Lieferengpässe aufgrund vieler Faktoren
Im zuvor von Savills Vietnam veröffentlichten Bericht über den Büromietmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres blieb die Belegungsrate stabil und erreichte ein hohes Niveau von 91 %. Sie sank im Vergleich zum Vorquartal lediglich um 1 %, nachdem einige kleine und mittlere Unternehmen Räumlichkeiten in Gebäuden der Klassen B und C zurückgegeben hatten.
Savills Research wies außerdem darauf hin, dass Bürogebäude der Klasse A im Vergleich zu anderen Segmenten am besten abschnitten, mit Belegungsraten von bis zu 94 % und Mieten von bis zu 1,4 Mio. VND/m²/Monat. Im Vergleich zu anderen Großstädten der Region wiesen Bürogebäude der Klasse A in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal 2023 niedrige Leerstandsquoten und höhere Mieten auf als in Jakarta, Kuala Lumpur und Bangkok.
Vergleicht man jedoch das Entwicklungspotenzial der Bürovermietung, wird deutlich, dass das Angebot auf diesem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt eher gering ist. Dadurch entsteht derzeit eine Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt.
Frau Tu Thi Hong An, Senior Director of Commercial Real Estate Services bei Savills Vietnam, erläuterte dieses Problem und sagte, dass der Mangel an neuem Angebot teilweise auf Schwierigkeiten bei der Kapitalmobilisierung, insbesondere bei der Kreditaufnahme, zurückzuführen sei.
Frau Tu Thi Hong An – Senior Director of Commercial Real Estate Services, Savills Vietnam.
Hinzu kommen objektive Zwänge, wie beispielsweise Anpassungen im Brandschutz oder andere rechtliche Fragen. Der Markt nimmt daher neues Angebot nur langsam auf, was zu einem Ungleichgewicht der Nachfrage führt.
„Der Markt wird zudem maßgeblich von der Nachfrage aus Branchen mit hohem Leasinganteil geprägt, wie etwa Informationstechnologie, Logistik, Finanz- und Versicherungswesen, Fertigung und Immobilien. Diese Branchen sind zudem volatil und reagieren empfindlich auf die allgemeine Wirtschaftslage . Daher kann man sagen, dass die Trends in diesen Branchen oft auch den allgemeinen Trends des Büromarktes entsprechen“, so Frau An.
Betrachtet man jedoch das Gesamtbild, ist der Büromarkt in Vietnam ein potenzieller Markt mit schnellem Wachstum und vielen neuen Entwicklungstrends in der Branche.
Neue Trends verändern den Markt
Savills Vietnam hat anhand zahlreicher Studien und Umfragen vier herausragende Trends im Bürosegment für das Jahr 2023 und die darauffolgende Zeit ermittelt.
Erstens gewinnt der Trend zum flexiblen (hybriden) Arbeiten aufgrund der Auswirkungen von COVID-19 und des Fortschritts in der Informationstechnologie an Popularität. Dies schafft Flexibilität für Arbeitnehmer und prägt den Büromarkt. Dieses Modell trägt dazu bei, die Büromietkosten zu senken, Flächen bedarfsgerecht zu mieten und Ressourcen zu sparen.
Zweitens verlagern Unternehmen ihre Büros außerhalb des Finanzzentrums, um Mietkosten zu senken und die Arbeitsflächen zu verbessern. Gleichzeitig entwickelt sich das Angebot an erstklassigen Büroflächen zur Miete zunehmend außerhalb des Zentrums, beispielsweise im Phu My Hung Tower (Bezirk 7), im CII Tower (Binh Thanh) oder im The Hallmark (Thu Duc City).
Davon werden voraussichtlich vom dritten Quartal 2023 bis Ende 2025 mehr als 75 % des Büroangebots in Ho-Chi-Minh-Stadt eine Öko-Zertifizierung erhalten. Dies bedeutet, dass bei dieser Art von Büroflächen der Schaffung eines gesunden Arbeitsraums für die Mieter mehr Aufmerksamkeit geschenkt wird.
Drittens konzentrieren sich Büromieten heute auf die Bereitstellung von Dienstleistungen und Annehmlichkeiten, die den vielfältigen Bedürfnissen der Mitarbeiter gerecht werden. In einem Büro müssen unter Umständen vier bis fünf Generationen zusammenarbeiten, wobei jede Generation unterschiedliche Bedürfnisse hat.
Laut einer Umfrage von Savills unterscheiden sich die Erwartungen der vier Arbeitnehmergenerationen. Die Umstellung der Struktur und des Layouts eines traditionellen Büros auf ein modernes Büro trägt nicht nur zur Steigerung der Arbeitseffizienz bei, sondern schafft auch Möglichkeiten für die Interaktion und Einbindung mehrerer Mitarbeitergenerationen in das Unternehmen.
Der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt hat seine Fähigkeit unter Beweis gestellt, sich schnell an Schwankungen von Angebot und Nachfrage anzupassen. Savills verzeichnet im Zeitraum 2022–2023 einen leichten Rückgang der Mietpreise, da Vermieter ihre Preise flexibel anpassen, um Mieter zu halten und neue zu gewinnen. Die Flexibilität bei der Preisanpassung zeigt die Sensibilität der Vermieter gegenüber Marktschwankungen.
„Unternehmen verändern sukzessive die Art und Weise, wie sie ihre Büros nutzen. Dabei konzentrieren sie sich auf Kostensenkung und die Erfüllung ihrer Bedürfnisse. Die Optimierung von Arbeitsbereichen, die Ausweitung der Telearbeit und andere flexible Lösungen sind effektive Ansätze“, sagte Tu Thi Hong An.
Bei Büromietprodukten handelt es sich nicht mehr nur um die Bereitstellung eines Arbeitsplatzes wie früher.
Der Experte bemerkte außerdem, dass der Markt für flexible Büros rasant wächst und sich weiterentwickelt. Namhafte Anbieter dieser Art wie Circo, Dreamplex und Toong eröffnen neue Flächen mit Auslastungsraten von über 80 %. Dies spiegelt die steigende Nachfrage nach flexiblen Arbeitsbereichen wider und entspricht dem Bedarf des Marktes nach Komfort und Flexibilität, insbesondere im Kontext sich schnell verändernder Arbeitsanforderungen.
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