Besteuerung von Immobilien- und Aktiengewinnen: Korrekt, aber nicht überraschend.

Die Besteuerung von Kapitalerträgen ist üblich, aber Vietnam sollte sich an den Richtlinien anderer Länder orientieren, wie beispielsweise den USA, die es erlauben, Verluste ins Folgejahr vorzutragen, um die Steuerlast zu reduzieren, oder Singapur, das sehr niedrige oder gar keine Steuern auf Wertpapierzinsen erhebt, um Investitionen zu fördern...

Das Finanzministerium schlug vor, die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen von Privatpersonen anzuwenden, indem das zu versteuernde Einkommen für jede Übertragung mit einem Steuersatz von 20 % multipliziert wird. – Foto: NGOC HIEN

Das vietnamesische Finanzministerium bittet um Stellungnahmen zum Entwurf des überarbeiteten Gesetzes über die Einkommensteuer, der die Erhebung einer 20-prozentigen Steuer auf Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien und Wertpapieren durch Privatpersonen vorsieht.

Mit dieser Maßnahme soll die derzeitige Steuererhebungsmethode ersetzt werden (2 % auf den Verkaufspreis von Immobilien, 0,1 % auf den Verkaufspreis von Wertpapieren pro Transaktion).

Dies würde es Verkäufern mit Verlusten ermöglichen, Steuern zu vermeiden, während diejenigen mit hohen Gewinnen höhere Steuern zahlen müssten. Der Vorschlag hat jedoch auch Bedenken hinsichtlich seiner Auswirkungen auf den Markt und seiner Umsetzbarkeit hervorgerufen.

Investorenperspektive und internationale Praktiken

Seit Anfang 2025 verfolgt Vietnam eine expansive Geldpolitik zur Wachstumsförderung mit niedrigen Zinsen und reichlich Krediten. Obwohl die Geldspritze die Wirtschaft angekurbelt hat, zeigt die Geschichte, dass kein Wirtschaftswachstum allein auf billigem Geld und Spekulationsblasen beruhen kann.

Tatsächlich steigen die Vermögenspreise schneller als die Realwirtschaft, wenn übermäßig viel Geld in Grundstücke und Aktien fließt, wodurch potenzielle Risiken makroökonomischer Instabilität entstehen.

Viele Länder nutzen daher steuerliche Instrumente, um die Kosten zu erhöhen und die Attraktivität von Vermögensspekulationen zu verringern. Vietnams Vorschlag einer 20-prozentigen Steuer auf Immobilien- und Aktiengewinne kann als Maßnahme zur Neuausrichtung des Cashflows verstanden werden: Kapital soll von kurzfristigen Spekulationskanälen hin zu seinem tatsächlichen Wert gelenkt werden.

Allerdings wird der Steuersatz von 20% im Vergleich zum aktuellen Niveau als zu hoch angesehen und könnte bei einer plötzlichen Anwendung einen Schock auslösen.

Insbesondere wenn keine Unterscheidung zwischen Halteperioden vorgenommen wird und Verluste zwischen den Jahren nicht berücksichtigt werden, werden die Auswirkungen enorm sein.

Kurzfristig orientierte Anleger könnten ihre Handelsaktivitäten reduzieren, Kapital in andere Kanäle abziehen oder gezwungen sein, Aktien länger zu halten, anstatt flexibel kaufen und verkaufen zu können.

Darüber hinaus klärt der Entwurf nicht, welche Ausgaben bei der Zinsberechnung abzugsfähig sind; viele tatsächliche Ausgaben werden möglicherweise nicht berücksichtigt, wodurch Anleger dem Risiko ausgesetzt sind, auf nominale Gewinne besteuert zu werden, die höher sind als die tatsächlichen.

Die internationale Praxis zeigt, dass die Besteuerung von Kapitalerträgen üblich ist, die Steuersätze und -methoden jedoch stark variieren. Viele Länder bieten steuerliche Anreize für langfristige Investitionen: Japan beispielsweise erhebt eine Pauschalsteuer von rund 20 % auf Aktiengewinne; die USA erlauben Anlegern, Verluste vorzutragen, um ihre Steuerlast zu reduzieren. Einige Länder erheben sehr niedrige Steuern auf jede einzelne Transaktion oder besteuern Aktiengewinne gar nicht, um Privatanleger zu fördern (wie beispielsweise Singapur).

Am Markt wird erwartet, dass die neue Steuer das Anlegerverhalten verändern wird. Kurzfristig könnten viele vom starken Steueranstieg überrascht sein, insbesondere bei Immobilien, die weniger als zwei Jahre gehalten werden und daher einer Steuer von bis zu 10 % des Verkaufspreises unterliegen (sofern die Kosten nicht nachgewiesen werden können).

Angesichts des Immobilienmarkteinbruchs ist ein vernünftiger Fahrplan erforderlich, um einen Liquiditätsschock zu vermeiden. Langfristig wird eine Zinssteuer von 20 % dazu beitragen, Investoren zu filtern: Kurzfristige Spekulanten werden weniger aktiv, während langfristige Investoren ihre Anlageentscheidungen sorgfältiger abwägen werden.

Eine Steuer von 20 % mag den kurzfristigen Handel reduzieren, fördert aber gleichzeitig das längerfristige Halten von Aktien und die Umschichtung von Kapital in langfristige Anlagekanäle – Foto: QUANG DINH

Viele befürchten, dass Verkäufer die Steuer auf den Hauspreis aufschlagen, wodurch der Preis steigt und letztendlich der Käufer die Steuer zahlen muss. Tatsächlich reguliert sich der Markt jedoch anhand von Angebot und Nachfrage und erlaubt es Verkäufern nicht, die Preise willkürlich zu erhöhen.

Bei Aktien kann eine Steuer von 20 % zwar den kurzfristigen Handel reduzieren, sie fördert aber das längere Halten von Aktien und die Umleitung eines Teils des Kapitals in langfristige Anlagekanäle.

Allerdings müssen zusätzliche Anreize für langfristige Investitionen in Betracht gezogen werden (z. B. Steuerbefreiungen/Steuerermäßigungen für Aktien, die länger als ein Jahr gehalten werden). Die neue Politik wird dazu beitragen, den Markt langfristig zu stabilisieren.

Die Steuerbehörden benötigen eine vollständige Transaktionsdatenbank.

Die derzeitige Methode, 2 % des Immobilienverkaufspreises als Grundsteuer zu erheben, weist zahlreiche Mängel auf. Da Gewinne und Verluste nicht berücksichtigt werden, schafft diese pauschale Berechnungsmethode einen Anreiz für Verkäufer, im Vertrag einen niedrigeren Preis anzugeben, um Steuern zu hinterziehen.

Die gewinnbasierte Besteuerung schafft einen Anreiz, den korrekten Kaufpreis anzugeben und Belege für Ausgaben aufzubewahren, um diese steuerlich geltend zu machen. Steigen die Immobilienpreise stark an, kann der Staat dadurch auch mehr Einnahmen erzielen.

Um Steuern mithilfe der neuen Methode korrekt und vollständig zu erheben, sind ausreichende Managementkapazitäten und eine entsprechende Dateninfrastruktur erforderlich. Die Steuerbehörden benötigen eine vollständige Transaktionsdatenbank, um die Kosten und Ausgaben jeder Transaktion präzise zu ermitteln und somit Steuern effektiv einzuziehen.

Aktuell sind alle Änderungen im Zusammenhang mit Immobilienübertragungen beim Finanzamt aktualisiert – ein erster Vorteil –, doch das Informationssystem muss vor der Einführung der Zinssteuer noch synchronisiert werden. Diese Maßnahme sollte sorgfältig und schrittweise umgesetzt werden.

Der Geschäftsmann Dinh Hong Ky ist derzeit Vorsitzender der Secoin Joint Stock Company, Vorsitzender des Verbandes für Bauwesen und Baustoffe in Ho-Chi-Minh-Stadt (SACA), Vorsitzender des Verbandes für Grüne Unternehmen in Ho-Chi-Minh-Stadt (HGBA) und stellvertretender Vorsitzender des Verbandes der Unternehmen in Ho-Chi-Minh-Stadt (HUBA).

Überlegen Sie sich die Route , vermeiden Sie einen Schock

Der Vorschlag einer 20-prozentigen Steuer auf Gewinne aus Immobilien und Wertpapieren unterstreicht die Entschlossenheit der Finanzaufsichtsbehörde, den Markt in Richtung Transparenz und internationaler Standards zu lenken. Für eine effektive Umsetzung bedarf es einer sorgfältigen, flexiblen und abgestimmten Ausgestaltung.

Zunächst ist ein klarer Umsetzungsplan erforderlich. Die sofortige Einführung hoher Steuersätze in einem schwachen Markt könnte schockierend wirken; daher sollte eine Übergangsphase oder eine Pilotumsetzung in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in Betracht gezogen werden, wobei die Sanktionen schrittweise erhöht werden, sobald das System einsatzbereit ist.

Zweitens sollten die Behörden die Grundstücksdatenbank zügig vervollständigen und Steuer-, Bank- und Notardaten verknüpfen, um eine Grundlage für die Ermittlung des ursprünglichen Kaufpreises und der Kosten sowie für die Überwachung von Transaktionen zu schaffen. Dies dient nicht nur der korrekten Steuererhebung, sondern trägt auch zu einem transparenteren und effizienteren Markt bei.

Drittens muss die Steuerpolitik flexibel und human sein. Die Gesetzgeber können Ausnahmen für berechtigte Fälle einführen, beispielsweise Steuerbefreiungen oder -ermäßigungen für unvermeidbare Transaktionen (z. B. den Verkauf eines Hauses aufgrund schwieriger Lebensumstände) oder geringe Gewinne zur Unterstützung von Menschen.

Viertens handelt es sich um eine recht komplizierte Steuer, die von den Steuerzahlern die Aufbewahrung von Belegen und die Abgabe detaillierter Erklärungen erfordert. Die Finanzbehörden sollten klare Anweisungen zu angemessenen abzugsfähigen Ausgaben, zur Berechnung von Gewinnen und Verlusten sowie zur optimalen Abgabe der Erklärungen bereitstellen.

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DINH HONG KY

Quelle: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm