Paare mit einem Einkommen von 30 Millionen VND pro Monat haben es schwer, in Hanoi eine Wohnung zu kaufen.

(Dan Tri) – Laut einer Umfrage des Statistischen Zentralamts haben selbst die einkommensstärksten Bevölkerungsgruppen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Schwierigkeiten, Wohneigentum zu erwerben, was bedeutet, dass einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen fast keine Chance haben.

Das Problem des Hauskaufs für die einkommensstärkste Gruppe

Die Bevölkerungserhebung zum Lebensstandard 2023 des Statistischen Zentralamts (GSO) veröffentlichte die Einkommensniveaus von fünf Bevölkerungsgruppen in größeren Ortschaften.

Demnach verfügt die Gruppe mit dem höchsten Einkommen, die 20 % der Bevölkerung ausmacht (Gruppe 5), über ein durchschnittliches monatliches Pro-Kopf-Einkommen von 14,47 Millionen VND in Hanoi; 13,8 Millionen VND in Da Nang; 13,26 Millionen VND in Ho-Chi-Minh-Stadt; 13,9 Millionen VND in Dong Nai und 18,38 Millionen VND in Binh Duong .

Der vietnamesische Maklerverband (VARS) geht davon aus, dass diese Gruppe in der Lage sein sollte, in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt ohne staatliche Unterstützung Wohneigentum zu erwerben. In der Realität stößt jedoch selbst diese Gruppe beim Immobilienerwerb in den beiden genannten Städten auf zahlreiche Hindernisse.

Diese Berechnung geht von einem Haushalt mit zwei Personen im erwerbsfähigen Alter aus, die beide der höchsten Einkommensgruppe angehören. Das durchschnittliche monatliche Einkommen dieser Familie beträgt demnach etwa 30 Millionen VND. Das Jahreseinkommen beläuft sich auf 360 Millionen VND.

Eine gängige Finanzregel, die von Experten häufig empfohlen wird, um finanzielle Sicherheit zu gewährleisten, besagt, dass die Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen sollten. Demnach sollte eine einkommensstarke Zweipersonenfamilie aus der untersuchten Gruppe maximal 180 Millionen VND für Wohnkosten ausgeben.

In den oben genannten Großstädten liegen die Preise für Gewerbewohnungen je nach Lage und Segment zwischen 40 und 70 Millionen VND/m². Eine kleine Wohnung von etwa 60 m² kostet ungefähr 2,5 bis 3,5 Milliarden VND.

Wenn der oben genannte Haushalt beschließt, eine 60 m² große Wohnung für etwa 3,5 Milliarden VND zu kaufen und dafür 70 % des Kaufpreises, also 2,45 Milliarden VND, mit einem Jahreszins von 8 % über 20 Jahre finanziert, ergibt sich eine monatliche Rate von etwa 25–27 Millionen VND, was einer jährlichen Belastung von über 300 Millionen VND entspricht. VARS kommt zu dem Schluss, dass diese Gruppe bei einer maximalen jährlichen Rate von 80 Millionen VND kaum in der Lage sein wird, eine Immobilie zu erwerben.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Ha Phong).

Die Immobilienpreise übersteigen die Zahlungsfähigkeit der Menschen.

In dieser Unterrichtseinheit wurden drei Hauptgründe für den starken Rückgang der Bezahlbarkeit von Wohnraum in den letzten Jahren genannt.

Erstens haben die Immobilienpreise in Großstädten die finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Bevölkerung bei weitem überstiegen und steigen um ein Vielfaches schneller als das Einkommenswachstum.

Insbesondere nach der Covid-19-Pandemie stiegen die Immobilienpreise, vor allem die Preise für Wohnungen, in Großstädten wie Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt kontinuierlich an und erreichten ein neues Niveau, das 30 % höher lag als im Jahr 2019.

Unterdessen stieg das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen in städtischen Gebieten im Jahr 2023 im Vergleich zu den GSO-Statistiken von 2019 nur um etwa 4 %. Das Durchschnittseinkommen der höchsten Einkommensgruppe in Hanoi und Da Nang stieg im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 nur um 3 % bzw. 7 %.

Das Durchschnittseinkommen dieser Gruppe in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete sogar eine negative Wachstumsrate von 8 %. Dadurch vergrößert sich die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen, insbesondere für Haushalte der Mittel- und oberen Mittelschicht.

Das zweite Problem ist der Mangel an geeignetem Wohnraum. Das aktuelle Wohnungsangebot konzentriert sich hauptsächlich auf das mittlere und gehobene Preissegment. Obwohl die Nachfrage in diesem Segment ebenfalls sehr groß ist, steht die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund. Nur sehr wenige Wohnprojekte kosten weniger als 30 Millionen VND/m², sodass die Mehrheit der Bevölkerung, einschließlich der einkommensstärksten Gruppe, keine geeigneten Optionen findet.

VARS ist zudem der Ansicht, dass einige Investoren die Angebotsknappheit ausnutzen, um die Verkaufspreise unangemessen in die Höhe zu treiben. Dies führt zu steigenden Immobilienpreisen, selbst in Gebieten mit schwacher Infrastruktur. Dadurch wird der Immobilienerwerb zusätzlich erschwert.

Drittens ist spekulatives Verhalten der Grund. Angesichts der weiterhin starken Schwankungen in anderen Anlagebereichen führt die Psychologie des Hortens von Vermögenswerten und die Erwartung weiter steigender Immobilienpreise dazu, dass viele Menschen Immobilien ohne tatsächliche Nutzungsabsicht erwerben. Diese Käufer lassen die Immobilien dann ungenutzt, in der Hoffnung auf einen Preisanstieg, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch verschärft wird.

Ein weiterer, weniger beachteter, aber einflussreicher Faktor sind die Finanzierungskosten. Obwohl die Zinssätze gesunken sind, müssen Hauskäufer nach Abzug von Anreizen von etwa 10 % oder mehr weiterhin variable Zinssätze zahlen. Dies führt zu einer erheblichen finanziellen Belastung.

Die Finanzkosten, insbesondere die Investitionskosten und die Grundstückskosten, steigen kontinuierlich an, was sich auf den Projektentwicklungsprozess von Immobilienunternehmen auswirkt und direkt zu steigenden Wohnungspreisen führt.

Langfristig ist VARS der Ansicht, dass der Staat neben der fortgesetzten Forschung und Anwendung von Fördermaßnahmen in Bezug auf Grundstücke, Steuern und Kredite für soziale Wohnungsbauprojekte und bezahlbaren Wohnraum auch weiterhin den Ausbau der Verbindungsinfrastruktur und die Stadtentwicklung nach dem TOD-Modell – einem auf den öffentlichen Nahverkehr ausgerichteten Stadtentwicklungsmodell – vorantreiben muss. Dies ist ein unausweichlicher Trend zur Lösung des Wohnungsproblems für die vietnamesische Stadtbevölkerung.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm