7 νομικά προβλήματα σε έργα εμπορικής στέγασης

Το πρώτο είναι το πρόβλημα της έγκρισης επενδυτικών πολιτικών ταυτόχρονα με την έγκριση επενδυτών για όλα τα έργα κοινωνικής στέγασης και τα έργα εμπορικής στέγασης όπου οι επενδυτές έχουν δικαιώματα χρήσης γης σύμφωνα με τον σχεδιασμό. Όσον αφορά αυτό το πρόβλημα, σύμφωνα με την HoREA, κατά τον χρόνο εφαρμογής της διαδικασίας έγκρισης επενδυτικής πολιτικής, πρόκειται για την αρχική διαδικασία για την αλυσίδα των διαδικασιών επένδυσης στον κατασκευαστικό τομέα. Επομένως, όταν η διαδικασία έγκρισης επενδυτικής πολιτικής «κολλήσει», το έργο «παγώνει», αδυνατεί να συνεχίσει με άλλες διαδικασίες επένδυσης στον κατασκευαστικό τομέα. Θα πρέπει να είναι απαραίτητο μόνο να ορίζεται ότι η αξιολόγηση της καταλληλότητας των επενδυτικών έργων με τον σχεδιασμό πρέπει να είναι σύμφωνη με το σχέδιο χωροταξίας ή το γενικό σχέδιο, το οποίο είναι καταλληλότερο, ή να ορίζεται μόνο ότι είναι σύμφωνη με το γενικό σχέδιο στο ψήφισμα 98 της Εθνοσυνέλευσης , το οποίο βρίσκεται σε πιλοτική εφαρμογή για την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Αυτός ο τρόπος βελτίωσης των διοικητικών διαδικασιών ή αυτή η βελτίωση δεν έχει πραγματικά εμποτίσει το πνεύμα της μεταρρύθμισης των διοικητικών διαδικασιών, δεν είναι κοντά στην πραγματικότητα και δείχνει σημάδια μη βελτίωσης. Επειδή στο παρελθόν, οι επιχειρήσεις είχαν τη δυνατότητα να εκτελούν επενδυτικές και κατασκευαστικές διαδικασίες παράλληλα, τώρα σχεδόν πρέπει να εκτελούν κάθε διοικητική διαδικασία διαδοχικά.

Η HoREA διαπιστώνει ότι ο κανονισμός που ορίζει ότι τα επενδυτικά έργα πρέπει να συμμορφώνονται με τον λεπτομερή σχεδιασμό (εάν υπάρχει) ισχύει μόνο για περιπτώσεις όπου το Κράτος διεξάγει δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης ή προσφορές για έργα που χρησιμοποιούν γη για την επιλογή επενδυτών. Ωστόσο, ο κανονισμός αυτός είναι εντελώς ακατάλληλος για περιπτώσεις όπου η επιχείρηση-επενδυτής έχει ήδη δικαιώματα χρήσης γης σύμφωνα με τον σχεδιασμό και προτείνει την έγκριση της επενδυτικής πολιτικής ταυτόχρονα με την έγκριση του επενδυτή σύμφωνα με τις διατάξεις της ρήτρας 4 του άρθρου 29 του Επενδυτικού Νόμου του 2020.

Το δεύτερο πρόβλημα είναι η ρύθμιση για την οικιστική γη ή την οικιστική γη και άλλες εκτάσεις γης, όταν απαιτείται από τους επενδυτές εμπορικών κατοικιών να έχουν το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης· να έχουν το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης και άλλης γης που δεν είναι οικιστική γη και πληροί τις προϋποθέσεις για άδεια αλλαγής χρήσης γης για την υλοποίηση επενδυτικών έργων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα εκατοντάδες εμπορικά οικιστικά έργα σε εθνικό επίπεδο που δεν έχουν 100% οικιστική γη ή δεν έχουν οικιστική γη και άλλη γη που δεν είναι οικιστική γη, δηλαδή μόνο 100% γεωργική γη ή μόνο 100% μη γεωργική γη που δεν είναι οικιστική γη, να μην αναγνωρίζονται ως επενδυτές εμπορικών κατοικιών. Παρόλο που αυτές οι επενδυτικές επιχειρήσεις έχουν λάβει τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για γεωργική γη ή μη γεωργική γη που δεν είναι οικιστική γη. Ως εκ τούτου, από την 1η Ιουλίου 2015 (τίθεται σε ισχύ ο Νόμος περί Στέγασης του 2014), αυτές οι επιχειρήσεις έχουν αντιμετωπίσει μεγάλες δυσκολίες επειδή έχουν δαπανήσει τεράστια κόστη για τη δημιουργία κεφαλαίων γης.

Επί του παρόντος, το σημείο β, παράγραφος 1 και η παράγραφος 6, άρθρο 128 του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου) επιτρέπουν μόνο στην περίπτωση χρήσης γης για την υλοποίηση ενός έργου εμπορικής στέγασης να συμφωνηθεί η λήψη του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης ή, στην περίπτωση υλοποίησης ενός έργου εμπορικής στέγασης, πρέπει να υπάρχει το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης ή οικιστικής γης και άλλης γης. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές δεν επιτρέπεται να συμφωνήσουν στη λήψη της μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης για οικιστική γη ή οικιστική γη και άλλη γη ή άλλη γη που δεν είναι οικιστική γη ή δεν επιτρέπεται στην περίπτωση επενδυτών που έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιήσουν άλλη γη που δεν είναι οικιστική γη για την υλοποίηση ενός έργου εμπορικής στέγασης. Συνεπώς, το σημείο β, η παράγραφος 1 και η παράγραφος 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου) δεν κληρονόμησαν πλήρως τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 73, της παραγράφου 1 του άρθρου 169 του σημείου β, της παραγράφου 1 του άρθρου 169, της παραγράφου 2 του άρθρου 191 και της παραγράφου 1 του άρθρου 193 του νόμου περί γης του 2013, οι οποίες επέτρεπαν σε οικονομικούς οργανισμούς να λάβουν τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης τύπων γης κατάλληλων για σχεδιασμό, υλοποίηση επενδυτικών έργων, συμπεριλαμβανομένων έργων εμπορικής στέγασης. Σε περίπτωση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γεωργικής γης, πρέπει να υπάρχει γραπτή έγκριση από αρμόδια κρατική υπηρεσία.

Εν τω μεταξύ, ο τύπος των εμπορικών κατοικιών με 100% οικιστική γη αντιπροσωπεύει μόνο περίπου το 1% του συνολικού αριθμού των εμπορικών κατοικιών και είναι όλα πολύ μικρά έργα, επειδή σχεδόν δεν υπάρχει οικιστικό οικόπεδο με έκταση άνω των ^5.000m2 . Ο τύπος των εμπορικών κατοικιών με οικιστική γη και άλλη γη που δεν είναι οικιστική γη είναι συνηθισμένος, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 95% του συνολικού αριθμού των εμπορικών κατοικιών. Ο τύπος των εμπορικών κατοικιών με άλλη γη που δεν είναι οικιστική γη αντιπροσωπεύει μόνο περίπου το 5% του συνολικού αριθμού των εμπορικών κατοικιών και είναι όλα μεγάλης κλίμακας έργα που πρέπει να ενθαρρυνθούν για ανάπτυξη.

Πολλά έργα εξακολουθούν να είναι «παγωμένα» λόγω νομικών ρυθμίσεων.

Το τρίτο πρόβλημα είναι η διαδικασία προσαρμογής του χωροταξικού σχεδίου κλίμακας 1/2.000, η ​​οποία αποτελεί ευθύνη της αρμόδιας κρατικής υπηρεσίας, ώστε οι επιχειρήσεις να έχουν τη βάση για να αναπτύξουν το λεπτομερές σχέδιο κλίμακας 1/500 του επενδυτικού έργου. Ο λόγος οφείλεται στο «όριο μεγέθους πληθυσμού» και πολλά χωροταξικά σχέδια κλίμακας 1/2.000 δεν έχουν ενημερωθεί και προσαρμοστεί εγκαίρως, με αποτέλεσμα να μην ανταποκρίνονται στις ανάγκες των επενδυτών.

Για παράδειγμα, ο πραγματικός πληθυσμός της πόλης Χο Τσι Μινχ είναι περίπου 13 εκατομμύρια άνθρωποι, αλλά ο πληθυσμός σύμφωνα με τα αποτελέσματα της απογραφής της 1ης Απριλίου 2019 είναι μόνο 8,9 εκατομμύρια άνθρωποι ή ο πληθυσμός της περιοχής Μπιν Τανχ έως το 2020 έχει ρυθμιστεί να είναι 560.000 άνθρωποι, αλλά το 2014 ο πραγματικός πληθυσμός αυτής της περιοχής ήταν 560.000 άνθρωποι. Εάν ο πραγματικός πληθυσμός δεν υπολογιστεί σωστά, θα είναι αδύνατο να υλοποιηθούν έργα αστικής ανακαίνισης ή να αναπτυχθούν νέες αστικές περιοχές, επειδή δεν υπάρχει πλέον «οροφή» για το μέγεθος του πληθυσμού.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ διαθέτει περισσότερα από 600 σχέδια χωροταξίας κλίμακας 1/2.000, συμπεριλαμβανομένων έργων που δεν είναι πλέον κατάλληλα και χρειάζονται προσαρμογή, αλλά δεν έχουν προσαρμοστεί εγκαίρως, ειδικά για τα προηγούμενα σχέδια χωροταξίας κλίμακας 1/2.000 που εφαρμόστηκαν σύμφωνα με τα διοικητικά όρια των επιπέδων κοινότητας και περιφέρειας, τα οποία πρέπει να ενσωματωθούν. Ως εκ τούτου, το Ψήφισμα 98 της Εθνοσυνέλευσης απαιτεί επίσης την έγκριση των σχεδίων χωροταξίας και των λεπτομερών σχεδίων για προσαρμογή σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου πριν από την προετοιμασία της Έκθεσης Μελέτης Σκοπιμότητας Επένδυσης και την εφαρμογή των επόμενων βημάτων του έργου.

Το τέταρτο πρόβλημα είναι η συγκεκριμένη διαδικασία αποτίμησης γης, η εκτίμηση γης, η απόφαση για την τιμή γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, του ενοικίου γης για έργα ακινήτων, εμπορικές κατοικίες ή το αίτημα των αρμόδιων κρατικών φορέων για τον έλεγχο και τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, του ενοικίου γης που προκύπτει (εάν υπάρχει). Αυτό το πρόβλημα αφορά κυρίως την εφαρμογή του Διατάγματος 44 στην πράξη. Από τον Μάρτιο του 2023, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει περίπου 100 έργα εμπορικών κατοικιών με 81.000 διαμερίσματα στα οποία δεν έχουν χορηγηθεί ροζ βιβλία.

Το πέμπτο πρόβλημα είναι ότι οι αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες καθυστερούν να εκδώσουν κανονισμούς σχετικά με τον χειρισμό της έκτασης γης που διαχειρίζεται το Κράτος (δημόσια γη) που διασπείρεται σε έργα εμπορικής στέγασης. Λόγω της έλλειψης αυτού του κανονισμού, για περισσότερα από 6 χρόνια, από την 1η Ιουλίου 2014 (τέθηκε σε ισχύ το Διάταγμα 43) έως τις 8 Φεβρουαρίου 2021 (τέθηκε σε ισχύ το Διάταγμα 148), δεν υπάρχει μηχανισμός που να ρυθμίζει τον χειρισμό της έκτασης δημόσιας γης που διασπείρεται σε έργα εμπορικής στέγασης. Μέχρι σήμερα, το Διάταγμα 148 ισχύει για σχεδόν 3 χρόνια, αλλά εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένες επαρχίες και κεντρικά διοικούμενες πόλεις που δεν έχουν εκδώσει κανονισμούς που να καθοδηγούν την εφαρμογή του. Αυτό έχει προκαλέσει πολλά έργα εμπορικής στέγασης να «κολλήσουν» στις διαδικασίες έγκρισης επενδυτικών πολιτικών ή να «κολλήσουν» στις διαδικασίες για συγκεκριμένες αποφάσεις αποτίμησης γης, εκτίμησης γης και τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης.

Το έκτο πρόβλημα είναι ότι η παράγραφος 2 του άρθρου 49 του νόμου του 2014 για τις επιχειρήσεις ακινήτων ορίζει ότι η μεταβίβαση ενός έργου ή μέρους ενός έργου εμπορικής στέγασης επιτρέπεται μόνο όταν ο επενδυτής διαθέτει ροζ βιβλίο για το σύνολο ή μέρος του μεταβιβαζόμενου έργου και έχει εκπληρώσει την οικονομική υποχρέωση καταβολής τελών χρήσης γης και ενοικίου γης στο Κράτος. Επειδή ο κανονισμός αυτός δεν έχει τροποποιηθεί, δεν είναι ευέλικτος και δεν είναι κοντά στην πραγματικότητα, όπως ορίζεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 10 του ψηφίσματος 42 της Εθνοσυνέλευσης σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή της διαχείρισης επισφαλών απαιτήσεων πιστωτικών ιδρυμάτων, η οποία δεν ορίζει την προϋπόθεση ύπαρξης ροζ βιβλίου για το έργο και επίσης δεν ορίζει ότι ο επενδυτής πρέπει να εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις για το έργο.

Το έβδομο πρόβλημα είναι ότι ο νόμος του 2014 για τις επιχειρήσεις ακινήτων δεν ρυθμίζει την πράξη της κατάθεσης με σκοπό τη σύναψη σύμβασης (πριν από τον χρόνο επιλεξιμότητας για υπογραφή σύμβασης για την κινητοποίηση κεφαλαίων για την πώληση ακινήτων και μελλοντικών κατοικιών) ώστε να διευκρινίζονται οι διατάξεις σχετικά με τις καταθέσεις στο άρθρο 328 του Αστικού Κώδικα. Αυτό έχει δημιουργήσει ένα νομικό κενό για τους κερδοσκόπους, τους μεσίτες γης και τις ανέντιμες επιχειρήσεις ώστε να επωφελούνται και να λαμβάνουν μεγάλες καταθέσεις. Ακόμη και έως και 90-95% της αξίας της σύμβασης προορίζεται για τον σκοπό της απάτης και της ιδιοποίησης περιουσιακών στοιχείων πελατών (ένα τυπικό παράδειγμα είναι η υπόθεση της εταιρείας Alibaba).

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm