Der Immobilienmarkt wird dann nachhaltig sein, wenn die Grundstückspreise sich dem realen Wert annähern.

Dr. Tran Van Khai, stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses für Wissenschaft , Technologie und Umwelt der Nationalversammlung und Abgeordneter der Nationalversammlung aus Ninh Binh, äußerte sich in einem Interview mit einem Reporter der Zeitung „Industrie und Handel“ zum Inhalt des Resolutionsentwurfs der Nationalversammlung, der eine Reihe von Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes vorsieht und kürzlich auf der 10. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgestellt und diskutiert wurde.

Die Grundstückspreisliste orientiert sich an der Realität.

Nach über einem Jahr seit Inkrafttreten des Bodengesetzes von 2024 sind zahlreiche Schwierigkeiten und Probleme aufgetreten; insbesondere die Bodenbewertung stellt einen wesentlichen Engpass dar, der dringend gelöst werden muss. Die Verabschiedung einer Resolution der Nationalversammlung mit neuen Mechanismen und Richtlinien zur Bodenbewertung ist daher unerlässlich und trägt den praktischen Erfordernissen Rechnung. Was halten Sie davon?

Dr. Tran Van Khai: Ich denke, dies entspricht der Parteilinie und ist gesetzeskonform. Die Parteipolitik in Resolution 18-NQ/TW legt eindeutig fest, dass die „Festpreisregelung für Grundstücke“ abgeschafft und ein Mechanismus zur marktorientierten Festlegung von Grundstückspreisen geschaffen werden muss, um sicherzustellen, dass die staatlichen Grundstückspreise den Marktpreisen nahekommen. Dieser Resolutionsentwurf konkretisiert diese Linie, indem er die Festpreisregelung für Grundstücke aufhebt und die Kommunen ermächtigt, flexible, marktgerechte Preislisten zu erstellen.

*Dr. Tran Van Khai, stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt*

Der Resolutionsentwurf legt die Grundsätze der Bodenbewertung fest, um Objektivität und Transparenz zu gewährleisten. Insbesondere bestimmt Absatz 1, Artikel 6 des Entwurfs: Die Bodenbewertung muss marktwirtschaftlichen Prinzipien folgen, die korrekten Methoden und rechtlichen Verfahren einhalten, Ehrlichkeit und Transparenz gewährleisten und insbesondere die Interessen von Staat, Bodennutzern und Investoren in Einklang bringen (Punkt d, Absatz 1, Artikel 6). Diese Grundsätze bilden die Grundlage dafür, dass die Bodenbewertung sowohl dem tatsächlichen Wert entspricht als auch mit der staatlichen Verwaltung übereinstimmt.

Um eine detaillierte und realistische Grundstückspreisliste zu erstellen, schlägt die Regierung für jede Grundstücksart, jedes Gebiet und jeden Standort eine eigene Preisliste vor. Für Gebiete, in denen digitale Katasterkarten und Grundstückspreisdaten verfügbar sind, kann für jedes einzelne Grundstück eine Preisliste erstellt werden. Dies ist ein wichtiger Schritt, um die Grundstückspreise realitätsnäher zu gestalten und die bisherige Praxis allgemeiner Durchschnittspreise zu überwinden.

Der Provinzvolksrat ist für die Festlegung der lokalen Grundstückspreisliste zuständig, die ab dem 1. Januar 2026 gilt und bei Bedarf kurzfristig angepasst und ergänzt werden kann, anstatt starr in langen Zyklen vorzugehen. Diese Dezentralisierung entspricht dem Geist der Resolution 18-NQ/TW und unterstützt die Kommunen dabei, die Grundstückspreise proaktiv an die lokalen Gegebenheiten anzupassen.

Darüber hinaus sieht der Entwurf die Verwendung flexibler Anpassungskoeffizienten für Grundstückspreise vor. Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz legt den jeweils ab dem 1. Januar geltenden Anpassungskoeffizienten fest und kann diesen bei Bedarf im Laufe des Jahres für jedes Gebiet und jeden Standort anpassen. Dieser Mechanismus trägt dazu bei, dass die lokale Grundstückspreisliste stets marktgerecht ist und nicht veraltet.

Der Provinzialrat für Grundstücksbewertung wurde eingerichtet, um die Preisliste und den Anpassungskoeffizienten unter Beteiligung spezialisierter Stellen zu prüfen und die Unabhängigkeit zwischen Preisberatungsstelle, Bewertungsrat und Preisentscheidungsbehörde zu gewährleisten. Diese Regelung soll der Praxis der unkontrollierten Einflussnahme bei der Grundstücksbewertung entgegenwirken und lokale Interessen verhindern.

Verkürzung der Baustellenräumungszeit

Ein wichtiger Durchbruch des Resolutionsentwurfs ist die Abschaffung des Verfahrens zur Ermittlung „spezifischer Grundstückspreise“ für jedes Projekt bei der Entschädigung für Landenteignungen. Könnten Sie uns bitte mehr dazu sagen?

Dr. Tran Van Khai: Absatz 6, Artikel 3 des Resolutionsentwurfs legt fest, dass die Grundstückspreise für die Berechnung der Entschädigung bei staatlicher Landgewinnung sowie die Preise für Umsiedlungsland gemäß der von der Provinz herausgegebenen Grundstückspreisliste und dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten berechnet werden. Dies vereinfacht das Verfahren und verkürzt die Zeit für die Räumung von Grundstücken im Vergleich zu vorher erheblich.

In Ninh Binh kam es in der Praxis häufig zu Verzögerungen bei der Ermittlung der Grundstückspreise für die Erstellung von Entschädigungsplänen. Mit dem neuen Mechanismus können die Kommunen nun die aktuelle Grundstückspreisliste (zuzüglich Koeffizienten) sofort zur Berechnung der Entschädigung anwenden. Dies beschleunigt den Projektfortschritt und verringert das Risiko von Verzögerungen durch die Wartezeit auf die Preisbewertung in jedem Einzelfall.

Unternehmen in Ninh Binh berichteten, dass die Entschädigung für die Räumung von Baugrundstücken weiterhin schwierig sei, da der staatliche Grundstückspreis im Vergleich zum vereinbarten Preis zu niedrig sei. Sie müssten mehr als die offizielle Entschädigung zahlen, um die Zustimmung der Betroffenen zu erhalten, was das Investitionskapital erhöhe und die Effizienz der Projekte mindere.

Wenn die Regierung den Preis festlegt, werden sich die Benachteiligten beschweren und das Projekt wird ins Stocken geraten. Auch die Provinzregierung steht vor Schwierigkeiten: Sie möchte Investitionen anziehen, befürchtet aber, dass die Bevölkerung einer Vergabe von billigem Land an Unternehmen nicht zustimmen wird, oder sie sorgt sich um Budgetkürzungen, wenn sie den Preis niedrig ansetzt.

Offensichtlich hat sich eine unrealistische Bodenbewertung zu einem häufigen Problem entwickelt, das sowohl die wirtschaftliche Entwicklung als auch die soziale Sicherheit vor Ort behindert.

Durchbruch im Landmanagement

- Sehr geehrter Herr, angesichts der positiven Auswirkungen, die der im Resolutionsentwurf vorgesehene Mechanismus zur Bodenpreisgestaltung voraussichtlich mit sich bringen wird, wie schätzen Sie die bevorstehenden Änderungen ein? Welche Vorschläge haben Sie gleichzeitig, um diese Politik effektiv und synchron in die Praxis umzusetzen?

Dr. Tran Van Khai: Marktgerechte Grundstückspreise tragen zu höheren Staatseinnahmen bei (da die Gebühren für die Landnutzung zu ihrem tatsächlichen Wert erhoben werden), während die Menschen angemessener entschädigt werden und so ihre Lebenssituation nach dem Grundstückserwerb stabilisieren können. Auch Unternehmen profitieren von einer schnellen und transparenten Grundstückspreisberechnung, die eine genaue Kostenschätzung ermöglicht und Risiken bei der Projektumsetzung minimiert. Langfristig wird der Immobilienmarkt transparenter und fairer, wenn sich die Grundstückspreise ihrem wahren Wert annähern. Dadurch werden Preisunterschiede und Spekulationen über Mietdifferenzen schrittweise beseitigt.

Ich begrüße die Bemühungen der Regierung, eine Resolution zur Beseitigung von Hindernissen bei der Grundstücksbewertung vorzulegen. Die neuen Regelungen sind inhaltlich richtig und tragen den schwierigen Gegebenheiten vor Ort Rechnung; sie versprechen einen Durchbruch in der Landbewirtschaftung und -nutzung.

Um die Richtlinie in die Praxis umzusetzen, empfehle ich der Regierung, die Erstellung digitaler Katasterkarten und lokaler Grundstückspreisdatenbanken zu fördern und den Kommunen entsprechende Ressourcen zur Verfügung zu stellen. Dies ist die Grundlage für die im Entwurf vorgesehene Einführung detaillierter Grundstückspreislisten für jedes einzelne Grundstück und gewährleistet, dass die Grundstückspreise standortbezogen und in Echtzeit aktualisiert werden.

Darüber hinaus sollten bei der Erstellung der Preisliste die Meinungen der Öffentlichkeit eingeholt werden. Der Prozess der Erstellung der Grundstückspreisliste muss transparent sein und die Beteiligung von Privatpersonen und Unternehmen vor der Veröffentlichung umfassen. Dies trägt dazu bei, dass die Preisliste realitätsnah ist und von Anfang an einen breiten Konsens erzielt, wodurch spätere Beschwerden vermieden werden.

Gleichzeitig sollte die Preisliste regelmäßig aktualisiert und nicht unverändert gelassen werden. Daher wird empfohlen, dass der Volksrat und das Volkskomitee der Provinz die Bestimmungen zur Anpassung der Grundstückspreisliste bei Bedarf proaktiv anwenden. Da Grundstückspreise ständigen Schwankungen unterliegen, sollte die Provinz nicht einen Fünfjahreszyklus für die Aktualisierung abwarten, sondern die Preisliste flexibel jährlich (oder gegebenenfalls kurzfristig) anhand eines Koeffizienten anpassen. Dies trägt dazu bei, dass die staatlichen Grundstückspreise stets marktgerecht sind und große Preisunterschiede, die für Bürger und Unternehmen belastend sein könnten, vermieden werden.

Bei der Umsetzung des Mechanismus zur Berechnung der Entschädigung anhand einer Preisliste plus Koeffizient ist dem Grundsatz der Interessenharmonisierung besondere Aufmerksamkeit zu widmen (wie im Entwurf unter Punkt d, Absatz 1, Artikel 6 dargelegt). Insbesondere bei Projekten, bei denen Investoren für den Großteil der Fläche hohe Preise vereinbart haben, für die verbleibende Fläche jedoch die Preisliste (in der Regel ein niedrigerer Preis als der vereinbarte) angewendet wird, sollte die Provinz prüfen, ob sie der Bevölkerung zusätzliche Unterstützung gewährt oder den Investor zur Zahlung der Differenz auffordert. Diese flexible Lösung soll Beschwerden und Klagen aufgrund unterschiedlicher Entschädigungspreise vermeiden und sicherstellen, dass sie von der Bevölkerung, dem Staat und den Unternehmen gleichermaßen akzeptiert wird.

Darüber hinaus ist es notwendig, die Kapazitäten und die Aufsicht bei der Grundstücksbewertung zu verbessern. Konkret gilt es, die Ausbildung der Beamten zu intensivieren und unabhängige, fachkundige Berater hinzuzuziehen, um die Provinz bei der Grundstücksbewertung zu unterstützen. Gleichzeitig muss die Aufsichtsfunktion des Volksrats, der Vaterländischen Front und der Massenorganisationen gestärkt werden, um sicherzustellen, dass die Grundstücksbewertung ordnungsgemäß durchgeführt wird und negative Auswirkungen vermieden werden. Die Provinz sollte außerdem einen Feedbackkanal einrichten, über den Bürger und Unternehmen Empfehlungen abgeben können, falls sie die festgelegten Grundstückspreise für unangemessen halten, damit diese umgehend angepasst werden können.

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