Im August, kurz nachdem die Liquiditätsprobleme von Country Garden bekannt wurden, begab sich die 38-jährige Huailan umgehend zu einer Baustelle in der Provinz Shandong, wo das Haus, das sie gekauft hatte, noch nicht fertiggestellt war. Der Anblick dort stimmte sie traurig.
Die Kräne standen still, und Betonplatten lagen verstreut im kniehohen Gras. Es war ein trostloser Anblick.
Für Tom Chen, einen Beamten, kam die Angst vor dauerhafter Obdachlosigkeit in den Sinn, nachdem Chinas einst größtes Immobilienunternehmen den Bau eines Wohnhauses in der Provinz Zhejiang eingestellt hatte, für das seine Familie eine Entschädigung erhielt.
Unterdessen hat Fu, ein Bauarbeiter aus der Provinz Guangdong, nach zwei Monaten ohne Lohnzuschuss zum äußersten Mittel gegriffen und ist in den Streik getreten. „Mir sind die Schwierigkeiten der Firma egal. Ich will mein hart verdientes Geld zurück“, sagte er gegenüber Bloomberg.
Ein Projekt von Country Garden in Yangzhou, Provinz Jiangsu (Foto: Bloomberg).
Hauskäufer, Arbeitnehmer, Immobilienentwickler und die chinesische Regierung haben alle im Laufe der Jahre zu diesem wirtschaftlichen Aufschwung beigetragen.
Seit über zwei Jahrzehnten ist der Immobiliensektor ein wichtiger Wachstumsmotor. Sein Wert erreichte 2019 52 Billionen US-Dollar und trug 25 % zum Bruttoinlandsprodukt des Landes bei. Auch globale Investoren haben schnell reagiert und über 180 Milliarden US-Dollar in den Kauf von Immobilienanleihen investiert.
Doch in den letzten drei Jahren wurde von der chinesischen Regierung die Strategie der Verringerung der Abhängigkeit des Immobilienmarktes von Fremdkapital energisch umgesetzt, was dazu führte, dass dieser Markt in eine äußerst schwierige Phase geriet und seine „Hauptlebensquelle“ verlor.
Country Garden zählt in guten Zeiten zu den erfolgreichsten Unternehmen, ist aber in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auch eines der am schwersten zu schlagenden.
In ihren besten Zeiten beschäftigte die Firma 130.000 Mitarbeiter und bot zehntausenden Familien im ganzen Land Wohnraum. Jetzt kann sie nicht einmal mehr eine Anleihe in Höhe von nur wenigen zehn Millionen Dollar bedienen, die letzte Woche fällig war, was faktisch die Insolvenz bedeutet.
„Angesichts der zahlreichen Unternehmensinsolvenzen sowie sinkender Umsätze und Preise auf dem gesamten Markt hat der Immobilienmarkt noch keine Erholung erlebt“, sagte Alicia Garcia Herrero, Chefökonomin für den asiatisch- pazifischen Raum bei Natixis SA, gegenüber Bloomberg.
„Country Garden ist ein Opfer genau jenes Modells der Immobilienfinanzierung, das China seit vielen Jahren anwendet“, fügte sie hinzu.
Vorsitzender Yeung Kwok Keung (Mitte) bei einem Projekt in Guangzhou, 2019 (Foto: AP).
Ausgelöschte Hoffnungen
Die Erwartung, dass die Immobilienpreise stetig steigen werden, ist in den Köpfen von Millionen Chinesen tief verwurzelt, und genau diese Erwartung bereitet nun vielen Menschen Probleme in Bezug auf Karriere, Familie, Hoffnungen, Zukunft und Finanzen. Huailan bildet da keine Ausnahme.
Nicht nur in Huailan ist der Traum vom Eigenheim für viele junge Menschen und Millionen von Haushalten zur größten Motivation geworden, nachdem die chinesische Regierung zahlreiche jahrzehntelange Beschränkungen für Immobilientransaktionen aufgehoben hat. Country Garden zählt zu den Pionierunternehmen, die diesen Bereich erschlossen haben.
Country Garden wurde 1992 in der Provinz Guangdong gegründet und entwickelte sich schnell zu einem der bekanntesten Namen auf dem Markt, indem es zahlreiche Annehmlichkeiten wie hochwertige Schulen, Fitnessstudios usw. in das Projektgelände integrierte.
Firmengründer Yeung Kwok Keung wurde zum Vorbild für Geschäftsleute in Guangdong, da sein einzigartiger Geschäftsansatz von vielen anderen Unternehmen übernommen wurde, unter anderem durch die Gründung einer unabhängigen Service-Management-Gesellschaft für jedes Projekt.
Chinas Immobilienmarkt wurde 1998 vollständig kommerzialisiert. Drei Jahre später wurde das Land in die Welthandelsorganisation (WTO) aufgenommen. Bis 2005 hatte sich das BIP des Landes mehr als verdoppelt.
Parallel zur rasanten wirtschaftlichen Entwicklung erlebten auch die Bautätigkeiten einen regelrechten Boom. Millionen von Menschen strömten in die Großstädte, wodurch die Nachfrage nach Wohnraum sprunghaft anstieg. Felder und Brachflächen wurden nach und nach durch neue, moderne Stadtgebiete ersetzt.
Die Einnahmen von Country Garden haben sich in nur drei Jahren, von 2004 bis 2007, mehr als verfünffacht, was das Unternehmen zu jener Zeit zu einem der profitabelsten auf dem chinesischen Immobilienmarkt machte.
Das Unternehmen überstand sogar die globale Finanzkrise von 2008-2009, da Chinas Urbanisierungstrend ungebremst anhielt.
Huailan sah damals keine Anzeichen für eine drohende Krise am Immobilienmarkt. Auch internationale Investoren teilten diese Ansicht nicht. Anleihen chinesischer Immobilienunternehmen, darunter auch Country Garden, entwickelten sich zu einem begehrten Anlageobjekt.
Eine geschäftige Szene auf einer Bauausstellung, die 1998 in Peking stattfand (Foto: Getty Images).
Chinas Wirtschaft begann sich jedoch 2015 zu verlangsamen, und die Bautätigkeit konzentrierte sich auf die Sanierung alter Städte. Tom Chens Haus sollte abgerissen werden, und die Lokalregierung versprach seiner Familie als Entschädigung sechs Wohnungen in einem von Country Garden errichteten Projekt, dessen Fertigstellung für 2023 geplant war. Die Familie nahm das Angebot gerne an.
Chinas rasantes Wachstum der letzten Jahrzehnte ging mit einer zunehmenden Abhängigkeit von Immobilien einher. Laut einer Studie aus dem Jahr 2020 sind 80 % des Vermögens des Landes in Immobilien gebunden.
Die in der Vergangenheit verbreitete Spekulationsneigung hat die Immobilienpreise für viele junge Menschen unerschwinglich gemacht und damit das Ziel der Regierung, die Vermögensungleichheit zu verringern, behindert. Eine alternde Bevölkerung und eine niedrige Geburtenrate bedeuten, dass China künftig mit einem Überangebot an Wohnraum konfrontiert sein wird.
Tatsächlich haben die Banken die Kreditvergabe an Immobilienentwickler seit Ende 2020, als die China Evergrande Group Insolvenz anmeldete, eingeschränkt.
Dies ist das Ergebnis der von der Zentralregierung initiierten „Drei-Linien-Strategie“ zur Reduzierung der Immobilienverschuldung, die über 100.000 Unternehmen in diesem Sektor in eine schwierige Lage brachte. Die Hausverkäufe gingen danach weiter zurück, und die Covid-19-Pandemie gab dem Ganzen den Rest.
Die Investitionen im Immobiliensektor sind seit dem Zahlungsausfall von Evergrande kontinuierlich zurückgegangen (Foto: Bloomberg).
Sturm
Im Mai 2021 expandierte Country Garden nach Juye in der Provinz Shandong, Huailans Heimatstadt. Sie war überwältigt von den aufsehenerregenden Werbeanzeigen für den teuersten Komplex der Gegend, der einen 5-Sterne-Lebensstil versprach.
„Das Design des Gebäudes hat mich wirklich beeindruckt“, sagte Huailan. „Ich denke, es ist ein richtiges Zuhause. Meine beiden Töchter werden ihre eigenen Schlafzimmer haben.“
Die große Eröffnung war ein voller Erfolg, mit roten Laternen und einem riesigen Besucherandrang. Ihr wurde sogar geraten, nicht mit dem Auto anzureisen, da die Parkplatzsituation schwierig war. Alle Tickets waren innerhalb kürzester Zeit ausverkauft.
Doch sie ahnte nicht, dass sich hinter diesem Glanz ein Sturm von Liquiditätsproblemen zusammenbraute.
Seit dem Zahlungsausfall von Evergrande vor einigen Monaten hat sich die Sichtweise auf Chinas 200 Milliarden Dollar schweren Immobilienanleihenmarkt komplett verändert.
Aufgrund des eingeschränkten Zugangs zu Krediten und der schleppenden Umsätze sind selbst die sogenannten „gesündesten“ Unternehmen „krank“.
Auch Country Garden bildet keine Ausnahme, obwohl es sich um ein „nationales“ Immobilienunternehmen in China handelt. Die jahrelang verfolgte Strategie, sich auf kleinere Städte zu konzentrieren, hat sich letztendlich als kontraproduktiv erwiesen. Die Kaufmotivation von Immobilienkäufern in diesen Regionen ist deutlich stärker ausgeprägt als in Großstädten, weshalb die Hausverkäufe hier dramatisch zurückgegangen sind.
Country Garden musste sogar die Provinzregierung von Guangdong bitten, Immobilienverkäufe an staatseigene Einheiten zu vergünstigten Preisen zu koppeln, um mehr Liquidität zu erlangen.
Doch das Unternehmen konnte sich dem Markt nicht widersetzen. In der Hochphase weigerten sich viele Hauskäufer, die Hypotheken für mehr als 320 unfertige Bauprojekte in 100 Städten landesweit zu bedienen, darunter auch solche, die Country Garden gehörten.
Im Oktober fielen die Immobilienpreise in China so schnell wie seit sieben Jahren nicht mehr. Die Zentralregierung sah sich gezwungen, mit einem 16-Punkte-Unterstützungspaket einzugreifen, doch es wurde als zu spät angesehen.
Der Vorsitzende von Country Garden, Yeung, hielt eine einstündige Rede, um die Arbeiter zu beruhigen, und sagte, er sehe „Licht am Ende des Tunnels“. Stimmt das?
Ein Blick auf das Country Garden-Projekt in Heyuan City, Provinz Guangdong, im September 2023. (Foto: Bloomberg).
Die Schmerzen haben noch nicht aufgehört
Bei Country Garden sanken die Umsätze im September im Vergleich zum Vorjahr um 81 Prozent – eine traurige Tatsache: Der Umsatzrückgang des Konzerns war in den ersten acht Monaten des Jahres doppelt so schnell wie bei vergleichbaren Unternehmen.
Das Vermögen von Yang Huiyan, Tochter des Firmengründers Yeung Kwok Keung und einst reichste Frau Chinas, ist laut Bloomberg Billionaires Index ebenfalls um 86 % auf nur noch 4,6 Milliarden US-Dollar „verdampft“.
Fu fällt es schwer zu akzeptieren, dass ein Großkonzern wie Country Garden nicht genug Geld hat, um seine Angestellten zu bezahlen. Er wartet sehnsüchtig auf den Tag, an dem er die ausstehenden 10.000 Yuan erhält. Danach wird er umgehend in seine Heimatstadt Guizhou zurückkehren.
„Viele Menschen aus meiner Heimatstadt wollen nicht mehr arbeiten gehen. Ich auch nicht“, teilte Fu mit.
Geschichten wie die von Fu, Huailan und Chen sind in China keine Seltenheit. Auf Douyin, dem chinesischen Pendant zu TikTok, veröffentlichen Bauarbeiter und Hauskäufer Videos, in denen sie die Regierung auffordern, Country Garden zur Wiederaufnahme der unfertigen Bauprojekte und zur Auszahlung der Löhne der Arbeiter zu zwingen.
Viele von ihnen marschierten vor dem Hauptsitz des Konzerns, waren aber „machtlos“.
„Wenn große Immobilienunternehmen Konkurs anmelden oder ihre Schulden nicht mehr bedienen können, wird dies direkte Auswirkungen auf Banken und damit verbundene Personen haben und insbesondere negative wirtschaftliche Abwärtsspiralen auslösen“, sagte Christopher Marquis, Professor an der Cambridge Judge School of Economics.
Der Traum vom eigenen Zuhause wird für viele so schnell nicht in Erfüllung gehen (Foto: Bloomberg).
Die Folgen der Krise breiten sich weiter aus. Die Regierung zeigt trotz der schwierigen Lage kein Interesse am Schutz der Immobilienbranche. Laut Bloomberg- Statistiken waren Ende Oktober rund 100 Milliarden US-Dollar, was mehr als 50 % der ausstehenden Anleihen chinesischer Immobilienunternehmen entspricht, zahlungsunfähig oder mussten restrukturiert werden.
Dies hat das Vertrauen der Anleger, auch in große Fonds wie Pacific Investment Management Co und Fidelity International Ltd., untergraben. Laut einem Urteil eines Hongkonger Gerichts muss Evergrande möglicherweise sogar Vermögenswerte liquidieren, um Schulden zurückzuzahlen.
Die Krise auf dem Immobilienmarkt habe auch zu einem drastischen Rückgang der Einnahmen der lokalen Regierung geführt, sodass einige Schulen in seiner Gegend nicht einmal mehr in der Lage seien, ihre Lehrer zu bezahlen, sagte Chen.
Für Huailan wurden die monatlichen Hypothekenzahlungen zur Belastung, nachdem sie Anfang des Jahres ihren Job verloren hatte. Das Haus, für das sie einen Kaufvertrag unterzeichnet hatte, hat ein Viertel seines Wertes verloren. Wollte sie es verkaufen, fände sie kaum einen Käufer.
„Als meine Tochter mich fragte, wann wir in unser neues Haus umziehen würden, wusste ich keine Antwort“, sagte sie traurig. „Wenn ich die Wahl hätte, würde ich keinem Immobilienunternehmen mehr vollkommen vertrauen, nicht einmal einem großen wie Country Garden“, sagte sie.
Quelle
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