Nach der goldenen Eierlegezeit bleiben Milliarden-Dollar-Geschäftshäuser unverkauft

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Auf dem Immobilienmarkt war das Segment der gewerblichen Reihenhäuser (Shophouses) bei Investoren sehr gefragt und erlebte 2015 einen florierenden Markt. Die Verkaufspreise und Mieten von Shophouses sind aufgrund der vielen Vorteile, die sich aus der Nutzung sowohl zum Wohnen als auch zum Arbeiten oder zur Vermietung von Räumlichkeiten ergeben, enorm hoch.

In den letzten zwei Jahren ist es jedoch allmählich ruhiger um diesen Typ geworden. Insbesondere seit dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie in Vietnam, die lange anhielt, ist das Ladenlokal-Segment noch schleppender geworden. Obwohl viele Investoren die Preise gesenkt haben, finden sich immer noch keine Mieter oder Käufer.

Seit über einem Jahr verkauft Frau Le Mai Ha (Hoan Kiem, Hanoi ) kontinuierlich ein über 75 Quadratmeter großes Geschäftshaus in einem Stadtgebiet im Bezirk Hoang Mai. Der Verkaufspreis ist im Vergleich zum Kaufpreis von fast 14 Milliarden VND Mitte 2021 um 20 % gesunken, aber niemand ist interessiert.

Ihr vierstöckiges Geschäftshaus ist fertiggestellt. Die Miete beträgt 30 Millionen VND pro Monat, die Gewinnspanne liegt bei nur über 2 % pro Jahr. Seit dem Kauf steht das Geschäftshaus jedoch oft leer, sodass die Räumlichkeiten leer stehen.

Viele Ladengeschäfte im Wert von mehreren zehn Milliarden Dong sind unverkäuflich. (Illustrationsfoto).

Frau Ha beschwerte sich, dass sie jeden Monat noch Zinsen und Tilgung für einen Bankkredit von über 100 Millionen VND für ein Darlehen von 6 Milliarden VND zahlen müsse. Die Mieteinnahmen seien „dürftig“, der Zinsdruck hoch, sodass sie mit Verlust verkaufen müsse. Doch nach über einem Jahr Anzeigen hat sie noch keinen Käufer gefunden.

In der gleichen Situation, in der er weder verkaufen noch vermieten konnte, sagte Herr Mai The Anh, er habe Anfang 2021 ein Geschäftshaus in einem Stadtgebiet in der Le Trong Tan Straße (Bezirk Ha Dong) für 24 Milliarden VND gekauft. Dieses Projekt wurde 2022 übergeben, doch bis jetzt ist die Geschäftstätigkeit noch schwach und die Anwohnerzahl gering. Dies führt dazu, dass die Geschäfte hier nur eine begrenzte Anzahl von Anwohnern bedienen und kaum Besucher empfangen. Derzeit sind nur wenige Geschäftshäuser geöffnet, fast 80 % der verbleibenden Geschäfte sind geschlossen.

Zuerst dachte ich, dass sich das Stadtgebiet entwickeln und viele Menschen hierher ziehen würden, sodass ein Ladengeschäft die beste Wahl wäre. Doch die Realität sah anders aus. Das Geschäft hier richtet sich hauptsächlich an die Einheimischen, die jedoch aus Gewohnheit oft in Einkaufszentren gehen, um sich zu unterhalten, und auf den traditionellen Markt zum Einkaufen, sodass die allgemeine Situation der Ladengeschäfte schleppend verläuft.

Herr Thế Anh sagte, er habe ein Schild mit der Bitte um eine monatliche Miete von 35 Millionen VND aufgestellt, um einen Teil der Bankzinsen zu tilgen. Doch das Geschäft stehe seit fast einem Jahr leer. Da die Zahlungsfrist abgelaufen sei und der Zinsdruck hoch sei, habe Herr Thế Anh den Verkauf mit 30 % Verlust akzeptiert, aber noch keinen Käufer gefunden.

Laut Frau Le Linh, einer Immobilienmaklerin im Bezirk Hoang Mai, ist die schleppende Lage nicht nur bei Geschäftshäusern in neuen, dünn besiedelten Stadtgebieten und am Stadtrand spürbar, sondern auch bei Geschäftshäusern im Zentrum von Hanoi. Der Verkauf und die Vermietung sind dort sehr schwierig. Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie und der schwierigen wirtschaftlichen Lage sind viele Menschen, die nicht mehr in der Lage sind, Geschäfte zu tätigen, gezwungen, ihre Räumlichkeiten zurückzugeben oder mit dem Vermieter über eine Preissenkung zu verhandeln.

„ In vielen Mietobjekten in den zentralen Straßen von Hanoi musste die Miete gesenkt werden, aber sie sind immer noch nicht verkauft. Daher ist es unvermeidlich, dass auch Ladenhäuser nicht verkauft werden“, sagte Frau Linh.

Bei der Analyse dieser Frage hängt laut einem Investor eines Projekts in Hanoi die Rentabilität von Geschäftshäusern von verschiedenen Faktoren ab. Um den Wert eines Produkts zu steigern oder eine gute Einnahmequelle zu sichern, muss der Investor die interne und soziale Infrastruktur sicherstellen. Nur so kann er interne und externe Kunden für das Projekt gewinnen. Bei Geschäftshäusern hängen gute Mieteinnahmen davon ab, ob die Wohnungen/das Stadtprojekt ausreichend belegt werden können.

„ Bevor sie investieren, sollten Investoren die Kapazitäten des Projektinvestors prüfen, den Ausbau der Infrastruktur, das Entwicklungspotenzial und die Kundengewinnung in der Region sowie die Nähe zum Projekt prüfen. Potenzielle Investoren werden die Infrastruktureinrichtungen koordinieren, bevor sie Bewohner anlocken. Wenn dann viele Nutzer und ein reger Betrieb herrscht, wird das Geschäftshaus in Bezug auf Geschäftswert und stabile Mieten wertvoll sein “, analysierte er.

Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE, teilt diese Ansicht und sagte, dass Ladenhäuser nur dann wirklich Potenzial hätten, wenn sie die folgenden Faktoren erfüllten: Das Projekt müsse sich schnell füllen können, die Versorgungsleistungen seien gut, die interne Anwohnergemeinschaft müsse groß genug sein und viertens müsse es gute Verbindungen geben, um die Anwohnergemeinschaft außerhalb des Projekts anzuziehen.

Um Gewinn und Sicherheit zu erzielen, sollten Anleger ein Geschäftshaus mit einem moderaten Wert von 2–7 Milliarden VND wählen, um nicht zu viel Geld ausgeben zu müssen, ohne zu wissen, ob die Rendite angemessen ist. Anleger sollten außerdem nicht kurzfristig (1–2 Jahre) in ein Geschäftshaus investieren, sondern einen mittel- bis langfristigen Plan von mindestens 3–5 Jahren haben.

Käufer sollten auch auf die Gewerbefläche im Erdgeschoss achten. Ist die Produktfläche zu klein (nur etwa 75 m²), führt dies zu Geschäftsschwierigkeiten. Viele Produkte werden gekauft und dann dort gelassen, weil sie nicht kommerziell genutzt werden können.

Ngoc Vy

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Quelle