Νέος τιμοκατάλογος γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ: 4 περιπτώσεις που απαιτούν εξέταση της είσπραξης εύλογων τελών.

Πρέπει να εξεταστούν τέσσερις περιπτώσεις προκειμένου να θεσπιστεί ένας εύλογος μηχανισμός είσπραξης τελών χρήσης γης.

Ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) απέστειλε πρόσφατα έγγραφο στον Πρωθυπουργό, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος και την Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης Χο Τσι Μινχ, προκειμένου να παράσχει σχόλια σχετικά με τη μέθοδο υπολογισμού του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης στην πόλη.

Η HoREA χαιρετίζει την πρόταση του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ για τη σύνταξη αναθεωρημένου τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με την Επιλογή 4: Προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης του 2024, ώστε να προσαρμόζεται στην πραγματική κατάσταση των τιμών γης στην περιοχή, όπως ορίζεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 257 του νόμου περί γης του 2024.

Ωστόσο, η HoREA πιστεύει ότι η ονομασία Επιλογή 4 μπορεί να μην είναι απολύτως ακριβής. Επειδή η Επιλογή 4 είναι στην πραγματικότητα το περιεχόμενο της παραγράφου 1 του άρθρου 257 του νόμου περί γης του 2024, η οποία ορίζει: Εάν είναι απαραίτητο, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή αποφασίζει να προσαρμόσει τον τιμοκατάλογο γης σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου ώστε να ταιριάζει στην πραγματική κατάσταση των τιμών γης στην περιοχή.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να εκδώσει έναν προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης για τέσσερις λόγους. Πρώτον, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει 570 (νέους) δρόμους που δεν περιλαμβάνονται ακόμη στον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης. Δεύτερον, όλες οι τιμές γης στον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης είναι πολύ χαμηλές, μόνο περίπου το 30% των τιμών της αγοράς.

Τρίτον, ο πίνακας τιμών γης πρέπει να ενημερωθεί με τα πραγματικά ποσοστά αποζημίωσης γης που κατέβαλε η πόλη όταν το Κράτος ανέκτησε γη για δημόσια επενδυτικά έργα, όπως το έργο Περιφερειακής Οδού 3, το έργο της Διώρυγας Xuyen Tam κ.λπ., στα οποία έχουν εφαρμοστεί συντελεστές προσαρμογής της τιμής γης (συντελεστής K).

Τέταρτον, ο νόμος περί γης του 2024 δεν ορίζει πλέον τον ετήσιο συντελεστή Κ και τον συντελεστή Κ όταν το Κράτος ανακτά γη, παρέχει αποζημίωση και εκκαθαρίζει τον χώρο, όπως οριζόταν προηγουμένως στον νόμο περί γης του 2013 και στο διάταγμα 44/2014.

Η HoREA πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να εξεταστούν τέσσερις περιπτώσεις για να υπάρξει ένας εύλογος μηχανισμός είσπραξης τελών χρήσης γης (Εικονογράφηση: Trinh Nguyen).

Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 257 του νόμου περί γης του 2024, η HoREA διαπίστωσε ότι το προσχέδιο του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης έχει «μεταβατικό» χαρακτήρα, και εφαρμόζεται από την 1η Αυγούστου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος πρέπει επίσης να καταρτίσει τον πρώτο τιμοκατάλογο γης που θα εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2026, και οι τιμές γης του προσχέδιου του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης μπορούν να αποτελέσουν τη βάση για την ανάπτυξη του πρώτου τιμοκαταλόγου γης.

Η HoREA πρότεινε οι τιμές γης του σχεδίου του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης να διασφαλίζουν τη δίκαιη μεταχείριση των ατόμων και των νοικοκυριών που καταβάλλουν τέλη χρήσης γης από την 1η Αυγούστου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Οι τιμές θα είναι ισοδύναμες ή, εάν είναι υψηλότερες, όχι πολύ διαφορετικές από εκείνες που πλήρωσαν τέλη χρήσης γης τους πρώτους 7 μήνες του τρέχοντος έτους.

Ως εκ τούτου, ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος της HoREA - πρότεινε 4 περιπτώσεις που πρέπει να εξεταστούν για να υπάρχει ένας εύλογος μηχανισμός είσπραξης τελών χρήσης γης.

Πρώτον, η περίπτωση ατόμων που δεν έχουν λάβει το πρώτο κόκκινο βιβλίο με περισσότερα από 8.000 οικόπεδα στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Δεύτερον, σε περίπτωση που ένα άτομο χρειάζεται να ζητήσει τον διαχωρισμό του οικοπέδου και ταυτόχρονα την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης σε οικιστική γη για να διανεμηθεί μεταξύ παιδιών και εγγονιών.

Τρίτον, στην περίπτωση ατόμου που υποβάλλει αίτηση για νομιμοποίηση του δικαιώματος χρήσης γεωργικής γης που συνδέεται με κατοικία στο ίδιο οικόπεδο που βρίσκεται σε σταθερή κατοικημένη περιοχή, όπου το τμήμα της γης με την κατοικία έχει καταχωρηθεί σε κόκκινο βιβλίο. Για την υπόλοιπη γη, αν και χαρακτηρίζεται ως γεωργική γη για την καλλιέργεια βραχυπρόθεσμων καλλιεργειών, στην πραγματικότητα αποτελεί αυλή και δεν έχει πλέον τη λειτουργία της γεωργικής παραγωγής.

Τέταρτον, αυτό ισχύει για άτομα των οποίων τα σπίτια ή η γη βρίσκονται σε περιοχές που υπόκεινται σε αναστολή πολεοδομικών έργων ή σε στασιμότητα, όπως νέα σχέδια οικιστικής ανάπτυξης, σχέδια αστικής ανανέωσης ή το έργο Binh Quoi - Thanh Da.

Το προσχέδιο του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης πρέπει να διασφαλίζει τη δικαιοσύνη

Ο κ. Le Hoang Chau πρότεινε τη χρήση μιας μεθόδου για τον υπολογισμό των προσαρμοσμένων τιμών γης λαμβάνοντας ως πρότυπο τις πραγματικές τιμές αποζημίωσης στους δρόμους που έχουν εγκριθεί από την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ και εφαρμόζοντας μια συγκριτική μέθοδο για τον προσδιορισμό των τιμών γης.

Αυτό γίνεται για να διασφαλιστεί η δίκαιη μεταχείριση των ατόμων και των νοικοκυριών που πληρώνουν τέλη χρήσης γης από την 1η Αυγούστου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, ώστε να πληρώνουν το ίδιο ποσό ή, εάν είναι υψηλότερο, η διαφορά να μην είναι πολύ σημαντική σε σύγκριση με εκείνους που πλήρωσαν τέλη χρήσης γης τους πρώτους επτά μήνες του έτους.

Ο εκπρόσωπος της HoREA πρότεινε επίσης τη χρήση της μεθόδου υπολογισμού του προσαρμοσμένου πίνακα τιμών γης με ένα ευρύ φάσμα μεγεθών που θα είναι κοντά στις τιμές γης σε περιοχές, κωμοπόλεις και την πόλη Thu Duc. Μην χρησιμοποιείτε τη μέθοδο υπολογισμού του προσαρμοσμένου πίνακα τιμών γης λαμβάνοντας τον τρέχοντα πίνακα τιμών γης και πολλαπλασιάζοντας τον συντελεστή για να υπολογίσετε όλες τις τιμές γης ταυτόχρονα.

Μην συμπεριλάβετε τις τιμές οικοδομήσιμων οικοπέδων του προσχέδιου προσαρμοσμένου πίνακα τιμών γης σε 6 περιφέρειες (συμπεριλαμβανομένων των περιφέρειων 3, 6, 7, 11, 12, Binh Thanh), 4 περιφέρειες (Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh, Can Gio) και στην πόλη Thu Duc με την υψηλότερη τιμή γης στον προσχέδιο προσαρμοσμένου πίνακα τιμών γης υψηλότερη από το υψηλότερο επίπεδο του πλαισίου συντελεστή Κ για οικιστική γη σύμφωνα με την Απόφαση 11/2024.

Ο κ. Chau ζήτησε επίσης από τη μονάδα συμβούλων για την αποτίμηση γης και την υπηρεσία σύνταξης κειμένων να συνεχίσουν μια ολοκληρωμένη αναθεώρηση για την οριστικοποίηση του προσχέδιου προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης στις 22 περιοχές και στην πόλη Thu Duc.

Σύμφωνα με την έκθεση, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ υπέβαλε τέσσερις επιλογές για την προσαρμογή των τιμών της γης προς εξέταση από τη Μόνιμη Επιτροπή της Κομματικής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Επιλογή 1: Διατήρηση του τιμοκαταλόγου γης αμετάβλητου, χωρίς προσαρμογή. Αυτή η επιλογή έχει περιορισμούς, όπως ότι η τιμή της γης σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς θα είναι πολύ διαφορετική από την τιμή αποζημίωσης, δεν θα είναι συμβατή με την πραγματική κατάσταση της τιμής της γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ και θα αντίκειται στις διατάξεις της ρήτρας 1 του άρθρου 257 του νόμου περί γης του 2024. Η μη προσαρμογή δημιουργεί επίσης αδικία για τους χρήστες γης που έχουν προηγουμένως επανεγκατασταθεί.

Επιλογή 2: Προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης πολλαπλασιάζοντας την τιμή γης στον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης με τον τελευταίο συντελεστή Κ. Το αποτέλεσμα εξακολουθεί να διαφέρει πολύ από την πραγματική τιμή γης ως αποζημίωση, δεν συνάδει με την πραγματική κατάσταση, αντίκειται στις διατάξεις του Νόμου περί Γης του 2024 και είναι άδικο για περιπτώσεις που έχουν προηγουμένως επανεγκατασταθεί.

Επιλογή 3: Για τις τιμές γης των προγραμματισμένων διαδρομών επανεγκατάστασης, θα συλλεχθούν πληροφορίες και θα προσαρμοστούν σύμφωνα με τις πραγματικές τιμές γης στην αγορά για την εφαρμογή των τιμών γης επανεγκατάστασης. Για τις διαδρομές που εμφανίζονται στον τρέχοντα τιμοκατάλογο, οι τιμές γης υπολογίζονται πολλαπλασιάζοντας την τιμή επί τον συντελεστή Κ.

Αυτή η επιλογή έχει επίσης περιορισμούς όσον αφορά τις διαφορές τιμών αποζημίωσης, την αδικία μεταξύ των χρηστών γης...

Επιλογή 4: Προσαρμογή του πίνακα τιμών γης σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης του 2024 ώστε να ταιριάζει με την πραγματική κατάσταση των τιμών γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Η υπάρχουσα βάση δεδομένων τιμών γης φιλτράρεται από πηγές όπως: Τιμές γης για αποζημιώσεις, τιμές γης για επανεγκατάσταση, συγκεκριμένες τιμές που έχουν εγκριθεί από Λαϊκές Επιτροπές σε όλα τα επίπεδα, πραγματικές τιμές μεταβίβασης γης από υπηρεσίες καταχώρισης γης και φορολογικές υπηρεσίες για την ενημέρωση και προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης.

Αυτή η προσέγγιση συμμορφώνεται επίσης με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 257 του νόμου περί γης του 2024 και είναι συνεπής με την πραγματική τοπική κατάσταση των τιμών γης. Ως εκ τούτου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ αποφάσισε να αναθέσει στο Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος την προσαρμογή του πίνακα τιμών γης.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm