(VARS) – Der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) ist der Ansicht, dass das Pilotprojekt, das es Investoren ermöglicht, innerhalb von fünf Jahren das Recht zu erhalten, landwirtschaftliche und nicht landwirtschaftliche Flächen für gewerblichen Wohnungsbau zu nutzen, der richtige Mechanismus ist, um die rechtlichen Schwierigkeiten für gewerbliche Wohnungsbauprojekte zu beseitigen, die „feststecken“, weil sie keine Wohnbaulandanteile haben.
Seit 2014 schreibt das Wohnungsbaugesetz vor, dass Unternehmen für die Durchführung von Projekten 100 % Wohnland besitzen müssen. Bis 2022 erließdie Nationalversammlung das Gesetz Nr. 03/2022/QH15 zur Änderung von neun Gesetzen, das Unternehmen die Übertragung von Wohngrundstücken oder von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, die kein Wohngrundstück sind, im Rahmen der Planung zur Durchführung von Investitionsprojekten ermöglicht. Diese Bestimmung bleibt in Artikel 127 Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6 des Bodengesetzes von 2024 bestehen.
Darüber hinaus sieht Absatz 1, Artikel 126 des Bodengesetzes von 2024 vor, dass es ab dem 1. Januar 2025 zwei Fälle geben wird, in denen Investoren vom Staat Land zugeteilt wird, gegen das Landnutzungsgebühren erhoben werden, oder in denen Land durch Ausschreibungen an ausgewählte Investoren verpachtet wird, um Investitionsprojekte auf dem Land umzusetzen, darunter Investitionsprojekte für den Bau von Stadtgebieten und Investitionsprojekte im nationalen und öffentlichen Interesse.
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| Hoffnung auf positive Signale vom Immobilienmarkt (Foto: Minh Tham) |
Dies bedeutet, dass Immobilienunternehmen in Vietnam landwirtschaftliche Flächen nicht direkt von Einzelpersonen oder anderen Organisationen übertragen lassen dürfen, um sie in Wohnbauland umzuwandeln. Unternehmen, die gewerbliche Wohnbauprojekte entwickeln möchten, müssen warten, bis der Staat Grundstücke zuweist oder pachtet, um städtische Projekte zu realisieren. In Fällen, in denen Unternehmen kleinere gewerbliche Wohnbauprojekte ohne staatliche Intervention entwickeln, müssen sie Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke besitzen oder übertragen lassen, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen. VARS geht daher davon aus, dass das Angebot an gewerblichem Wohnraum weiterhin knapp sein wird, da eine Reihe von Projekten weiterhin mit Wellblech umschlossen werden müssen, da „kein Quadratmeter Wohnbauland innerhalb des Projektbaugebiets vorhanden ist“. Auch viele andere gewerbliche Wohnbauprojekte sind schwer umsetzbar, da die meisten der von Unternehmen vor vielen Jahren geschaffenen Grundstücksfonds hauptsächlich auf landwirtschaftlichen und nicht-landwirtschaftlichen Flächen liegen. Gleichzeitig gibt es nur sehr wenige Unternehmen mit ausreichendem Potenzial, Grundstücksfonds zu entwickeln und sich an Ausschreibungen und der Umsetzung städtischer Projekte zu beteiligen, insbesondere in Gebieten mit hohen Grundstückspreisen und großem Entwicklungsbedarf.
Zu diesem Zeitpunkt werden die Immobilienpreise weiter steigen. Kleine Unternehmen werden Schwierigkeiten haben, am Markt teilzunehmen, da ihnen die finanziellen Mittel fehlen, um Grundstücke in Gebieten mit Entwicklungspotenzial zu kaufen oder zu versteigern. Große Investoren, die in Gebieten mit hoher Nachfrage über Grundstücksfonds für die Entwicklung kommerzieller Projekte verfügen, werden weiterhin die Verkaufspreise kontrollieren, um ihre Gewinne zu optimieren. Gleichzeitig zwingt die Entwicklung städtischer Projekte mit gleichzeitiger und moderner Infrastruktur und Versorgung neben den steigenden Grundstückskosten auch Investoren dazu, den Verkaufspreis hoch zu halten, um Verluste zu vermeiden.
Angesichts dieser Situation legte der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , Do Duc Duy, am Morgen des 13. November mit Ermächtigung des Premierministers einen Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zur Pilotierung der Landausweitung für gewerbliche Wohnbauprojekte vor.
Die Regierung schlägt Investoren vor, fünf Jahre lang Pilotprojekte zur Nutzung landwirtschaftlicher Flächen, nichtlandwirtschaftlicher Flächen (ohne Wohnnutzung) und anderer Grundstücke auf demselben Grundstück für gewerbliche Wohnprojekte auszuhandeln. Das ausgewählte Pilotprojekt muss in einem städtischen Gebiet umgesetzt werden und darf nicht Teil eines zu rekonstruierenden Projekts sein. Gemäß dem Flächenzuteilungs- und Bebauungsplan der Provinzplanung bis 2030 darf das Pilotprojekt im Planungszeitraum maximal 30 % zusätzliche Wohnfläche (im Vergleich zum aktuellen Landnutzungsstatus) umfassen. Das Volkskomitee der Provinz prüft und erteilt Lizenzen für die Übertragung von Landnutzungsrechten an Immobilienunternehmen. Darüber hinaus müssen Immobilienunternehmen die Bedingungen hinsichtlich Grundstück, Wohnungsrecht, Immobiliengeschäft und Investitionen erfüllen. Für die Übertragung von Landnutzungsrechten an Investoren, die aus dem Bereich der nationalen Verteidigung und Sicherheit stammen, benötigen sie eine schriftliche Genehmigung des Ministeriums für Nationale Verteidigung und öffentliche Sicherheit.
VARS ist davon überzeugt, dass das Pilotprogramm, das Unternehmen den Kauf von Nicht-Wohngrundstücken für Wohnprojekte ermöglicht, der richtige Mechanismus ist, nicht nur um rechtliche Schwierigkeiten für gewerbliche Wohnprojekte zu beseitigen, die aufgrund des Mangels an Wohngrundstücken „feststecken“, sondern auch um den Zugang zu Grundstücken zu verbessern, Investoren zur Entwicklung von Projekten zu ermutigen und zur Unterstützung eines erhöhten Wohnungsangebots auf dem Immobilienmarkt beizutragen.
Die Umwandlung und die Akzeptanz der Umwandlung benötigen jedoch weiterhin die Unterstützung der staatlichen Verwaltungsbehörden. Denn Verhandlungen mit Personen, deren Grundstücke im Baulandplan für Gewerbeimmobilien liegen, können sich nach wie vor schwierig gestalten, da diese nicht umwandeln oder zu einem zu hohen Preis übertragen möchten. VARS ist daher der Ansicht, dass eine Regulierung, bei der der Staat als größter Landfondsgeber fungiert und sozioökonomische Entwicklungsprojekte durch Auktionen oder Ausschreibungen von Grundstücken umsetzt, langfristig eine wichtige Lösung ist, um langfristig einen ausgeglichenen Markt zu gewährleisten und den Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum zu verbessern. Dementsprechend müssen die Organisationen zur Entwicklung von Landfonds die Schaffung von Landfonds prüfen und organisieren, die den lokalen Bedürfnissen entsprechen. Um den Wohnbedarf von Haushalten mit niedrigem Einkommen zu decken, kann der Staat einen Teil des Landfonds für die Entwicklung von Sozialwohnungen, preiswertem Wohnraum und Umsiedlungsgebieten bereitstellen. Diese Projekte werden durch Auktionen oder die Zuteilung von Land an Unternehmen zur Entwicklung mit der Auflage umgesetzt, dass die Preise angemessener sind.
Gleichzeitig muss ein ausreichend großer Grundstücksfonds für den gewerblichen Wohnungsbau geschaffen werden, um Auktionen von Landnutzungsrechten für wettbewerbsfähige Unternehmen zu organisieren. Auch kleine und mittlere Unternehmen (KMU) müssen am fairen Wettbewerb teilnehmen können. Ein Auktionsverfahren mit klaren Verfahren und umfassender Offenlegung von Informationen soll Spekulationen vorbeugen und den Druck auf die Grundstückskosten für kleine Unternehmen verringern. Denn jedes Immobilienunternehmen möchte am transparenten Zugang zu Grundstücken durch Auktionen und Ausschreibungen teilnehmen.
Dieses transparentere Spiel lässt schwachen Unternehmen kaum noch Spielraum für ihre Leistung, und die Menschen müssen nicht länger unter dem Kauf schleppender Projekte von Unternehmen leiden, die mit leeren Händen dastehen. Der Markt erhält ein vielfältigeres Angebot an großen Immobilienprojekten. Dies entspricht den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung, trägt zur Verbesserung des Stadtbildes bei, verringert den Druck auf die öffentliche Infrastruktur im Zentrum und verbessert die Vernetzung der Stadtgebiete. Gleichzeitig können synchron entwickelte Stadtgebiete nachhaltige Elemente integrieren und so zur Erreichung des Netto-Null-Ziels beitragen.
Um weiterhin zu überleben, müssen Kleinunternehmen eine Strategie zur Kapitalbeschaffung entwickeln und Kapital von Investmentfonds/strategischen Partnern mobilisieren, um die Bedingungen für den Zugang zu Auktionen und Ausschreibungen zu erfüllen. Oder sie sollten eine Zusammenarbeit mit anderen Unternehmen in Betracht ziehen, um auf der Grundlage von „harmonisierten Vorteilen und geteilten Risiken“ eine solide finanzielle Grundlage für die Projektentwicklung zu schaffen.
Darüber hinaus können sich kleine Unternehmen, statt direkt in den Wettbewerb zu treten, auf Nischenmärkte konzentrieren, kleinere Projekte entwickeln und Kunden mit spezifischen Bedürfnissen ansprechen, beispielsweise nach kostengünstigem Wohnraum, Mietwohnungen oder Projekten mit einer Größenordnung, die ihrem finanziellen Potenzial angemessen ist./.
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Quelle: https://dangcongsan.vn/kinh-te/thi-diem-mot-co-che-dung-dan-trong-thi-truong-bat-dong-san-684013.html
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