Opfer der chinesischen Immobilienkrise

Im August, kurz nachdem die Nachricht bekannt wurde, dass Country Garden Liquiditätsprobleme habe, ging die 38-jährige Huailan sofort zu einer Baustelle in der Provinz Shandong, wo das von ihr gekaufte Haus noch immer nicht fertiggestellt war. Die Szene hier machte sie traurig.

Die Kräne standen regungslos da und Betonplatten lagen verstreut im kniehohen Gras. Die Lage ist ernst.

Für den Beamten Tom Chen war die Angst, obdachlos zu werden, eine ständige Sorge, nachdem Chinas einst größtes Immobilienunternehmen den Bau eines Wohnhauses in der Provinz Zhejiang gestoppt hatte, für das seine Familie eine Entschädigung erhalten hatte.

Unterdessen musste Fu, ein Arbeiter auf einer Baustelle in der Provinz Guangdong, die schlimmste Lösung wählen: einen Streik, nachdem er zwei Monate lang seinen Lohn nicht erhalten hatte. „Die schwierige Lage des Unternehmens ist mir egal. Ich möchte mein hart verdientes Geld zurück“, sagte er gegenüber Bloomberg-Reportern.

Ein Country Garden-Projekt in der Stadt Yangzhou, Provinz Jiangsu (Foto: Bloomberg).

Eigenheimkäufer, Arbeitnehmer, Immobilienentwickler und die chinesische Regierung haben im Laufe der Jahre alle zum wirtschaftlichen Aufschwung beigetragen.

Seit mehr als zwei Jahrzehnten ist der Immobiliensektor ein wichtiger Wachstumsmotor. Im Jahr 2019 erreichte der Wert des Sektors 52 Billionen US-Dollar und trug 25 % zum Bruttoinlandsprodukt des Landes bei. Auch globale Investoren waren schnell auf dem Vormarsch und investierten über 180 Milliarden US-Dollar in den Kauf von Anleihen.

Doch in den vergangenen drei Jahren war die chinesische Regierung entschlossen, die Abhängigkeit des Immobilienmarktes von Schulden zu verringern, was dazu führte, dass der Markt in eine äußerst schwierige Phase geriet und seine „Hauptlebensquelle“ verlor.

Country Garden ist in Zeiten des Wohlstands eines der bedeutendsten Unternehmen, hat es aber auch in Zeiten des Marktrückgangs am schwersten.

Auf seinem Höhepunkt beschäftigte das Unternehmen 130.000 Menschen und stellte Zehntausenden von Familien im ganzen Land Wohnraum zur Verfügung. Jetzt kann das Unternehmen nicht einmal die Zinsen für eine Anleihe im Wert von nur einigen zehn Millionen Dollar zahlen, die letzte Woche fällig wurde, und ist damit praktisch in Zahlungsverzug.

„Angesichts der Zahlungsunfähigkeit eines großen Unternehmens und sinkender Umsätze und Preise auf dem gesamten Markt muss der Immobilienmarkt noch Licht ins Dunkel bringen“, sagte Alicia Garcia Herrero, Chefvolkswirtin für den Asien- Pazifik-Raum bei Natixis SA, gegenüber Bloomberg.

Country Garden sei „ein Opfer genau jenes Finanzierungsmodells für den Immobilienmarkt, das China seit vielen Jahren verfolgt“, fügte sie hinzu.

Vorsitzender Yeung Kwok Keung (Mitte) bei einem Projekt in Guangzhou, 2019 (Foto: AP).

Hoffnungen ausgelöscht

Die Erwartung, dass die Immobilienpreise nur steigen werden, hat sich in den Köpfen von Millionen Chinesen festgesetzt, und nun bringt diese Erwartung viele Menschen in Schwierigkeiten, was ihre Karriere, ihre Familien, ihre Hoffnungen, ihre Zukunft und ihre persönlichen Finanzen betrifft. Huailan ist keine Ausnahme.

Nicht nur für Huailan ist der Besitz eines Eigenheims zur größten Inspirationsquelle für viele junge Menschen und Millionen von Haushalten geworden, nachdem die chinesische Regierung viele jahrzehntelang bestehende Beschränkungen für Immobilientransaktionen aufgehoben hat. Und Country Garden ist eines der Pionierunternehmen, die in dieses Feld „einsteigen“.

Country Garden wurde 1992 in der Provinz Guangdong gegründet und entwickelte sich mit der Strategie, viele Annehmlichkeiten wie hochwertige Schulen, Fitnessstudios usw. in das Projektgelände zu integrieren, schnell zum bekanntesten Namen auf dem Markt.

Gründer Yeung Kwok Keung wurde zu einem Vorbild unter den Geschäftsleuten in Guangdong, da sein einzigartiger Geschäftsansatz von vielen anderen Unternehmen übernommen wurde, einschließlich der Gründung einer unabhängigen Service-Management-Firma für jedes Projekt.

Chinas Immobilienmarkt wurde 1998 vollständig kommerzialisiert. Drei Jahre später wurde das Land in die Welthandelsorganisation (WTO) aufgenommen. Bis 2005 hatte sich das BIP des Landes mehr als verdoppelt.

Mit der rasanten wirtschaftlichen Entwicklung „explodierte“ auch die Bautätigkeit. Millionen von Menschen strömen in die Großstädte, was zu einer hohen Nachfrage nach Wohnraum führt. Felder und Brachflächen werden nach und nach durch neue, moderne Stadtgebiete ersetzt.

Der Umsatz von Country Garden hat sich in nur drei Jahren, von 2004 bis 2007, mehr als verfünffacht und war damit zu dieser Zeit eines der profitabelsten Unternehmen auf dem chinesischen Immobilienmarkt.

Das Unternehmen überstand sogar die globale Finanzkrise 2008–2009, während der Urbanisierungstrend in China weiter zunahm.

Huailan sah damals keine „dunklen Wolken“ über dem Immobilienmarkt aufziehen. Und das gilt auch für internationale Investoren. Von chinesischen Immobilienunternehmen wie Country Garden ausgegebene Anleihen sind auf dem Markt zu einem begehrten Gut geworden.

Eine geschäftige Szene auf einer Bauausstellung, die 1998 in Peking stattfand (Foto: Getty Images).

Allerdings begann sich Chinas Wirtschaft im Jahr 2015 abzuschwächen und die Bautätigkeit konzentriert sich nun auf die Renovierung alter Städte. Tom Chens Haus sollte abgerissen werden und die lokale Regierung versprach seiner Familie als Entschädigung sechs weitere Wohnungen in einem von Country Garden errichteten Projekt, dessen Fertigstellung für 2023 geplant war. Sie nahmen das Angebot gerne an.

Jahrzehnte schnellen Wachstums gingen mit einer zunehmenden Abhängigkeit der chinesischen Wirtschaft vom Immobiliensektor einher. Einer Umfrage aus dem Jahr 2020 zufolge sind 80 % des Vermögens der Bevölkerung des Landes in Immobilien gebunden.

Spekulative Tendenzen in der Vergangenheit haben die Immobilienpreise im Land in die Höhe getrieben und sie für viele junge Menschen unerschwinglich gemacht. Dies untergräbt das Ziel der Regierung, die Vermögenskluft zu verringern. Aufgrund der alternden Bevölkerung und der niedrigen Geburtenrate droht China in Zukunft ein Überangebot.

Tatsächlich haben die Banken die Kreditvergabe an Immobilienentwickler seit Ende 2020 eingeschränkt, als die China Evergrande Group Insolvenz anmeldete.

Dies ist das Ergebnis der von der Zentralregierung initiierten Strategie der drei roten Linien zur Reduzierung der Immobilienschulden, die mehr als 100.000 in diesem Bereich tätige Unternehmen in eine schwierige Lage gebracht hat. Danach gingen die Eigenheimverkäufe weiter zurück und die Covid-19-Pandemie war der letzte Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte.

Seit der Insolvenz von Evergrande sind die Investitionen im Immobiliensektor kontinuierlich zurückgegangen (Foto: Bloomberg).

Sturm

Im Mai 2021 erweiterte Country Garden sein Geschäft nach Juye in der Provinz Shandong, der Heimatstadt von Huailan. Sie war überwältigt von der überwältigenden Werbung für den teuersten Komplex der Gegend, der einen 5-Sterne-Lebensstil versprach.

„Das Design des Gebäudes hat mich beeindruckt.“ Huailan teilte mit. „Ich denke, es ist das wahre Zuhause. Meine beiden Töchter werden ihre eigenen Schlafzimmer haben“, sagte sie.

Die Eröffnungszeremonie war äußerst pompös, mit roten Laternen und vielen Teilnehmern. Ihr wurde sogar davon abgeraten, mit dem Auto zur Veranstaltung zu kommen, da es schwierig sein würde, einen Parkplatz zu finden. Das gesamte Projekt war schnell ausverkauft.

Doch sie hatte nicht damit gerechnet, dass sich hinter diesem Glanz ein Sturm von Liquiditätsschwierigkeiten zusammenbraute.

Vor einigen Monaten, nach dem Zahlungsausfall von Evergrande, änderte sich die Sicht auf den 200 Milliarden Dollar schweren chinesischen Immobilienanleihenmarkt völlig.

Aufgrund des eingeschränkten Zugangs zu Krediten und schleppender Umsätze geraten selbst die gesündesten Unternehmen in Schwierigkeiten.

Country Garden bildet hier keine Ausnahme, obwohl es sich um ein Immobilienunternehmen handelt, das in China als „national“ gilt. Die jahrelang verfolgte Strategie, die Entwicklung auf Kleinstädte zu konzentrieren, hat sich endgültig als Fehler erwiesen. Die Psychologie der Eigenheimkäufer in diesen Gegenden ist leichter zu erschüttern als in Großstädten, weshalb die Eigenheimverkäufe hier „erbärmlich“ zurückgegangen sind.

Country Garden musste die Provinzregierung von Guangdong sogar bitten, den Verkauf von Immobilien an staatliche Einheiten zu ermäßigten Preisen zu koppeln, um mehr Liquidität zu gewinnen.

Allerdings kann das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit nicht gegen den Markt richten. Auf dem Höhepunkt weigerten sich viele Eigenheimkäufer, die Hypotheken für über 320 unvollendete Projekte in 100 Städten im ganzen Land zu bezahlen, darunter auch die von Country Garden.

Im Oktober fielen die Immobilienpreise in China so schnell wie seit sieben Jahren nicht mehr. Die Zentralregierung war gezwungen, mit einem 16-Punkte-Unterstützungspaket einzugreifen, doch es schien zu spät.

Der Vorsitzende von Country Garden, Yeung, hielt eine einstündige Rede, um die Arbeiter zu beruhigen. Er sagte, er habe „Licht am Ende des Tunnels gesehen“. Stimmt das?

Ein Blick auf ein Country Garden-Projekt in Heyuan City, Provinz Guangdong im September 2023. (Foto: Bloomberg).

Der Schmerz ist noch nicht vorbei

Im vergangenen September gingen die Umsätze von Country Garden im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 81 % zurück. Eine traurige Wahrheit: Der Umsatzrückgang des Konzerns war in den ersten acht Monaten des Jahres doppelt so schnell wie der seiner Konkurrenten.

Das Vermögen von Yang Huiyan, der Tochter des Firmengründers Yeung Kwok Keung, einst die reichste Frau Chinas, ist laut Bloomberg Billionaires Index daher um 86 % auf nur noch 4,6 Milliarden USD „verdunstet“.

Für Fu ist es schwer zu akzeptieren, dass ein Großkonzern wie Country Garden nicht genug Geld hat, um seine Arbeiter zu bezahlen. Er wartet sehnsüchtig auf den Tag, an dem er 10.000 Yuan an nicht ausgezahltem Lohn erhält. Danach wird er umgehend in seine Heimatstadt Quy Chau zurückkehren.

„Viele Leute aus meiner Heimatstadt wollen nicht mehr zur Arbeit gehen. Und ich auch nicht“, erzählte Fu.

Geschichten wie die von Fu, Huailan und Chen sind in China keine Seltenheit. Im sozialen Netzwerk Douyin, Chinas eigener Version von TikTok, posteten Bauarbeiter und Hauskäufer kontinuierlich Videos, in denen sie die Regierung aufforderten, Maßnahmen zu ergreifen, um Country Garden zu zwingen, unvollendete Projekte wieder aufzunehmen und den Arbeitern die Löhne auszuzahlen.

Viele von ihnen marschierten vor der Konzernzentrale, waren aber „machtlos“.

„Wenn große Immobilienunternehmen Pleite gehen oder ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, hat das direkte Auswirkungen auf Banken und die damit verbundenen Privatpersonen und führt insbesondere zu einer negativen wirtschaftlichen Spirale“, sagt Christopher Marquis, Professor an der Cambridge Judge School of Economics.

Der Traum vom eigenen Zuhause wird für viele so schnell nicht in Erfüllung gehen (Foto: Bloomberg).

Der „Schmerz“ der Krise breitet sich immer weiter aus. Trotz der derzeit schwierigen Lage scheint die Regierung kein Interesse daran zu haben, Immobilienunternehmen zu schützen. Laut Bloomberg- Statistiken waren bis Ende Oktober rund 100 Milliarden US-Dollar, das entspricht mehr als 50 Prozent der ausstehenden Anleihen chinesischer Immobilienunternehmen, in Verzug geraten oder mussten umstrukturiert werden.

Dies untergrub das Vertrauen der Anleger, auch in große Fonds wie Pacific Investment Management Co und Fidelity International Ltd. Einem Urteil eines Gerichts in Hongkong zufolge muss Evergrande möglicherweise sogar Vermögenswerte liquidieren, um Schulden zu begleichen.

Laut Chen hat die Krise auf dem Immobilienmarkt auch zu einem Rückgang der Einnahmen der lokalen Regierungen geführt. Einige Schulen in der Gegend, in der er lebt, können es sich nicht einmal leisten, Lehrer zu bezahlen.

Für Huailan wurden ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zur Belastung, als sie Anfang des Jahres ihren Job verlor. Auch das Haus, für das sie einen Kaufvertrag unterzeichnet hat, hat ein Viertel seines Wertes verloren. Falls sie verkaufen möchte, ist es auch sehr schwierig, einen Käufer zu finden.

„Als meine Tochter mich fragte, wann wir in unser neues Haus ziehen, wusste ich nicht, was ich antworten sollte“, erzählte sie traurig. „Wenn ich eine zweite Chance hätte, würde ich nie wieder einer Immobilienfirma vertrauen, selbst wenn es eine große Firma wie Country Garden wäre“, sagte sie.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm