Welche Voraussetzungen müssen Immobilienunternehmen und Einzelpersonen erfüllen?

Reduzieren Sie das Risiko von Betrug und Schwindel

Im Rahmen der Fortsetzung des Sitzungsprogramms zwischen den beiden Sitzungen der 6. Sitzung gab der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung (NASC) am Nachmittag des 16. November Stellungnahmen zum Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) und zum Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) ab.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, berichtete über eine Reihe wichtiger Punkte bei der Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) und sagte, dass der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses zu den Bedingungen für Organisationen und Einzelpersonen bei der Ausübung von Immobiliengeschäften berichtete: „In der Realität ist die Bestimmung des Zwecks der Gewinnerzielung im Geschäftskonzept in Klausel 21, Artikel 4 des Unternehmensgesetzes von 2020 und des Konzepts des Immobiliengeschäfts in Klausel 1, Artikel 3 des Gesetzesentwurfs schwierig umzusetzen.“

Wenn es also keine Regelung zu den Kriterien für eine Abgrenzung nach Größenordnung gibt, wird dies dazu führen, dass für alle Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf, der Miete, der Verpachtung und dem Erwerb von Häusern und Bauarbeiten die Gründung eines Immobilienunternehmens erforderlich ist, was in der Praxis nicht durchführbar ist.

Daher wird der Gesetzesentwurf in den Abschnitten 3 und 6 geändert und Abschnitt 4 zu Artikel 9 mit folgender Anweisung hinzugefügt: Organisationen und Einzelpersonen, die Häuser und Bauarbeiten nicht zu Geschäftszwecken verkaufen oder Häuser und Bauarbeiten in kleinem Umfang verkaufen, vermieten oder mit Leasingkauf betreiben, sind nicht verpflichtet, die Bestimmungen des Gesetzesentwurfs einzuhalten, müssen jedoch Steuern erklären und zahlen.

Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh (Foto: Quochoi.vn).

Im Falle eines Verkaufs oder Mietkaufs von Häusern oder Bauarbeiten zwischen Privatpersonen muss der Vertrag gemäß den Bestimmungen von Klausel 5, Artikel 43 notariell beglaubigt oder beglaubigt werden, um die Rechtssicherheit der Transaktion zu gewährleisten, das Risiko von Betrug, Täuschung und Irreführung zu begrenzen und Informationen zur Datenbank für Immobilientransaktionen zu ergänzen.

Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, müssen kein Immobilienunternehmen gründen, unterliegen jedoch dem Geltungsbereich des Gesetzesentwurfs, müssen Steuern erklären und zahlen und andere Bestimmungen des Gesetzesentwurfs einhalten; diese Bestimmung gilt nicht für Organisationen zur Gewährleistung der Professionalität und zur Erleichterung der staatlichen Verwaltung.

In anderen Fällen müssen Organisationen und Einzelpersonen ein Immobilienunternehmen gründen. Die Regierung legt die Menge und den Wert jeder Art von Immobilien im Detail fest, um ein kleines Immobilienunternehmen zu bestimmen.

Darüber hinaus basieren die Bedingungen für Einzelpersonen, die Immobiliengeschäfte in Punkt b, Klausel 3, Artikel 9 des Gesetzesentwurfs, der der Nationalversammlung in der 6. Sitzung zur Stellungnahme vorgelegt wurde, auf den Bedingungen für Organisationen und Einzelpersonen, die das Recht haben, in Vietnam Unternehmen zu gründen und zu leiten, in Klausel 1 und Punkt e, Klausel 2, Artikel 17 des Unternehmensgesetzes von 2020.

Durch eine Überprüfung stellte der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses fest, dass es in der Realität Fälle gibt, in denen Personen die Voraussetzungen für die Tätigkeit als Unternehmensgründer und -leiter gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzes nicht erfüllen, aber dennoch berechtigt sind, Immobiliengeschäfte zu tätigen und zivilrechtliche Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien durchzuführen.

Daher wird der Gesetzesentwurf in Absatz 3, Artikel 9 überarbeitet, um die legitimen und gesetzlichen Rechte von Organisationen und Einzelpersonen nicht einzuschränken.

Anzahlungen dürfen nur bis zu einer Höhe von 5 % des Verkaufspreises erhoben werden.

Bezüglich der Anzahlungen im Wohnungsbau und bei künftigen Bauvorhaben (Klausel 5, Artikel 23) stimmen einige Meinungen der Option 1 zu. Einige Meinungen stimmen der Option 1 zu und schlagen vor, eine maximale Anzahlung von 5 % des Kauf- oder Mietkaufpreises festzulegen. Einige Meinungen stimmen der Option 1 zu und schlagen vor, eine maximale Anzahlung von 10 % festzulegen, wie von der Regierung vorgeschrieben, jedoch nicht mehr als 10 %. Einige Meinungen stimmen der Option 1 zu und schlagen vor, eine maximale Anzahlung von 15 % festzulegen. Einige Meinungen stimmen der Option 1 zu und schlagen vor, spezifischere Regelungen festzulegen.

Einige Meinungen stimmten mit Option 2 überein. Einige Meinungen stimmten mit Option 2 überein und schlugen vor, den maximalen Einlagenzins auf 5 % zu senken.

Um die Echtheit der Anzahlung zu gewährleisten und gleichzeitig die Risiken für Käufer und Mieter, die oft die schwächere Partei sind, zu begrenzen, wird der Gesetzesentwurf in Absatz 5, Artikel 23 wie folgt geändert: „Investoren in Immobilienprojekte dürfen von Kunden nur dann Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises oder Mietkaufpreises von Häusern und Bauwerken verlangen, wenn die Häuser und Bauwerke alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes erfüllen. Der Verkaufspreis oder Mietkaufpreis von Häusern und Bauwerken muss im Anzahlungsvertrag klar angegeben sein.“

Investoren von Immobilienprojekten dürfen nur Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises verlangen (Foto: Huu Thang).

Bezüglich der Zahlung beim Kauf, Mietkauf von Häusern und zukünftigen Bauarbeiten (Klausel 3, Artikel 25) wird der Gesetzentwurf unter Berücksichtigung der Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung in Klausel 3, Artikel 25 gemäß den folgenden zwei Optionen überarbeitet:

Option 1: „Wenn dem Käufer oder dem Mieter kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde, darf der Verkäufer oder der Vermieter nicht mehr als 95 % des Vertragswerts einfordern; der verbleibende Vertragswert ist zu zahlen, wenn die zuständige staatliche Behörde dem Käufer oder Mieter das Zertifikat über die Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt hat.“

Diese Option soll die Stabilität der aktuellen Politik gewährleisten. Kunden können einen Teil des Vertragswerts einbehalten, während sie auf die Ausstellung des Zertifikats warten. Die Einschränkung dieser Option besteht darin, dass das Eigentum nicht begründet werden kann, wenn Kunden das Risiko tragen, nicht 100 % des Vertragswerts zu zahlen. In einigen Fällen verzögern Kunden die Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen, weil sie das Zertifikat nicht sofort erhalten müssen, obwohl der Investor seine Verpflichtung erfüllt hat und die zuständige staatliche Behörde das Zertifikat ausgestellt hat.

Option 2: „Wenn dem Käufer oder Mieter kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde, darf der Verkäufer oder Vermieter nicht mehr als 95 % des Vertragswerts einfordern. Der verbleibende Vertragswert wird vom Kunden auf das Konto des Investors überwiesen, das bei einem Kreditinstitut zur Verwaltung eröffnet wurde, und der Investor darf diesen Betrag nicht verwenden; der Kunde erhält die aus diesem Betrag resultierenden Erträge. Der Investor darf diesen Betrag jedes Kunden erst verwenden, wenn die zuständige staatliche Behörde dem Käufer oder Mieter des Hauses oder der Bauarbeiten ein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt hat.“

Ziel dieses Plans ist es, die Übereinstimmung und Vereinbarkeit mit den Regelungen zum Zeitpunkt der Entstehung von Eigentumsrechten im Gesetzesentwurf und im Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) sowie mit den Regelungen zur Erfüllung finanzieller Verpflichtungen gemäß den Bestimmungen des Entwurfs des Grundstücksgesetzes (geändert) sicherzustellen und die Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen der Kunden sicherzustellen.

Die Einschränkung dieser Option besteht darin, dass die Kunden die restlichen 5 % des Vertragswerts zahlen müssen, solange das Zertifikat noch nicht ausgestellt wurde. Unter Berücksichtigung der Meinung der Abgeordneten der Nationalversammlung sieht diese Option jedoch vor, dass die Einnahmen aus diesem Geldbetrag dem Kunden zugute kommen.

Darüber hinaus wurden in Absatz 5, Artikel 80 des Gesetzesentwurfs Bestimmungen zur Verantwortung der Staatsbank für die Leitung der Verwaltung und Auszahlung von Gewinnen gemäß Absatz 3, Artikel 25 hinzugefügt.

Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses schlug vor, zwei Optionen beizubehalten und eine Abstimmung durchzuführen, um die Meinung der Abgeordneten der Nationalversammlung einzuholen, die dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung als Grundlage für die Prüfung und Entscheidung dieser Frage dienen soll .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html