 wird angewendet.

Konkret wenden Organisationen und Privatpersonen, die ein Haus kaufen und dieses mit einer Hypothek absichern möchten, einen Risikokoeffizienten von 30–120 % an, abhängig vom Beleihungsauslauf (LTV), der sich aus dem Verhältnis des Darlehensbetrags zum Wert der Sicherheiten ergibt. Liegen keine Informationen zum LTV vor, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.

Cong Hieu

Quelle: https://vtc.vn/khong-cam-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-sua-doi-thong-tu-ar851524.html