Herr Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, erläuterte diesen Umstand und erklärte, dass die Immobilienpreise von vielen Faktoren abhingen, wie etwa Grundstückspreisen, Baukosten, Rechtmäßigkeit usw. Wenn diese Faktoren gleichzeitig einwirken, wird es für Unternehmen schwierig, die Immobilienpreise zu senken.
Insbesondere bei Immobilienprojekten sind die Grundstückskosten einer der wichtigsten Inputkosten, die den Endpreis beeinflussen. In städtischen Gebieten betragen die Landnutzungsgebühren im Durchschnitt etwa 10 % des Wohnungspreises, 20 bis 30 % des Preises eines niedrigen Reihenhauses und etwa 50 % des Preises einer Villa.
In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise um 15 – 30 % gestiegen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 2 – 8 % geführt hat.
Trotz der schwachen Marktliquidität ist ein Rückgang der Immobilienpreise unwahrscheinlich. (Illustrationsfoto)
Nicht nur die Grundstückspreise, auch die Preise für Baumaterialien wie Eisen, Stahl und Sand sind in den letzten Jahren stark gestiegen. So sind beispielsweise die Preise für Eisen und Stahl um etwa 15 bis 20 Prozent gestiegen, während die Rohstoffkosten 65 bis 70 Prozent des geschätzten Werts von Bauprojekten ausmachen.
Darüber hinaus erhöhen sich die Kosten für die Projektumsetzung auch aufgrund zahlreicher rechtlicher Probleme, die die Bauzeit verlängern. Herr Tuan erklärte, dass es Projekte gebe, deren rechtliche Verfahren bis zu vier bis fünf Jahre dauern. Um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, muss das Unternehmen nicht einfach zur zuständigen Behörde gehen und eine offizielle Mitteilung erhalten, sondern muss auf die Stellungnahmen der zuständigen Abteilungen, Zweigstellen und Sektoren warten. Die Wartezeit für die Verfahren richtet sich nach den Vorschriften, ist aber oft langwierig.
„ Die Dauer der Rechtsverfahren ist sehr lang und wirkt sich erheblich auf die Geschäftskosten aus “, sagte Herr Tuan.
Herr Tuan nannte ein Beispiel: Kauft ein Unternehmen ein Grundstück im Wert von 500 Milliarden VND, verliert es jährlich 10 % der Kreditzinsen, also 50 Milliarden VND. Das Unternehmen ist gezwungen, diese Kosten auf den Preis aufzuschlagen.
„ Viele Unternehmen stecken derzeit in der Klemme, denn wenn sie die Preise senken, erleiden sie hohe Verluste, und wenn sie die Preise nicht senken, können sie ihre Produkte nicht verkaufen. Angesichts der vielen unvollendeten Projekte wollen viele Investoren daher nicht bauen, sondern suchen nach Transferpartnern “, erklärte Herr Tuan.
Der Leiter eines Immobilienunternehmens mit einem unvollendeten Projekt in Ho-Chi-Minh-Stadt teilt diese Ansicht und räumte ein, dass das Angebot an abgeschlossenen Immobilienprojekten aufgrund der seit Jahren andauernden Rechtsstreitigkeiten recht rar geworden sei.
Unternehmen kämpfen mit alten Projekten, haben kaum neue Produkte zu verkaufen, während die Nachfrage weiterhin sehr hoch ist. Dies ist auch der Grund für die hohen Immobilienpreise. Inflation und hohe Zinsen sind zudem Gründe dafür, dass die Immobilienpreise nur schwer sinken.
„ Falls der Preis gesenkt werden muss, wäre das mit Sicherheit ein sehr großer Verlust, da das Unternehmen die steigenden Kosten des Projekts nicht tragen kann “, sagte er.
Unternehmen befürchten hohe Verluste bei fallenden Immobilienpreisen. (Illustrationsfoto)
Diesem Geschäftsführer zufolge möchte sein Unternehmen das Projekt unbedingt verkaufen, um die Schulden zu begleichen. Dies sei jedoch nicht einfach, vor allem weil das Projekt mit rechtlichen Problemen und Übertragungsvorschriften verstrickt sei. Wenn das Projekt weiter umgesetzt werde und das Produkt auf den Markt komme, könne der Preis nicht niedrig sein, da es mit hohen Kosten verbunden sei.
Laut Dr. Nguyen Duy Phuong, Investment Director von DGCapital, gibt es viele Gründe, warum sich Investoren in Immobilienprojekte nicht für eine Senkung der Hauspreise entscheiden.
Insbesondere zeigt sich, dass der Investor bei der Umsetzung eines Projekts sowohl Grundstücke als auch zukünftige Vermögenswerte verpfändet hat, um Kapital von der Bank zu leihen. Eine Reduzierung des Verkaufspreises wirkt sich auf den Wert der Sicherheiten bei der Bank aus, während der Investor über keine anderen Vermögenswerte verfügt, um die Kredite zu ergänzen.
Hinzu kommt, dass viele Projekte jahrelang in Rechtsstreitigkeiten stecken, bevor sie zum Verkauf angeboten werden können. Während dieser Zeit müssen die Investoren weiterhin die steigenden Kosten für Zinsen und Grundstückskosten tragen.
Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, verfolgt die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und in der Immobilienbranche aufmerksam und sagte, dass es sehr schwierig sei, die Immobilienpreise zu senken, da auf dem Markt nicht nur inländische Unternehmen, sondern auch viele ausländische Investoren tätig seien.
Dementsprechend wählen ausländische Unternehmen, die in Projekte investieren, häufig höhere Segmente, gute Standorte, vollständige Rechtsdokumente und eine höhere Produktqualität als Projekte inländischer Investoren, sodass der Preis nicht niedrig sein kann.
Beim Verkauf ihrer Produkte auf dem Markt wird die Produktion immer für die nächsten zwei bis drei Jahre berechnet, sodass der Preis oft sehr hoch ist. Ausländische Unternehmen haben Vorteile bei Kapital und Kapitalkosten und stehen daher nicht unter Druck, ihre Verkaufspreise zu senken.
Ein großes Hindernis für sinkende Immobilienpreise sind laut Herrn Quang die zu hohen Investitionskosten.
„ In der aktuellen Projektkostenstruktur haben sich die Baukosten im Vergleich zu vor 4-5 Jahren fast verdoppelt, von 7-7,5 Millionen VND/m3 auf über 12 Millionen VND/m2 “, sagte Herr Quang.
Ähnlich äußerte sich auch Dao Phuc Tuong, Direktor des Vietnam Alpha Fund, mit der Aussage, dass es drei „sensible Gründe“ gebe, warum Immobilienunternehmen ihre Immobilienpreise nicht senken würden, um ihre Einnahmen zu steigern und fällige Schulden zu begleichen.
Erstens haben die meisten Immobilienentwickler in Vietnam sogenannte „Stamminvestoren“. Diese Investoren kaufen Immobilien direkt vom Investor, sogenannte F0-Investoren. Bei Preissenkungen sind diese Stamminvestoren die ersten Kunden, deren Gewinne beeinträchtigt werden, was Investoren zum Nachdenken veranlasst.
Der zweite heikle Punkt betrifft die Sicherheiten. 70 % des Wertes der Banksicherheiten sind Immobilien. Eine Senkung des Verkaufspreises wirkt sich daher auf den Wert der Sicherheiten der Immobilienunternehmen bei der Bank aus. Sinkt der Wert der Sicherheiten, verlangt die Bank von den Unternehmen eine Aufstockung der Sicherheiten. Dies ist derzeit jedoch äußerst schwierig zu erfüllen.
Drittens geht es um die Legalität von Immobilien. Viele Immobilienprojekte sind mit rechtlichen Problemen behaftet, sodass Unternehmen im aktuellen Geschäftsumfeld selbst bei Preissenkungen nicht verkaufen können.
„ Dies sind drei Hauptgruppen zusammenhängender Gründe, die die Entscheidung über Preissenkungen auf dem Primärmarkt beeinflussen. Daneben gibt es weitere Gründe wie beispielsweise gestiegene Kapitalkosten. Logischerweise müssen wir die Preise senken, um zu überleben, wenn wir Cashflow benötigen. Doch die heiklen Faktoren dazwischen müssen Unternehmen sorgfältig abwägen, bevor sie sich für eine Preissenkung entscheiden “, sagte Herr Tuong.
Premierminister Pham Minh Chinh leitete kürzlich die Konferenz „Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Wirtschaft, zur Förderung des Wachstums und zur Stabilisierung der Makroökonomie “. Der Premierminister empfahl eine Reihe von Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum. Insbesondere für Immobilienunternehmen forderte er eine Umstrukturierung der Produktsegmente und Preise. „ Der Premierminister hat dies im Rahmen zweier Konferenzen zum Thema Immobilien vorgeschlagen, bisher jedoch nicht aktiv umgesetzt “, betonte er.
Chau Anh
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