Die vietnamesische Staatsbank muss das Rundschreiben ändern.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat ein Dokument herausgegeben, in dem er die Bestätigung der vietnamesischen Staatsbank (SBV) bestätigt, dass sie die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum Kauf von im Bau befindlichen Wohnungen in Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN (Änderung und Ergänzung einiger Artikel von Rundschreiben Nr. 41/2016/TT-NHNN) nicht einschränkt.

Viele Missverständnisse bestehen weiterhin.

HoREA ist daher der Ansicht, dass Circular 22 zwar anfänglich dazu beigetragen hat, Käufer von Immobilien im Vorverkauf zu beruhigen, seine „rechtlichen Hürden“ aber weiterhin bestehen.

Im Einzelnen: Punkt a, Absatz 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) legt fest, dass es nur für gewerbliche Wohnimmobilien gilt, die „zur Übergabe fertiggestellt“ sind, d. h. für gewerbliche Wohnimmobilien, die „fertiggestellt“ sind; es umfasst jedoch nicht Fälle, in denen Kredite zum Kauf von gewerblichen Wohnimmobilien aufgenommen werden, die „noch nicht zur Übergabe fertiggestellt“ sind, d. h. für gewerbliche Wohnimmobilien, die sich „im Bau befinden“.

Laut HoREA kann der Begriff „fertiggestellte, zur Übergabe bereite Häuser“ nicht so ausgelegt werden, dass er auch „im Bau befindliche Häuser“ umfasst, die Geschäftsbanken als Sicherheiten für Kredite zum Kauf dieser Häuser akzeptieren würden.

Darüber hinaus bestätigt die Mitteilung der vietnamesischen Staatsbank, dass „das Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN, das die Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und Zweigstellen der vietnamesischen Staatsbank regelt, kein Dokument ist, das die Kreditvergabe von Kreditinstituten regelt.“

Tatsächlich enthält Rundschreiben 41 (geändert und ergänzt durch Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) jedoch Rechtsvorschriften, die nicht mit „Vorschriften über die Eigenkapitalquoten von Geschäftsbanken und Zweigstellen der Staatsbank von Vietnam“ zusammenhängen, sondern vielmehr mit „Kreditvergabegeschäften von Kreditinstituten“.

Insbesondere sieht Klausel 11 des Artikels 2 „durch Immobilien besicherte Darlehen für Privatpersonen zum Kauf von Häusern vor, die die Bedingungen erfüllen“, ähnlich den Bestimmungen in den Rundschreiben der Staatsbank von Vietnam zur „Leitung der Kreditvergabetätigkeiten von Kreditinstituten“.

„ Der Verband ist der Ansicht, dass, wenn Rundschreiben 41 lediglich die Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und Zweigstellen der vietnamesischen Staatsbank festlegt, keine gesetzlichen Bestimmungen erforderlich sind, die die Bedingungen für durch Immobilien besicherte Hypothekendarlehen für Privatpersonen zum Hauskauf in Klausel 11, Artikel 2 spezifizieren, da es bereits Rundschreiben der vietnamesischen Staatsbank gibt, die die Kreditvergabe von Kreditinstituten regeln “, heißt es in dem HoREA-Dokument.

Darüber hinaus ist das kürzlich von der vietnamesischen Staatsbank herausgegebene Dokument „Einige Informationen zu Vorschriften über Eigenkapitalquoten für Banken und Zweigstellen ausländischer Banken“ laut HoREA kein „rechtlich verbindliches Dokument“ wie Rundschreiben und hat daher nur einen Informationswert.

Banken und Zweigstellen ausländischer Banken müssen sich bei ihren Kreditvergabegeschäften an das Gesetz über Kreditinstitute und die Rundschreiben der vietnamesischen Staatsbank halten.

Hypothekendarlehen, die durch im Bau befindliche Immobilien besichert sind, stehen vor Schwierigkeiten. (Illustration: Cong Hieu)

Das Rundschreiben muss klar geändert und ergänzt werden.

Angesichts der genannten Schwierigkeiten ist HoREA der Ansicht, dass das Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN vor seinem Inkrafttreten am 1. Juli 2024 dringend geändert und ergänzt werden muss, um den Immobilienmarkt in seinem Erholungs- und Entwicklungsprozess transparent, sicher, gesund und nachhaltig zu unterstützen. Gleichzeitig sollten die Voraussetzungen dafür geschaffen werden, dass Kreditinstitute Darlehen an Privatpersonen für den Kauf von im Bau befindlichen Gewerbeimmobilien genehmigen, die durch das Gebäude selbst besichert sind.

Viele andere Experten stimmen ebenfalls darin überein, dass die vietnamesische Staatsbank das Rundschreiben ändern muss, um eine klare und transparente Rechtsgrundlage zu gewährleisten, anstatt lediglich Informationen zu veröffentlichen und auf die öffentliche Meinung zu reagieren.

Dr. Le Dang Doanh, ehemaliger Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsforschung , ist der Ansicht, dass Kreditvergabe und -aufnahme den Kreditgesetzen entsprechen sollten und die vietnamesische Staatsbank klare schriftliche Richtlinien bereitstellen sollte. Diese Richtlinien sollten vor der Veröffentlichung des Rundschreibens herausgegeben werden, damit die relevanten Parteien Feedback geben und Missverständnisse sowie unnötige Debatten vermieden werden können.

Privatdozent Dr. Dinh Trong Thinh erklärte, dass ein Verbot von Krediten für den Kauf von im Bau befindlichen Häusern nicht notwendig sei. Da die vietnamesische Staatsbank jedoch noch kein rechtsverbindliches Dokument zu diesem Thema veröffentlicht hat, müssen die Geschäftsbanken ihre Beurteilungs- und Selbstbewertungskompetenzen verbessern, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.

Experten weisen darauf hin, dass das Rundschreiben zu Krediten für den Kauf von im Bau befindlichen Häusern einer Präzisierung bedarf. (Abbildung)

Ein weiterer Wirtschaftsexperte analysierte: „ Kreditinstitute halten sich üblicherweise an die von der vietnamesischen Staatsbank erlassenen Dekrete und Rundschreiben mit eindeutiger Rechtskraft. Wenn Rundschreiben 22 die Konzepte nicht klärt, wird dies zu Missverständnissen, Verwirrung und Zweifeln bei Unternehmen und Privatpersonen führen, während Kreditinstitute zögern und möglicherweise sogar die Kreditvergabe verweigern werden.“

Wenn die vietnamesische Staatsbank die Kreditvergabe für zukünftige Hauskäufe nicht verboten hat, sollte sie Maßnahmen ergreifen, um dies zu legalisieren und so die Schwierigkeiten für alle Beteiligten nach Inkrafttreten des Rundschreibens zu verringern .

Vertreter zahlreicher Immobilienunternehmen äußerten ebenfalls Verwirrung über die neuen Bestimmungen. Der Geschäftsführer eines Unternehmens mit Sitz in Hanoi erklärte: „Wenn die vietnamesische Staatsbank diese Bestimmungen nicht klar definiert, fehlt uns die Rechtsgrundlage für Bankgeschäfte. Angesichts des derzeit eingeschränkten Kreditzugangs ist eine Änderung und Präzisierung des Rundschreibens zum Schutz der Unternehmen unerlässlich.“

In einer kürzlich veröffentlichten Erklärung bekräftigte die vietnamesische Staatsbank, dass die neuen Bestimmungen die Rechte der Käufer zukünftiger Wohnbauten nicht einschränken und nicht im Widerspruch zu bestehenden Bestimmungen stehen.
„Die Bedingung, dass das Haus gemäß dem Hauskaufvertrag fertiggestellt wird, gilt nur für Hypothekendarlehen (die im Vergleich zu anderen immobilienbesicherten Forderungen einer geringeren Risikogewichtung unterliegen).“
Wenn Organisationen oder Einzelpersonen im Bau befindliche Wohnungen bauen oder kaufen und diese im Bau befindlichen Wohnungen mit einer Hypothek besichern müssen, fällt dies unter die Kategorie der durch Immobilien besicherten Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41, und der entsprechende Risikokoeffizient wird gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.
Konkret wird bei Organisationen und Privatpersonen, die ein Haus erwerben und dieses zukünftige Haus mit einer Hypothek absichern möchten, eine Risikogewichtung von 30–120 % angewendet, abhängig vom Beleihungswert (Loan-to-Value-Ratio, LTV), der sich aus dem Verhältnis des Darlehensbetrags zum Wert der Sicherheiten ergibt. Liegt kein LTV-Wert vor, beträgt die Risikogewichtung 150 %.

Cong Hieu

Quelle