Beseitigung von Immobilienengpässen

Um die für 2023 gesetzten sozioökonomischen Entwicklungsziele zu erreichen, die Makroökonomie weiter zu stabilisieren, die Inflation unter Kontrolle zu halten, das Wachstum zu fördern und ein umfassendes wirtschaftliches Gleichgewicht sicherzustellen, besteht eine der wichtigsten Aufgaben darin, alle Arten von Märkten, einschließlich des Immobilienmarktes, synchron, sicher, gesund und nachhaltig zu entwickeln.

Dies sind die Inhalte der nationalen wissenschaftlichen Konferenz „Vietnams Wirtschaft im Jahr 2022 und Aussichten für 2023: Stabilisierung und Entwicklung des Immobilienmarktes“, die von der National Economics University NEU am Morgen des 21. April 2023 organisiert wird.

Bei der Eröffnung des Workshops sagte der stellvertretende Leiter der Zentralen Wirtschaftskommission, Dr. Nguyen Duc Hien: „Einer der Engpässe, die im Jahr 2023 überwunden werden müssen, um das Wirtschaftswachstum anzukurbeln, ist der Immobilienmarkt.“ Wenn der Immobilienmarkt gut organisiert ist, wird dies zur Verbesserung des Geld- und Kapitalmarkts beitragen, verwandte Industrien wie die Zement- und Stahlindustrie entwickeln und gleichzeitig eine große Zahl von Arbeitsplätzen schaffen.

Der stellvertretende Leiter der Zentralen Wirtschaftskommission, Dr. Nguyen Duc Hien, sagte, dass einer der Engpässe, die im Jahr 2023 überwunden werden müssten, um das Wirtschaftswachstum zu fördern, der Immobilienmarkt sei. Foto: Ha Linh

Notwendigkeit einer raschen Einführung von Konjunktur- und Schuldenerlassmaßnahmen

Die Realität zeigt, dass der vietnamesische Immobilienmarkt große Probleme lösen muss, und zwar: Es besteht eine Lücke zwischen Angebot und Nachfrage bei gewerblichem und sozialem Wohnungsbau; Die Immobilienpreise sind immer noch hoch und es mangelt an Kontrolle und Regulierung. Viele Immobilienunternehmen stecken in finanziellen Schwierigkeiten.

Im ersten Quartal 2023 ging die Zahl der im Immobiliensektor tätigen Neugründungen stark zurück (im ersten Quartal 2023 gab es 940 Unternehmen, ein Rückgang von 63,2 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022). Darüber hinaus betrug die Zahl der aufgelösten und vorübergehend eingestellten Unternehmen 341 Unternehmen (plus 30,2 %) bzw. 1.816 Unternehmen (plus 60,7 %) im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Im ersten Quartal 2023 mussten im Vergleich zum Vorquartal etwa 30–50 % mehr Börsen schließen oder ihren Betrieb einstellen, und es wird geschätzt, dass die Zahl der aktiven Broker im Vergleich zum Jahresbeginn 2022 nur noch etwa 30–40 % beträgt.

Der Liquiditätsdruck auf dem Immobilienmarkt bleibt auch 2023 ein großes Risiko für die vietnamesische Wirtschaft. Der Cashflow der Unternehmen ist Ende Q4/2022 stark zurückgegangen, die Zinszahlungsfähigkeit ist gering, die Schuldentilgungsfähigkeit hat abgenommen, während der Druck auf die Fälligkeit der Anleihen hoch ist, und die wichtigsten Kapitalkanäle der Unternehmen sind nach wie vor mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert …

Laut dem Bericht der Fiin Group ist der Immobiliensektor mit 20,17 % nach der Energiebranche (63,1 %) die Branche mit der zweithöchsten Quote uneinbringlicher Kredite. Insbesondere Immobilien-Unternehmensanleihen haben derzeit eine Auflage von mehr als 396.300 Milliarden VND, was 33,8 % des gesamten Auflagenwerts entspricht.

Bis zum 17. März 2023 konnten 69 Emittenten mit einer oder mehreren ausstehenden Anleihen ihren Zahlungsverpflichtungen im Gesamtwert von 94.043 Milliarden VND nicht nachkommen, was 8,15 % des Wertes der ausstehenden Unternehmensanleihen entspricht. Davon sind 43/69 Immobilienunternehmen mit einem Gesamtwert von 78.900 Milliarden VND an Unternehmensanleihen mit verspäteter Schuldentilgung, was 82,6 % des Gesamtwerts der Unternehmensanleihen von Unternehmen mit verspäteter Schuldentilgung entspricht.

Derzeit gibt es an vielen Orten, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, Hanoi , Khanh Hoa und Da Nang, einen großen Rückstand bei der Bearbeitung von Immobilienprojekten, für deren Abwicklung nach Inspektion, Prüfung und Beurteilung ein spezieller Mechanismus erforderlich ist. Wenn dies gelingt, wird eine enorme Ressource zur Verfügung stehen, die zur Förderung des Wachstums im Jahr 2023 beitragen kann.

Makroökonomische Daten für das erste Quartal 2023 zeigen, dass die Risiken für das Wirtschaftswachstum, die Beschäftigung und die Stabilität des Kreditinstitutssystems im Jahr 2023 recht hoch sind.

Laut Dr. Nguyen Duc Hien, stellvertretender Leiter der Zentralen Wirtschaftskommission, muss Vietnam angesichts der ungünstigen Weltwirtschaft umgehend Konjunkturprogramme einführen, die Schuldenaufnahme erhöhen und Bedingungen für Unternehmen, insbesondere Immobilienunternehmen, schaffen, um durch die Ausgabe von Aktien Kapital zu mobilisieren.

Dr. Nguyen Duc Hien wies auch auf den positiven Aspekt hin, dass die Risiken für Inflation und Wechselkurse derzeit recht gering seien. Daher ist eine Lockerung der Geld- und Fiskalpolitik auf das Niveau von 2020-2021 durchaus machbar.

Und Dr. Hien zufolge sind aufgrund der begrenzten inländischen Ressourcen die Aufrechterhaltung der makroökonomischen Stabilität und die Förderung von Reformen des Geschäftsumfelds zur Anziehung ausländischer Investitionsströme für den Erholungsprozess der Unternehmen, insbesondere der Immobilienbranche, von entscheidender Bedeutung.

Strenge Kontrolle des „heißen“ Wachstums auf den Vermögensmärkten

„Der vietnamesische Immobilienmarkt erlebte von Anfang 2021 bis zur ersten Jahreshälfte 2022 ein Immobilienfieber (das vierte Immobilienfieber im Entwicklungszyklus, hauptsächlich im spekulativen Segment). In der zweiten Jahreshälfte 2022 ging der Markt jedoch schnell zurück und es wurde ruhig“, sagte Prof. Dr. To Trung Thanh (NEU).

Prof. Dr. To Trung Thanh sagte, dass der jährliche Vietnam-Wirtschaftsbericht 2022 der NEU das Thema „Stabilisierung und Entwicklung des Immobilienmarktes“ habe. Der Bericht besagt, dass die Nachfrage nach Immobilien (aufgrund des stabilen Wirtschaftswachstums, der schnellen Urbanisierung und des Infrastrukturausbaus) noch immer sehr hoch ist, das Angebot jedoch nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken (insbesondere bei Produkten mit angemessenen Preisen), die Transaktionsraten niedrig sind und die Marktabsorptionskapazität schwach ist.

Die Immobilienpreise stiegen in den ersten beiden Quartalen des Jahres stark an und sanken gegen Jahresende allmählich. Die Immobilienpreise sind immer noch höher, als die Menschen es sich leisten können. Aufgrund der Auswirkungen der Finanzpolitik und makroökonomischer Faktoren kam es auf dem Immobilienmarkt zu einer Welle von Verlustreduzierungen. Der Immobilienmarkt hat einen Spillover-Effekt auf das Finanzsystem und erhöht das Risiko von Forderungsausfällen. Verbraucher haben keinen Zugang zu angemessenem Wohnraum, was ihre soziale Sicherheit beeinträchtigt.

Und auch der Immobilienmarkt ist zahlreichen politischen Risiken ausgesetzt. Das heißt, die Verordnung über Methoden zur Grundstücksbewertung ist unklar und es fehlt ihr an einer Grundlage, was die Bestimmung von Marktpreisen erschwert und Behörden und Unternehmen bei der Umsetzung mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert.

Oder es ist durch die Regelung, dass Immobiliengeschäfte nicht über den Boden abgewickelt werden müssen, eine Gesetzeslücke entstanden – diese ist die Grundlage für die Entstehung von „Geisterprojekten“ und Fällen von Kundenbetrug.

Im Rahmen des Workshops wurden Lösungen und politische Empfehlungen zur Behebung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt diskutiert. Ziel ist es zu verhindern, dass der Immobilienmarkt zu einem Faktor wird, der hohe Inflation und eine „Blasenwirtschaft“ verursacht. Außerdem sollen die Kapitalströme in den Immobilienmarkt wirksam kontrolliert werden, um Spekulationen zu bekämpfen. Gleichzeitig sollen Schocks und ein Einfrieren des Immobilienmarkts vermieden werden, die negative Auswirkungen auf das Kreditsystem und das gesellschaftliche Leben haben.

Zunächst ist es notwendig, das Rechtssystem zu perfektionieren. Perfektionierung der Politik zur Kontrolle und Verhinderung von Immobilienspekulationen: Einsatz steuerpolitischer Instrumente zur Regulierung der Einkünfte aus der Nutzung und Übertragung von Immobilien an den Staatshaushalt und indirekte Regulierung des Immobilienspekulationsverhaltens.

Darüber hinaus bedarf es Lösungen, um Angebot und Nachfrage anzupassen, die Informationstransparenz zu erhöhen und Kapitalquellen für den Immobilienmarkt zu erschließen. Der Kreditspielraum für den Immobiliensektor sollte in angemessenem Umfang erweitert werden, im Einklang mit der finanziellen Leistungsfähigkeit der Kreditinstitute und den Geld- und Kreditmanagementlösungen der Staatsbank. - Herausgabe von Kreditvergabekriterien für unterschiedliche Immobilienarten.

Allerdings ist es auch notwendig, das „heiße“ Wachstum auf den Vermögensmärkten streng zu kontrollieren. Kontrollieren Sie die Geldmenge auf dem Immobilienmarkt und lenken Sie den Geldfluss vom Bankensektor in die Realwirtschaft und in die Spillover-Bereiche, indem Sie die Kreditvergabe an Immobilien selektiv kontrollieren. Und kontrollieren Sie Kreditrisiken bei Anlageaktivitäten in Unternehmensanleihen sowie potenziell risikoreichen Bereichen wie Investitionen, Wertpapierhandel und Immobilien streng.

Quelle: https://www.congluan.vn/thuc-day-tang-truong-kinh-te-thao-go-diem-nghen-bat-dong-san-post244676.html