Der Mietmarkt ist halb belebt, halb verlassen.

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Ho-Chi-Minh-Stadt: Miethäuser weisen immer noch eine positive Belegungsrate von 65 % oder mehr auf, im Gegensatz dazu haben Reihenhäuser an der Straßenfront nur sehr wenige Mieter und stehen oft leer.

Die Aufzeichnungen von VnExpress zeigen, dass der Mietwohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt vom Beginn des zweiten Quartals bis zum 21. Mai stark in zwei Hälften gespalten ist: hell und dunkel. Insbesondere das Mietwohnungssegment unter 3,5 Millionen VND pro Monat, 10 Kilometer oder mehr vom Zentrum entfernt und für die Mehrheit der Studenten und Arbeitnehmer mit durchschnittlichem Einkommen (unter 12 Millionen VND pro Monat) belegt eine Belegungsrate von 90-95 %. Das Mietwohnungssegment mit Preisen von 3,5 bis 5 Millionen VND pro Monat, 3 bis 6 Kilometer vom Zentrum entfernt und für Arbeitnehmer mit gutem Einkommen (zwischen 13 und 20 Millionen VND pro Monat) erreichte ebenfalls eine Belegungsrate von 85-90 %.

Im Mietwohnungssegment mit Preisen über 5–7 Millionen VND pro Monat gibt es Anzeichen für leichte Schwankungen. Die Belegungsrate erreicht 80 %, wobei nach Ablauf jedes sechsmonatigen oder einjährigen Vertrags 20–30 % der Mieter ausziehen und neue Mieter gesucht werden müssen. Bei Mietwohnungen mit Preisen von 8–15 Millionen VND pro Monat oder mehr sinkt die Belegungsrate auf 70–75 %, da die Stammmieter ausziehen. Im Mietwohnungssegment mit Preisen von 1.000 USD pro Monat oder mehr ist die Belegungsrate mit 65–70 % zwar niedriger, bewegt sich aber immer noch im positiven Bereich.

Im Gegensatz zur idealen Auslastung von Miethäusern zu Wohnzwecken sind die Miethäuser an der Straße im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt recht düster und viele stehen leer. Seit April stehen auf den Straßen Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, Nguyen Trai Fashion Street und Bui Vien Western Street (Bezirk 1) viele Häuser leer, die einst ein geschäftiges Treiben genossen.

Auch rund um den Kreisverkehr zwischen der Kathedrale Notre Dame und dem City Post Office gab es zahlreiche Filialen, die sich zurückzogen. Mellower Coffee im Metropolitan-Gebäude schloss Ende April. Vor Kurzem kehrte auch eDiGi, der autorisierte Premium-Store von Apple (APR) auf dem vietnamesischen Markt, der zum Geschäftssystem des Milliardärs Jonathan Hanh Nguyen gehört und sich neben dem City Post Office befindet, in seine Räumlichkeiten zurück. In der Nähe ist das Café Saigon La Poste ausgezogen und hat noch keinen neuen Mieter gefunden. Neben der Book Street hat sich eine McDonald's-Filiale schon vor langer Zeit zurückgezogen, doch die Räumlichkeiten stehen immer noch leer.

Früher wurden die an der Straße gelegenen Reihenhäuser im Zentrum von Bezirk 1 von großen Marken, kleinen und mittleren Unternehmen oder Einzelunternehmen gemietet, doch jetzt ziehen die alten Mieter nach und nach weg, und neue Mieter sind nicht angekommen, was zu einem Anstieg der Leerstandsquote führt.

Reihenhaus zu vermieten an der Le Loi-Straße, Distrikt 1, HCMC. Foto: Quynh Tran — Reihenhaus zu vermieten an der Le Loi-Straße, Distrikt 1, HCMC. Foto: *Quynh Tran*

Angesichts der oben genannten Entwicklungen kam Herr Le Quoc Kien, ein unabhängiger Immobilienexperte, zu dem Schluss, dass der Mietwohnungsmarkt klar in zwei Hälften geteilt ist: eine helle und eine dunkle. Die helle Hälfte besteht aus preiswertem oder erschwinglichem Wohnraum, der zur Gruppe der Konsumimmobilien gehört, die als Grundbedürfnisse eingestuft werden können und seit der Erholungsphase nach der Pandemie bis heute eine gute Auslastung aufweisen. Reihenhäuser an der Straße, die als Büros oder Geschäftsräume in zentralen Gebieten, typischerweise im Bezirk 1, vermietet werden, stehen jedoch aufgrund der sinkenden Nachfrage und der wirtschaftlichen Schwierigkeiten unter Druck.

Herr Kien analysierte, dass während der Epidemie 2020-2021 fast alle Unternehmen, die Räumlichkeiten benötigten, schließen und ihre Größe reduzieren mussten. Ab dem zweiten Quartal 2022 begann die schrittweise Wiedereröffnung neuer Geschäftsaktivitäten, und die Suche nach Räumlichkeiten wurde wieder aktiver.

Die negativen Auswirkungen der Pandemie sowie Inflation, Krieg und die Gefahr einer globalen Rezession fordern jedoch allmählich ihren Tribut: Die Verbraucher weltweit schränken ihre Ausgaben ein, und die Produktion und Geschäftstätigkeit der Unternehmen ist nach wie vor mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert und hat sich noch nicht wieder auf das Niveau vor der Pandemie erholt. Daher ist die Nachfrage nach Büro- und Geschäftsräumen nach wie vor gering, weshalb viele Reihenhäuser an der Straße in zentralen Lagen derzeit leer stehen.

Laut Herrn Kien ist die Wirtschaft seit Jahresbeginn mit zahlreichen Schwierigkeiten und Herausforderungen konfrontiert. Unternehmen tendieren eher zur „Verteidigung“ als zur „Offensive“ und legen den Schwerpunkt auf Kostensenkungen und ineffiziente Geschäftsbereiche.

Bei instabilen Geschäftsabläufen neigen Unternehmen dazu, schrittweise von „Fixkosten“ auf „variable Kosten“ umzusteigen. Anstatt beispielsweise Büros oder feste Geschäftsräume anzumieten, reduzieren sie den festen Umfang und wechseln zu einem flexiblen Arbeitsmodell, das nicht zu stark von Räumlichkeiten abhängt.

Anstatt Geschäftsräume zu mieten, entstehen für Offline-Verkaufsstellen, ob erfolgreich oder nicht, immer noch Fixkosten. Mieter wechseln jedoch zunehmend zu kostensparenden Geschäftsformen. Demnach entstehen ihnen nur dann Kosten, wenn sie Einnahmen erzielen, wie z. B.: Kosten für Online-Bestellungen, Werbekosten für Bestellungen, die ohne Nutzung von Geschäftsräumen vor Ort ausgeliefert werden, Kosten, die an Verkaufsvermittler (Agenten, E-Commerce-Sites) beim Verkauf von Produkten gezahlt werden.

Darüber hinaus führt die schnelle Veränderung des Verbraucherverhaltens während der Pandemie, die dazu führt, dass Offline-Transaktionen in Geschäften schrittweise ins Internet verlagert werden, auch dazu, dass die Position und Nachfrage nach Räumlichkeiten für Reihenhäuser an der Straßenfront in zentralen Lagen allmählich sinkt.

Herr Kien erklärte außerdem, dass ein Grund für die heutige Leere vieler Mietshäuser an der Straße darin liege, dass die meisten Eigentümer finanziell gut aufgestellt seien. Die Mieteinnahmen seien für sie nicht unbedingt lebenswichtig. Zudem seien sie egozentrisch und würden es nicht mögen, zu niedrigeren Mieten gezwungen zu werden. Daher würden die Vermieter die Immobilien lieber leer stehen lassen, wenn sie einen niedrigeren Preis als zuvor aushandeln könnten.

Im Gegenteil: Im erschwinglichen oder mittleren Wohnungssegment können Vermieter leichter über die Preise verhandeln, und auch die Mieten sind moderat, Angebot und Nachfrage stimmen überein, sodass die Leerstandsquote niedrig ist.

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