Nach der goldenen Eierlegezeit bleiben Milliarden-Dollar-Geschäftshäuser unverkauft

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Auf dem Immobilienmarkt war das Segment der gewerblichen Reihenhäuser (Shophouses) bei Investoren sehr gefragt und erlebte 2015 einen florierenden Markt. Die Verkaufspreise und Mieten von Shophouses sind aufgrund der vielen Vorteile, die sich aus der Nutzung sowohl zum Wohnen als auch zum Arbeiten oder zur Vermietung von Räumlichkeiten ergeben, enorm hoch.

In den letzten zwei Jahren ist dieser Typ jedoch allmählich ruhiger geworden. Insbesondere seit dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie in Vietnam und ihrer langen Dauer ist das Ladenlokalsegment noch schleppender geworden, obwohl viele Investoren die Preise gesenkt haben, es aber immer noch keine Mieter oder Käufer gibt.

Seit über einem Jahr verkauft Frau Le Mai Ha (Hoan Kiem, Hanoi ) kontinuierlich ein über 75 Quadratmeter großes Geschäftshaus in einem Stadtgebiet im Bezirk Hoang Mai. Der Verkaufspreis wurde im Vergleich zum Kaufpreis von fast 14 Milliarden VND Mitte 2021 um 20 % gesenkt, aber immer noch ist niemand interessiert.

Ihr Geschäftshaus ist vier Stockwerke hoch und fertiggestellt. Der Mietpreis beträgt 30 Millionen VND/Monat, die Gewinnspanne liegt nur bei über 2 % pro Jahr. Seit dem Kauf war das Geschäftshaus jedoch häufig unbewohnt und stand daher leer.

Viele Ladengeschäfte im Wert von mehreren zehn Milliarden Dong sind unverkäuflich. (Illustration).

Frau Ha beschwerte sich, dass sie jeden Monat noch Zinsen und Tilgung des Bankkredits in Höhe von über 100 Millionen VND für ein Darlehen von 6 Milliarden VND zahlen müsse. Die Miete ist „niedrig“, der Zinsdruck ist hoch, sodass sie mit Verlust verkaufen musste, aber nach über einem Jahr Anzeigen noch immer keinen Käufer gefunden hat.

Da er sich in der gleichen Situation befand und weder verkaufen noch vermieten konnte, kaufte Herr Mai The Anh Anfang 2021 ein Geschäftshaus in einem Stadtgebiet in der Le Trong Tan Street (Bezirk Ha Dong) für 24 Milliarden VND. Dieses Projekt wurde 2022 übergeben, doch bis jetzt sind die kommerziellen Aktivitäten noch schwach und die Bevölkerung dünn. Dies führt dazu, dass die Geschäfte hier nur eine begrenzte Anzahl von Bewohnern des Projekts bedienen und es fast keine Besucher gibt. Derzeit sind nur wenige Ladengeschäfte geöffnet, fast 80 % der übrigen sind geschlossen.

Zuerst dachte ich, das Stadtgebiet würde sich entwickeln und viele Menschen würden dorthin ziehen, sodass ein Ladenhaus die beste Wahl wäre, aber die Realität sah anders aus als erwartet. Die Geschäfte hier sind hauptsächlich auf die Einheimischen ausgerichtet, die jedoch aus Gewohnheit oft in Einkaufszentren zur Unterhaltung und auf traditionelle Märkte zum Einkaufen gehen, sodass in den Ladenhäusern Trägheit eine häufige Situation ist.

Herr The Anh sagte, er habe ein Schild mit der Aufforderung aufgestellt, den Laden für 35 Millionen VND pro Monat zu vermieten, in der Hoffnung, damit einen Teil der Zinsen für den Bankkredit decken zu können. Doch das Geschäft stehe seit fast einem Jahr leer. Da die Zinsfrist abgelaufen ist und der Zinsdruck hoch ist, hat Herr The Anh einem Verkauf mit einem Verlust von 30 % zugestimmt, jedoch keinen Käufer gefunden.

Laut Frau Le Linh, einer Immobilienmaklerin im Bezirk Hoang Mai, ist die schleppende Situation nicht nur bei Geschäftshäusern in neuen Stadtgebieten mit geringer Einwohnerzahl und in den Außenbezirken zu beobachten, sondern auch Geschäftshäuser im Zentrum von Hanoi sind sehr schwer zu verkaufen und zu vermieten. Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie und der schwierigen wirtschaftlichen Lage sind viele Menschen, die ihren Geschäften nicht nachgehen können, gezwungen, ihre Räumlichkeiten zurückzugeben oder mit den Vermietern über eine Preissenkung zu verhandeln.

„ In vielen Mietobjekten in den zentralen Straßen von Hanoi musste die Miete gesenkt werden, aber sie sind immer noch nicht verkauft. Daher ist es unvermeidlich, dass auch Ladenhäuser nicht verkauft werden“, sagte Frau Linh.

Bei der Analyse dieser Frage ist es laut dem Investor eines Projekts in Hanoi von verschiedenen Faktoren abhängig, ob Investoren mit Shophouses Gewinn machen. Damit ein Produkt an Wert gewinnt oder gute Erträge erzielt, muss der Projektinvestor für die interne und soziale Infrastruktur sorgen. Nur dann kann das Projekt in- und ausländische Kunden gewinnen. Bei Geschäftshäusern hängt es von der Fähigkeit ab, die Bewohner des jeweiligen Wohn-/Stadtgebietsprojekts zu füllen, ob die Mieteinnahmen gut sind oder nicht.

„ Bevor sie investieren, sollten Investoren die Kapazitäten des Projektinvestors prüfen, den Ausbau der Infrastruktur, das Entwicklungspotenzial und die Kundengewinnung in der Region sowie die Nähe zum Projekt prüfen. Potenzielle Investoren werden die Infrastruktureinrichtungen koordinieren, bevor sie Bewohner anlocken. Wenn dann viele Nutzer da sind und es reges Treiben gibt, wird das Geschäftshaus in Bezug auf Geschäftswert und stabile Mieten wertvoll sein “, analysierte er.

Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE, teilte die gleiche Ansicht und sagte, dass Shophouses nur dann wirklich Potenzial hätten, wenn sie die folgenden Faktoren erfüllten: Das Projekt hat die Fähigkeit, sich schnell zu füllen; guter Service; Es muss eine ausreichend große interne Bewohnergemeinschaft vorhanden sein und viertens müssen reibungslose Verbindungen bestehen, die die Bewohnergemeinschaft außerhalb des Projekts anziehen.

Um Gewinn und Sicherheit zu erzielen, sollten Anleger ein Geschäftshaus mit einem moderaten Wert von 2 bis 7 Milliarden VND wählen, um zunächst nicht zu viel Geld ausgeben zu müssen, ohne zu wissen, ob die Rendite angemessen ist oder nicht. Anleger sollten nicht kurzfristig (1–2 Jahre) in Ladenhäuser investieren, sondern einen mittel- bis langfristigen Plan von 3–5 Jahren oder mehr haben.

Achten sollten Käufer zudem auf die Gewerbefläche im Erdgeschoss. Wenn die Produktfläche zu klein ist, beispielsweise nur etwa 75 m², kann dies zu Geschäftsschwierigkeiten führen. Viele Produkte fallen in die Kategorie „Kaufen und liegenlassen“, da sie nicht für eine kommerzielle Nutzung genutzt werden können.

Ngoc Vy

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Quelle