Das Wachstum der Hauspreise übertrifft das Einkommenswachstum.

Laut Experten sind die Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt jährlich um 12 bis 20 Prozent gestiegen, während die Einkommen nur jährlich um 6 bis 8 Prozent zugenommen haben. Dies führt dazu, dass für viele Menschen die Chance auf einen angemessenen Lebensstandard immer geringer wird.

Auf dem ersten Southern Dynamic Real Estate Forum, das kürzlich vom Vietnam Real Estate Research Institute (VIRES) veranstaltet wurde, berichtete Duong Long Thanh, Gründer und Vorstandsvorsitzender der Thang Loi Group, dass das Unternehmen vor über zehn Jahren ein Haus in Ben Cat (ehemals Binh Duong ) für rund 300 Millionen VND verkauft habe. Damals lag das durchschnittliche Einkommen von Arbeitern und Beamten bei etwa 7 Millionen VND pro Monat, sodass sie fünf bis sechs Jahre lang sparen konnten, um ein Haus zu kaufen.

Laut seinen Angaben macht die tatsächliche Wohnungsnachfrage aktuell noch 70–80 % des gesamten Marktes aus, doch die Steigerungsrate der Immobilienpreise übersteigt das Einkommenswachstum der Arbeitnehmer bei Weitem. Dadurch entsteht eine große Kluft beim Zugang zu Wohnraum für viele Menschen.

„Im Laufe des letzten Jahrzehnts ist das Durchschnittseinkommen um 6 bis 8 Prozent pro Jahr gestiegen, während die Hauspreise um 12 bis 20 Prozent pro Jahr zugelegt haben, was die Käufer zunehmend erschöpft“, sagte er.

Einer der Hauptgründe ist laut Herrn Thanh, dass das Angebot hauptsächlich im Luxussegment angesiedelt ist, mit großen Wohnungen und teuren Baumaterialien. Der Druck auf die Immobilienpreise resultiert auch aus hohen Inputkosten (Rechtskosten, Steuern, Grundstückspreis, Baukosten und Kreditzinsen).

„Dies ist kein individuelles Problem, sondern ein Problem des gesamten Marktes. Wenn es nicht gelöst wird, rückt der Traum von der Sesshaftigkeit für viele Arbeiter noch weiter in die Ferne“, räumte Herr Thanh ein.

Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh -Stadt mit Apartmentprojekten. Foto: Quynh Tran

Die hohen Wohnungspreise spiegeln sich auch im kürzlich veröffentlichten Bericht des Bauministeriums wider. Demnach erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis im dritten Quartal 78 Millionen VND, wobei über 30 % der neu angebotenen Wohnungen über 100 Millionen VND kosteten. In Ho-Chi-Minh-Stadt liegt der Durchschnittspreis bei etwa 91 Millionen VND pro Quadratmeter, viele zentrale Bauprojekte erzielen Preise zwischen 120 und 150 Millionen VND pro Quadratmeter.

Ähnlich äußerten sich CBRE und Knight Frank: 60 % der neuen Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt kosten über 100 Millionen VND pro Quadratmeter; das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ist nahezu verschwunden, da der verbleibende Bestand größtenteils über 60 Millionen VND pro Quadratmeter liegt.
Laut dem Statistischen Zentralamt erreichte das durchschnittliche Einkommen der Arbeitnehmer in den ersten neun Monaten des Jahres 8,3 Millionen VND pro Monat, ein Anstieg von 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Städtische Arbeitnehmer verdienten etwa 10 Millionen VND monatlich, was 120 Millionen VND pro Jahr entspricht. Das bedeutet, dass sich jeder Arbeitnehmer nach einem Jahr nur etwa einen Quadratmeter Wohnfläche leisten kann (ohne Lebenshaltungskosten, Ersparnisse und sonstige Finanzen). Nach fünf Jahren stieg das durchschnittliche Einkommen lediglich um 2 Millionen VND, während die Immobilienpreise im Durchschnitt um 10 bis 15 Millionen VND pro Quadratmeter zunahmen.

Die Untersuchungen der One Mount Group legen zudem nahe, dass eine Familie mit einem Jahreseinkommen von 200 Millionen VND über 36 Jahre sparen muss, um eine Zweizimmer-Gewerbewohnung zu erwerben (Nebenkosten nicht eingerechnet). Derzeit verfügen 54 % der Haushalte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt über ein Jahreseinkommen von unter 200 Millionen VND, wodurch sich die meisten von ihnen kaum ein Haus in der Innenstadt leisten können.

Herr Le Nhu Thach, Vorstandsvorsitzender der Bcons Group, schätzte, dass Vietnam derzeit über 53 Millionen Menschen im erwerbsfähigen Alter und eine Urbanisierungsrate von über 41 % aufweist. Der Zuzug in die Großstädte hat die Nachfrage nach Wohnraum stark erhöht. Heutige Käufer legen Wert auf transparente Rechtslage, realen Nutzungswert, angemessene Betriebskosten und gute Liquidität. Die Marktrealität zeigt jedoch eine zunehmende Diskrepanz zwischen Nachfrage und verfügbaren Mitteln.

Laut Herrn Thach könnte der Markt in einen Sättigungszyklus eintreten, wenn das Angebot sich 40 Millionen Einheiten nähert. Daher wird die Verbesserung der Wohnraumverfügbarkeit von nun an zu einer zentralen Aufgabe.

Um das Kosten-Nutzen-Verhältnis in Einklang zu bringen und den Markt so zu lenken, dass bezahlbarer Wohnraum entsteht, erklärte Herr Thach, die Lösung liege in der Produktentwicklung. Er verwies auf internationale Erfahrungen, die zeigten, dass Unternehmen Fläche und Funktion optimieren müssten, um die Wohnungspreise auf ein erschwingliches Niveau zu senken.

Laut seinen Angaben achten Käufer mehr auf die Gesamtkosten als auf den Preis pro Quadratmeter. Daher trägt die Entwicklung kleiner, voll funktionsfähiger Wohnungen dazu bei, den anfänglichen finanziellen Druck zu reduzieren. Um die Preise erschwinglich zu halten, können Unternehmen die gesamte Wertschöpfungskette – von der Planung über den Bau bis hin zum Projektmanagement und Betrieb – selbst übernehmen und so die Kosten für Zwischenhändler senken. Allerdings birgt dies auch Risiken hinsichtlich der Maschinen- und Betriebskosten, wenn das Projekt nicht kontinuierlich abläuft.

Herr Duong Long Thanh erklärte, dass neben den Bemühungen der Unternehmen auch die Regierung Maßnahmen ergreifen müsse, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu fördern, Verfahren zu reformieren und Kosten zu senken sowie Mechanismen zur Unterstützung von Erstkäufern von Wohneigentum zu schaffen. Durch die Verkürzung von Gerichtsverfahren, die Reduzierung von Kosten und Risiken schaffe sich mehr Spielraum für sinkende Immobilienpreise.

Er betonte außerdem, dass der Markt zu seinem Kernwert zurückkehren müsse – Wohnraum zum Leben, nicht nur zur Kapitalanlage. Dies erfordere eine Abstimmung von Planung und Politik bis hin zur Produktentwicklung. Lokal gilt das Modell der kompakten Stadt – mit einem Reiseradius von 15 Minuten – als vielversprechender Ansatz, um den Zugang zu Wohnraum zu verbessern, insbesondere angesichts der Tatsache, dass Hochhäuser in Großstädten nach und nach die Einfamilienhäuser ersetzen.

Laut vnexpress.net

Quelle: https://baodongthap.vn/toc-do-tang-gia-nha-ngay-cang-vuot-xa-thu-nhap-a233619.html