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Der Büromietmarkt hat in letzter Zeit einen Aufschwung erlebt, mit Transaktionen im Zusammenhang mit Büroerweiterungen oder -umzügen. Gleichzeitig hat sich die Nachfrage der Mieter verändert, was Büroeigentümer zwingt, sich anzupassen, um Mieter, insbesondere große Unternehmen und multinationale Konzerne, zu halten.
Um die sich wandelnden Bedürfnisse der Mieter besser zu verstehen und Faktoren zu identifizieren, die Büromieter effektiv binden, erklärte Matthew Powell, Leiter von Savills Vietnam, dass der Büromarkt in jüngster Zeit von den gestiegenen ausländischen Direktinvestitionen in Vietnam profitiert.
Laut Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen beliefen sich die ausländischen Direktinvestitionen in Vietnam bis zum 20. April 2024 auf über 9,27 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 4,5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Aktuell gibt es im Land 40.049 aktive Projekte mit einem registrierten Gesamtkapital von fast 478,58 Milliarden US-Dollar.
In Ho-Chi-Minh -Stadt stehen zahlreiche Büroflächen der Kategorie A zur Miete zur Verfügung.
Ausländische Investoren haben in 17 der 21 nationalen Wirtschaftssektoren investiert. Führend ist dabei das verarbeitende Gewerbe mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 6,15 Milliarden US-Dollar, was fast 66,4 % des gesamten registrierten Investitionskapitals entspricht – ein Anstieg von 19,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Der Immobiliensektor belegte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 1,73 Milliarden US-Dollar den zweiten Platz und repräsentierte damit fast 18,7 % des gesamten registrierten Investitionskapitals – ein Anstieg von 78,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Es folgten der Groß- und Einzelhandel sowie der Transport- und Lagersektor mit einem registrierten Gesamtkapital von über 451,4 Millionen US-Dollar bzw. fast 383,2 Millionen US-Dollar.
Das Wachstum und die Diversifizierung der ausländischen Direktinvestitionen, gepaart mit einem anhaltend positiven Geschäftsklimaindex, haben gezeigt, dass Vietnam ein potenzieller Markt für viele Arten von Unternehmen ist, wodurch die Nachfrage nach Büroflächen gestiegen ist.
Die Vermietungsaktivitäten im Bürosektor waren im ersten Quartal 2024 sehr rege. Mieter aus den Bereichen Informationstechnologie, Fertigung und Recht hielten einen hohen Marktanteil.
Die hohe Nachfrage erstreckt sich jedoch nicht auf alle Bürokategorien. Aktuell konzentriert sie sich auf das Segment der hochwertigen Büros, da Mieter hier strengere Anforderungen an ihre Büroflächen stellen. Sie benötigen Büros, die hohe Qualität und ein positives Arbeitsumfeld gewährleisten, um Talente zu gewinnen und zu binden.
Das Arbeitsumfeld ist stets einer der Faktoren, auf die sowohl Investoren als auch Mieter von Büroflächen achten.
Der Trend geht daher zunehmend hin zu umweltzertifizierten Gebäuden mit hochwertigen Räumlichkeiten und umfassender Ausstattung. Büroentwickler müssen daher mit dieser Entwicklung Schritt halten und sicherstellen, dass sie qualitativ hochwertige Flächen anbieten, um der allgemeinen Nachfrage gerecht zu werden.
Der aktuelle Trend geht dahin, dass die meisten Mieter zentrale Lagen in Großstädten bevorzugen, wo es hochwertige Neubauprojekte, angemessene Mietpreise und die Nähe zum Stadtzentrum gibt.
Wie man sieht, hängen die Trends bei der Bürowahl von Mietern von vielen Faktoren ab, und der Preis ist nicht der einzige Faktor, den Unternehmen berücksichtigen, insbesondere für Mieter, die dazu neigen, ihre Büros in Gebäude der Klasse A aufzuwerten.
Für viele Unternehmen hat der Umzug in umweltzertifizierte Bürogebäude höchste Priorität oder ist sogar eine zwingende Voraussetzung, da dies Teil ihrer globalen ESG-Verpflichtung gegenüber ihren Aktionären und den entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen ist.
Manche Unternehmen sind bereit, für ein hochwertigeres Gebäude mit Umweltzertifizierung mehr zu bezahlen, um ihren Mitarbeitern ein effizienteres Arbeitsumfeld zu bieten und ein positives Markenimage bei den Kunden aufzubauen. Der Preis ist also zwar ein sehr wichtiger Faktor, aber nicht der alleinige Entscheidungsfaktor.
Die Experten von Savills haben die Unterschiede zwischen umweltzertifizierten und nicht zertifizierten Gebäuden hervorgehoben.
Ältere Gebäude, die die Standards für nachhaltiges Bauen nicht erfüllen, werden künftig stärker unter Druck geraten, ihre Mieten zu senken, da sie im Wettbewerb mit umweltzertifizierten Gebäuden zunehmend Schwierigkeiten haben. Dies zeigt sich darin, dass einige Vermieter, insbesondere bei Bürogebäuden der Klasse B, die Mieten reduzieren mussten, um Mieter zu halten, während Luxusimmobilien stabile Mietpreise beibehalten konnten.
„Der Preis ist natürlich ein wichtiger Faktor. Aber wie bei allem anderen sind viele Menschen bereit, für qualitativ hochwertige Erlebnisse zu zahlen. Ähnlich wie beim Kauf eines Autos, von Kleidung oder einer Handtasche ist ein Preisunterschied für höherwertige Produkte und Dienstleistungen manchmal akzeptabel“, sagte Matthew Powell.
Die Büromietpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt steigen.
Laut Savills-Experten zeichnet sich der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt durch viele Stärken aus: Große Büroflächen gehen mit einem breiten Gewerbegebiet einher. Die Büromieten in Ho-Chi-Minh-Stadt sind nach wie vor höher als in Hanoi, insbesondere in Projekten im 1. Bezirk.
Der Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt konzentrierte sich früher hauptsächlich auf den 1. Bezirk, der den Großteil der Büroflächen bereitstellte. Aktuell verlagert sich der Schwerpunkt jedoch in Richtung des Thu-Thiem-Viertels, wo neue Büroflächen, größere Geschossflächen und viele umweltzertifizierte Projekte entstehen.
In Hanoi hingegen stellt sich die Situation anders dar. Hanoi verzeichnet eine breiter angelegte Entwicklung des Büromarktes, wobei sich Gewerbeprojekte an verschiedenen Standorten konzentrieren, wie beispielsweise in Hoan Kiem, Ba Dinh, West Hanoi und demnächst auch im Gebiet des Westsees.
Die aktuelle Auslastung von Projekten in den Bezirken Hoan Kiem und Ba Dinh ist jedoch recht hoch. Daher werden neue Gebäude, deren Fertigstellung in naher Zukunft erwartet wird, wie Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza und BRG Diamond Park Plaza, ein zusätzliches Angebot schaffen und die Geschäftstätigkeit weiter beleben.
Ho-Chi-Minh-Stadt bietet eine große und attraktive Anzahl an Büroflächen zur Miete zu günstigen Preisen.
Experten gehen außerdem davon aus, dass die Büromietpreise in Hanoi in Zukunft die Preise in Ho-Chi-Minh-Stadt wahrscheinlich nicht übertreffen werden.
Laut Daten von Savills Asia Pacific für das zweite Halbjahr 2023 lag der durchschnittliche Mietpreis für Büroflächen der Kategorie A in Hanoi im Vergleich zur Region weiterhin bei 41,7 US-Dollar/m²/Monat (einschließlich Steuern und Nebenkosten). In Ho-Chi-Minh-Stadt betrug der Wert 63,2 US-Dollar/m²/Monat.
Insbesondere da in Hanoi in naher Zukunft mit einem Anstieg des Angebots an neuen Immobilien der Klasse A zu rechnen ist, werden die Mietpreise weiterhin wettbewerbsfähig bleiben.
Für einzelne, besonders begehrte oder qualitativ hochwertige Gebäude können höhere Preise erforderlich sein, jedoch nicht wesentlich höher als bei vergleichbaren Objekten. Daher wird Hanoi auch in naher Zukunft angemessene Mietpreise für hochwertige Immobilien beibehalten.
Gleichzeitig argumentieren Experten, dass die Investitionskosten für grüne Gebäude eine langfristige Investition darstellen. Die Geschichte von Preissenkungen hingegen ist kurzfristig, da Büromieter die Flächen in der Regel lange nutzen, mindestens 5–10 Jahre oder sogar länger.
Nachhaltig entwickelte grüne Bürogebäude sind daher für Projektentwickler entscheidend, um Mieter langfristig zu binden. Die aktuelle Herausforderung für Entwickler von grünen Projekten liegt somit in langfristigen Investitionen.
Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html
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