Der Mietmarkt ist teils belebt, teils wie ausgestorben.

Ho-Chi-Minh-Stadt: Mietwohnungen weisen nach wie vor eine positive Auslastungsquote von 65 % oder mehr auf; im Gegensatz dazu sind Stadthäuser an der Straße nur sehr selten vermietet und stehen oft leer.

Laut den Aufzeichnungen von VnExpress war der Mietwohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt vom Beginn des zweiten Quartals bis zum 21. Mai deutlich in zwei Bereiche unterteilt: einen hellen und einen dunklen. Konkret verzeichnete das Segment der Mietwohnungen unter 3,5 Millionen VND pro Monat, die mindestens 10 km vom Zentrum entfernt liegen und sich an Studenten und Berufstätige mit durchschnittlichem Einkommen (unter 12 Millionen VND pro Monat) richten, eine Auslastungsrate von 90–95 %. Das Segment der Mietwohnungen mit Preisen zwischen 3,5 und 5 Millionen VND pro Monat, die 3–6 km vom Zentrum entfernt liegen und sich an Berufstätige mit gutem Einkommen (13–20 Millionen VND pro Monat) richten, erreichte ebenfalls eine Auslastungsrate von 85–90 %.

Im Mietwohnungssegment mit Preisen über 5–7 Millionen VND pro Monat zeigen sich leichte Schwankungen. Die Auslastung erreicht nach Ablauf jedes Halbjahres- oder Jahresvertrags 80 %, wobei 20–30 % der Mieter ausziehen und neue Mieter gesucht werden müssen. Bei Mietwohnungen mit Preisen ab 8–15 Millionen VND pro Monat sinkt die Auslastung auf 70–75 %, da auch hier Mieter ausziehen. Das Mietwohnungssegment ab 1.000 USD pro Monat weist eine schwächere Auslastung von 65–70 % auf, liegt aber immer noch auf einem positiven Niveau.

Im Gegensatz zur idealen Auslastung von Mietwohnungen für Wohnzwecke herrscht in den zentralen Straßen von Ho-Chi-Minh-Stadt ein eher trostloses Bild: Viele Häuser stehen leer. Seit April sieht man entlang der Straßen Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, der Modestraße Nguyen Trai und der Westernstraße Bui Vien (Bezirk 1) zahlreiche leerstehende Häuser, die einst von Geschäften belebt waren.

Auch rund um den Kreisverkehr Notre-Dame-Kathedrale/ Hauptpostamt zogen sich viele Marken zurück. Das Café Mellower Coffee im Metropolitan-Gebäude schloss Ende April. Kürzlich zog auch eDiGi, der Premium-Vertragshändler von Apple (APR) in Vietnam, der zum Unternehmensnetzwerk des Milliardärs Jonathan Hanh Nguyen gehört und sich neben dem Hauptpostamt befand, in seine Räumlichkeiten zurück. Das nahegelegene Café Saigon La Poste zog aus und hat noch keinen Nachmieter gefunden. Die McDonald's-Filiale in der Nähe der Buchstraße schloss bereits vor längerer Zeit, steht aber immer noch leer.

Früher wurden die Stadthäuser an der Straße im Herzen des 1. Bezirks von großen Marken, kleinen und mittleren Unternehmen oder Einzelunternehmern gemietet, aber jetzt ziehen die alten Mieter einer nach dem anderen aus, neue Mieter sind nicht gekommen, wodurch die Leerstandsquote steigt.

Reihenhaus zur Miete an der Le Loi Straße, Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: Quynh Tran

Angesichts der oben genannten Entwicklungen stellte der unabhängige Immobilienexperte Le Quoc Kien fest, dass der Mietwohnungsmarkt klar in zwei Hälften geteilt ist: eine positive und eine negative. Die positive Hälfte umfasst preisgünstige oder bezahlbare Wohnimmobilien, die zur Kategorie der Konsumimmobilien gehören und als Grundbedürfnisse eingestuft werden können. Diese weisen seit der Erholungsphase nach der Pandemie bis heute eine gute Auslastung auf. Stadthäuser mit Straßenfront, die als Büros oder Geschäftsräume in zentralen Lagen, typischerweise im 1. Bezirk, vermietet werden, stehen hingegen aufgrund sinkender Nachfrage und wirtschaftlicher Schwierigkeiten unter Druck.

Herr Kien analysierte, dass während der Epidemie 2020/21 fast alle Unternehmen, die auf Räumlichkeiten angewiesen waren, schließen oder ihren Betrieb reduzieren mussten. Ab dem zweiten Quartal 2022 begann die schrittweise Wiederaufnahme des Geschäftsbetriebs, und die Suche nach Räumlichkeiten nahm wieder zu.

Die negativen Auswirkungen der Pandemie, neben Inflation, Krieg und der drohenden globalen Rezession, machen sich jedoch zunehmend bemerkbar: Weltweit schränken Konsumenten ihre Ausgaben ein, und die Produktion und Geschäftstätigkeit von Unternehmen stehen weiterhin vor großen Herausforderungen und haben sich noch nicht vom Vorkrisenniveau erholt. Daher ist die Nachfrage nach Büroflächen und Geschäftsräumen nach wie vor gering, weshalb viele Stadthäuser in zentralen Lagen derzeit leer stehen.

Laut Herrn Kien hat die Wirtschaft seit Jahresbeginn mit zahlreichen Schwierigkeiten und Herausforderungen zu kämpfen. Unternehmen neigen dazu, sich eher zu verteidigen als aktiv zu werden und priorisieren Kostensenkungen und ineffektive Geschäftsbereiche.

Bei instabilen Geschäftsabläufen verlagern Unternehmen ihre Kostenstruktur tendenziell schrittweise von Fixkosten zu variablen Kosten. Anstatt beispielsweise Büros oder feste Geschäftsräume anzumieten, reduzieren sie den Fixkostenaufwand und wechseln zu einem flexiblen Arbeitsmodell, das nicht zu stark von festen Räumlichkeiten abhängt.

Anstatt Geschäftsräume anzumieten, fallen bei stationären Verkaufsstellen – unabhängig von deren Erfolg – ​​weiterhin Fixkosten an. Daher wechseln Betreiber zunehmend zu kostensparenden Geschäftsmodellen. Sie haben demnach nur noch Kosten, wenn sie Umsätze generieren, beispielsweise für die Abwicklung von Online-Bestellungen, für Werbemaßnahmen bei Lieferungen ohne Nutzung der Geschäftsräume und für Provisionen an Vertriebspartner (Agenten, E-Commerce-Plattformen) beim Produktverkauf.

Darüber hinaus führt die rasche Veränderung des Konsumverhaltens während der Pandemie, bei der Offline-Transaktionen in Geschäften schrittweise ins Internet verlagert werden, auch zu einer allmählichen Verringerung der Position und Nachfrage nach Ladenlokalen für Stadthäuser an der Straße in zentralen Lagen.

Herr Kien erklärte außerdem, dass einer der Gründe für den Leerstand vieler Mietshäuser an der Straße darin liege, dass die meisten Eigentümer über ein hohes Einkommen verfügen. Die Mieteinnahmen seien für sie nicht unbedingt lebensnotwendig. Zudem seien sie oft sehr eitel und würden es nicht ertragen, niedrigere Mieten zahlen zu müssen. Daher würden die Vermieter, wenn ihnen ein Preisnachlass angeboten werde, die Immobilien lieber leer stehen lassen.

Im Gegenteil, im Segment der bezahlbaren oder mittelpreisigen Wohnungen können Vermieter die Preise leichter aushandeln, und die Mietpreise sind ebenfalls moderat, Angebot und Nachfrage stimmen überein, sodass die Leerstandsquote niedrig ist.

Vu Le

Quellenlink: https://vnexpress.net/thi-truong-nha-cho-thue-nua-soi-dong-nua-vang-tanh-4607885.html