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| Der Immobilienmarkt im Süden des Landes verzeichnete in letzter Zeit einige Bewegungen bei Unternehmen und Projekten. (Quelle: DT) |
Experten raten Investoren, „Land mit Reis als Vogelfutter“ zu finden
Der Immobilienmarkt im Süden hat in letzter Zeit einige Bewegungen bei Unternehmen und Projekten verzeichnet. Phat Dat hat gerade das Bürogebäudeprojekt Phat Dat im Bezirk 3 von Ho-Chi-Minh-Stadt mit vier Untergeschossen und zwölf oberirdischen Stockwerken fertiggestellt. Die Fertigstellung und Inbetriebnahme ist für Dezember dieses Jahres geplant.
Zuvor erhielten zwei Tochtergesellschaften von Phat Dat die Genehmigung für die Investitionspolitik und die Investorenzulassung für das Hochhauskomplex-Projekt Thuan An 1 und 2 in der Stadt Thuan An, Provinz Binh Duong . Das Hochhauskomplex-Projekt Thuan An 1 wurde zudem vom Volkskomitee der Stadt Thuan An für die Detailplanung 1/500 genehmigt. Das Unternehmen wird das Projekt voraussichtlich im zweiten Quartal 2024 umsetzen.
Darüber hinaus hat die Thang Loi Group gerade das Shophouse-Produkt im Diamond City-Projekt ( Long An ) auf den Markt gebracht. Der Investor Nam Long verzeichnete einen neuen Schritt nach vorne beim Bau von Sozialwohnungen in Can Tho.
Das Bauamt der Stadt Can Tho gab bekannt, dass es Anträge auf Miete und Kauf von Sozialwohnungen für das 3,8 Hektar große Projekt Nam Long II Central Lake entgegennimmt. Ende September plant Nam Long außerdem die Eröffnung von über 330 Wohnungen im Projekt Akari City (HCMC).
Bei einigen Projekten gibt es neue rechtliche Entwicklungen, wie etwa beim Hotel- und Touristenapartmentkomplexprojekt Poulo Condor in Bai Vong, Con Dao, Ba Ria – Vung Tau von Phat Dat oder NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) von Novaland.
Der Immobilienexperte Tran Khanh Quang schätzte, dass der Markt im Süden im dritten Quartal mit Produkten von Großinvestoren und Projekten mit vollständigen Rechtsdokumenten wieder an Fahrt gewann.
Dieses Comeback ist jedoch nur bedingt und zögerlich. Investoren haben noch nicht viele Produkte mutig auf den Markt gebracht. Erfolgreiche Produktverkäufe sind meist darauf zurückzuführen, dass Investoren ihren Kunden gegenüber positive Strategien anwenden, wie z. B. Preisnachlässe, Zahlungsverlängerungen, Zinsstützungen usw.
Im vierten Quartal, wenn der rechtliche Status der Projekte zunehmend geklärt ist, können Investoren mutig neue Produkte auf den Markt bringen. Laut Herrn Quang sind die aktuellen Bankzinsen recht attraktiv, vergleichbar mit denen vor der Pandemie. Investoren können leichter auf Immobilien zugreifen und diese erwerben. Dies bietet Käufern derzeit eine Chance.
Experten zufolge zeigt der Immobilienmarkt derzeit jedoch im Zentrum der Stadt Anzeichen einer Belebung und hat sich noch nicht auf die Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt ausgeweitet. Prognosen zufolge wird sich der Markt erst im zweiten Quartal des nächsten Jahres „aufheizen“.
Einige Experten meinten bei dem Marktseminar am 20. September, dass der Ausbau der Infrastruktur zu einem guten Wachstum des Immobilienmarkts in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Binh Duong und Long An beitragen werde.
Der Ökonom Dinh The Hien schätzte, dass sich die Wirtschaft im Süden durch die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur und den Bau von Autobahnen wie Bien Hoa – Vung Tau, Ben Luc – Long Thanh und den Ringstraßen 3 und 4 deutlich verbessern werde und dass der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und dem umliegenden 100-km-Radius davon profitieren werde.
Er riet Immobilieninvestoren, sich nicht auf Orte zu konzentrieren, an denen „Vögel nisten“, sondern stattdessen nach Orten zu suchen, an denen „Reis für die Vögel zu fressen ist“.
Immobilienpreis-Tiefpunkt in 4 Großstädten von Quang Ninh
Obwohl Quang Ninh nicht die bevölkerungsreichste und flächengrößte Provinz ist, zählt es mit vier Städten zu den beiden Provinzen mit den meisten Städten des Landes. Die starke Entwicklung und das Wachstum der Wirtschaft haben Quang Ninh zum dynamischsten Immobilienmarkt im Norden gemacht, nach Hanoi. Der Immobilienmarkt ist hier in vielen Regionen relativ groß, die dynamischsten Städte sind jedoch Ha Long, Cam Pha und Mong Cai.
Laut Big Data der Forschungs- und Entwicklungsabteilung von BHS steigen die durchschnittlichen Verkaufspreise der wichtigsten Immobilienarten in Quang Ninh, wie etwa Projektgrundstücke, Wohnungen, Stadthäuser usw., jedes Jahr recht stark an.
Im Vergleich zu 2017 werden die Verkaufspreise aller Immobilienarten bis 2022 um 48 % steigen. Insbesondere die Preise für Strandimmobilien in Hung Thang versechsfachten sich von 15–20 Millionen VND/m² auf knapp 90–110 Millionen VND/m². Die Preise für Strandimmobilien in Sun Marina stiegen von 50–80 Millionen VND/m² auf 200–300 Millionen VND/m². Die Preise für Strandimmobilien in Vinhomes Dragon Bay stiegen von 40–50 Millionen VND/m² auf 115–150 Millionen VND/m².
Der Bericht von BHS R&D wies insbesondere auf einen interessanten Punkt hin, als er die Verkaufspreise von Küstenstraßenprojekten in den drei Städten Ha Long, Mong Cai und Cam Pha vergleicht und unerwartete Aspekte aufzeigte. Ha Long belegt mit Preisen von erstaunlichen 100 bis 250 Millionen VND/m² den ersten Platz. An zweiter Stelle stehen die Preise für Küstenstraßen in Mong Cai, die mit 50 bis 60 Millionen VND/m² nur halb so hoch sind. Die Immobilienpreise entlang der Projekte in Cam Pha halten einige Überraschungen bereit, da sie zu Beginn relativ günstig bei nur 20 bis 40 Millionen VND/m² liegen.
Obwohl sich der Immobilienmarkt in den vier Städten Quang Ninhs seit langem entwickelt und die Preise steigen, zieht er weiterhin die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich. Anfang 2023, als der Immobilienmarkt sehr ruhig war, gab es in Quang Ninh typischerweise noch positive Transaktionstrends. Insbesondere flossen Transaktionen tendenziell in das Cam Pha-Tal, als das Preisniveau deutlich niedriger war.
Als eines der Industriezentren der Provinz war Cam Pha einst eine Stadt, die von Kohle lebte. Ihr touristisches Potenzial steht dem anderer Städte in Quang Ninh in nichts nach. Mit seinen vielen landschaftlich reizvollen Orten und dem Potenzial für die Entwicklung des Resorttourismus gilt Cam Pha als aufstrebende „Goldgrube“ – ein neues Reiseziel der Provinz Quang Ninh. Die Lage zwischen zwei wichtigen Tourismus- und Wirtschaftszentren von Quang Ninh, Ha Long und Van Don, trägt auch dazu bei, dass der Immobilienmarkt hier schnell viel Raum für den Nordosten schafft.
Diese Vorteile haben sich direkt auf die Attraktivität des Immobilienmarktes in Cam Pha ausgewirkt und große Cashflows von großen Namen wie Vin Group, Sun Group, BIM, TTP usw. angezogen, da diese kontinuierlich in Cam Pha investieren und dort investieren. Dieser Schritt verspricht, dass Cam Pha prestigeträchtige Projekte zu erschwinglichen Preisen und mit bahnbrechendem Potenzial auf den Markt bringen wird, um die Bedürfnisse der Investoren zu erfüllen.
Insbesondere nach Einschätzung von Experten dürfte sich der Immobilienmarkt in Cam Pha mit dieser soliden Grundlage nach dem Fieber von Ha Long und Van Don zu einem Magneten entwickeln, der den Cashflow des neuen Immobilienzyklus anzieht, während sich das enorme Potenzial noch in der Anfangsphase der Nutzung befindet.
Thanh Hoa: Umsetzung des Projekts zur Investition in den Bau von 1 Million Sozialwohnungen
Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hat gerade einen Plan zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ herausgegeben.
Zeitgerechte und effektive Umsetzung von Aufgaben, Zielen und Lösungen gemäß dem Projekt „Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“, das vom Premierminister mit Beschluss Nr. 338/QD-TTg vom 3. April 2023 genehmigt wurde (abgekürzt als „das Projekt“).
Ziel ist es, bis 2030 mindestens 13.787 Wohnungen in der Provinz fertigzustellen. Davon werden im Zeitraum 2021–2025 etwa 6.287 Wohnungen fertiggestellt; im Zeitraum 2026–2030 werden etwa 7.500 Wohnungen fertiggestellt.
Konkret: Im Zeitraum 2021–2025 sollen weiterhin Projekte abgeschlossen werden, für die es ausgewählte Investoren gibt und die sich im Bau befinden. Gleichzeitig sollen Investoren ausgewählt und Sozialwohnungsprojekte umgesetzt werden, die im genehmigten Wohnungsbauplan enthalten sind, Arbeiterwohnungsprojekte im Rahmen von Gewerkschaftseinrichtungen in Industrieparks sowie Sozialwohnungsprojekte im Rahmen des 20-%-Landfonds in gewerblichen Wohnungsbauprojekten.
Phase 2026 – 2030: Fertigstellung weiterer für Investitionen freigegebener Sozialwohnungsprojekte im genehmigten Wohnungsbauplan, Arbeiterwohnungsprojekte im Rahmen von Gewerkschaftseinrichtungen in Industrieparks; Sozialwohnungsprojekte im Rahmen des 20 %-Grundstücksfonds in gewerblichen Wohnungsbauprojekten mit ausgewählten Investoren.
Das Bauamt hat den Vorsitz und koordiniert mit den zuständigen Stellen die Überprüfung, Entwicklung und Vorlage beim Volkskomitee der Provinz zur Änderung und Ergänzung des Wohnungsbauprogramms der Provinz Thanh Hoa bis 2025 und der Ausrichtung bis 2030 gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes und gemäß der Nationalen Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2045 als Grundlage für die Genehmigung von Projektinvestitionen. Das Amt leitet die Entwicklung und koordiniert mit den zuständigen Stellen die Organisation der Entwicklung und legt sie dem Volkskomitee der Provinz zur Anpassung des Wohnungsbauplans der Provinz Thanh Hoa für den Zeitraum 2021–2025 umgehend vor.
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| Thanh Hoa drängt auf die Fertigstellung und beschleunigte Fertigstellung von Bauinvestitionen für laufende Projekte. (Quelle: Bauministerium) |
Koordinieren Sie sich mit den zuständigen Einheiten bei der Umsetzung des Verfahrens zur Auswahl von Investoren (für Projekte, für die Investitionsrichtlinien genehmigt wurden), um das Projekt gemäß den Vorschriften umzusetzen. Beaufsichtigen Sie Projektinvestoren in der Provinz und fordern Sie sie auf, die Qualität des sozialen Wohnungsbaus zu verbessern, eine dem gewerblichen Wohnungsbau gleichwertige Qualität, eine Produktstruktur und angemessene Preise sicherzustellen, um den Bedürfnissen von Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeitern gerecht zu werden und ihnen die Möglichkeit zu geben, Zugang zu Wohnraum zu erhalten und diesen zu verbessern. Stellen Sie die wesentlichen technischen und sozialen Infrastrukturbedingungen für Transport, Gesundheit, Bildung und Kultur der Projekte sicher. Verstärken Sie die Inspektion, Überprüfung, Überwachung und Behandlung von Gesetzesverstößen gemäß den Funktionen und Aufgaben bei der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Provinz.
Darüber hinaus müssen die betreffenden Abteilungen, Zweigstellen und Sektoren ihre Aufgaben gemäß den im Projekt klar festgelegten Funktionen und Aufgaben erfüllen.
Regelungen zur Umwandlung landwirtschaftlicher Nutzflächen in Wohnbauland
Eingestreute landwirtschaftliche Flächen (die noch nicht als Wohnflächen anerkannt sind) befinden sich in Wohngebieten oder sind nach der Planung überschüssige Flächen. Diese Arten von Grundstücken sind oft nicht im Grundbuch eingetragen und werden nur durch handschriftliche Dokumente übertragen. Da sie in Wohngebieten eingebettet sind, sind diese landwirtschaftlichen Flächen oft nicht groß (nur etwa 30 bis 50 m²).
Eingestreute landwirtschaftliche Flächen umfassen drei Arten: Garten- und Teichflächen, die an Wohngebiete angrenzen; Garten- und Teichflächen, die in Wohngebiete eingestreut sind; landwirtschaftliche Flächen, die in Wohngebiete eingestreut sind.
Bedingungen für die Umwandlung von landwirtschaftlich genutzten Flächen in Wohngrundstücke: Gemäß Artikel 57 Punkt d, Absatz 1 des Bodengesetzes von 2013 muss die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke (nicht landwirtschaftliche Flächen) von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigt werden.
Die Bedingungen für die Genehmigung der Änderung der Landnutzung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohnflächen durch die zuständigen staatlichen Stellen sind in Artikel 52 dieses Gesetzes festgelegt.
Im Einzelnen: Der jährliche Flächennutzungsplan auf Bezirksebene wurde von der zuständigen staatlichen Stelle genehmigt; der Flächennutzungsbedarf wird im Investitionsprojekt, im Antrag auf Flächenzuteilung, in der Flächenpacht und in der Änderung des Flächennutzungszwecks angegeben.
Gemäß Artikel 69 des Dekrets 43/2014/ND-CP, in dem die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Bodengesetzes von 2013 detailliert beschrieben wird, sind die Reihenfolge und die Verfahren zur Genehmigung einer Änderung der Landnutzung wie folgt festgelegt: Landnutzer reichen einen Antrag auf Genehmigung zur Änderung der Landnutzung mit einer beigefügten Bescheinigung beim Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ein. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist verantwortlich für die Prüfung der Unterlagen, die Überprüfung des Grundstücks, die Beurteilung der Notwendigkeit einer Änderung der Landnutzung und die Anleitung der Landnutzer bei der Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen. Anschließend legt es den Antrag dem Volkskomitee der zuständigen Ebene zur Entscheidung über die Genehmigung der Änderung der Landnutzung vor und ordnet die Aktualisierung und Korrektur der Landdatenbank und der Katasteraufzeichnungen an.
Erhält ein Investor eine Übertragung der Landnutzungsrechte von einer Person, die das Land gegenwärtig zur Umsetzung eines Investitionsprojekts nutzt, wird das Verfahren zur Übertragung der Landnutzungsrechte gleichzeitig mit dem Verfahren zur Genehmigung einer Änderung des Landnutzungszwecks durchgeführt.
Nachdem Sie den jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene erhalten haben, der von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigt wurde, reichen Sie den Antrag auf Genehmigung zur Änderung des Flächennutzungszwecks bei der Behörde für natürliche Ressourcen und Umwelt ein und erfüllen Sie die vorgeschriebenen finanziellen Verpflichtungen.
Der Antrag auf Genehmigung zur Änderung der Landnutzung umfasst: Antrag auf Genehmigung zur Änderung der Landnutzung; Zertifikat der Landnutzungsrechte; Antrag auf Registrierung von Änderungen an Grundstücken und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten (gemäß Formular Nr. 09/DK, herausgegeben mit Rundschreiben 24/2014/TT-BTNMT).
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